Tribunal judiciaire, 31 juillet 2024. 23/08306

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Jean REINHART Monsieur [U] [E] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Solange-astrid MARLE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/08306 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EP3 N° MINUTE : 4 JCP JUGEMENT rendu le mercredi 31 juillet 2024 DEMANDERESSE Madame [S] [I], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Solange-astrid MARLE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #NA388 DÉFENDEURS S.A.S. DMC CONSULTING représentée par sa présidente Mme [D] [H], dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Jean REINHART de la SELARL REINHART MARVILLE TORRE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0030 Madame [H], [W] [D], demeurant [Adresse 3] représentée par Maître Jean REINHART de la SELARL REINHART MARVILLE TORRE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0030 Monsieur [U] [E], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale GAULARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 mars 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 31 juillet 2024 prorogé du 14 juin 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 31 juillet 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/08306 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EP3 EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 13 mars 2020, Mme [S] [I] a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [D] et à la SAS DMC Consulting portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2050 euros et d’une provision pour charges de 235 euros. M. [U] [E] s’est porté caution de l’engagement pris par Mme [H] [D] en qualité de locataire et Mme [H] [D] s’est portée caution de l’engagement pris par la SAS DMC Consulting. Par actes de commissaire de justice du 10 mars 2022, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 20601,81 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Ce commandement a également été dénoncé à la caution, M. [U] [E], le 15 mars 2022. Par assignations des 5 et 24 avril 2023, Mme [S] [I] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [D] et la SAS DMC Consulting, faire assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et obtenir leur condamnation solidaire avec M. [U] [E] au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à 3000 euros, outre les charges du logement, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,47756,58 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et capitalisation des intérêts, 444 euros, 445 euros et 460 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2020, 2021 et 2022, 2000 euros à titre de dommages et intérêts 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 14 mars 2024, Mme [S] [I], représentée par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 mars 2024, s'élève désormais à 75622,26 euros. Mme [S] [I] considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement. Elle précise qu’il y a eu trois paiements en espèces en avril et juin 2020 et en mars 2023. Mme [H] [D] et la SAS DMC Consulting, représentées par leur avocat, soutiennent les termes de leurs conclusions déposées à l’audience et demandent au juge des contentieux de la protection : S’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location du 13 mars 2020, A titre principal : de déclarer nul le commandement de payer du 10 mars 2022 et de débouter Mme [I] de sa demande de constat de la résiliation du contrat de bail d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupationA titre subsidiaire, de déclarer irrecevable la demande de résiliation du contrat de location et de débouter Mme [I] de sa demande de constat de la résiliation du contrat de bail d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation,A titre très subsidiaire, d’accorder à Mme [H] [D] et la SAS DMC Consulting un délai de paiement de trois ans et d’ordonner en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location du 13 mars 2020,A titre infiniment subsidiaire, de débouter Mme [I] de sa demande d’astreinte, S’agissant de la dette locative, d’accorder un délai de paiement de deux ans, En tout état de cause, de débouter Mme [I] de sa demande de dommages et intérêts, de condamner Mme [I] à payer à Mme [H] [D] et la SAS DMC Consulting la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré en étude, M. [U] [E] n’est ni présent ni représenté. MOTIVATION Par message du 17 mars 2024, M. [U] [E] a sollicité une réouverture des débats en exposant s’être présenté au tribunal le jeudi 14 mars 2024 à 14H et non à 9H. Aux termes de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il apparaît qu’un avis de renvoi d’audience a été adressé à M. [U] [E] le 28 novembre 2023 pour l’audience du 14 mars 2024 à 9H01 et que M. [U] [E] avait donc été informé de la date et de l’heure de l’audience de renvoi. La demande de réouverture des débats présentée par M. [U] [E] est donc rejetée. En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande Mme [S] [I] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 10 mars 2022. Il ressort des procès-verbaux de signification aux deux locataires que l’acte a été dressé sur 5 feuilles. En réalité, l’acte a été dressé sur 5 pages comprenant pour chacun des locataires un décompte des impayés et le procès-verbal de signification. Le décompte fait état de 9 mois d’impayés de juin 2021 à février 2022 et distingue le loyer et les provisions sur charges pour un montant total de 20601.81 euros. Le décompte de la dette joint au commandement de payer permettait ainsi de vérifier si la créance alléguée par la bailleresse était certaine, liquide et exigible à la date du commandement de payer, lequel est donc valable. La demande de nullité du commandement de payer sera rejetée. Il apparaît que la somme de 20601,81 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 mai 2022. Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, Mme [H] [D] et la SAS DMC Consulting n’ont pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience. Leur demande de délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ne peut aboutir. Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [S] [I] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [H] [D] et la SAS DMC Consulting à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, Mme [S] [I] verse aux débats un décompte selon lequel à la date du 14 mars 2024, Mme [H] [D] et la SAS DMC Consulting lui devaient la somme de 75622,26 euros. Toutefois, en l’absence de comparution de l’ensemble des défendeurs, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 47756,58 euros, suivant décompte arrêté au 20 mars 2023. Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Le message du 24 novembre 2022 de Mme [I] à M. [E] et à Mme [D] “communiquez moi au moins les calculs que je les vérifie” démontre que la bailleresse souhaite vérifier le montant de la dette et non qu’elle reconnaît une erreur. Il convient d’observer que les défendeurs n’apportent pas la preuve, y compris dans le cadre de la présente procédure, d’avoir effectué des règlements des loyers en espèces. Les défendeurs seront en conséquence solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2022 sur la somme de 20601,81 euros, et à compter de l'assignation le 24 avril 2023 pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Par application de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière, produiront intérêt. Les défendeurs seront également condamnés solidairement au paiement de la somme totale de 1349 euros au titre des taxes sur les ordures ménagères de 2020, 2021 et 2022. L'article 1343-5 de ce même code prévoit que "compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues". Mme [H] [D] et la SAS DMC Consulting ne produisent aucun élément permettant au juge des contentieux de vérifier leur situation. Au regard de l’ancienneté et du montant de la dette, elles seront déboutées de leur demande de délais de paiement. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. Au vu des éléments de fait propres à l'affaire, l'indemnité mensuelle d'occupation sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur, manifestement excessif (3000 euros outre les charges), mais au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 2322,14 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [S] [I] ou à son mandataire. 4. Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Mme [I] ne démontre pas le lien de causalité entre le défaut de paiement des loyers et l’affection qu’elle subit. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [H] [D], la SAS DMC Consulting et M. [U] [E], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1200 euros à la demande de Mme [S] [I] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE M. [U] [E] de sa demande de réouverture des débats, DEBOUTE Mme [H] [D] et la SAS DMC Consulting de leur demande d’annulation du commandement de payer du 10 mars 2022, DECLARE recevable l’action de Mme [S] [I] en constat de la résiliation du bail, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 mars 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 mars 2020 entre Mme [S] [I], d’une part, et Mme [H] [D] et la SAS DMC Consulting, d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 11 mai 2022, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire à Mme [H] [D] et à la SAS DMC Consulting, ORDONNE à Mme [H] [D] et à la SAS DMC Consulting de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT n’y avoir lieu à astreinte, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE solidairement Mme [H] [D], la SAS DMC Consulting et M. [U] [E] à payer à Mme [S] [I] la somme de 47756.58 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2023, échéance de mars 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2022 sur la somme de 20601,81 euros et à compter du 24 avril 2023 pour le surplus, DEBOUTE Mme [H] [D] et la SAS DMC Consulting de leur demande de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, DIT que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront intérêt, CONDAMNE solidairement Mme [H] [D], la SAS DMC Consulting et M. [U] [E], au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, (soit 2322,14 euros en mars 2023) par mois, à compter du 1er avril 2023, DIT que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE solidairement Mme [H] [D], la SAS DMC Consulting et M. [U] [E] à payer à Mme [S] [I] la somme totale de 1349 euros au titre des taxes sur les ordures ménagères de 2020, 2021 et 2022, DEBOUTE Mme [S] [I] de sa demande de dommages et intérêts, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE solidairement Mme [H] [D], la SAS DMC Consulting et M. [U] [E], à payer à Mme [S] [I] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement Mme [H] [D], la SAS DMC Consulting et M. [U] [E], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 10 mars 2022, de leur dénonciation à M. [U] [E] et celui des assignations du 5 avril 2023, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge