Tribunal judiciaire, 25 février 2025. 24/01776

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE RÉFÉRÉS ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 25 FEVRIER 2025 N° RG 24/01776 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZWC4 N° de minute : S.C.I.MORAND-SAINT JOSEPH c/ S.A.S. ENFANCE CONSEIL DEMANDERESSE S.C.I. MORAND-SAINT JOSEPH [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Morgan GIZARDIN de la SELARL MORGAN GIZARDIN AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K116 DEFENDERESSE S.A.S. ENFANCE CONSEIL [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me Nathalie PELARDIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0298 COMPOSITION DE LA JURIDICTION Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal, Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats. Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 14 janvier 2025, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour : EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 18 janvier 2022, la société SCI MORAND SAINT JOSEPH a donné à bail à la société ENFANCE CONSEIL un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 5]. Par acte du 22 avril 2024, la société SCI MORAND SAINT JOSEPH a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 25.309,91 euros au titre de l’arriéré locatif. Arguant que la société ENFANCE CONSEIL n’aurait pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, la société SCI MORAND SAINT JOSEPH a, par acte du 24 juillet 2024, assigné la société ENFANCE CONSEIL devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins notamment de résiliation du bail commercial, d’expulsion des lieux loués, de paiement de provisions au titre des loyers et charges restant dus, d’indemnité d’occupation, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure en application de l’article 700 du code de procédure civile. L’affaire est venue à l’audience du 14 janvier 2025, à l’occasion de laquelle, les parties ayant constitué avocat ont demandé que celle-ci soit retenue pour être plaidée Aux termes de conclusions écrites visées par le greffe le 14 janvier 2025, la société SCI MORAND- SAINT JOSEPH a demandé à la juridiction saisie de : - constater que la société ENFANCE CONSEIL a inexécuté plusieurs des obligations du contrat de bail commercial en date du 18 janvier 2022, caractérisant un trouble manifestement illicite pour la société SCI MORAND-SAINT JOSEPH, - constater que l’inexécution de la société ENFANCE CONSEIL du contrat de bail commercial en date du 18 janvier 2022 a perduré à l’issue d’un délai d’un mois suivant le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 22 avril 2024, En conséquence, - dire y avoir lieu à référé, - juger recevables les demandes de la société SCI MORAND-SAINT JOSEPH, - juger que la clause résolutoire du contrat de bail commercial en date du 18 janvier 2022 a été résilié de plein droit le 22 mai 2024, - juger que le contrat de bail commercial en date du 18 janvier 2022 a été résilié de plein droit le 22 mai 2024, - juger que la société ENFANCE CONSEIL a occupé les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 5] sans droit ni titre entre le 22 mai et le 09 août 2024, - condamner la société ENFANCE CONSEIL au paiement à titre de provision de la somme de 8181,68 euros au titre du loyer du 4ème trimestre 2023, majorée d’un intérêt de retard conventionnel depuis le 09 février 2024, égal au taux légal majoré de 500 points de base, jusqu’à complet paiement, - condamner la société ENFANCE CONSEIL au paiement à titre de provision de la somme de 5454,45 euros au titre du loyer du 1er trimestre 2024, majorée d’un intérêt de retard conventionnel depuis le 09 février 2024, égal au taux légal majoré de 500 points de base, jusqu’à complet paiement, - condamner la société ENFANCE CONSEIL au paiement à titre de provision de la somme de 1400,36 euros au titre du loyer de la taxe foncière, majorée d’un intérêt de retard conventionnel depuis le 08 avril 2024, égal au taux légal majoré de 500 points de base, jusqu’à complet paiement, - condamner la société ENFANCE CONSEIL au paiement à titre de provision de la somme de 62,33 euros au titre des charges d’électricité entre les 09 février et 28 mars 2024, majorée d’un intérêt de retard conventionnel depuis le 09 février 2024, égal au taux légal majoré de 500 points de base, jusqu’à complet paiement, - condamner la société ENFANCE CONSEIL au paiement à titre de provision de la somme de 272,30 euros au titre des frais de relance et de commandement de payer, majorée d’un intérêt de retard conventionnel depuis le 09 février 2024, égal au taux légal majoré de 500 points de base, jusqu’à complet paiement, - condamner la société ENFANCE CONSEIL au paiement à titre de provision de la somme de 3139,55 euros au titre de la régularisation des charges pour l’année 2023, majorée d’un intérêt de retard conventionnel depuis le 14 août 2024, égal au taux légal majoré de 500 points de base, jusqu’à complet paiement, - condamner la société ENFANCE CONSEIL au paiement à titre de provision de la somme de 691,90 euros au titre de la régularisation des charges pour l’année 2022, égal au taux légal majoré de 500 points de base, jusqu’à complet paiement, - condamner la société ENFANCE CONSEIL au paiement à titre de provision de la somme de 139,55 euros au titre des frais de saisie-conservatoire, majorée d’un intérêt de retard conventionnel depuis le 14 août 2024, égal au taux légal majoré de 500 points de base, jusqu’à complet paiement, - condamner la société ENFANCE CONSEIL au paiement à titre de provision de la somme de 33,37 euros au titre de la facture d’électricité du 09 août 2024, majorée d’un intérêt de retard conventionnel depuis le 09 février 2024, égal au taux légal majoré de 500 points de base, jusqu’à complet paiement, - condamner la société ENFANCE CONSEIL au paiement à titre de provision de la somme de 4825,62 euros au titre du loyer entre le 1er avril et le 22 mai 2024, majorée d’un intérêt de retard conventionnel depuis le 14 août 2024, égal au taux légal majoré de 500 points de base, jusqu’à complet paiement, - condamner la société ENFANCE CONSEIL au paiement à titre de provision de la somme de 622,66 euros au titre des charges entre le 1er avril et le 22 mai 2024, majorée d’un intérêt de retard conventionnel depuis le 14 août 2024, égal au taux légal majoré de 500 points de base, jusqu’à complet paiement, - condamner la société ENFANCE CONSEIL au paiement à titre de provision de la somme de 105,55 euros au titre des frais de signification, - condamner la société ENFANCE CONSEIL au paiement à titre de provision de la somme de 649,61 euros au titre des intérêts après restitution, - condamner la société ENFANCE CONSEIL au paiement à titre de provision de la somme de 247,93 euros au titre des frais de saisie conservatoire, - condamner la société ENFANCE CONSEIL au paiement à titre de provision de la somme de 452,08 euros au titre des frais de saisie conservatoire, - condamner la société ENFANCE CONSEIL au paiement à titre de provision de la somme de 7424,04 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour les jours d’occupation sans droit ni titre entre le 1er juillet 2024 et le 09 août 2024, majorée d’un intérêt de retard conventionnel depuis le 14 août 2024, égal au taux légal majoré de 500 points de base, jusqu’à complet paiement, En tout état de cause, - rappeler que l’ordonnance à intervenir est revêtue de droit de l’exécution provisoire qui ne peut pas être écartée en matière de référé, - condamner la société ENFANCE CONSEIL au paiement de la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. La société ENFANCE CONSEIL demande à la juridiction de : A titre principal, - dire n’y avoir lieu à référé, En conséquence, - débouter la SCI MORAND SAINT JOSEPH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusion, A titre reconventionnel, Condamner, à titre provisionnel, la SCI MORAND SAINT JOSEPH au versement des sommes suivantes : ° provisions de charges 2023 : 4187,10 euros, ° provisions de charges 2022 : 3740,00 euros, ° provisions taxes foncières 2022 : 2337,50 euros, ° provisions taxes foncières 2023 : 2746,71 euros, ° provisions taxe sur les bureaux 2022 : 2378,64 euros, ° provisions taxes sur les bureaux 2023 : 2518,38 euros, ° provisions taxes sur les bureaux 2024 : 2581,62 euros, ° restitution du dépôt de garantie : 6587,50 euros, A titre subsidiaire, - faire les comptes entre les parties, Autoriser la demanderesse à s’acquitter de son éventuelle dette locative en 24 mensualités d’égal montant, En tout état de cause, - débouter la SCI MORAND SAINT JOSEPH de ses demandes de majoration des intérêts légaux et fixer le point de départ des éventuels intérêts légaux à la date de notification de l’ordonnance à intervenir, - condamner la SCI MORAND SAINT JOSEPH au versement de la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Les parties ont été entendues en leurs observations. Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen. Sur la résiliation du contrat de bail L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail en cas notamment de défaut de paiement des loyers et/ou charges. Il est constant que suivant exploit du 22 avril 2024, la société SCI MORAND SAINT JOSEPH a fait signifier à la société ENFANCE CONSEIL un commandement d’avoir à payer la somme de 25.309,91 euros au titre des loyers échus. Par ailleurs, la société ENFANCE CONSEIL ne justifie pas, dans le délai légal d'un mois qui lui était imparti, à compter de la délivrance du commandement du 22 avril 2024, avoir réglé les causes dudit commandement. En premier lieu, la société ENFANCE CONSEIL considère que la clause résolutoire prévue à l’article 26 du contrat serait réputée non écrite, dans la mesure où elle stipule qu’après un simple commandement de payer resté sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail est résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice. Elle précise notamment que cette clause ne respecte pas les dispositions de l’alinéa 2 de l’article L145-41 du code de commerce. Toutefois, aucune disposition légale ou réglementaire impose au bailleur de saisir le juge pour faire constater judiciairement la résiliation de plein droit du bail, lorsque la mise en demeure reproduisant la clause résolutoire est demeurée infructueuse. Le juge n’ayant qu’un rôle supplétif à jouer en la matière. A ce sujet, l’alinéa 2 de l’article L145-41 du code de commerce prévoit seulement la saisine du juge dans le cas d’une demande de délais fondée sur l’article 1343-5 du code civil, à l’occasion de laquelle, il peut éventuellement suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. En dehors de ce cas, le juge peut être amené à intervenir dans deux hypothèses : - en cas de contestation entre les cocontractants portant sur la validité, la mise en œuvre ou la portée de la clause résolutoire, - quand le juge est saisi pour statuer sur les restitutions ou réparations occasionnées par le jeu de la clause résolutoire, comme l’expulsion du preneur, Il en résulte au vu de ces observations, que cette clause insérée au contrat de bail ne présente pas un caractère illicite ou abusif de nature à faire échec aux dispositions de l’article L145-41 du code de commerce, alors qu’elle n’interdit en aucun cas au preneur de saisir le juge en vue de contester la validité du commandement qui la viserait. En second lieu, elle entend se prévaloir du caractère infondé du commandement, considérant que la somme réclamée à hauteur de 25.309,91 euros ne serait pas due du fait qu’elle aurait effectué des versements indus pour un montant total de 17.908,33 euros, au titre de provisions sur charges, de régularisations de consommations électriques, d’appels de taxe foncière et de taxes sur bureau sans qu’il ait été procédé à une quelconque reddition des charges. Au cas particulier, le contrat de bail prévoit que le preneur est tenu d’acquitter ses contributions personnelles et mobilières et les taxes locatives, lesquelles incluant notamment la taxe foncière et la taxe sur les bureaux. Il est par ailleurs obligé au paiement des charges et accessoires énoncés à l’article 6-2, à concurrence de la quote-part des locaux loués suivant les règles de répartition en vigueur dans l’immeuble, soit 5,72 %. Enfin, il a été convenu qu’il doit s’acquitter tous les trimestres : - d’une provision annuelle sur charges, fixée pour la première année à 3400 euros HT, - d’une provision annuelle sur la taxe foncière, fixée pour la première année à 2125 euros HT, Il en résulte que le principe d’une créance à ce titre de la SCI MORAND SAINT JOSEPH vis-à-vis de la société ENFANCE CONSEIL n’est pas sérieusement contestable. En admettant qu’à son tour, cette dernière puisse disposer d’une créance en restitution des sommes versées à ce titre, en l’absence de reddition des charges, il est manifeste que cette créance n’était ni certaine, liquide et exigible au moment de la délivrance du commandement de payer, faute d’avoir été constatée par un titre exécutoire. Par ailleurs, le décompte annexé au commandement permet de distinguer d’une part les sommes dues au titre des loyers et d’autre part celles réclamées pour les autres postes, notamment concernant les provisions sur charges et taxes contestées. Or, le seul montant réclamé au titre des loyers, lequel n’a fait l’objet d’aucune observation de la part de la défenderesse, s’élève à la somme de 24.831,40 euros correspondant aux échéances du 4ème trimestre 2023 et des 1er et 2ème trimestres 2024. En déduisant les sommes versées par le preneur, comptabilisées dans le décompte à hauteur de 7154 euros, ce dernier restait redevable au jour de la délivrance du commandement de payer de la somme de 17.677,40 euros dont la société défenderesse ne démontre pas s’être acquittée dans le délai d’un mois suivant la signification dudit commandement. En dernier lieu, la société ENFANCE CONSEIL prétend que ce commandement aurait été délivré de mauvaise foi par la bailleresse, dans la mesure où il aurait constitué une réaction aux demandes du preneur concernant la justification des provisions et charges qu’elle avait réglée. Cependant, celle-ci ne produit aucun élément démontrant qu’elle aurait formulé auprès de la bailleresse une quelconque contestation à ce titre avant la délivrance du commandement litigieux, ne rapportant pas ainsi la preuve d’une quelconque mauvaise foi de cette dernière, et ce d’autant que la SCI lui a envoyé à partir du 29 décembre 2023 sept courriels de relance précédant la délivrance du commandement lui rappelant les défauts ou retards de paiement, sans que cela ait suscité une quelconque réaction de sa part, notamment en lui opposant le règlement indu de provisions sur charges et taxes. Dans ces conditions, ce défaut de paiement a entraîné incontestablement la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle à partir du 22 mai 2024 à minuit qu’il convient dès lors de constater. Les lieux ayant été restitués par la société ENFANCE CONSEIL à la bailleresse le 09 août 2024, la mesure d’expulsion sollicitée par la requérante, au demeurant non reprise dans ses dernières conclusions écrites, est devenue sans objet. Sur les demandes de provision En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. Au regard de cette disposition, le juge des référés doit apprécier préalablement si le créancier justifie de l’existence d’une obligation de paiement en sa faveur non sérieusement contestable. Dans cette hypothèse, il lui appartient de fixer souverainement le montant de la provision dans la limite du montant qu’il juge non sérieusement contestable, étant précisé néanmoins que ce montant peut correspondre à la totalité de la créance. En second lieu, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable. Sur la demande de provision au titre des loyers impayés Au cas particulier, la SCI MORAND SAINT JOSEPH invoque l’existence d’une créance au titre des loyers se décomposant comme suit : - 8181,68 € au titre du loyer du 4ème trimestre 2023, - 5454,45 € au titre du loyer du 1er trimestre 2024, - 4825,62 € au titre du loyer pour la période du 1er avril au 22 mai 2024, Au soutien de sa demande, elle produit un décompte en date du 12 décembre 2024, retraçant l’historique des sommes dues en exécution du bail et celles acquittées par le preneur. Ce décompte a intégré sur ce poste le paiement de la somme de 2727,23 euros intervenu le 30 janvier 2024, en règlement de l’échéance du 1er trimestre 2024. Par ailleurs, la société ENFANCE CONSEIL ne justifie pas avoir effectué d’autres versements à ce titre, charge de la preuve qui lui incombe en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil. Il en résulte que concernant ce poste, la SCI MORAND SAINT JOSEPH justifie d’une créance non sérieusement contestable à hauteur de la somme de 18.461,75 euros. Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation La SCI MORAND SAINT JOSEPH réclame à ce titre : - la somme de 7238,04 € au titre de l’indemnité d’occupation due entre le 23 mai et le 30 juin 2024, - la somme de 7424,04 € au titre de l’indemnité d’occupation due entre le 1er juillet et le 09 août 2024, Suite à la résiliation de plein droit du bail, la société ENFANCE CONSEIL qui s’est maintenue dans les lieux loués au-delà du 22 mai 2024, est devenue occupante sans droit ni titre jusqu’à son départ intervenu le 09 août 2024. Dès lors, ce maintien dans les lieux de la défenderesse ayant causé un préjudice à la société SCI MORAND SAINT JOSEPH, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation, pour la période allant du 23 mai au 09 août 2024. En revanche, d’une part, si l'occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d'une indemnité en réparation du préjudice qu'il subit, correspondant à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien, la part non sérieusement contestable devant le juge des référés ne saurait excéder le montant du loyer au jour de la présente décision. D’autre part, si le contrat de bail en son article 26 prévoit le paiement d’une indemnité d’occupation journalière correspondant au paiement au double du montant journalier du montant du loyer, une telle clause s’assimile à une clause pénale. Or, celle-ci est susceptible d'être réduite en son montant voire supprimée par le juge du fond en raison de circonstances que le juge des référés n'a pas pouvoir d’apprécier, de sorte qu’une telle demande en paiement formée à ce titre est forcément sérieusement contestable. Il en résulte que la SCI MORAND SAINT JOSEPH peut se réclamer d’une créance non sérieusement contestable se décomposant comme suit : - du 23 mai au 30 juin 2024 : 3642,42 € - du 1er juillet au 09 août 2024 : 3681,60 € Soit un total de 7324,02 euros. Sur la demande de provision au titre de la régularisation des charges La SCI MORAND SAINT JOSEPH réclame à ce titre la somme de 691,90 euros TTC pour l’année 2022 et celle de 3159,35 euros sur l’année 2023. La société ENFANCE CONSEIL conteste le paiement de ces provisions à ce titre, considérant qu’elles n’étaient pas justifiées par la bailleresse. En l’occurrence, il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges. Ainsi que cela a été énoncé précédemment, la nature des charges imputables à la société ENFANCE CONSEIL sont définies à l’article 6.2 du contrat de bail passé entre les parties. En résumé, elles concernent les charges communes générales de l’immeuble permettant d’assurer son fonctionnement et sa conservation, à l’image de celles que l’on peut retrouver pour les immeubles soumis au régime de la copropriété, incluant des postes tel que l’entretien de la propreté, le paiement des primes d’assurance, les frais d’entretien des équipements de l’immeuble et de leurs réparations (hors grosses réparations définies à l’article 606 du code civil), ou de consommation (gaz, eau, électricité etc..), cette liste étant loin d’être exhaustive. Par ailleurs, s’agissant des locaux loués, il a été convenu que leur quote-part relative à la contribution au paiement de ces charges était de 5,72 %. Enfin, le contrat de bail a prévu que le preneur s’acquitterait tous les trois mois de provisions sur charges à hauteur de 1020 euros TTC par mois. Concernant l’année 2022 : La demanderesse produit en premier lieu un tableau représentant le décompte des charges générales de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5]. Il y fait figurer l’ensemble des postes de dépense avec le montant total des charges et celui correspondant à la quote-part des lieux loués. Ces postes de dépense sont les suivants : - Electricité Parties Communes, - Chauffage : fourniture gaz, - Chauffage : entretien, - Sécurité Contrôle et Vidéo, - Eau, - nettoyage des locaux et sortie de poubelles, - Portes parking entretien, - Ascenseurs Charges et entretien, - primes assurance - entretien divers, intervention et petits travaux, - rémunération gestion courante immeuble, Il est indéniable que ces différentes dépenses rentrent dans les charges telles que définies à l’article 6-2 du contrat, lesquelles peuvent donc être répercutées auprès du preneur. D’autre part, le montant total de ces dépenses s’élève à la somme totale de 77.468,44 euros et celui de la quote-part revenant à la société ENFANCE CONSEIL à celle de 4431,19 euros, étant observé par ailleurs qu’il est indiqué que cette dernière a réglé au titre des provisions sur charges la somme de 3740 euros. La société demanderesse produit un grand nombre de factures justifiant ainsi la plupart des montants affichés pour chacun des postes susvisés sur le tableau énoncé ci-dessus. Toutefois, sur le poste « Entretien Divers, Intervention, Petits Travaux », il n’est pas produit la facture de la société ADEBAT portant sur des travaux d’étanchéité à hauteur de 2673,76 euros. En outre, il n’est versé aucun justificatif s’agissant du poste « Rémunération gestion courante de l’immeuble » à hauteur de la somme de 18060,00 euros. Par conséquent, la SCI MORAND SAINT JOSEPH peut se prévaloir d’une créance non sérieusement contestable à hauteur de la somme de : 4431,19 € (-) (2673,76 x 5,72 % = 152,94 € + 18.060 x 5,72 % = 1033,03 €) = 3245,22 euros. Compte tenu des provisions versées par le preneur à hauteur de 3740 euros, il reste un trop perçu en faveur de la défenderesse de 494,78 euros. Concernant l’année 2023 : La demanderesse produit également un tableau comparable à celui de l’année 2022, reprenant les mêmes postes de dépense. Le montant total des dépenses qui y figure s’élève à la somme totale de 128.088,36 euros et celui de la quote-part revenant à la société ENFANCE CONSEIL à celle de 7326,65 euros, étant observé par ailleurs qu’il est indiqué que cette dernière a réglé au titre des provisions sur charges a somme de 4187,10 euros. Là également, ce tableau est accompagné de nombreuses factures justifiant en partie les sommes reportées. Néanmoins, au regard de l’ensemble des factures produites, il manque  : - une facture d’un montant de 7825,15 € en date du 27 novembre 2025 émanant de la société GIFFARD EMICA sur le poste « Entretien réseau chauffage », - une facture d’un montant de 685,46 € en date du 27 février 2023 émanant de SICLI CHUBB sur le poste « Charges diverses », - l’ensemble des justificatifs sur le poste « Prime Assurance » représentant un montant de 2369 €, - l’ensemble des justificatifs sur le poste « Jardin Terrasse » représentant un montant de 16.806,00 €, - l’ensemble des justificatifs sur le poste « Rémunération gestion courante immeuble » représentant un montant de 18.516,00 €, Il en résulte qu’il convient de déduire au titre des charges de l’année 2023, en appliquant la quote-part de 5,72 % la somme de : - Entretien réseau chauffage (facture 7825,15 € ) : 447,60 € - Charges diverses (facture 685,46 €) : 39,21 € - Primes Assurance (2369 €) : 135,51 € - Jardin Terrasse (16.806,00 €) : 961,30 € - Rémunération gestion courante immeuble (18516,00 €):1059,12 € TOTAL : 2642,74 euros Il s’en évince que compte tenu des provisions sur charges versées par le preneur à hauteur de 4187,10 euros, il reste un solde dû de 496,81 euros [7326,66 € (-) (4187,10 € + 2642,74 €)]. En conclusion, au titre de la régularisation des charges sur les années 2022 et 2023, la SCI MORAND SAINT JOSEPH peut se prévaloir d’une créance non sérieusement contestable à hauteur de 2,03 euros. Sur la demande de provision au titre de la provision sur charges pour la période du 1er avril au 22 mai 2024 Ainsi que cela a été évoqué précédemment, le contrat de bail prévoit le paiement de provisions sur charges par le preneur. Le montant des charges dû en 2023 s’élevant au moins à la somme de 4683,92 euros, au vu des développements précédents, la somme de 622,66 euros TTC réclamée au titre de la provision sur charge n’excède pas ce montant, au prorata de 52 jours. Il en découle que la SCI MORAND SAINT JOSEPH justifie d’une créance non sérieusement contestable à hauteur de la somme de 622,66 euros. Sur la demande de provision au titre de la provision sur la taxe foncière A l’instar de la question des charges, la défenderesse conteste les sommes sollicitées au titre des taxes, dans la mesure où la demande formée sur ce chef n’est accompagnée d’aucun justificatif, alors qu’il incombe à la bailleresse de démontrer l’existence de la dépense à ce titre et de son montant. En l’espèce, la requérante produit une facture n°082SJ en date du 15 mars 2024 pour un montant de 1400,36 euros, calculé sur la base du montant de la taxe foncière 2023, qui selon ses indications, était de 40.803,00 euros, ce qui donnait lieu, par application de la quote-part de 5,72 %, à la somme de 2333,93 euros HT, soit 2800,71 euros TTC, mise à la charge du preneur. Cependant, si effectivement, le contrat de bail prévoit le versement d’une provision sur la taxe foncière à venir, la SCI MORAND SAINT JOSEPH ne produit pas l’avis d’imposition se rattachant à la taxe versée à ce titre en 2023, de sorte qu’en l’absence de justification d’une telle base, il existe une incertitude sur le montant de la provision qu’elle serait en droit de solliciter sur l’année 2024. Par conséquent, la société ENFANCE CONSEIL justifie de l’existence d’une contestation sérieuse concernant la créance revendiquée par la demanderesse sur ce chef. Sur la demande de provision au titre des factures d’électricité La demanderesse sollicite le paiement de deux factures pour des montants respectifs de 62,33 euros et 33,37 euros, sans apporter de véritables explications sur leur justification, si ce n’est que le décompte final indique qu’elles sont dues au titre du poste « transfert électricité ». A cet égard, le contrat de bail ne contient aucune stipulation particulière sur le sort réservé à cette dépense, dont on peut supposer qu’à priori, elle a vocation à être incluse dans les charges communes générales, lesquelles peuvent donner lieu au versement de provisions par le preneur. Il en découle que la requérante ne démontre pas l’existence d’une créance à ce titre. Sur la demande de provision au titre des intérêts conventionnels Le contrat de bail comporte une clause d’intérêt à titre de sanction pénale prévoyant que toute somme due produira intérêt au taux légal majoré de 5 % à compter d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier. Cependant, cette clause s’assimile à une clause pénale susceptible d'être réduite en son montant voire supprimée par le juge du fond en raison de circonstances que le juge des référés n'a pas pouvoir d’apprécier, de sorte qu’une telle demande en paiement formée à ce titre est forcément sérieusement contestable. Il en résulte que les sommes éventuellement dues par la défenderesse ne produiront intérêt de retard au taux légal que selon les conditions prévues à l’article 1231-6 du code civil. Sur la demande de provision au titre du coût du commandement et frais de saisie conservatoires Ces frais exposés par la SCI MORAND SAINT JOSEPH pour recouvrement de sa créance doivent être intégrés dans les dépens et leur justification éventuelle sera examinée ultérieurement à ce titre. Sur la restitution du dépôt de garantie au preneur Il ressort des dispositions du contrat de bail que le preneur était tenu de verser un dépôt de garantie représentant trois mois de loyer en principal s’élevant à la somme de 6587,50 euros. Il est stipulé que ce dépôt de garantie était conservé par le bailleur pendant toute la durée du bail et qu’il devait être remboursé au preneur en fin de bail après déménagement et remise des clefs. Toutefois, il était précisé que ce dépôt restait acquis au bailleur, dans le cas où s’appliquerait la clause résolutoire visée à l’article 26 découlant d’un manquement quelconque du preneur à ses obligations contractuelles. En l’espèce, la société ENFANCE CONSEIL justifie avoir remis le 18 janvier 2022 un chèque d’un montant correspondant à celui du dépôt de garantie, ainsi que cela résulte de la copie du chèque et du bordereau de remise annexé au contrat de bail. D’autre part, il est constant que la société ENFANCE CONSEIL a quitté les lieux loués le 09 août 2024 et qu’elle a procédé ce jour-là à la remise des clés, ainsi que le mentionne le procès-verbal établi à cette occasion, signé des deux parties. Cependant, la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers ayant été constatée le 22 mai 2024, soit antérieurement au départ du preneur, la demande en restitution du dépôt de garantie à ce dernier se heurte dès lors à une contestation sérieuse, au regard de la clause contractuelle sus-énoncée. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande émise par la société ENFANCE CONSEIL. Sur la demande de la société ENFANCE CONSEIL visant au remboursement des provisions sur charges et taxes pour les années 2023 Les provisions mises à la charge du preneur étant affectées au remboursement des charges et taxes afférentes au bien loué, il incombe au bailleur de justifier du montant de ces dépenses et que faute d’y satisfaire, il doit restituer au preneur les sommes versées au titre de ces provisions. S’agissant des provisions sur charges, il a été relevé précédemment à ce titre qu’au regard des éléments fournis par la SCI MORAND SAINT JOSEPH, les provisions réglées par le preneur en 2022 et 2023 à hauteur respectivement de 3740,00 € et 4187,10 € sont couvertes par le montant total des sommes justifiées à ce titre, de sorte que le preneur demeure même débiteur d’un léger solde de 2,03 euros. En revanche, la SCI MORAND SAINT JOSEPH n’a produit aucun justificatif relatif au paiement à l’administration fiscale de la taxe foncière et de la taxe de bureau. Au vu des différents décomptes versés par celle-ci, il apparaît qu’au titre de la taxe de bureau, la société ENFANCE CONSEIL a versé à la bailleresse les sommes de : - 2378,64 € le 24 mars 2022, - 2518,38 € le 03 avril 2023, - 2581,62 € le 14 mars 2024, Soit la somme totale de 7478,64 euros, S’agissant de la taxe foncière, les décomptes de la bailleresse permettent seulement de relever que le preneur a réglé la somme de 425 € le 18 janvier 2022 et celle de 2001,29 € le 17 octobre 2022, soit un montant total de 2426,29 euros, étant observé que de son côté la défenderesse n’a produit aucun élément sur le règlement de ces sommes. Par conséquent, au vu de ces observations, la société ENFANCE CONSEIL serait fondée à obtenir la restitution de la somme de 9904,93 euros. Sur l’apurement des comptes entre les parties Au vu des développements précédents, il apparaît que la SCI MORAND SAINT JOSEPH peut se prévaloir d’une créance non sérieusement contestable à hauteur de 26.410,46 euros (18.461,75 € + 7324,02 € + 2,03 € + 622,66 €). De son côté, la société ENFANCE CONSEIL peut se prévaloir d’une créance non sérieusement contestable à hauteur de 9904,93 euros. Il en résulte dès lors un solde de 16.505,53 euros en faveur de la SCI MORAND SAINT JOSEPH. Il conviendra donc de condamner la société ENFANCE CONSEIL à verser à la SCI MORAND SAINT JOSEPH une provision à hauteur de cette somme, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 22 avril 2024, date du commandement de payer. Sur l’octroi de délais de paiement Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l’occurrence, la société ENFANCE CONSEIL ne fournit aucun élément sur sa situation financière, de nature à justifier sa demande de délais de paiement qu’il conviendra donc de rejeter. Sur les demandes accessoires Les parties ayant échoué chacune sur une partie de leurs prétentions, il sera procédé à un partage des dépens entre elles, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, à hauteur d’un tiers pour la SCI MORAND SAINT JOSEPH et de deux tiers pour la société ENFANCE CONSEIL. S’agissant des frais de justice évoqués par la requérante, il convient notamment d’intégrer les coûts des actes suivants : - le commandement de payer à hauteur de 224,30 € - l’assignation à hauteur de 57,55 € - les frais de la saisie conservatoire dénoncée au débiteur le 1er juillet 2024 à hauteur de 199,90 € - les frais de saisie conservatoire dénoncée au débiteur le 12 novembre 2024 à hauteur de 404,08 € En revanche, il convient d’écarter les autres demandes en paiement à ce titre non justifiées, énoncées dans le dispositif des dernières conclusions écrites de la demanderesse. Eu égard aux circonstances de la cause, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI MORAND SAINT JOSEPH la totalité des frais irrépétibles qu’elle a été amenée à exposer. Il conviendra de condamner la société ENFANCE CONSEIL à lui verser la somme de 1500 euros à ce titre. En revanche l’équité commande de ne pas faire droit à la demande de la société ENFANCE CONSEIL émise de ce chef. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 22 mai 2024 à minuit, concernant le bail portant sur le bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5] ; CONSTATONS que la société ENFANCE CONSEIL a restitué à la bailleresse les lieux loués le 09 août 2024 ; FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, à compter du 23 mai 2024 jusqu’au 09 août 2024 ; CONSTATONS que la SCI MORAND SAINT JOSEPH peut se prévaloir, en exécution du contrat d bail, d’une créance non sérieusement contestable à hauteur de 26.410,46 euros ; CONSTATONS que la société ENFANCE CONSEIL peut se prévaloir d’une créance de restitution des provisions versées à hauteur de 9904,93 euros ; CONDAMNONS en conséquence, la société ENFANCE CONSEIL à payer à la SCI MORAND SAINT JOSEPH la somme de 16.505,53 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2024 ; DISONS n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes des parties ; DEBOUTONS la société ENFANCE CONSEIL de sa demande de délais de paiement ; PARTAGEONS les dépens entre les parties à hauteur d’un tiers pour la SCI MORAND SAINT JOSEPH et de deux tiers pour la société ENFANCE CONSEIL ; DISONS que les dépens comprendront notamment les coûts des actes suivants : - le commandement de payer à hauteur de 224,30 € - l’assignation à hauteur de 57,55 € - les frais de la saisie conservatoire dénoncée au débiteur le 1er juillet 2024 à hauteur de 199,90 € - les frais de saisie conservatoire dénoncée au débiteur le 12 novembre 2024 à hauteur de 404,08 € DISONS qu’il y a lieu d’en écarter les autres montants énoncés dans le dispositif des dernières conclusions écrites de la demanderesse ; CONDAMNONS la société ENFANCE CONSEIL à payer à la société SCI MORAND SAINT JOSEPH une indemnité de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTONS la société ENFANCE CONSEIL de sa demande en paiement émise de ce chef ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé les jours, mois et an susdits. FAIT À NANTERRE, le 25 février 2025. LE GREFFIER Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier LE PRÉSIDENT François PRADIER, 1er Vice-président