Cour d'appel, 05 septembre 2024. 22/06833

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 05 SEPTEMBRE 2024 (n° , 15 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06833 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFSYS Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Mars 2022 -Juge des contentieux de la protection de VILLEJUIF - RG n° 11-21-0428 APPELANTE S.C.I. TENINE inscrite au RCS de Créteil sous le n° 339 222 515 [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046 Assistée par Me Pierre MESTHENAS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1834 INTIME Monsieur [J] [N] né le 11 juillet 1958 à [Localité 3] (69) [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Guillaume MIGAUD de la SELARL ABM DROIT ET CONSEIL AVOCATS E.BOCCALINI & MIGAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC129 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Madame Anne-Laure MEANO, Président Madame Muriel PAGE, Conseiller Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Dominique CARMENT, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE La SCI Tenine est propriétaire d'un ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 2], constitué notamment de trois bâtiments A, B et C et d'une cour. Par acte sous seing privé du 20 décembre 2017 à effet au 1er février 2018, la SCI Ténine a consenti un bail d'habitation à M. [J] [N] sur des locaux consistants en le bâtiment B de l'ensemble immobilier outre la cour privative, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 972 euros et d'une provision pour charges de 30 euros. Par acte d'huissier de justice en date du 28 juillet 2020, la SCI Ténine a fait délivrer à son locataire un congé pour vendre pour la date du 31 janvier 2021 contenant offre de vente au prix de 207 500 euros net vendeur. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 août 2020, réitéré par courrier du 7 septembre 2020 signifié par huissier les 9 et 15 septembre 2020, M. [J] [N] a fait part de son intérêt pour l'achat du bien, indiquant qu'il entendait acquérir à l'aide d'un prêt. Par acte d'huissier de justice en date du 26 février 2021, la SCI Ténine fait citer M. [J] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif aux fins de voir principalement prononcer la nullité de l'acceptation de l'offre de vente par M. [N], valider le congé avec offre de vente, constater l'expiration du bail et ordonner l'expulsion du locataire et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la décision à intervenir et jusqu'à libération des lieux ; - 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; - 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; outre les entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 12 février 2021. À l'audience du 16 décembre 2021, la SCI Ténine a maintenu ses demandes, y ajoutant une demande de condamnation à hauteur de 8 660,87 euros correspondant aux loyers et indemnités d'occupation impayées au 1er octobre 2021 et en actualisant la somme réclamée au titre des dommages-intérêts pour résistance abusive à hauteur de 50 000 euros. M. [J] [N] a quant à lui, sollicité : - la nullité du congé pour fraude ; - à titre subsidiaire, la nullité du congé pour défaut de conformité de l'offre aux locaux loués ; - le rejet de toutes les demandes de la SCI Ténine ; - à titre subsidiaire, si le congé était validé, de dire que le bail est d'une durée de six ans et que la date du contrat de bail est au 31 janvier 2024 ; - à titre subsidiaire, en conséquence, dire que le congé signifié le 28 juillet 2020 ne peut valoir que pour le 31 janvier 2024 et débouter la bailleresse de l'ensemble de ses demandes ; - à titre reconventionnel, la condamnation de la SCI Ténine à lui régler la somme de 40 000 euros pour procédures abusives et vexatoires ; - la condamnation de la SCI Ténine à lui régler la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Par jugement contradictoire entrepris du 21 mars 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif a ainsi statué : Dit que le bail conclu entre la SCI TENINE et M. [J] [N] le 20 décembre 2018 à effet du 1er février 2018 l'a été pour une durée de 3 années ; Prononce la nullité du congé pour vendre délivré le 28 juillet 2020 ; Condamne M. [J] [N] à régler à la SCI TENINE la somme de 8 660,87 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 12 octobre 2021 (mois d'octobre 2021 inclus) ; Déboute la SCI TENINE de ses autres demandes ; Déboute M. [J] [N] de ses autres demandes ; Condamne la SCI TENINE à payer à M. [J] [N] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute la SCI TENINE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la décision ; Condamne la SCI TENINE aux dépens de l'instance ; PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 1er avril 2022 par la SCI Tenine, Vu les dernières conclusions remises au greffe le 2 avril 2024 par lesquelles la SCI Tenine demande à la cour de : Recevoir la SCI TENINE en son appel du jugement rendu le 21 mars 2022 par le Juge des Contentieux et de la Protection du Tribunal de Proximité de VILLEJUIF, et l'y dire bien fondée ; En conséquence, statuant sur l'appel principal de la SCI TENINE, Infirmer le jugement rendu le 21 mars 2022 par le Juge des Contentieux et de la Protection du Tribunal de Proximité de VILLEJUIF en ce qu'il a : - prononcé la nullité du congé délivré le 28 juillet 2020, - débouté la SCI TENINE de ses autres demandes, dont celles relatives à la nullité de l'acceptation de l'offre de vente, la validité du congé, la déchéance des droits, l'expulsion, l'assistance de l'ordre public, la condamnation de Monsieur [N] à lui payer une indemnité d'occupation, la condamnation de Monsieur [N] à lui payer une indemnité d'occupation, la condamnation de Monsieur [N] à lui payer des dommages intérêts pour résistance abusive, - condamné la SCI TENINE à payer à Monsieur [J] [N] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la SCI TENINE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI TENINE aux dépens de l'instance et plus généralement de tous chefs portant grief à la SCI TENINE. Et statuant à nouveau ; Recevoir la SCI TENINE en ses demandes et l'y dire bien fondée, Prononcer la nullité de plein droit de l'acceptation par Monsieur [N] de l'offre de vente du 22 août 2020, réitérée les 7 et 9 septembre 2020, son bail à usage d'habitation étant en conséquence venu à expiration le 31 janvier 2021. Valider le congé avec offre de vente délivré à M. [N] par la SCP CHOURAQUI- NACACHE - FOURRIER - SADOUN, Huissiers de Justice, en date du 28 juillet 2020 pour le 31 janvier 2021, Prononcer en conséquence la déchéance de Monsieur [N] de tout droit à occupation du logement sis [Adresse 1] à [Localité 2], portant sur le bâtiment B dépendant du bien immobilier susvisé, constitué d'une : « MAISON INDIVIDUELLE D'HABITATION COMPRENANT : « AU RDC : - 1 séjour avec coin cuisine - WC « AU 1ER ETAGE - 1 chambre - 1 salle de bains « AU 2EME ETAGE : - 1 chambre » « 1 Cour Privative » Autoriser, à défaut de libération volontaire des lieux par M. [J] [N] et tous occupants de son chef, la SCI TENINE à faire procéder, dans les formes légales, à son expulsion immédiate, ainsi qu'à celle de tous occupants de son fait, des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 2], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin, avec suppression de tout délai après délivrance du commandement de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et du bénéfice du sursis prévu par l'article L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, Condamner Monsieur [J] [N] à payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges comprises, soit 1033,75 € par mois, à compter du 1er février 2021, jusqu'à la libération effective des lieux. Condamner M. [J] [N] à verser à la SCI TENINE la somme de 50.000 euros à titre dommages-intérêts pour résistance abusive. Condamner Monsieur [J] [N] à verser à la SCI TENINE une somme de 6.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Débouter M. [N] de toute demande plus ample ou contraire, Statuant sur l'appel incident de M. [N], Débouter Monsieur [J] [N] de l'intégralité des fins de son appel incident. En conséquence, Débouter Monsieur [J] [N] de sa demande d'irrecevabilité à l'encontre de la SCI TENINE in limine litis au motif prétendu que la SCI TENINE ne justifie pas de son existence juridique et ne disposait pas de la capacité d'ester en justice. Débouter Monsieur [N] de ses demandes de nullité du congé pour vendre du 28 juillet 2020, aux motifs que : - le gérant Monsieur [W] n'avait pas le pouvoir de délivrer un congé pour vendre. -la SCI TENINE ne justifierait pas de la réalité de son intention de vendre, -le bien loué faisait l'objet d'une promesse de vente antérieure au congé et de ce fait n'était plus libre à la vente, -le congé serait nul pour fraude et défaut de conformité aux lieux loués, le congé serait également nul le bien étant en copropriété, -Monsieur [W] serait un professionnel de l'immobilier, la SCI TENINE ayant un objet commercial, -le bailleur étant une personne morale, le bail serait reconduit jusqu'au 31 janvier 2024, Débouter Monsieur [N] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédures abusives et de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Débouter M. [N] de toute demande plus ample ou contraire Condamner Monsieur [J] [N] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du procès-verbal de constat de la SCP CHOURAQUI ' NACACHE ' FOURRIER - SADOUN, Huissiers de Justice en date du 6 octobre 2020 et les frais de signification et d'exécution de la décision à intervenir, dont distraction au profit de la Maître Caroline HATET dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 14 mars 2024 au terme desquelles M. [J] [N] demande à la cour de : - Juger Monsieur [N] recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. In limine litis, - Juger la SCI TENINE irrecevable en ses demandes, fins et conclusions. A TITRE PRINCIPAL CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a - Prononcé la nullité du congé délivré le 28 juillet 2020; - Débouté la société SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE TENINE de toutes ses demandes autres que celle en paiement de la somme de 8660,87 euros au titre de la dette locative arrêtée au 12.10.2021 (mois d'octobre 2021 inclus) - Condamné la société SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE TENINE à payer à M. [J] [N] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné la société SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE TENINE aux dépens de l'instance. INFIRMER pour le surplus et statuant de nouveau - Condamner la société SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE TENINE au paiement de la somme de 40.000 euros pour procédures abusives et vexatoires - Condamner la société SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE TENINE au paiement de la somme SUPPLÉMENTAIRE de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile - Condamner la société SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE TENINE aux entiers dépens d'appel - Débouter la société SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE TENINE de toutes ses demandes fins et conclusions A TITRE SUBSIDIAIRE ET SI PAR IMPOSSIBLE LA COUR VALIDAIT LE CONGE, STATUANT A NOUVEAU CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a - Débouté la société SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE TENINE de ses toutes ses demandes autres que celle en paiement de la somme de 8660,87 euros au titre de la dette locative arrêtée au 12.10.2021 (mois d'octobre 2021 inclus) - Condamné la société SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE TENINE à payer à M. [J] [N] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné la société SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE TENINE aux dépens de l'instance. EN TOUT ETAT DE CAUSE INFIRMER pour le surplus et statuant à nouveau - Dire la société SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE TENINE tant irrecevable que mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions, l'en débouter - Dire et juger que le bail est d'une durée de 06 ans et que la date d'échéance du contrat de bail est au 31.01.2024 En conséquence - Dire que le congé signifié à Monsieur [N] le 28.07.2020 ne peut valoir que pour le 31.01.2024. - Condamner la société SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE TENINE à payer à Monsieur [N], la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts. - Condamner la société SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE TENINE au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile - Condamner la société SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE TENINE aux entiers dépens Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la capacité de la SCI Tenine d'ester en justice M. [N] soutient au visa de l'article 117 du code de procédure civile, que les demandes de la SCI Tenine sont irrecevables à défaut pour elle de justifier de son existence juridique et de sa capacité d'ester en justice, au jour de l'audience de plaidoiries et ce compte-tenu du décès de M. [D] [W] intervenu le 18 février 2023. La SCI Tenine répond qu'elle a continué avec l'épouse de M. [D] [W]. Aux termes de l'article 1870 du code civil : 'La société n'est pas dissoute par le décès d'un associé, mais continue avec ses héritiers ou légataires, sauf à prévoir dans les statuts qu'ils doivent être agréés par les associés. Il peut toutefois, être convenu que ce décès entraînera la dissolution de la société ou que celle-ci continuera avec les seuls associés survivants. Il peut également être convenu que la société continuera soit avec le conjoint survivant, soit avec un ou plusieurs des héritiers, soit avec toute autre personne désignée par les statuts ou, si ceux-ci l'autorisent, par disposition testamentaire'. Aux termes de l'article 1844-5 du code civil : La réunion de toutes les parts sociales en une seule main n'entraîne pas la dissolution de plein droit de la société. Tout intéressé peut demander cette dissolution si la situation n'a pas été régularisée dans le délai d'un an. Le tribunal peut accorder à la société un délai maximal de six mois pour régulariser la situation. Il ne peut prononcer la dissolution si, au jour où il statue sur le fond, cette régularisation a eu lieu. (...). En l'espèce, les statuts de la SCI Tenine permettent de constater que : - M. [D] [W] détenait 99 parts de la SCI et Mme [G] [W], une part - l'article XIV - Transmission des parts par décès prévoit que la société n'est pas dissoute par le décès de l'un des associés, elle continue avec le conjoint survivant ou à défaut avec les héritiers du défunt. Il en résulte que la SCI Tenine a continué avec Mme [G] [W] qui réunit entre ses mains toutes les parts composant son capital. Comme le reconnaît M. [N], la réunion de toutes les parts sociales en une seule main n'entraîne pas la dissolution de plein droit de la société, en application de l'article 1844-5 du code civil précité. Cette dissolution ne pourrait intervenir qu'à la demande de tout intéressé et comme le souligne la SCI Tenine, il n'est pas établi qu'une telle demande serait accueillie et qu'elle serait alors dissoute. En conséquence, l'irrecevabilité soulevée par M. [N] qui repose sur un motif hypothétique, n'est pas fondée. De surcroît, il est versé aux débats un extrait Kbis de la SCI Tenine qui démontre son existence juridique à la date du 26 mars 2024. Il convient de rejeter l'irrecevabilité soulevée en appel par M. [N]. Sur la validité du congé En vertu de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de délivrance du congé litigieux, 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux (...). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur (...). En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article (...). Selon l'article 15-II, 'lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (...). A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification (...). En cas de contestation, le même article dispose que le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Sur la reconnaissance de la nullité du congé par la SCI Tenine M. [N] fait valoir au visa de l'article 1356 du code civil, que la SCI Tenine par exploit d'huissier du 30 décembre 2022 l'a assigné en résiliation de son bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire à effet du 25 août 2022, qu'elle a donc reconnu devant une juridiction la nullité du congé qu'elle a fait délivrer en juillet 2020 puisqu'elle ne peut solliciter la résiliation d'un bail qui serait déjà venu à expiration. Aux termes de l'article 1383-2 du code civil : 'L'aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté. Il fait foi contre celui qui l'a fait. Il ne peut être divisé contre son auteur. Il est irrévocable, sauf en cas d'erreur de fait'. En l'espèce, le jugement dont appel assorti de l'exécution provisoire, a prononcé la nullité du congé délivré par la SCI Tenine le 28 juillet 2020, de sorte que le bail s'est poursuivi. La SCI Tenine a donc pu en solliciter la résiliation sans qu'il ne puisse en être déduit une reconnaissance de la nullité du congé qu'elle avait précédemment délivré. Aucun aveu judiciaire n'est établi. Ce moyen sera écarté. Sur l'absence de pouvoir du gérant de la SCI Tenine pour vendre l'appartement M. [N] fait valoir que M. [D] [W] n'avait pas le pouvoir de donner en sa qualité de représentant de la SCI Tenine, de congé pour vendre, en l'absence d'une décision des associés l'y autorisant, dès lors que l'objet de la SCI Tenine ne prévoit pas expressément la vente d'immeuble. En l'espèce, il est produit aux débats en cause d'appel, la promesse unilatérale de vente dressée par acte authentique le 10 juillet 2020, portant notamment sur les biens donnés à bail, laquelle mentionne (page 2) que M. [W] a été autorisé à passer l'acte par une décision de l'assemblée générale de la SCI Tenine du 29 juin 2020 et ladite promesse prévoit bien la délivrance d'un congé pour vendre à M. [N]. De surcroît, il ressort des statuts de la SCI Tenine (article II) que son objet social est le suivant : 'La société a pour objet, la propriété, la gestion ou plus généralement l'exploitation par bail, location ou autrement, d'immeubles que la société se propose d'acquérir et généralement toutes opérations civiles pouvant se rattacher directement ou indirectement à son objet et ne modifiant pas le caractère civil de la société'. L'objet de la SCI Tenine comprend donc la propriété, la gestion et l'exploitation par bail d'immeubles et toutes opérations civiles pouvant se rattacher directement ou indirectement à cet objet. Or, la notion juridique de propriété d'un immeuble implique le droit d'en disposer, et l'objet social de la SCI Tenine comprend toutes opérations civiles se rattachant à la propriété des immeubles, sans exclure leur cession. Il en résulte ainsi que l'objet social de la SCI Tenine comprend bien la vente des immeubles dont elle est propriétaire. Le moyen soulevé par M. [N] doit être écarté. Sur le caractère frauduleux du congé à défaut de réelle intention de vendre Si l'intention de vendre le bien loué constitue un motif péremptoire de congé dispensant le bailleur de toute justification préalable de la réalité d'un projet de vente, le locataire est toutefois fondé à contester l'intention réelle et sérieuse de vendre (3 Civ., 9e juin 2009, n 08-15.112, 3e Civ., 15 mars 2000, pourvoi n° 98-14.372). Il appartient au preneur qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l'absence d'intention de vendre du bailleur (civ 3ème, 14 juin 2006 n° 05-12559). La fraude à la loi ne se présume pas et doit être établie par celui qui l'invoque. M. [N] fait valoir que la fraude est constituée en ce que la SCI Tenine lui a proposé à la vente un bien qui n'était plus libre à la vente depuis la promesse de vente signée le 10 juillet 2020 au profit de la société Sequens et portant sur l'ensemble immobilier dont fait partie l'appartement loué. Il ajoute que la SCI Tenine n'a effectué aucune démarche pour la réitération de la vente alors qu'il avait accepté la proposition de vente par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 août 2020, réitérée le 7 septembre 2020 et dénoncée par actes d'huissier des 9 et 15 septembre 2020. La SCI Tenine soutient que son intention et sa décision de vendre son bien immobilier résultent de la promesse de vente unilatérale du 10 juillet 2020, dont l'attestation notariée avait été versée aux débats en première instance et du mandat qu'elle a donné le 21 septembre 2022 à l'agence immobilière Demeures de Paris pour rechercher un acquéreur de l'ensemble immobilier dont elle est propriétaire. Elle précise que la promesse de vente unilatérale du 10 juillet 2020 dont les conditions suspensives n'ont pas été levées à sa date d'expiration le 30 mars 2022, est devenue caduque à cette date. Elle ajoute qu'il ne s'agissait que d'une promesse unilatérale qui conférait à la société Sequens la faculté d'acquérir moyennant certaines conditions dont la libération effective des lieux par M. [N], la libération des lieux de l'ensemble immobilier constituant une condition essentielle et déterminante de son consentement. En l'espèce, il est constant que la SCI Tenine a régularisé le 10 juillet 2020 au profit de la société d'HLM Sequens une promesse unilatérale de vente portant sur la propriété située à [Localité 2] [Adresse 1] comprenant les bâtiments A, B et C, incluant ainsi le bien donné à bail à M. [N]. Cette promesse unilatérale de vente rappelle la situation locative des deux bâtiments B et C et notamment le bail dont M. [N] est titulaire à effet du 1er février 2018 et mentionne expressément que : - la libération des biens au plus tard le jour de la signature de l'acte de vente, indispensable à la réalisation de l'opération de construction projetée, constitue pour la société Sequens une condition essentielle et déterminante de son consentement - le promettant s'oblige à prendre toutes mesures nécessaires à sa charge pour parvenir à cette libération - la situation locative des biens entraîne la nécessité pour le promettant de procéder à la purge du droit de préemption des deux locataires au titre de la loi du 6 juillet 1989 - la purge de ces droits de préemption fait l'objet d'une condition suspensive - elle nécessite l'évaluation à établir par le promettant de chacun des logements eu égard à la valeur globale des biens - l'entrée en jouissance s'effectuera le jour de la vente par la prise de possession réelle, l'intégralité des biens devant être à cette date et à titre de condition essentielle et déterminante sans laquelle le bénéficiaire n'aurait pas contracté, libres de toute location, occupation, de tout droit et occupation locative - la promesse est consentie et acceptée pour une durée expirant le 30 mars 2022. Ainsi contrairement aux affirmations de M. [N], cette promesse unilatérale de vente consentie par la SCI Tenine, n'empêchait pas la vente de l'appartement loué au locataire, puisqu'elle prévoyait expressément la purge de son droit de préemption comme condition de la signature de l'acte. Le congé pour vente délivré le 28 juillet 2020 fait offre de vente au locataire pour un prix de 207 500 euros net vendeur. M. [N] qui indique dans ses écritures : 'il est impossible pour la cour de constater que le prix proposé à M. [N] n'est pas excessif' n'apporte cependant aucun élément tendant à prouver cette allégation. Par ailleurs, s'il est exact que M. [N] a adressé par courrier recommandé du 22 août 2020, réitéré les 7 et 15 septembre 2020, une lettre d'acceptation de l'offre d'achat précisant le nom du notaire représentant ses intérêts lors de la vente et que le bien serait acquis via le concours d'un prêt pour le financer, il ne justifie d'aucune démarche relative à la réalisation de la vente, il n'a signé aucune offre de prêt, les fonds n'étant ainsi pas disponibles pour cette réalisation dans le délai de quatre mois et il n'a engagé aucune démarche pour l'établissement de l'acte auprès du notaire. Il ne peut donc faire grief à la SCI Tenine de ne l'avoir jamais convoqué pour la 'régularisation des actes'. Enfin, la SCI Tenine verse aux débats le mandat de vente sans exclusivité du 18 septembre 2022 donné à l'agence 'Demeures à [Localité 4]' portant sur le bien situé [Adresse 1] à [Localité 2], démontrant ainsi sa volonté persistante de vendre son bien après l'expiration de la promesse de vente consentie à la société Sequens. Le caractère frauduleux du congé n'est pas établi. Ce moyen sera écarté par la cour. Sur le défaut de conformité de l'offre aux locaux loués M. [N] fait valoir que la description du bien loué et celle du bien figurant au congé ne sont pas compatibles en ce que le bail mentionne un bien en copropriété avec terrasse, alors que le congé mentionne une maison individuelle avec une cour privative. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; une obligation contractuelle doit avoir pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce (Civ. 3ème, 22 janvier 2003, n°01-13.909). En l'espèce, le congé pour vendre du 28 juillet 2020 reprend exactement la désignation des biens loués figurant au contrat de bail en ces termes : 'Une maison individuelle, au RDC : - 1 séjour avec coin cuisine - WC au 1er étage : - une chambre - une salle de bain au 2ème étage : - une chambre Une cour privative'. Il n'y a donc pas de distorsion entre l'objet du bail et celui de la vente. S'il est néanmoins exact que le contrat de bail précise que le bien est soumis au régime juridique de la copropriété et que le logement comprend une terrasse, ces deux éléments ne sont pas repris au congé. En effet, la SCI Tenine justifie être propriétaire de tout l'ensemble immobilier qui n'est pas soumis au statut de la copropriété (attestation de propriété de Maître [S] du 9 septembre 2020) et s'agissant de la terrasse mentionnée au bail, il résulte du plan des lieux établi par M. [N] lui-même, que celle-ci se confond avec la cour privative. Dès lors, contrairement aux allégations de M. [N], l'offre est bien conforme aux locaux loués. La détermination des biens soumis à la vente est établie sans ambiguïté et M. [N] n'a pu se tromper sur la consistance des biens vendus. Ce dernier moyen sera également écarté. Il convient dès lors d'infirmer le jugement entrepris et de valider le congé pour vendre délivré par la SCI Tenine. Le congé pour vendre étant validé, il n'y a pas lieu en outre de prononcer la nullité de plein droit de l'acceptation de l'offre de vente par M. [N], tel que demandé par la SCI Tenine au dispositif de ses conclusions d'appel. Sur la demande de M. [N] au titre de la durée du bail M. [N] maintient à titre subsidiaire, que la durée du bail est de six ans au motif que la SCI Tenine est une personne morale de droit privé, que sa date d'échéance est au 31 janvier 2024 de sorte que le congé qui lui a été signifié ne peut valoir que pour le 31 janvier 2024. Il conteste la qualité de SCI familiale de la SCI Tenine, au motif qu'au jour de sa création, M. et Mme [W] n'étaient pas mariés. Il ajoute que M. et Mme [W] sont des bailleurs professionnels, qu'ils exercent une activité commerciale via leurs multiples SCI, précisant en outre que la SCI Ténine a été gérée jusqu'en 1992 par un tiers M. [R] [Y], lequel est gérant de 10 sociétés. Enfin, il maintient qu'aux termes du contrat de bail, il est indiqué que l'immeuble dans lequel se trouve le bien loué serait en copropriété et que la loi Macron prévoit une prorogation des baux en cours après la mise en copropriété. Aux termes de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 : 'Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.(...)'. Aux termes de l'article 13 de la loi du 6 juillet 1989 : Les dispositions de l'article 11 et de l'article 15 peuvent être invoquées : a) Lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés ; b) Lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l'indivision'. En l'espèce, la SCI Tenine a été constituée en 1986 par deux associés lesquels se sont mariés en 1997, pour gérer l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 2]. Dès lors, à la date de la signature du bail en 2017, le caractère de SCI familiale de la SCI Tenine est incontestable. Le fait que M. et Mme [W] possèdent plusieurs biens immobiliers via cinq SCI ne leur confère pas la qualité de professionnels de l'immobilier. Enfin, comme il a été préalablement indiqué, la SCI Tenine justifie être propriétaire de l'ensemble des biens situés au [Adresse 1] à [Localité 2], lequel n'est pas soumis au statut de la copropriété. Les demandes de M. [N] tendant à voir juger que le bail est d'une durée de six ans, que sa date d'échéance est au 31 janvier 2024 et que le congé qui lui a été signifié le 28 juillet 2020 ne peut valoir que pour le 31 janvier 2024, seront rejetées, confirmant le jugement sur ces points. Sur la déchéance de tout droit à occupation des lieux et le paiement des indemnités d'occupation Le congé pour vendre étant validé à effet au 31 janvier 2021, il sera constaté que M. [N] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 1er février 2021. L'indemnité d'occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux. Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible. Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit , sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi. Le jugement déféré n'est pas contesté en ce qu'il a condamné M. [N] à payer à la SCI Tenine la somme de 8 660,87 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 12 octobre 2021 (mois d'octobre 2021 inclus). Dans le corps de ses conclusions, M. [N] soutient avoir versé en exécution du jugement la somme de 7 660,87 euros, sans toutefois en justifier, de sorte qu'il ne peut en être tenu aucun compte. M. [N] sera condamné en cause d'appel, à payer à la SCI Tenine une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er novembre 2021 et jusqu'à complète libération des lieux, laquelle est intervenue le 31 octobre 2023 ainsi qu'il résulte du procès-verbal d'expulsion produit aux débats par la SCI Tenine. Sur l'expulsion et la suppression de tout délai après délivrance du commandement de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et du bénéfice du sursis prévu par l'article L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution La SCI Tenine verse aux débats le procès-verbal d'expulsion de M. [N] du 31 octobre 2023. Cette expulsion fait suite à la décision du 12 juin 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif ayant constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 août 2022 et ayant ordonné l'expulsion de M. [N] et celle de tous occupants de son chef. Les demandes relatives à l'expulsion et la suppression de tout délai après délivrance du commandement de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et du bénéfice du sursis prévu par l'article L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, sont donc devenues sans objet. Sur la demande en paiement de la SCI Tenine pour résistance abusive Devant la cour, la SCI Tenine maintient sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 50.000 euros pour résistance abusive. Elle énonce qu'elle sollicite cette somme en réparation de son préjudice que lui cause la résistance abusive de M. [N] à se maintenir dans les lieux. Elle ne justifie pas cependant d'un préjudice spécifique autre que celui déjà réparé par l'indemnité d'occupation fixée plus haut. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Tenine de cette demande. Sur la demande de dommages-intérêts de M. [N] M. [N] a formé appel incident et sollicite la réformation du jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 40.000 euros pour procédures abusives et vexatoires. Il maintient que la SCI Tenine a multiplié les procédures à son encontre pour finalement se désister dès lors qu'elle l'a assigné en acquisition de la clause résolutoire alors qu'après apurement des APL il n'était redevable d'aucune somme et qu'elle l'a ensuite assigné en résiliation judiciaire du bail au motif d'une sous-location illicite alors que celle-ci avait été autorisée. Il ajoute que la troisième procédure en validation de congé a été diligentée alors que la SCI Tenine a agi en fraude de son droit de préemption légale. Il fait valoir que son préjudice est constitué en ce qu'il s'est retrouvé confronté à un acharnement juridique particulièrement vexatoire lui procurant beaucoup de stress et d'inquiétude et qu'il a perdu l'occasion de devenir propriétaire du logement qu'il sous-loue à M. [P] et qu'il avait commencé à rénover sur ses fonds personnels. En l'espèce, comme le souligne à juste titre la SCI Tenine, si M. [N] estimait que les deux premières procédures engagées par elle étaient injustifiées et abusives, il lui appartenait de conclure en ce sens dans le cadre desdites procédures, ce qu'il n'a pas fait. La cour observe au demeurant que la dette locative a été soldée par des paiements de M. [N] et non des versements d'APL et que la SCI Tenine a toujours contesté avoir donné son accord pour la sous-location des lieux. Le caractère abusif et vexatoire des deux premières procédures n'apparaît donc pas démontré. Enfin, il résulte de ce qu'il précède que le caractère frauduleux du congé n'est pas retenu en cause d'appel. En conséquence, la demande de dommages-intérêts de M. [N] doit être rejetée, confirmant le jugement déféré sur ce point. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Les termes de la présente décision justifient d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance. M. [N], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct en application de l'article 699 du code de procédure civile. La demande de voir condamner M. [N] au paiement du procès-verbal de constat du 6 octobre 2020 relatif aux conditions d'occupation du bien loué, qui ne concerne pas la présente procédure, sera toutefois rejetée. Il est équitable d'allouer à la SCI Tenine une indemnité de procédure de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Rejette la demande de voir déclarer la SCI Tenine irrecevable en ses demandes, fins et conclusions, Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a : - dit que le bail conclu entre la SCI Tenine et M. [J] [N] le 20 décembre 2018 à effet du 1er février 2018 l'a été pour une durée de 3 années ; - débouté la SCI Tenine de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive - débouté M. [J] [N] de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédures abusives et vexatoires - dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la décision ; Et statuant à nouveau des chefs de dispositifs infirmés, et y ajoutant : Valide le congé pour vendre délivré par la SCI Tenine le 28 juillet 2020 pour le 31 janvier 2021 ; Constate que M. [J] [N] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] à [Localité 2], bâtiment B, depuis le 1er février 2021 ; Constate que les demandes relatives à l'expulsion et la suppression de tout délai après délivrance du commandement de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et du bénéfice du sursis prévu par l'article L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, sont devenues sans objet ; Condamne M. [J] [N] à payer à la SCI Tenine une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, et ce à compter du 1er novembre 2021 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clefs ou par un procès-verbal d'expulsion, soit jusqu'au 31 octobre 2023 ; Condamne M. [J] [N] à payer à la SCI Tenine la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [J] [N] aux dépens de première instance et d'appel, qui ne comprendront pas le coût du procès-verbal de constat du 6 octobre 2020, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes. La greffière La présidente