Cour d'appel, 04 mars 2026. 23/01996

04/03/2026 ARRÊT N° 26/ 59 N° RG 23/01996 N° Portalis DBVI-V-B7H-PPOZ AMR - SC Décision déférée du 11 Avril 2023 TJ de [Localité 1] AF. RIBEYRON CONFIRMATION Grosse délivrée le 04/03/2026 à Me Nicolas ANTONESCOUX Me Nicolas LARRAT RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 1ere Chambre Section 1 *** ARRÊT DU QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT SIX *** APPELANTS Monsieur [X] [O] [Adresse 1] [Localité 2] S.A.R.L. PB CONSULTING AMENAGEMENTS [Adresse 2] [Localité 2] Représentés par Me Nicolas ANTONESCOUX, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE INTIMEES S.A.R.L. [Z]-[F]-[U] [Adresse 3] [Localité 3] S.C.P. [S] [V] [Q] [A] [Adresse 4] [Localité 2] Représentées par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant) Représentées par Me Françoise KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS (plaidant) COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 28 avril 2025 en audience publique, devant la cour composée de : M. DEFIX, président A.M. [I], conseillère N. ASSELAIN, conseillère qui en ont délibéré. Greffière : lors des débats M. POZZOBON ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties - signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé des 11 et 27 décembre 2018, Mme [M] [C] veuve [D], M. [S] [D], M. [I] [D], M. [L] [D], M. [N] [D], Mme [R] [D] épouse [P], M. [E] [D] et M. [T] [D] (les consorts [D]), ayants-droits de M. [B] [D], ont vendu à M. [X] [O] une parcelle de terrain en partie constructible, située à [Localité 1] (82), [Adresse 5], cadastrée section EK no [Cadastre 1] et [Cadastre 2], au prix de 65 000 € sous diverses conditions suspensives. Il résulte des stipulations de ce compromis qu'en cas de réalisation des conditions suspensives, la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 28 juin 2019 par le ministère de maître [W] [K], notaire à [Localité 1], avec la participation de maître [J] [G], notaire à [Localité 4] (91), moyennant le versement du prix stipulé payable comptant et des frais par virement. Il est apparu postérieurement que le bien appartiendrait pour moitié à la succession de Mme [H] [Y], première épouse de M. [B] [D], décédée le 8 avril 2013 et ayant laissé pour recueillir sa succession son époux M. [DW] [ZX]. La Scp [Z]-[F]-[GB] a entrepris des démarches auprès de M. [ZX] et du notaire chargé de la succession de Mme [H] [Y]. Suivant compromis du 18 février 2021, Mme [M] [C] veuve [D], M. [S] [D], M. [I] [D], M. [L] [D], M. [N] [D], Mme [R] [D] épouse [P], M. [E] [HU], M. [T] [D] et M. [DW] [ZX] ont convenu de vendre les mêmes parcelles à Mme [RE] [AB] et M. [OO] [HZ] au prix de 65 000 € sous diverses conditions suspensives. Par actes d'huissier des 24 mars, 26 mars, 1er avril et 6 avril 2021, M. [X] [O] et la Sarl Pb Consulting Aménagements ont fait assigner Mme [M] [C] veuve [D], M. [S] [D], M. [I] [D], M. [L] [D], M. [N] [D], Mme [R] [D] épouse [P], M. [E] [D] et M. [T] [D] ainsi que la Sarl [Z]-[F]-[U] Notaires, notaires associés (ci-après Sarl [FE]) et la Scp [S] [DB] - [W] [K] - [JX] [A], notaires associés (ci-après Scp [DB]), devant le tribunal judiciaire de Montauban afin d'enjoindre aux notaires la production de documents, de voir juger la vente parfaite ou subsidiairement d'obtenir indemnisation de leurs préjudices. Par actes d'huissier du 9 juillet 2021, M. [L] [D], M. [N] [D], Mme [R] [D] épouse [P], M. [S] [D], M. [I] [D] et Mme [PS] [D] ont fait assigner Mme [RE] [AB] et M.[OO] [HZ] devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins de jonction des instances, de déclaration de jugement commun et opposable et de leur faire injonction de prendre position quant à I'acquisition définitive des parcelles. Par ordonnance du 2 septembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux procédures. Par acte d'huissier du 22 avril 2022, M. [X] [O] et la Sarl Pb Consulting Aménagements ont fait assigner M. [DW] [ZX] devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins d'appel en cause et jonction avec l'instance principale. Par ordonnance du 7 juillet 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures. Par jugement du 11 avril 2023, le tribunal judiciaire de Montauban a : -déclaré irrecevable la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir de la Sarl Pb Consulting Aménagements soutenue par la Sarl [Z]-[F]-[U] -dit que Mme [PS] [D] est irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir, -dit que M. [X] [O] et la Sarl Pb Consulting Amenagements sont bien fondés en leur appel en cause de M. [DW] [ZX], -débouté la Scp [S] [V] [Q] [A] de sa demande tendant à être mise hors de cause, -dit que le compromis de vente signé entre M. [X] [O] d'une part et Mme [M] [C] veuve [D], M. [S] [D], M. [I] [D], M. [L] [D], M, [N] [D], Mme [R] [D] épouse [P], M. [E] [HU] et M. [T] [D] d'autre part, les 11 et 27 décembre 2018, concernant une parcelle de terrain en partie constructible située à [Localité 1] (Tarn-et-Garonne), [Adresse 5], cadastrée section EK n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], au prix de 65.000 euros est caduc, -débouté M. [X] [O] et la Sarl Pb Consulting Arnenagements de leur demande tendant à voir juger parfaite la vente en application de ce compromis, -débouté M. [X] [O] et la Sarl Pb Consulting Amenagements de leurs demandes en dommages et intérêts à I'encontre des "consorts [D]", de la Sarl [Z]-[F]-[U] et de la Scp [S] [DB] - [W] [K] - [JX] [A], -dit que la vente intervenue le 18 février 2021 entre Mme [M] [C] veuve [D], M. [S] [D], M. [I] [D], M. [L] [D], M. [N] [D], Mme [R] [D] épouse [P], M. [E] [HU], M. [T] [D] et M. [DW] [ZX] d'une part et Mme [RE] [AB] et M. [OO] [HZ] d'autre part, relative à une parcelle de terrain en partie constructible située à [Localité 1] (Tarn-et-Garonne), [Adresse 5], cadastrée section EK n°[Cadastre 1] et lieudit [Localité 5] Est, section EK n°[Cadastre 2] au prix de 65.000 euros, est parfaite, -condamné solidairement M. [X] [O] et la Sarl Pb Consulting Aménagements à verser à Messieurs [L] [D], [N] [D], [I] [D], [S] [D], [BU] [P], [DD] [P] et Mmes [PS] [D], [RI] [P] et [YW] [P] représentée par leur père [BU] [P] ensemble la somme de 3.000 euros en application de I'arlicle 700 du code de procédure civile, -condamné solidairement M. [X] [O] et la Sarl Pb Consulting Aménagements à verser à Mme [M] [D] née [C], M. [E] [HU] et M.[T] [D] ensemble la somme de 3.000 euros en application de I'article 700 1° du code de procédure civile, -condamné solidairement M. [X] [O] et la Sarl Pb Consulting Aménagements à verser à Mme [RE] [AB] et M. [PF] [HZ] ensemble là somme de 1.500 euros en application de I'article 700 1° du code de procédure civile, -dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la Sarl [Z]-[F]-[U] et de la Scp [S] [DB] - [W] [K] - [JX] [A], -condamné solidairement M. [X] [O] et la Sarl Pb Consulting Aménagements au dépens de l'instance et accordé le droit de recouvrement direct à Maître Olivier Massol, de la Selarl Massol Avocats t à Maître [H] [EA]-Couture de la Scp Cambriel-De Malafosse-Stremoouhoff-[EA] Couture en application de l'article 699 du code de procédure civile, -dit n'y avoir lieu d'écarter I'exécution provisoire de droit de la décision. Pour statuer ainsi le tribunal a rappelé que la vente d'un immeuble indivis faite par un seul des indivisaires était valable pour la portion indivise qui lui appartenait de sorte que le compromis n'était pas nul par le seul effet de I'absence de signature ou ratification postérieure par I'un des co-indivisaires et que par ailleurs la nullité relative du compromis pour absence d'objet ou erreur sur le bien ou les droits vendus ne pouvait être soulevée que par l'acquéreur qui ne le faisait pas. Il a considéré qu'en l'absence d'acte positif et « équivoque » de M. [O] ou de la société Pb Consulting Aménagements manifestant leur volonté réitérée et constante d'acquérir le bien à partir de mai 2020 permettant de proroger la validité du compromis de vente signé les 11 et 27 décembre 2018 avec I'intervention volontaire de M. [DW] [ZX], ce compromis était caduc. S'agissant de la responsabilité des notaires, il a estimé : -concernant la Sarl [FE], en sa qualité de notaire chargé de la succession et partie prenante à l'acte de vente, qu'aucune faute ne pouvait lui être reprochée à l'égard de la société PB Consulting Amenagements dont elle n'avait jamais eu à connaître, mais qu'il pouvait être relevé un défaut de diligence en l'absence d'information délivrée à M. [O] à partir de janvier 2020 et en l'absence de justification du refus de M. [ZX] de régulariser le compromis, -concernant la Scp [HN]-[A], notaire de l'acquéreur, qu'elle ne justifiait d'aucune démarche après le 18 mai 2020, date à laquelle elle a adressé un courriel à l'étude [FE] pour lui demander des nouvelles de I'héritier demeurant au Canada, ni par ailleurs d'aucune démarche auprès de son mandant M. [O] afin de mettre le dossier de vente en état ou de I'informer des difficultés résultant de I'absence de signature du compromis par M. [ZX] et des options s'offrant à lui, semblant être demeurée dans la seule attente des démarches à accomplir par la Sarl [FE]. Il a considéré cependant que ces manques de diligence ne pouvaient donner lieu à indemnisation au titre de la marge brute espérée pour les trois opérations (revente des terrains + marge brute pour la construction de chaque habitation) telle que demandée par M. [O] et la Sarl Pb Consulting Aménagements, en présence de nombreux aléas, notamment relatif au financement de l'acquisition, de sorte que la probabilité d'une perte de chance de voir la vente se réaliser apparaissait tout à fait résiduelle. Par déclaration du 2 juin 2023, M. [X] [O] et la Sarl Pb consulting Aménagements, intimant la Sarl [Z]-[F]-[U] et la Scp [S] [DB] - [W] [K] - [JX] [A], ont relevé appel de ce jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts à leur encontre et en ce qu'il les a condamnés solidairement aux dépens de l'instance. EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 juillet 2023, M. [X] [O] et la Sarl Pb Consulting Aménagements, appelants, demandent à la cour de : -réformer le jugement entrepris limités aux chefs déférés à la cour, Et statuant à nouveau sur ces chefs, -condamner in solidum les consorts [D], la Sarl [FE] [AF] [G] [JR] [U] et la Scp [S] [DB], [W] [K] et [JX] [A] à payer à M. [O] et à la société Pb Consulting Aménagements, venant aux droits de M. [O] dans la vente du terrain, la somme de 272.631 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi, correspondant à la marge brute devant être réalisée pour l'ensemble, Subsidiairement, -condamner in solidum les consorts [D], la Sarl [FE] [AF] [G] [JR] [U] et la Scp [S] [DB], [W] [K] et [JX] [A] à payer à M. [O] et à la société Pb Consulting Aménagements, venant aux droits de M. [O] dans la vente du terrain, la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi, En tout état de cause, -condamner in solidum la Sarl [FE] [AF] [G] [JR] [U] et la Scp [S] [DB], [W] [K] et [JX] [A] à payer à M. [O] et à la Société Pb Consulting Aménagements, venant aux droits de M. [O] dans la vente du terrain, la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 alinéa 1 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 octobre 2023, la Sarl [Z]-[F]-[U], intimée et sur appel incident, demande à la cour de : -infirmer le jugement rendu le 11 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Montauban en ce qu'il a jugé la fin de non-recevoir élevée par la société « [FE] - [AF] - [G] ' [JR] ' [FE], Notaires » à l'encontre de la société Pb Consulting irrecevable, Et statuant à nouveau sur ce point, vu l'article 32 du code de procédure civile vu l'article 1240 du code civil, -'dire et juger' la société Pb Consulting irrecevable en toutes ses demandes, -confirmer le jugement rendu le 11 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Montauban pour le surplus, Et y ajoutant, vu l'article 1240 du code civil, -'dire et juger' qu'elle n'a commis aucune faute, -'dire et juger' que M. [X] [O] et la société Pb Consulting ne caractérisent pas le lien de causalité qui doit nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué, -'dire et juger' que M. [X] [O] et la société Pb Consulting ne caractérisent leur dommage ni dans son principe ni dans son quantum, -débouter M. [X] [O] et la société Pb Consulting de toutes leurs demandes, -condamner in solidum M. [X] [O] et la société Pb Consulting à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner in solidum M. [X] [O] et la société Pb Consulting aux entiers dépens, dont distraction pour ceux d'appel au profit de Maître Nicolas Larrat, avocat qui y a pourvu, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 octobre 2023, la Scp [S] [DB] - [W] [K] - [JX] [A], intimée et sur appel incident, demande à la cour de : Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées, À titre principal, -réformer le jugement déféré en qu'il a retenu un manque de diligence de la Scp [HN]-[A] et statuant à nouveau juger qu'elle n'a pu commettre aucun manquement à ses obligations professionnelles, -débouter en conséquence et de ce seul chef M. [X] [O] et la Société Pb Consulting Aménagements de l'ensemble de leurs demandes, Subsidiairement, si la cour devait confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la faute de la Scp [HN]-[A], -le réformer en ce qu'il a retenu l'existence du lien causal et statuant à nouveau de cet autre chef ou y ajoutant, juger que M. [X] [O] et la société Pb Consulting Aménagements n'apportent pas la preuve d'un lien de causalité entre ladite faute et le préjudice dont ils poursuivent l'indemnisation, -les débouter en conséquence et derechef de l'ensemble de leurs demandes, Très subsidiairement, si la cour devait retenir la faute et le lien de causalité, -confirmer le jugement du 11 avril 2023 en ce qu'il a retenu que la faute de la Scp [HN]-[A] ne pouvait donner lieu à indemnisation en l'absence de perte de chance établie, -débouter en conséquence M. [X] [O] et la société Pb Consulting Aménagements de l'ensemble de leurs demandes, En toute état de cause, -condamner M. [X] [O] et la société Pb Consulting Aménagements à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel. L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 avril 2025 et l'affaire a été examinée à l'audience du lundi 28 avril 2025 à 14h00. MOTIFS DE LA DECISION Au regard de la déclaration d'appel et en l'absence d'appel d'incident sur ces points la cour n'est pas saisie des dispositions du jugement ayant déclaré caduc le compromis de vente signé les 11 et 27 décembre 2018 entre les consorts [D] et M. [O], débouté M. [X] [O] et la Sarl Pb Consulting Arnenagements de leur demande tendant à voir juger parfaite la vente en application de ce compromis, débouté M. [X] [O] et la Sarl Pb Consulting Aménagements de leurs demandes de dommages et intérêts à I'encontre des "consorts [D]", dit parfaite la vente intervenue le 18 février 2021 entre les consorts [HW] d'une part et Mme [RE] [AB] et M. [OO] [HZ] d'autre part, condamné solidairement M. [X] [O] et la SARL PB Consulting Amenagements à verser à MM.[L] [D], [N] [D], [I] [D], [S] [D], [BU] [P], [DD] [P] et Mmes [PS] [D], [RI] [P] et [YW] [P] représentée par son père [BU] [P] ensemble la somme de 3 000 € en application de I'arlicle 700 du code de procédure civile, condamné solidairement M. [X] [O] et la SARL PB Consulting Amenagements à verser à Mme [M] [D] née [C]. M.[E] [HU] et M.[MX] [D] ensemble la somme de 3 000 € en application de I'article 700 du code de procédure civile et condamné solidairernent M. [X] [SF] et la SARL PB Consulting Amenagements à verser à Mme [RE] [AB] et M. [PF] [HZ] ensemble la somme de 1 500 € en application de I'article 700 du code de procédure civile. Les consorts [D] n'étant pas intimés, aucune condamnation ne peut être prononcée à leur encontre en cause d'appel de sorte que les demandes en ce sens présentées par M. [O] et la Sarl Pb Consulting Aménagements doivent être déclarées irrecevables. La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la Sarl Pb Consulting Aménagements En l'absence d'éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en déclarant irrecevable la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir de la Sarl Pb Consulting Aménagements soutenue par la Sarl [Z]-[F]-[U] au regard des dispositions des articles 789 alinéa 1er 6ème et 123 du code de procédure civile. Le jugement sera confirmé sur ce point. La responsabilité des notaires M. [O] et la Sarl Pb Consulting Aménagements reprochent à la Sarl [FE], notaire des vendeurs, rédactrice du compromis de vente et chargée de la succession de [B] [D], de n'avoir plus donné suite au compromis à compter de janvier 2020 alors même qu'elle reconnaît avoir reçu l'acte de notoriété de la succession [Y] le 3 janvier 2020, et d'avoir établi un nouveau compromis de vente avec un nouvel acquéreur sans pour autant les en informer. Ils reprochent à la Scp [DB], notaire de M. [O], un manque de diligence en l'absence d'acte positif en vue de proroger la validité du compromis, dans l'attente de rechercher l'héritier manquant, et alors même qu'elle savait pertinemment qu'en droit, la caducité du compromis était envisageable, ainsi qu'un manquement à son obligation d'information et de conseil pour ne pas les avoir informés de ce risque de caducité. Ils estiment que ces manquements leur ont causé un préjudice en ce que, en leur absence, ils auraient dû devenir propriétaires du terrain et faire réaliser le projet immobilier prévu, relevant qu'ils «ont fait réaliser l'ensemble des documents objets des conditions suspensives afin de réaliser un projet de constructions immobilières sur le terrain et ainsi les revendre par la suite, en qualité de société de marchands de biens ». Ils l'évaluent à la somme de 272 631 € correspondant à « la marge brute devant être réalisée pour l'ensemble » et subsidiairement à la somme de 100 000 € « au titre de la perte de chance ». Le notaire qui prête son concours à l'établissement d'actes authentiques doit, préalablement, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité des actes qu'il instrumente. Il est en outre tenu envers ceux qui sollicitent son ministère d'un devoir de conseil et, le cas échéant, de mise en garde. Le compromis de vente stipule en son paragraphe « Effet Relatif » : « Attestation de propriété suite au décès de M. [D] suivant acte à recevoir par maître [AF], notaire à [Localité 4], au plus tard Ie jour de Ia signature de I'acte authentique de vente dont une copie authentique sera publiée avant en même temps que I'acte de vente au service de la publicité foncière de [Localité 1]. ». La Sarl [FE] a bien effectué les démarches en ce sens qui l'ont conduite à découvrir que M. [B] [D] n'avait pas acquis seul le bien objet du compromis en 1952 mais qu'il avait réalisé cette acquisition avec sa première épouse, Mme [Y], dont il avait divorcé en 1955, qu'aucun acte de partage de leur communauté n'avait été établi ensuite de ce divorce et que Mme [Y] était elle-même décédée, laissant pour héritier son conjoint survivant M. [ZX] résidant au Canada. Il ne peut être imposé au notaire d'obtenir la délivrance d'un état hypothécaire préalablement à la conclusion d'une promesse de vente, laquelle constitue un avant-contrat destiné à arrêter la volonté des parties de vendre et d'acquérir sans attendre l'expiration des délais utiles à l'obtention des documents administratifs et hypothécaires nécessaires à la perfection de la vente, de sorte que la Sarl [FE] n'a commis aucune faute de ce chef. Par ailleurs s'il apparaît que ni la Sarl [FE] ni la Scp [DB] ne se sont plus manifestées après le 15 janvier 2020 pour la première, date de communication de l'acte de notoriété mentionnant la totalité des coindivisaires, et après le 18 mai 2020 pour la seconde, date de relance du notaire chargé de la succession, il est certain que même s'ils l'avaient fait M. [ZX] n'aurait pas moins opté, comme il l'a effectivement fait, pour la signature d'un compromis de vente avec d'autres acquéreurs, de sorte que ces manquements sont sans lien de causalité avec le préjudice invoqué par les appelants tenant au défaut de réalisation de la vente à leur profit. En l'absence de préjudice en lien de causalité avec les fautes commises le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [O] et la Sarl Pb Consulting Aménagements de leurs demandes de dommages et intérêts à l'encontre de la Sarl [Z]-[F]-[U] et de la Scp [S] [V] [Q] [A]. Les demandes annexes Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles exposés en première instance seront confirmées. M. [O] et la Sarl Pb Consulting Aménagements qui succombent dans leur voie de recours doivent supporter la charge des entiers dépens d'appel et leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile doit être rejetée. L'équité ne commande pas d'allouer à la Sarl [Z]-[F]-[U] d'une part et à la Scp [S] [V] [Q] [A] d'autre part une indemnité au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant dans les limites de sa saisine, -Déclare irrecevables les demandes formées par M. [X] [O] et la Sarl Pb Consulting Aménagements à l'encontre des consorts [D], non intimés ; -Confirme le jugement rendu le 11 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Montauban en toutes ses dispositions soumises à la cour ; Y ajoutant, -Condamne M. [X] [O] et la Sarl Pb Consulting Aménagements aux dépens d'appel avec autorisation de recouvrement direct au profit de maître Nicolas Larrat, avocat qui le demande, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; -Déboute chacune des parties de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière Le président M. POZZOBON M. DEFIX .