Cour de cassation, 15 décembre 2016. 15-27.070

CIV.3 CGA COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 15 décembre 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10510 F Pourvoi n° J 15-27.070 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société La Brazérade, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], contre l'arrêt rendu le 2 juin 2015 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre, section 2), dans le litige l'opposant à la société Corio, venant aux droits de la société Les Falaises, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 15 novembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la société La Brazérade, de la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat de la société Corio ; Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société La Brazérade aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société La Brazérade ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Corio ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille seize. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société La Brazérade PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité le montant de l'indemnité d'éviction due par la société Les Falaises à la société La Brazérade à la somme de 364 076 €, d'AVOIR condamné la société Les Falaises à payer cette seule somme à la société La Brazérade, au titre de l'indemnité d'éviction et d'AVOIR débouté la société La Brazérade du surplus de ses demandes ; AUX MOTIFS QUE la société Les Falaises ne peut utilement faire grief à a société La Brazérade d'avoir quitté les lieux après la date d'expiration du congé et avant que soit fixé le montant de l'indemnité d'éviction ; que la société Les Falaises – qui doit en rapporter la preuve – ne verse aux débats aucune pièce démontrant l'existence de locaux proches ayant correspondu aux besoins de la société La Brazérade et ayant permis sa réinstallation ; que l'éviction a donc entraîné la perte du fonds ; qu'il est constant que l'indemnité principale due pour la perte du fonds excède la valeur du droit au bail ; que l'indemnité d'éviction doit être calculée en se plaçant à la date effective de 1'éviction survenue le 29 juin 2007 ; qu'à ce titre, doivent, en principe, pris en compte les résultats des exercices 2004 à 2007 soit, en l'espèce, ceux du 1er juillet 2004 au 30 juin 2007 ; qu'il appartient au preneur de démontrer que des circonstances exceptionnelles justifient que soient pris en compte les seuls chiffres d'affaires moyens des exercices 2003 à 2006 ; qu'il doit démontrer que les procédures initiées par son bailleur ont entraîné la baisse des résultats observés lors du dernier exercice ; que la société Les Falaises a donné congé le 13 mars 2006 pour le 30 septembre 2006 ; que la société La Brazérade ne produit aucun document démontrant qu'elle a renoncé, compte tenu du congé donné, à des investissements qui auraient rendu plus attractive son exploitation ; que le chiffre d'affaires s'est élevé à 371 909 € au titre de l'exercice clos le 30 juin 2005 et a baissé à 285 089 € lors de l'exercice suivant, les résultats étant donc également en diminution ; que cette baisse est, pour l'essentiel, antérieure au congé donné ; que la diminution, du même ordre, survenue la dernière année s'inscrit donc dans cette tendance ; que l'appelante ne rapporte donc pas la preuve, qui lui incombe, de l'existence de circonstances exceptionnelles justifiant de ne pas prendre en compte les résultats du dernier exercice ; que seront donc pris en compte les résultats de l'exploitation du 1er juillet 2004 au 30 juin 2007 ; que le chiffre d'affaires moyen s'est élevé à la somme de 289 650 € hors taxes ; qu'un fonds de discothèque s'évalue, selon les usages, de 80 à 150 % du chiffre d'affaires ; que compte tenu de l'adaptation des lieux à l'activité, de l'absence de trouble pour le voisinage, de la taille de l'établissement dépourvu de concurrence directe, un taux de 120% sera retenu ; que l'évaluation du fonds par le chiffre d'affaires amène donc à un montant de 347 580 € ; que les parties ont, dans leurs dires, retenu l'EBE moyen apparaissant dans les bilans sous réserve, pour le preneur, de son retraitement ; que l'expert a pris en considération cet EBE « bilanciel »; que cette prise en compte de l'EBE ressortant des bilans est justifiée ; que cet EBE moyen s'est élevé à la somme de 33 612 € ; que les sommes reversées aux organisateurs de soirées résultent d'une pratique courante et permettent de développer l'activité ; qu'elles contribuent ainsi aux résultats ; qu'elles ne seront donc pas retirées des charges ; que la société a passé, dans le dernier bilan, des écritures portant sur des frais de procédure, des pertes de stock, des frais exceptionnels et des immobilisations non amorties ; que ces opérations correspondent à des charges réelles ; qu'elles ne justifient pas un retraitement de l'EBE ; que l'EBE ainsi calculé ne sera, donc pas modifié ; qu'au vu de la qualité de l'emplacement indiquée ci-dessus particulièrement adapté à l'activité exercée, un coefficient de 8 est justifié ; que le fonds sera évalué, par la méthode de 1'EBE, à la somme de 268 896 € ; que l'indemnité principale sera, comme le demandent les deux parties, fixée en fonction de la moyenne des deux évaluations ; que celle-ci est de 308 238 euros ; que, sur les indemnité accessoires, le fait que l'indemnité d'éviction prenne le caractère d'une indemnité de remplacement ne fait pas obstacle à l'appréciation des indemnités dites accessoires destinées à compenser le préjudice que subit la société locataire évincée du fait de l'éviction ; que la perte du fonds entraîne l'obligation pour la société Les Falaises de payer les frais de remploi qui sont destinés à permettre au locataire évincé de faire face aux frais déboursés à l'occasion de l'achat d'un fonds de « même valeur » que celui dont il a été évincé ; qu'ils comprennent notamment les droits de mutation, les frais d'agence pour l'achat d'un fonds équivalent et les frais d'acte évalués, forfaitairement ; que ceux-ci sont dus sauf s'il est établi que le locataire ne se réinstalle pas ; que ce défaut de réinstallation n'est pas démontré ; que le taux de 10% retenu par l'expert est justifié par la nature des frais ; qu'une somme de 30 838 € sera prise en compte ; que la qualité et l'état des agencements constituent un critère de la valorisation du fonds ; que les travaux réalisés par le preneur ont donc été pris en compte dans la fixation de l'indemnité principale ; qu'il n'y a dès lors pas lieu de l'indemniser au titre des immobilisations non amorties comme il le réclame ; que le trouble commercial correspond à l'indemnisation de la perte de temps subie par la société évincée pour rechercher de nouveaux locaux ou faire valoir ses droits au détriment de son activité commerciale et, plus généralement, de la perturbation subie du fait de la future perte du fonds ; que la société n'était pas tenue de quitter les lieux dès le 29 juin 2007 ; que cependant, compte tenu de la nature de son activité et des investissements nécessaires à son exploitation, ce départ ne peut lui être reproché ; que la durée de la procédure a majoré la perturbation et justifie qu'il soit alloué à la société, au regard de ses résultats, la somme de 25 000 € de ce chef ; qu'une somme totale de 364 076 € sera donc fixée ; que l'indemnité doit être calculée, lorsque le preneur a quitté les lieux, au jour de l'éviction ; qu'elle ne peut donc être réévaluée à la date de la décision qui l'octroie ; que la société Les Falaises est dès lors tenue à payer la somme de 364.076 euros ; 1°) ALORS QUE l'indemnité d'éviction, qui doit réparer intégralement le préjudice causé par le refus de renouvellement, comprend le manque à gagner subi du fait de la cessation ou de l'interruption de l'exploitation du fonds de commerce pendant la période nécessaire à l'acquisition d'un nouveau fonds ou à la réinstallation du preneur ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que l'exploitation du fonds, perdu du fait de l'éviction, permettait de dégager un excédent brut moyen de 33 612 € par an, lors du refus de renouvellement et que, près de huit ans après son départ des lieux qui, compte tenu de la nature de son activité et des investissements nécessaires à son exploitation, ne pouvait lui être reproché, la société La Brazérade n'avait toujours pas perçu l'indemnité d'éviction qui devait lui permettre d'acquérir un nouveau fonds de commerce ; qu'en affirmant, néanmoins, que l'indemnité demandée au titre du trouble commercial et du manque à gagner d'exploitation durant cette période, à laquelle la société La Brazérade avait droit, devait être fixée, au regard de ses résultats, à la somme de 25 000 € seulement, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L. 145-14 du Code de commerce ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'indemnité due au preneur évincé au titre du manque à gagner, subi du fait de la cessation ou de l'interruption de l'exploitation du fonds de commerce pendant la période nécessaire à l'acquisition d'un nouveau fonds ou à la réinstallation, est fixée en fonction des résultats de l'exploitation au jour de l'éviction et ne peut faire l'objet d'une évaluation forfaitaire ; que la société La Brazérade demandait le paiement d'une indemnité au titre du trouble commercial en faisant valoir qu'elle avait subi un manque à gagner correspondant aux résultats de l'exploitation s'élevant à 327 348 € durant la période au cours de laquelle, ayant perdu son fonds de commerce du fait de l'éviction, elle avait été mise dans l'impossibilité d'en acquérir un nouveau, en l'absence de paiement de l'indemnité d'éviction ; qu'en se bornant à affirmer que l'indemnité due au titre du trouble commercial devait être fixée, au regard des résultats, à la somme de 25 000 €, sans indiquer le montant des résultats et la durée du trouble commercial qu'elle prenait en compte ni les modalités de calcul de cette somme, la Cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du Code de commerce ; 3°) ALORS QUE si l'indemnité d'éviction, qui doit réparer intégralement le préjudice causé par le défaut de renouvellement, est évaluée au jour où, le preneur ayant quitté les lieux, elle aurait dû lui être versée, son montant doit être actualisé lors de sa liquidation afin de compenser la dépréciation monétaire survenue entre le jour où elle a été évaluée et le jour de son paiement ; que la Cour d'appel, statuant par arrêt du 2 juin 2015, a évalué l'indemnité d'éviction au jour où, la société La Brazérade ayant quitté les lieux, elle aurait dû disposer de cette indemnité, soit près de huit ans auparavant, le 29 juin 2007 ; qu'en retenant que l'indemnité calculée au jour de l'éviction ne pouvait être « réévaluée » à la date de la décision qui l'accorde, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si son montant ne devait pas être actualisé en fonction de l'érosion monétaire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du Code de commerce. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société La Brazérade à payer à la société Les Falaises la somme de 106 732,11 € au titre des « loyers et charges impayés » : AUX MOTIFS QUE par courrier du 10 mars 2004, la société La Brazérade a reconnu devoir la somme de 107 934,06 € et s'est engagée à rembourser cette dette par mensualités de 1 800 € ; qu'elle était donc, selon ses propres affirmations, non contestées, redevable de la somme de 107 934,06 € à cette date ; qu'elle déclare et justifie par des extraits de compte avoir payé la somme de 39 600 € à ce titre ; qu'elle demeure donc redevable de la somme de 68 334 € du chef de cet arriéré (…) ; que le bail met à la charge de la société La Brazérade l'ensemble des charges réclamées à son bailleur (…) ; qu'il appartient au bailleur de justifier des charges réclamées (…) ; qu'en ce qui concerne les sommes réclamées au titre de l'exercice 2006, elles correspondent à des charges que l'expert a vérifiées ; que la réclamation est donc fondée en son principe ; que, toutefois, la somme réclamée à la société locataire a été calculée sur la base de 439/20103 soit 439 m² alors que le bail a fait état d'une surface de 307 m² ; qu'aucune pièce opposable à la locataire ne justifie la prise en compte de 439 m2 ; que la somme due sera ramenée à 8 228, 30 € x 307 : 439 soit 5.754 euros ; que la société sollicite le paiement d'une somme de 43 011, 92 € au titre des factures émises et règlements perçus en 2007 ; que cette somme inclut des loyers non payés et, pour 34 478,81 €, des taxes et charges ; que ces dernières sommes ont été justifiées dans le cadre de l'expertise ; qu'elles ont toutefois été imputées sur une base de 439 m² et non de 307 m² que le montant dû au titre de ces charges est donc de 24 111 € ; que la société est dès lors redevable, du chef de cet exercice, de la somme totale de 32 644,11 € en intégrant les loyers dus ; que la société La Brazérade est, ainsi, débitrice de la somme de 106 732,11 € ; qu'elle sera condamnée au paiement de cette somme qui portera intérêts légaux sur 83 930,30 € à compter du 2 février 2007 et sur le surplus à compter du 3 septembre 2012 ; que les intérêts seront capitalisés à compter du 3 septembre 2012 ; 1°) ALORS QUE l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges ; qu'en retenant que la société La Brazérade devait payer une somme totale de 29 865 € au titre des charges des exercices 2006 et 2007 sans rechercher, comme il le lui était demandé, si en dépit des stipulations du bail, qui prévoyait que les charges seraient calculées « provisionnellement » sur la base de 30% du loyer, payables en même temps que le loyer, et qu'un réajustement interviendrait lors du dernier terme de l'année de location ou du terme suivant, aucun réajustement n'avait jamais été effectué ni aucun justificatif de charge remis à la locataire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1131 et 1134 du Code civil ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, les juges du fond apprécient, seuls, la valeur et la portée des éléments de preuve produits par les parties, sans être liés par les constatations ou les conclusions des experts judiciaires ; que la société La Brazérade soutenait que la société Les Falaises, qui ne produisait que des tableaux établis par elle-même, sans justificatif ni facture, ne rapportait pas la preuve des charges dont elle réclamait le paiement ; qu'en se bornant à relever que les sommes réclamées au titre de l'exercice 2006 correspondaient « à des charges que l'expert » avait « vérifiées », pour dire que la réclamation de la société Les Falaises était « donc fondée en son principe », sans apprécier, elle-même, si la bailleresse rapportait la preuve de ces prétendues charges et de leur montant, la Cour d'appel a violé l'article 246 du Code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE le juge doit répondre aux conclusions des parties ; que la société La Brazérade soutenait qu'elle n'avait jamais reçu aucun justificatif de charges, que l'expert judiciaire n'avait ni demandé ni reçu aucun justificatif des charges réclamées par la bailleresse, que cette dernière avait reconnu dans un dire du 14 septembre 2011, annexé au rapport, que pour toute la période antérieure à 2005, elle ne pouvait communiquer aucun justificatif et que, concernant la période pour laquelle elle se bornait à produire des tableaux établis par elle-même, elle ne fournissait aucun justificatif ni aucune facture correspondant à son relevé ; qu'en se bornant à retenir que les sommes réclamées au titre de l'exercice 2006 correspondaient à des charges que l'expert avait vérifiées et que les taxes et charges réclamées au titre de l'exercice 2007 auraient été justifiées dans le cadre de l'expertise, sans répondre à ces conclusions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 4°) ALORS QU'en tout état de cause, tout jugement doit être motivé ; que la société La Brazérade soutenait que la preuve des charges dont la société Les Falaises réclamait le paiement n'était pas rapportée, la bailleresse n'ayant produit que des tableaux, qu'elle s'était elle-même constitués, sans justificatif ni facture ; qu'en se bornant à retenir que les sommes réclamées au titre des charges de l'exercice 2006 correspondaient à des charges que l'expert avait vérifiées et que les sommes réclamées au titre des charges de l'exercice 2007 auraient été justifiées dans le cadre de l'expertise, sans analyser, même sommairement, les éléments de preuve produits à ce sujet, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.