Cour d'appel, 30 mai 2023. 22/01090

ARRET N° du 30 mai 2023 N° RG 22/01090 - N° Portalis DBVQ-V-B7G-FFZG [X] c/ S.C.I. SEVEN 99 Formule exécutoire le : à : la SCP MARTEAU-REGNIER-MERCIER-PONTON COUR D'APPEL DE REIMS CHAMBRE CIVILE-1° SECTION ARRET DU 30 MAI 2023 APPELANT : d'un jugement rendu le 03 mai 2022 par le Tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES Monsieur [I] [X] [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté par Me Richard DELGENES de la SCP DELGENES JUSTINE DELGENES, avocat au barreau des ARDENNES INTIMEE : S.C.I. SEVEN 99 prise en la personne de son représentant légal, es qualité de gérant, Monsieur [U] [D] [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Cécile REGNIER de la SCP MARTEAU-REGNIER-MERCIER-PONTON, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et Me Jonathan PHOUR, avocat au barreau des ARDENNES, avocat plaidant COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère Madame Florence MATHIEU, conseillère GREFFIER : Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier lors des débats et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors du prononcé DEBATS : A l'audience publique du 11 avril 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2023, ARRET : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 mai 2023 et signé par Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère, en remplacement de la présidente de chambre régulièrement empêchée, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * Suivant acte sous seing privé en date du 18 décembre 2018, M. [I] [X], propriétaire, a signé un compromis de vente avec la SCI Seven 99 concernant un immeuble de rapport sis [Adresse 3], sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt. L'acte prévoyait un prix de cession de 218 000 € outre 4 000 € de frais d'agence immobilière. La réception de l'offre de prêt devait intervenir au plus tard le 18 février 2019 et la signature de l'acte authentique de vente réitérant le compromis de vente, au plus tard le 1er avril 2019. La SCI Seven 99 a produit le courrier de refus de prêt immobilier de deux établissements bancaires, l'un en date du 8 juillet 2019 et l'autre en date du 16 juillet 2019. Estimant que la SCI Seven 99 n'avait pas respecté les termes de ses engagements, M. [I] [X] l'a mise en demeure le 13 septembre 2019 d'avoir à payer la clause pénale prévue au contrat. Par exploit d'huissier en date du 4 décembre 2019, M. [I] [X] a assigné la SCI Seven 99 devant le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières aux fins notamment de faire constater aux visas des articles 1134, 1231-1 et suivants du code civil que la SCI Seven 99 a méconnu ses obligations contractuelles et la voir condamner à lui payer la somme de 21 800 € au titre des stipulations contractuelles et de pénalité, ainsi que 2 500 € pour résistance abusive et injustifiée outre 4 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement en date du 3 mai 2022, le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a': - débouté M. [I] [X] de l'ensemble de ses demandes, - condamné M. [I] [X] à verser à la SCI Seven 99 la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [I] [X] aux entiers dépens. Le tribunal a débouté M. [X] de ses demandes en considérant que le contrat ne prévoyait en aucun cas que le prêt immobilier de 220 000 euros incluait l'apport personnel de 14 650 euros, ce qui était évident au regard de la condition suspensive qui évoquait exclusivement l'obtention du prêt bancaire d'un montant de 220 000 euros. Il a considéré que la SCI Seven 99 avait présenté aux banques une demande conforme aux stipulations contractuelles en ne proposant aucun apport supplémentaire pour l'obtention de la somme de 220 000 euros, de sorte qu'il ne pouvait être considéré dans un premier temps que la condition était réalisée au titre de la sanction d'une demande non conforme, et dans un second temps, que la clause pénale ne pouvait donc trouver application. Par déclaration reçue le 24 mai 2022, M. [I] [X] a formé appel de la décision rendue par le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières. Par conclusions notifiées le 24 novembre 2022, l'appelant demande à la cour, aux visas des articles 1134, 1231-1 et suivants du code civil, d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, - de dire et juger que la SCI Seven 99 a méconnu ses obligations contractuelles, - de condamner la SCI Seven 99 à payer à M. [X] la somme de 21 800 € au titre des stipulations contractuelles et « stipulation de pénalité », - de condamner la SCI Seven 99 à payer à M. [X] la somme de 2 500 € pour résistance abusive et injustifiée, - de condamner la SCI Seven 99 à payer à M. [X] la somme de 4 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - de condamner la SCI Seven 99 aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Delgenes Vaucois Justine Delgenes, avocats aux offres de droit. Par conclusions notifiées le10 novembre 2022, la SCI Seven 99 demande à la cour aux visas des articles 1231 et suivants du code civil, de': - dire et juger que M. [X] est recevable mais non fondé en son appel, I) A titre principal': - dire et juger que les dispositions contractuelles dont se prévaut M. [X] pour venir réclamer à la SCI Seven 99, à titre de clause pénale, la somme de 21 800 euros, ne sont pas applicables aux considérations de l'espèce, II) A titre subsidiaire': - dire et juger que la condition suspensive particulière insérée dans le compromis de vente porte uniquement sur l'obtention d'un prêt bancaire à concurrence de 220 000 euros, - dire qu'en sollicitant deux organismes de prêts en vue d'instruire une demande de concours bancaire conformément à ladite clause suspensive particulière, ces deux demandes s'étant soldées par un refus, la S.C.l. Seven 99 n'a commis aucun manquement contractuel, III) A titre infiniment subsidiaire': - dire et juger que M. [X] ne justifie d'aucun préjudice résultant de la non-finalisation de la vente immobilière, le bien ayant été vendu par ses soins le 12 novembre 2020, En conséquence : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - débouté M. [X] de |'intégralité de ses demandes, - condamné M. [X] à verser à la SCI Seven 99 la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, - condamner par ailleurs M. [X] à verser à la SCI Seven 99 la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [X] aux entiers dépens. MOTIFS DE LA DECISION': La clause pénale': L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes de l'article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. Enfin, l'article 1231-5 dispose notamment que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. La SCI Seven 99 soutient à titre principal que M. [X] est dans l'impossibilité contractuelle de se prévaloir de la stipulation de pénalité insérée au compromis de vente dans la mesure où la clause pénale n'est exigible uniquement que dans l'hypothèse où l'acquéreur a rempli toutes les conditions contractuelles mais où il refuse de régulariser l'acte authentique, et donc dans l'hypothèse totalement inverse de celle dont il se prévaut. Il est permis de considérer, au visa de l'article 1304-3 susvisé et à l'examen des réserves et conditions suspensives contenues dans le compromis de vente que M. [X] est recevable à invoquer l'application de la clause pénale prévue au contrat dès lors qu'il reproche à la SCI Seven 99 un manquement contractuel constitué par sa défaillance fautive dans l'obtention d'un prêt. L'appelant agit par conséquent en application du contrat qui prévoit de sanctionner le manquement contractuel lorsqu'un cocontractant est responsable de la non obtention du prêt support de l'opération immobilière. Le compromis de vente en page 5, dans sa partie «'réalisation du financement'» prévoit un financement de l'acquisition (234 650 euros frais inclus) comme suit': - prêt bancaire à concurrence de 220 000 euros, - fonds personnels pour 14 650 euros. Les conditions suspensives particulières en page 7 prévoient exclusivement l'obtention d'un prêt pour un montant de 220 000 euros sans que soit mentionnée la nécessité d'un apport personnel. L'appelant soutient que la demande de financement de la SCI Seven 99 ne correspond pas aux engagements contractuels puisqu'il a été sollicité'un prêt sans apport personnel et que c'est précisément ce défaut d'apport personnel qui a motivé le refus des banques. Il considère que si la SCI Seven 99 monte un dossier de prêt sans apport, le refus lui est totalement imputable, l'exigence d'un apport par la banque étant systématique. Il ressort du compromis de vente qui fait la loi des parties que si un apport personnel de la SCI Seven 99 a été prévu dans la réalisation du financement de l'opération immobilière à hauteur de 14 650 euros, cet apport n'est en revanche pas repris dans la partie «'condition suspensive particulière d'obtention de prêt'» qui détermine l'application de la clause pénale. C'est par conséquent à juste titre que l'intimée fait valoir qu'il s'agit de deux modes de financement distincts, l'un au titre du financement global de l'opération, l'autre au titre de l'obtention du prêt. Il s'en déduit que cet apport personnel ne fait pas partie des conditions à respecter pour l'octroi du prêt, la clause insérée dans le compromis de vente n'évoquant qu'un emprunt de 220 000 euros. Le compromis de vente prévoit en page 8 que l'acquéreur s'engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus, soit sur la base de 220 000 euros stricto sensu sans qu'une quelconque obligation d'apport personnel soit mise à la charge de l'acquéreur dans ses démarches avec les établissements bancaires et ce conformément à la condition suspensive afférente à la réalisation du prêt bancaire. La SCI Seven 99 justifie avoir présenté deux demandes de prêt auprès de la banque AXA et de la banque CIC EST qui ont été refusées les 8 et 16 juillet 2019. Les exigences d'un apport dont le montant est d'ailleurs différent d'un établissement à l'autre et qui ne correspond pas en tout état de cause à l'apport personnel proposé dans le cadre de la réalisation du financement (14 650 euros) sont totalement indépendantes de la volonté de l'acquéreur qui s'est vu opposer des refus de financement qui ne lui sont pas imputables au titre d'une défaillance à ses obligations contractuelles. C'est par conséquent à juste titre que le premier juge a considéré que la SCI Seven 99 n'avait commis aucun manquement contractuel. La décision sera ainsi confirmée en ce qu'elle a débouté M. [X] de sa demande au titre de la clause pénale et de sa demande accessoire de dommages et intérêts pour résistance abusive. L' article 700 du code de procédure civile': La décision sera confirmée. Succombant en son appel, M. [X] ne peut prétendre à une indemnité à ce titre. L'équité commande qu'il soit condamné à payer à la SCI Seven 99 la somme de 3 000 euros. Les dépens': La décision sera confirmée. M. [X] sera condamné aux dépens de l'instance d'appel. PAR CES MOTIFS': Statuant publiquement et par arrêt contradictoire'; Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 3 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières. Y ajoutant'; Condamne M. [I] [X] à payer à la SCI Seven 99 la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Déboute M. [I] [X] de sa demande à ce titre. Condamne M. [I] [X] aux dépens de l'instance d'appel. Le greffier La conseillère pour la présidente de chambre régulièrement empêchée