Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 23/01701 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GKUE
NAC : 30B
JUGEMENT CIVIL
DU 25 FEVRIER 2025
DEMANDERESSE
S.C.I. BLEU HORIZON
immatriculée au RCS sous le n°441 981 552 de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Cynthia LAGOURGUE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. ESCALES VOYAGES
immatriculée au RCS de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION sous le n°514 788 843, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Rep/assistant : Maître Aurélie SPIEGEL-SIMET de la SELARL PS ASSOCIES, avocats au barreau de STRASBOURG
Copie exécutoire délivrée le : 25.02.2025
CCC délivrée le :
à Maître Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, Me Cynthia LAGOURGUE
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Le Tribunal était composé de :
Madame Sophie PARAT, Juge Unique
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
LORS DES DÉBATS
L’affaire a été évoquée à l’audience du 27 Janvier 2025.
LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ
A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 25 Février 2025.
JUGEMENT : Contradictoire, du 25 Février 2025 , en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES:
Par acte sous signature privée en date du 20 avril 2012, la société civile immobilière Bleu Horizon (ci-après, la SCI BLEU HORIZON) a consenti à la SARL ESCALES VOYAGES REUNION un bail commercial portant sur un local d’environ 53 m², situé [Adresse 1] à SAINT-GILLES-LES-BAINS, pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2012. Le loyer mensuel a été fixé à 1 200 euros hors taxes, payable d’avance entre le 1er et le 5 de chaque mois.
Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2022, la SCI BLEU HORIZON a fait délivrer un commandement de payer la somme de 4390,55 euros, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire.
C’est dans ce contexte que la SCI BLEU HORIZON a, par acte de commissaire de justice en date du 11 mai 2023, assigné la SARL ESCALES VOYAGES REUNION devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et de la voir condamner à lui payer les sommes dues.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 7 juin 2024, la SCI BLEU HORIZON demande au tribunal de:
A TITRE PRINCIPAL,
CONSTATER la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, à compter du 22.11.2022,
JUGER que la SARL ESCALES VOYAGES est devenue occupante sans droit ni titre depuis le 25.11.2022 du local commercial sis [Adresse 1];
ORDONNER l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, des locaux en cause, dans les huit jours de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard avec si besoin est, le concours de la force publique ;
CONDAMNER la SARL ESCALES VOYAGES à payer à la SCI BLEU HORIZON une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 25.11.2022, d’un montant de 1 200,00 € et ce jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés ;
JUGER que le montant du dépôt de garantie restera acquis a la requérante, soit la somme de DEUX MILLE QUATRE CENT EUROS (2.400 €) ;
ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix de la bailleresse et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
A TITRE SUBSIDIAIRE,
PRONONCER la résiliation du bail commercial conclu entre la SCI BLEU HORIZON et la SARL ESCALES VOYAGES le 20 avril 2012 concernant le local sis [Adresse 2] à [Localité 5] (REUNION), aux torts du preneur pour manquement a ses obligations contractuelles,
ORDONNER l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, des locaux en cause, dans les huit jours de la décision a intervenir, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard, avec si besoin est, le concours de la force publique ;
ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu°il désignera ou dans tel autre lieu au choix de la bailleresse et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
CONDAMNER la SARL ESCALES VOYAGES à payer à la SCI BLEU HORIZON une indemnité d’occupation mensuelle à compter du constat de la résiliation du bail, soit à compter du 20.11.2022, d’un montant de 1 200,00€ et ce jusqu'a la libération des lieux par la remise des clés.
JUGER que le montant du dépôt de garantie restera acquis a la requérante, soit la somme de DEUX MILLE QUATRE CENT EUROS (2.400 €) ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE
DEBOUTER la SARL ESCALES VOYAGES de toutes ses demandes, fins et prétentions.
CONDAMNER la SARL ESCALES VOYAGES au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont les frais de signification du commmandement de payer 149,22€ et de l’assignation 69,09€.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le commandement de payer délivré le 22 octobre 2022 est parfaitement valide. Elle estime que la défenderesse ne démontrer pas le grief que lui causerait l’irrégularité de la clause résolutoire. Elle soutient encore que le décompte annexé au commandement était précis. Elle souligne que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois, la locataire ayant seulement régularisé le loyer impayé de septembre 2020 mais pas les taxes municipales impayées. Elle reproche à sa locataire d’avoir manqué à ses obligations contractuelles, notamment en payant son loyer systématiquement en retard et en ne réglant pas la taxe municipale pour les années 2017 à 2020, de sorte que, même si le tribunal ne constatait pas l’acquisition de la clause résolutoire il devrait prononcer la résiliation du bail commercial. Elle reconnaît que la défenderesse a réglé en cours de procédure la somme de 2 927,27 euros au titre des taxes municipales qui étaient dues.
En réponse à la défenderesse, elle fait valoir que le bail commercial n’a pas été renouvelé le 1er mai 2021, les échanges s’étant poursuivis jusqu’en janvier 2023 au sujet des modifications à apporter à l’acte de renouvellement du bail.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 14 août 2024, la SARL ESCALES VOYAGES demande au tribunal de:
- DEBOUTER la SCI BLEU HORIZON de ses demandes ;
- DECLARER nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par la SCI BLEU HORIZON à la société ESCALES VOYAGES en date du 25 octobre 2022 ;
Subsidiairement,
DEBOUTER la SCI BLEU HORIZON de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions; Plus subsidiairement,
ACCORDER à la société ESCALES VOYAGES les plus larges délais de paiement, REPORTER l’exigibilité de la dette locative figurant dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 octobre 2022 à l’issue d’un délai de deux ans courant à compter de la décision à intervenir ;
ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le délai qui sera accordé à la défenderesse ;
En tout état de cause,
DEBOUTER la SCI BLEU HORIZON de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions; CONDAMNER la SCI BLEU HORIZON aux entiers frais et dépens.
CONDAMNER la SCI BLEU HORIZON à payer à la société ESCALES VOYAGES la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.
En défense, elle fait valoir que le commandement de payer qui lui a été délivré est nul, d’une part comme étant fondé sur une clause résolutoire nulle, qui donne compétence au juge des référés du tribunal d’instance de Saint-Paul pour ordonner l’expulsion, alors que l’article R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire prévoit la compétence exclusive du tribunal judiciaire en matière de bail commercial. D’autre part elle fait valoir que le décompte est imprécis puisqu’il ne comprend aucun élement pour expliquer les sommes qui y sont réclamées. Elle reproche enfin au bailleur d’avoir mis en oeuvre la clause résolutoire de mauvaise foi en réclamant des arriérés pour des taxes municipales qu’il avait omis d’appeler pendant plusieurs années, sans fournir les explications sollicitées.
A titre subsidiaire, elle soutient que, conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil, les sommes réglées entre le 11 mai 2022 et le 25 novembre 2022 ont largement couvert les sommes réclamées dans le commandement, de sorte que la clause résolutoire ne saurait avoir joué.
A titre très subsidiaire elle demande à bénéficier de larges délais de paiement, au motif de sa bonne foi.
Elle soutient que le bail a été renouvelé aux clauses et conditions du précédent bail à la date du 1er mai 2021, les parties étant tombées d’accord sur le principe du renouvellement dès avant l’expiration du bail initial.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 décembre 2024. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 27 janvier 2025.
Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 25 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la renouvellement du bail commercial à compter du 1er mai 2021:
S’il ne s’agit pas à proprement parler d’une prétention, il importe néanmoins de se prononcer sur le statut du bail commercial en vigueur entre les parties postérieurement à l’échéance du bail signé le 20 avril 2012. Soit le bail initial, qui a expiré le 1er mai 2021, s’est prolongé tacitement, soit il a été renouvelé. La qualification aura un intérêt pour que le tribunal statue sur les prétentions qui lui sont soumises.
En l’espèce, le 28 septembre 2020, le mandataire de la bailleresse a envoyé à la locataire un projet de renouvellement de bail, pour qu’elle puisse en prendre connaissance. Le courrier précisait que la seule modification apportée aux conditions précédentes était l’ajout de la taxe foncière dans les taxes récupérables auprès du preneur.
Le 13 avril 2021, le conseil du preneur fait savoir qu’elle est d’accord sur le principe du renouvellement du bail et sur le montant du loyer (inchangé) de
1 305,62 euros, mais qu’elle refuse le projet de bail renouvelé, estimant qu’il alourdit les charges pesant sur elle.
Il sera d’abord observé que les parties se sont situées en dehors des formes prévues par les articles L. 145-9 et L. 145-10 du code de commerce, de sorte que, s’il y a eu renouvellement, il s’agit en toute hypothèse d’un renouvellement amiable.
Le principe consacré par la jurisprudence en la matière étant le consensualisme, l’accord des parties sur le principe du renouvellement - ainsi que sur le montant du loyer - existe dès le 13 avril 2021. Il importe peu que les discussions se soient poursuivies jusqu’après l’introduction de la présente instance pour fixer l’ensemble des conditions et charges du bail renouvelé et aboutir à la signature de l’avenant par le preneur en décembre 2023 (comme l’atteste l’annotation manuscrite portée sur l’avenant versé en pièce 10 de la demanderesse). L’avenant signé des deux parties est versé en pièce 2 par la défenderesse.
Le bail commercial a donc bien été renouvelé à la date du 1er mai 2021.
Sur la demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire et ses suites
Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”
Le bail signé le 20 avril 2012 entre les parties contient un article 26 intitulé “clause résolutoire”, qui stipule:
“A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer - le délai d’un mois pouvant être mis à profit par le locataire pour demander au juge l’octroi de délais et la suspension des effets de ladite clause - ou d’exécuter resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice.
Dans le cas où le preneur se refuserait à évacuer les lieux, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le président du tribunal d’instance de Saint-Paul (La Réunion) et exécutoire par provision, nonobstant appel.”
L’avenant daté du 10 mai 2021, qui a pris effet le 1er mai 2021, reprend la même clause résolutoire.
En l’espèce, la bailleresse a fait délivrer le 25 octobre 2022 un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour une somme de
4 390,55 euros incluant 1273,94 euros de loyer impayé de septembre 2022, 659,14 euros de taxe municipale et TEOM impayées pour 2017, 747,35 euros des mêmes taxes impayées pour 2018, 758,69 euros des mêmes taxes impayées pour 2019 et 762,09 euros de taxes impayées pour 2020, outre 189,34 euros pour le coût de l’acte délivré.
Le commandement mentionnait bien le délai d’un mois au terme duquel la sanction de résiliation jouerait de plein droit, en l’absence de paiement, et les dispositions légales ainsi que la clause résolutoire du bail y étaient reproduites.
Le tribunal examinera les moyens de défense opposés par la défenderesse à la demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Il s’agit en premier lieu de la mauvaise foi reprochée à la bailleresse dans la mise en oeuvre de ladite clause. Sur ce point, il ressort des pièces versées aux débats que le 11 mai 2022, l’agence en charge de la gestion locative annonçait que les taxes municipales des trois dernières années allaient lui être réclamées. Le 16 août 2022, le conseil de la locataire demandait à l’agence les justificatifs des taxes municipales qui lui étaient imputées. Le 17 octobre 2022, un décompte manuel portant sur les taxes municipales des années 2017 à 2020, ainsi que les avis d’imposition de la taxe foncière pour les années correspondantes et les relevés de propriété lui étaient adressés (pièce 6 de la défenderesse). Or, alors que la vérification du décompte ainsi adressé s’avérait complexe, le décompte étant imprécis et la règle de calcul des sommes réclamées n’étant pas explicitée, la bailleresse a fait délivrer le 25 octobre 2022, c’est à dire à peine une semaine plus tard, un commandement de payer.
Dans ces circonstances, la délivrance d’un commandement de payer des sommes qui, pour l’essentiel, n’avaient pas été réclamées pendant plusieurs années, et étaient mal justifiées, est intervenue de mauvaise foi. Il sera souligné en outre que le décompte figurant au commandement de payer est tout aussi imprécis.
Par conséquent, le tribunal rejette la demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que toutes les demandes qui en découlaient.
Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail signé le 20 avril 2012
Il sera observé qu’aucun fondement textuel n’est explicité dans les écritures de la demanderesse. Le tribunal ayant l’obligation de trancher le litige conformément aux règles de droit applicables, il sera fait application des textes pertinents pour statuer sur cette demande subsidiaire.
Aux termes de l’article 1217 du code civil, dans sa version applicable au contrat de bail renouvelé en litige, “La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : (...)
- provoquer la résolution du contrat.”
Aux termes de l’article 1224 du même code :“La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.”
Aux termes de l’article 1227 du même code: “La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.”
Enfin, aux termes de l’article 1229 du même code: “La résolution met fin au contrat.
La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.”
Aux termes de l’article 1741 du même code, “le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.”
Le contrat de bail initial prévoit, en son article 22, que le preneur s’oblige à payer le loyer mensuellement et d’avance au bailleur entre le 1er et le 5 du mois. Il prévoit, en son article 21, que le preneur remboursera au bailleur sa quote-part de charges, prestations et taxes ci-après: taxes municipales, taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
En l’espèce, dès lors que le tribunal retient que le bail commercial a été renouvelé à effet du 1er mai 2021, il ne saurait être fait droit à la demande de prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 20 avril 2012 que si des manquements contractuels sont démontrés avant le 1er mai 2021. Or, la demanderesse reproche un retard qu’elle qualifie de systématique dans le paiement des loyers, qui n’est en réalité étayé que par deux courriers de relance datant des 13 et 21 décembre 2022, reposant sur un décompte débutant au 1er janvier 2022. Ces pièces ne permettent d’établir aucun manquement contractuel antérieur à l’expiration du bail initial. L’absence de paiement des taxes municipales pour les années 2017 à 2020 ne saurait davantage constituer un manquement contractuel antérieur à l’expiration du bail initial, dès lors qu’elles n’ont été réclamées que dans le courant de l’année 2022.
La demanderesse sera donc également déboutée de sa demande subsidiaire de prononcer la résiliation du bail commercial du 20 avril 2012, et de toutes les demandes qui en découlaient.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La demanderesse, qui perd son procès, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à verser à la défenderesse la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
REJETTE la demande principale de constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,
REJETTE la demande subsidiaire de prononcer la résiliation du bail commercial signé le 20 avril 2012,
CONDAMNE la SCI BLEU HORIZON aux dépens de l’instance,
CONDAMNE la SCI BLEU HORIZON à verser à la SALR ESCALES VOYAGES la somme de 2 500 (deux mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE toute demande plus ample ou contraire,
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,
La greffière La présidente
