Tribunal judiciaire, 14 novembre 2024. 20/09572

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie exécutoire délivrée le: à Me BURGER Copie certifiée conforme délivrée le : à Me TSUJI ■ 8ème chambre 2ème section N° RG 20/09572 - N° Portalis 352J-W-B7E-CS44C N° MINUTE : Assignation du : 01 Octobre 2020 JUGEMENT rendu le 14 Novembre 2024 DEMANDERESSE Madame [F] [N] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 9] (ETATS-UNIS) représentée par Maître Emmanuel TSUJI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1877 DÉFENDEUR Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société JEAN CHARPENTIER - SOPAGI, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 5] représenté par Maître Richard BURGER de la SCPA GRIMAULT - BURGER Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P109 Décision du 14 Novembre 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 20/09572 - N° Portalis 352J-W-B7E-CS44C COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président Madame Anita ANTON, Vice-président Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Président assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffier, DÉBATS A l’audience du 19 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Madame ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE L'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Madame [F] [N] est propriétaire non occupante dans cet immeuble d'un appartement au 4ème étage (lot 7), d'une cave (lot 19) et d'une chambre au 6ème étage (lot 15). Elle a été convoquée à une assemblée générale de copropriétaires devant se tenir le 27 juillet 2020. Madame [F] [N] a fait parvenir au syndic son formulaire de vote par correspondance et a voté contre la résolution n°30.1. Le syndic a transmis le procès-verbal de cette assemblée par lettre reçue par Madame [F] [N] le 9 septembre 2020. Suivant exploit d'huissier du 1er octobre 2020, Madame [F] [N] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] aux fins d'obtenir l'annulation de la résolution n° 30.1 de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires en date du 27 juillet 2020. Aux termes de ses conclusions récapitulatives au fond n° 1 notifiées par voie électronique le 14 janvier 2024, Madame [F] [N] demande au tribunal de : « Vu le règlement de copropriété, Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment son article 26, Vu le jugement du 23 mai 2012 du TGI Paris - RG n°09/15015, Vu l'arrêt de la cour d'appel de Paris - RG n°12/12513 du 9 avril 2014 n° 890, Vu le jugement du 27 juin 2012 du TGI Paris - RG n° n°11/09915, Vu l'arrêt de la cour d'appel de Paris - RG n°12/12512 du 9 avril 2014 n°889, Vu le jugement du 24 octobre 2019 du TGI Paris - RG n°17/01243, Vu l'arrêt de la cour d'appel de Paris - RG 20/00142 du 8 mars 2023, Vu l'article 32-1 du code de procédure civile, Vu l'article 700 du code de procédure civile, DECLARER recevable et bien fondée Madame [N] en sa saisine, et en conséquence, ANNULER la résolution numéro trente point un (30.1) de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 2], cadastré section [Cadastre 1] AA, numéro [Cadastre 3], lieudit " [Adresse 2] " pour six ares et six centiares (6a 06 ca) en date du 27 juillet 2020, DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 2], cadastré section [Cadastre 1] AA, numéro [Cadastre 3], lieudit " [Adresse 2] " pour six ares et six centiares (6a 06 ca) de ses demandes, fins et conclusions, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 2], cadastré section [Cadastre 1] AA, numéro [Cadastre 3], lieudit " [Adresse 2] " pour six ares et six centiares (6a 06 ca) à payer à Madame [N] la somme de dix-mille-euros (10.000 €) au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 2], cadastré section [Cadastre 1] AA, numéro [Cadastre 3], lieudit " [Adresse 2] " pour six ares et six centiares (6a 06 ca) à payer au trésor public une amende civile de dix-mille-euros (10.000 €) au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile ». Aux termes de ses conclusions au fond n°1 notifiées par voie électronique le 12 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] demande au tribunal de : « Vu l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, RECEVOIR le syndicat des copropriétaires en ses demandes, fins et conclusions et ce faisant : DEBOUTER Madame [N] de ses demandes, fins et conclusions, Et CONDAMNER Madame [N] à payer au syndicat des copropriétaires, plaideur obligé, la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Burger. » Pour l'exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 23 janvier 2024. L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 19 septembre 2024. À l'issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 14 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'annulation de la résolution n° 30.1 Madame [F] [N] soutient que : - le règlement de copropriété prévoit, en page 34, que « les services communs de l'immeuble seront assurés par une concierge qui sera choisie par le syndic et pourra être congédiée par lui », - il n'appartient pas à l'assemblée, même à la majorité qualifiée, de décider du temps partiel d'un concierge qui ne serait plus logé sur place en remplacement d'un/d'une concierge à temps complet de catégorie "B" logé(e) sur place avec rémunération sur la base d'unités de valeur ainsi l'a rappelé la cour d'appel de Paris dans son arrêt du 8 mars 2023 ; seule l'unanimité eut permis un tel changement, - la règle de majorité applicable au vote de la résolution ayant décidé de l'embauche d'un gardien à temps partiel, catégorie A (horaire), serait l'unanimité, Au soutien de sa demande d'annulation et sans invoquer l'autorité de la chose jugée, Madame [N] se fonde sur les décisions suivantes rendues entre les mêmes parties : - jugement du 23 mai 2012 (Tribunal de grande instance de Paris - RG n° 09/15015) : « Le règlement de copropriété établi le 4 novembre 1957, prévoit, page 34, que " les services communs de l'immeuble seront assurés par une concierge qui sera choisie par le syndic et pourra être congédiée par lui. Cette concierge aura les attributions de la catégorie normale définie par l'accord de salaires du trente mars mille neuf cent cinquante-et-un, et recevra la rémunération prévue par ledit accord et toutes dispositions légales ou contractuelles ultérieures. D'une façon générale, la concierge doit exécuter les ordres du syndic ". Il résulte de ce texte que le remplacement, fut-il qualifié de provisoire, de la concierge par une entreprise de services était contraire au règlement de copropriété. D'autant plus que l'installation de boîtes aux lettres dans la loge de la concierge démentait le caractère provisoire de ce remplacement. En outre, Mme [N] soutient à bon droit qu'une telle décision porte atteinte à la destination de l'immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives et devait en conséquence être votée à l'unanimité des copropriétaires, dans la mesure où la présence d'une gardienne logée sur place, même si le droit du travail a évolué notamment en supprimant les astreintes de nuit, assure une meilleure sécurité de l'immeuble et une commodité supérieure pour les divers services auxquels les copropriétaires peuvent prétendre en exécution de son contrat de travail. Enfin, il résulte des photographies versées aux débats, que l'immeuble en pierre de taille, situé sur la [Adresse 8], dans le quartier très recherché de " la Nouvelle-Athènes", constitue effectivement en immeuble de standing. L'unanimité requise n'ayant pas été obtenue puisque deux copropriétaires, M [H] et Mme [N], ont voté contre la résolution litigieuse, il sera fait droit à la demande d'annulation formée par Mme [L] [N] » ; - arrêt du 9 avril 2014 de la cour d'appel de Paris (Cour d'appel de Paris - RG n°12/12513 n° 890) : « Sur la résolution n° 15 Par cette résolution, le syndicat des copropriétaires a décidé du " remplacement du gardien par une entreprise d'entretien à compter du 1er avril 2010 pour une période d'essai révisable lors de la prochaine AG " par un vote acquis à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ; Le syndicat explique cette décision par la nécessité de pallier le décalage temporel entre le départ à la retraite de la gardienne en place, Mme [J], et la libération de la loge, qu'il importait, par ailleurs, de rénover ; Toutefois, ces moyens ne font encore que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; en effet, le règlement de copropriété énumère parmi les parties communes de l'immeuble " une loge de concierge comprenant une pièce et une cuisine... " et le syndicat n'explique pas pour quelle raison il se serait trouvé empêché de recourir à un service de gardiennage provisoire, assuré par les services d'une gardienne du quartier ou d'un vacataire quelconque, pendant les quelques mois d'indisponibilité de la loge ; Sur la résolution n° 18 La résolution n° 18 relative à l'installation de boites aux lettres dans une partie de la loge fermée à clef a été votée également à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ; or, cette décision ne ressortit pas aux actes d'entretien ou d'amélioration pouvant être votés à une majorité simple et modifie les modalités de jouissance des parties communes en ce qu'elle substitue à une prestation attendue de la gardienne, la distribution hebdomadaire du courrier, un équipement permettant aux copropriétaires de se dispenser, même provisoirement, de cette prestation spécifique de gardiennage, tout en prévoyant l'installation dudit équipement dans la loge justement dévolue au service de gardiennage en réalisant, de fait, une désaffection de ce local, d'où il suit qu'elle devait être adoptée à l'unanimité des copropriétaires comme l'a dit le tribunal ; Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a annulé les résolutions n° 15, 18 et 43 de l'assemblée générale du 1er mars 2010»; Décision du 14 Novembre 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 20/09572 - N° Portalis 352J-W-B7E-CS44C - jugement du 27 juin 2014 (Tribunal de grande instance de Paris - RG n° 11/09915) : « II) Sur la demande d'annulation de la résolution n° 39 de l'assemblée générale du 1er mars 2011 Mme [N] demande l'annulation de la résolution n°39 de l'assemblée générale du 1er mars 2011, ainsi libellée : " Détermination de l'emplacement destiné à recueillir les boîtes aux lettres. L'assemblée générale décide de placer la batterie des boîtes aux lettres à l'endroit suivant : appentis au fond de la cour". Mme [N] fait valoir que cette décision requerrait un vote unanime des copropriétaires, dans la mesure où elle porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives des copropriétaires. Sur ce : Le règlement de copropriété prévoit, en page 12, l'existence d'une "loge de la concierge comprenant une pièce et une cuisine, un petit débarras à gauche de l'entrée de l'escalier principal". Cette loge constitue une partie commune. Faute d'avoir préalablement décidé à l'unanimité de la suppression du poste de concierge, le syndicat ne pouvait décider, même à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, d'installer un nouvel élément d'équipement, qui est incompatible avec la présence dans la copropriété, en application du règlement de copropriété, d'un concierge chargé de distribuer le courrier. C'est à bon droit que M. [N] soutient que cette décision porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de ses lots, dès lors qu'elle a pour conséquence la suppression du service du courrier porté et qu'elle requerrait, en conséquence, un vote unanime des copropriétaires. L'unanimité requise n'ayant pas été obtenue, il sera fait droit à la demande d'annulation formée par la demanderesse » ; - arrêt du 9 avril 2014 de la cour d'appel de Paris (RG n° 12 /12512) : « La résolution n° 39 relative à la détermination de l'emplacement d'une batterie de boîtes à lettres ne constitue pas un acte d'entretien ni d'amélioration et modifie les modalités de jouissance des parties communes en ce qu'elle substitue, même momentanément, à une prestation attendue de la gardienne, la distribution hebdomadaire du courrier, un équipement permettant aux copropriétaires de se dispenser de cette prestation spécifique de gardiennage, d'où il suit qu'elle devait être adoptée à l'unanimité des copropriétaires comme l'a dit le tribunal» - jugement du 24 octobre 2019 (Tribunal de grande instance de Paris - RG n° 17/01243) : « Le présent litige s'inscrit dans le contexte du départ à la retraite du concierge de l'immeuble le 31 mars 2010. Les copropriétaires de l'immeuble ont décidé de supprimer le poste de concierge à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Mme [N] soutient que cette suppression porte atteinte à la destination de l'immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives de sorte que le vote de la décision querellée devait intervenir à l'unanimité des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires rétorque que le règlement de copropriété n'envisage pas les fonctions de gardien comme un élément essentiel de la destination de l'immeuble. Selon l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge lorsqu'il appartient au syndicat relève de la majorité qualifiée. Décision du 14 Novembre 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 20/09572 - N° Portalis 352J-W-B7E-CS44C Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidés qu'à l'unanimité. Ainsi, si l'existence d'un gardien est prévue par le règlement de copropriété, la suppression du poste de concierge requiert l'unanimité dans le cas où elle porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives résultant de ce règlement, hormis dans l'hypothèse où les solutions de substitution mises en place par la copropriété offrent aux copropriétaires des avantages strictement équivalents à ceux que leur proposait le service de conciergerie qui a été supprimé. Dans ce dernier cas, la décision peut être prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix. En l'espèce, le règlement de copropriété de l'immeuble du 4 novembre 1957 prévoit que " les services communs de l'immeuble seront assurés par une concierge qui sera choisie par le syndic et pourra être congédiée par lui. Cette concierge aura les attributions de la catégorie normale définie par l'accord de salaires du trente mars mille neuf cent cinquante-et-un et recevra la rémunération prévue par ledit accord et toutes dispositions légales ou contractuelles ultérieures. D'une façon générale, la concierge doit exécuter les ordres du syndic ". Par ailleurs, selon le règlement de copropriété, constituent des parties communes de l'immeuble, la loge de la concierge située au rez-de-chaussée comprenant une pièce et une cuisine, un petit débarras à gauche de l'entrée de l'escalier principal ainsi qu'une chambre réservée à la concierge située au 6ème étage. Si le règlement de copropriété prévoit la présence d'un concierge logé sur place, il est exact, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, qu'il ne définit pas les missions dévolues à ce concierge. Néanmoins, il est incontestable que le service de courrier porté entrait dans la mission du concierge dès lors que l'immeuble ne comportait pas de boites aux lettres individuels avant leur installation décidée par l'assemblée générale du 1er mars 2010 et que ce concierge assurait également l'entretien des parties communes de l'immeuble avant le recours à un prestataire extérieur voté le 31 mars 2010. Contrairement aux assertions du syndicat, l'installation de boîtes aux lettres dans l'immeuble n'offre pas aux copropriétaires un service équivalent à celui que leur procurait le service du courrier porté à chaque appartement par le concierge lequel constitue un service collectif participant de la destination de l'immeuble. De même, les tâches de liaison avec le syndic et les entreprises de maintenance amenées à intervenir dans la copropriété, qui sont nécessairement effectuées par tout gardien logé dans la copropriété, ne seront plus assurées. A cet égard le règlement de copropriété stipule en page 34 que le concierge "d'une façon générale, devra exécuter les ordres du syndic". Enfin, la présence physique d'un gardien logé sur place participe à la sécurité de l'immeuble même si ce dernier est doté d'un digicode et d'un interphone et l'existence d'un poste de concierge contribue au standing de cet immeuble "bourgeois", étant précisé que la notion d'habitation bourgeoise est rappelée dans le règlement de copropriété qui met l'accent sur le respect des usages " dans les maisons bien tenues ". La suppression du poste de gardien n'est donc pas entièrement compensée par les solutions de substitution mises en place, qui n'apportent pas à la copropriété des avantages équivalents à ceux dont elle disposait antérieurement. Décision du 14 Novembre 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 20/09572 - N° Portalis 352J-W-B7E-CS44C Enfin, les considérations d'opportunité et d'économies invoquées par le syndicat sont indifférentes à la solution du litige. Par suite, la résolution querellée qui porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives des copropriétaires, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété, ne pouvait valablement être adoptée qu'à l'unanimité » ; - arrêt du 8 mars 2023 de la cour d'appel de Paris (RG n° 20/00142) : « Sur la demande d'annulation de la résolution n°17 de l'assemblée générale du 29 novembre 2016 La résolution n° 17 de l'assemblée générale du 29 novembre 2016, porte sur la suppression du poste de gardienne et a été votée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; Le tribunal a fait droit à la demande d'annulation de cette résolution au motif qu'elle aurait dû être adoptée à l'unanimité conformément aux dispositions de l'article 26 qui prévoient que lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidés qu'à l'unanimité ; Devant la cour, le syndicat des copropriétaires maintient que le règlement de copropriété n'envisage pas les fonctions de gardien comme un élément essentiel de la destination de l'immeuble ; En application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, si l'existence d'un gardien est prévue par le règlement de copropriété, la suppression du poste de concierge requiert l'unanimité dans le cas où elle porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives résultant de ce règlement, hormis dans l'hypothèse où les solutions de substitution mises en place par la copropriété offrent aux copropriétaires des avantages strictement équivalents à ceux que leur proposait le service de conciergerie qui a été supprimé ; dans ce dernier cas, la décision peut être prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix ; En l'espèce, le règlement de copropriété de l'immeuble du 4 novembre 1957 prévoit que : "Les services communs de l'immeuble seront assurés par une concierge qui sera choisie par le syndic et pourra être congédiée par lui. Cette concierge aura les attributions de la catégorie normale définie par l 'accord de salaires du trente mars mille neuf cent cinquante-et-un et recevra la rémunération prévue par ledit accord et toutes dispositions légales ou contractuelles ultérieures. D 'une façon générale, la concierge doit exécuter les ordres du syndic " ; Par ailleurs, selon le règlement de copropriété, constituent des parties communes de l'immeuble, la loge de la concierge située au rez-de-chaussée comprenant une pièce et une cuisine, un petit débarras à gauche de l'entrée de l'escalier principal ainsi qu'une chambre réservée à la concierge située au 6 étage ; Il ressort donc expressément du règlement de copropriété que les services communs sont assurés par une concierge, choisie par le syndic et congédiée par lui ; Le règlement de copropriété impose donc l'existence d'une concierge, logée sur place, et ce, en conformité avec le standing élevé de l'immeuble, en pierre de taille situé sur la [Adresse 8], dans le quartier très recherché de la Nouvelle Athènes et disposant d'une entrée majestueuse sur une cour arborée ainsi qu'il ressort des plans et photographies produites aux débats ; Comme l'a exactement énoncé le tribunal, si le règlement de copropriété n'énonce pas en revanche précisément quels sont les services communs assurés par cette concierge, il est incontestable que le service de courrier porté entrait dans ses missions dès lors que l'immeuble ne comportait pas de boîtes aux lettres individuelles avant leur installation décidée par l'assemblée générale du 1 mars 2010 et que ce concierge assurait également l'entretien des parties communes de l'immeuble avant le recours à un prestataire extérieur voté le 31 mars 2010 ; Le syndicat des copropriétaires soutient qu'il a mis en place des modalités de substitution offrant des avantages équivalents et même supérieurs à ceux proposés par la concierge ; Néanmoins, les services rendus par les sociétés de service, et ainsi la société de nettoyage Air Bleu, qui intervient depuis la mise en retraite de la gardienne pour le nettoyage des parties communes, ne peuvent être équivalents à ceux rendus par une gardienne logeant sur place en termes de garde de clés, distribution de colis, interventions en urgence, ou surveillance de l'immeuble et notamment des allers et venues, puisqu'il n'est pas contesté que différentes professions libérales se sont installées dans l'immeuble, et ce, même si la législation a évolué et que notamment les astreintes de nuit ont été supprimées ; Il est également constant qu'actuellement la distribution du courrier est assurée par La Poste, dans les boites aux lettres de l'immeuble installées dans le local situé à l'extrémité de la cour intérieure, alors que la gardienne assurait un service de portage du courrier ; S'il est exact que la copropriété a voté le principe de l'embauche d'un salarié à temps partiel selon le régime de droit commun : catégorie A dans le cadre horaire, cette embauche n'est pas encore effective et ses modalités en matière de temps de travail et de logement de fonction, ne sont pas connues de sorte qu'il n'est pas démontré que cette embauche offrira à terme les mêmes services que ceux rendus précédemment par l'ancienne concierge ; Comme l'a dit le tribunal, la suppression du poste de gardien n'est donc pas entièrement compensée par les solutions de substitution mises en place, qui n'apportent pas à la copropriété des avantages équivalents à ceux dont elle disposait antérieurement ; La résolution querellée qui porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives des copropriétaires, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété, ne pouvait valablement être adoptée qu'à l'unanimité ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a prononcé l'annulation de la résolution n°17 de l'assemblée générale du 29 novembre 2016 ; Sur la demande d'annulation de la résolution n°15 de l'assemblée générale du 29 novembre 2016 Lors de l'assemblée générale du 29 novembre 2016, les copropriétaires de l'immeuble ont décidé, à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, d'annuler les résolutions n°16, 17 et 18 de l'assemblée générale du 30 septembre 2014 relatives aux travaux de rénovation de la loge du gardien pour un montant de 15.000 € ; Le syndicat des copropriétaires maintient que le budget limité imposé abusivement par Mme [N] justifiait l'annulation des résolutions n°16, 17 et 18 de l'assemblée générale du 30 septembre 2014 ; Toutefois ce budget limité n'empêchait pas le syndicat des copropriétaires de voter un budget complémentaire, eu égard aux différents devis obtenus qui dépassaient le budget initial ; En l'absence de preuve de difficultés de trésorerie ou de rejet du vote d'un budget complémentaire, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la nécessité de revenir sur les résolutions prises pour la rénovation de la loge du gardien ; Le tribunal a exactement retenu que l'adoption de la résolution litigieuse constitue un abus de majorité dès lors qu'elle a pour effet de supprimer le service de la concierge prévu par le règlement de copropriété et par voie de conséquence de pérenniser les mesures provisoires décidées par l'assemblée en 2010 ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a annulé la résolution n° 15 de l'assemblée générale du 29 novembre 2016 » ; - dans ce contexte, Mme [N] considère qu'il n'appartient pas à l'assemblée, même à la majorité qualifiée, de décider du temps partiel d'un concierge qui ne serait plus logé sur place en remplacement d'un/d'une concierge devant être embauché(e) à temps complet de catégorie " B " logé(e) sur place avec rémunération sur la base d'unités de valeur, seule l'unanimité pouvant permettre un tel changement. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] fait valoir en réponse que : - toutes les décisions citées par Madame [F] [N] ont été rendues, pour celles statuant sur la règle de majorité applicable, dans un contexte de suppression du poste de gardien, - tel n'est plus le cas de la présente instance, - la résolution dont la règle de majorité est contestée concerne l'embauche d'un gardien à temps partiel, catégorie A, dont le logement sur place est facultatif, - en l'absence de suppression du service de conciergerie telle que visée à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, la règle de majorité requise ne peut être que celle de la majorité qualifiée, - aucune des stipulations du règlement de copropriété n'exige l'embauche d'un gardien à temps complet ni même d'un gardien logé en permanence sur place, - la demande de Madame [F] [N] ne réunit donc pas la condition de suppression des services de conciergerie, exigée par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, - quant aux conséquences concrètes de l'embauche d'un gardien à temps partiel sur la qualité des services rendus aux copropriétaires, Madame [N] est tenue de démontrer que cette embauche dégraderait la qualité desdits services, - cette preuve n'est pas rapportée. En droit, en application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, si l'existence d'un gardien est prévue par le règlement de copropriété, la suppression du poste de concierge requiert l'unanimité dans le cas où elle porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives résultant de ce règlement, hormis dans l'hypothèse où les solutions de substitution mises en place par la copropriété offrent aux copropriétaires des avantages strictement équivalents à ceux que leur proposait le service de conciergerie qui a été supprimé ; dans ce dernier cas, la décision peut être prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. En l'espèce, le règlement de copropriété de l'immeuble du 4 novembre 1957 prévoit que : « Les services communs de l'immeuble seront assurés par une concierge qui sera choisie par le syndic et pourra être congédiée par lui. Cette concierge aura les attributions de la catégorie normale définie par l 'accord de salaires du trente mars mille neuf cent cinquante-et-un et recevra la rémunération prévue par ledit accord et toutes dispositions légales ou contractuelles ultérieures. D'une façon générale, la concierge doit exécuter les ordres du syndic ». Le règlement de copropriété impose donc l'existence d'une concierge. Par ailleurs, il est prévu par le règlement que les parties communes comprennent une loge de gardienne. Cependant, si selon le règlement de copropriété, constituent des parties communes de l'immeuble la loge de la concierge située au rez-de-chaussée comprenant une pièce et une cuisine, un petit débarras à gauche de l'entrée de l'escalier principal ainsi qu'une chambre réservée à la concierge située au 6ème étage, il ne peut résulter de cette seule clause déterminant les parties communes que la concierge doive obligatoirement être embauchée à temps plein ni logée sur place. La résolution n° 30-1 de l'assemblée générale du 27 juillet 2020 litigieuse s'insère dans la résolution 30 et est rédigée comme suit : « 30 - Détermination de la catégorie du salarié embauché à temps partiel au regard de l'article 18 de la CCN des gardiens, concierges et employés d'immeubles et son avenant n° 74 du 27 avril 2009 selon le régime normal de droit commun : catégorie A dans un cadre horaire ou selon le régime dérogatoire : catégorie B défini par l'article L 7211 du code du travail suivant un barème d'évaluation des tâches en unité de valeur (article 31 du Décret du 17 mars 1967 et article 24 de la Loi du 10 juillet 1965) 30-1 régime de droit commun : catégorie A dans le cadre horaire : (majorité nécessaire : article 25) Projet de résolution : L'assemblée générale décide de déterminer la catégorie du salarié embauché à temps partiel au regard de l'article 18 de la CCN des gardiens, concierges et employés d'immeubles et son avenant n° 74 du 27 avril 2009 selon le régime normal de droit commun : catégorie A dans le cadre horaire Pour : 714 sur 1006 tantièmes Contre : 116 sur 1006 tantièmes ([N] [N] [F] (116) Abstention : 0 tantièmes 10 copropriétaires totalisant 830 tantièmes au moment du vote. CETTE RESOLUTION EST ADOPTEE A LA MAJORITE. » Par cette résolution, l'assemblée générale a donc décidé d'embaucher une concierge à temps partiel. Il ne s'agit donc pas d'une décision de suppression du poste de concierge, ni d'une décision d'aliénation du logement affecté au concierge. La règle de majorité applicable au vote de la résolution ayant décidé de l'embauche d'un gardien à temps partiel, catégorie A (horaire) n'est donc pas l'unanimité, contrairement à ce que soutient Madame [F] [N]. En conséquence, Madame [F] [N] sera déboutée de sa demande d'annulation de la résolution n° 30.1 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 27 juillet 2020. Sur l'amende civile Madame [F] [N] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à une amende civile de 10 000 euros au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile. En droit, en application de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. Il n'appartient pas à l'une des parties à l'instance de réclamer le prononcé d'une amende civile à l'encontre de son adversaire, les parties ne pouvant avoir aucun intérêt moral à cette mesure qui ne peut être mise en œuvre qu'à l'initiative de la juridiction (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 1, Chambre 5, 4 juin 2014, n° RG 14/03742). Il en résulte que Madame [F] [N] est irrecevable en sa demande de condamnation à une amende civile, faute d'intérêt à agir. En conséquence, sa demande de condamnation à une amende civile sera rejetée. Sur les demandes accessoires En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. L'équité et la situation économique des parties commandent de condamner Madame [F] [N] aux dépens, dont distraction au profit de Me Burger, avocat qui en a fait la demande, ainsi qu'à verser la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire et nécessaire compte tenu de son ancienneté, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. Décision du 14 Novembre 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 20/09572 - N° Portalis 352J-W-B7E-CS44C PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, DEBOUTE Madame [F] [N] de sa demande d'annulation de la résolution n° 30.1 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] en date du 27 juillet 2020 ; DECLARE Madame [F] [N] IRRECEVABLE en sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] au paiement d'une amende civile ; CONDAMNE Madame [F] [N] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Richard Burger, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [F] [N] à verser la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire du présent jugement DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. Fait et jugé à Paris le 14 Novembre 2024. Le Greffier Le Président