Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 8]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 9]
REFERENCES : N° RG 24/05312 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZOGY
Minute : 24/936
S.A.S. ECLA [Localité 7] OPCO représentée par son mandataire la société GARANTME
Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164
S.A. SEYNA (caution) représentée par son mandataire la société GARANTME
Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164
C/
Madame [C] [J] [Z] [S]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Octobre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEURS :
S.A.S. ECLA [Localité 7] OPCO
représentée par son mandataire la société GARANTME, demeurant [Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS
S.A. SEYNA
représentée par son mandataire la société GARANTME, demeurant [Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [C] [J] [Z] [S],
demeurant [Adresse 10]
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 7]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 8 septembre 2022, la SAS ECLA [Localité 7] OPCO a donné à bail à Madame [C] [J] [Z] [S] un logement meublé situé [Adresse 10] à [Localité 7], pour une redevance mensuelle de 1060 euros.
Par acte séparé du 1er septembre 2022, la SA SEYNA a conclu un cautionnement pour le paiement des obligations de Madame [C] [J] [Z] [S] au bénéfice du bailleur, pour une durée de 12 mois, tacitement reconductible et dans la limite de la somme de 36000 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2023, la SAS ECLA [Localité 7] OPCO a fait signifier à Madame [C] [J] [Z] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2077,07 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 2 novembre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2024, la SAS ECLA [Localité 7] OPCO et la SA SEYNA ont fait assigner Madame [C] [J] [Z] [S] aux fins de :
" à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,
" condamner Madame [C] [J] [Z] [S] à laisser libre de tout occupant de son chef et remettre les clefs à la SAS ECLA [Localité 7] OPCO à compter du jugement à intervenir,
" ordonner, à défaut d'avoir libérer les lieux dans les temps impartis, l'expulsion de Madame [C] [J] [Z] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est,
" dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution,
" condamner Madame [C] [J] [Z] [S] au paiement de la somme de 7569,49 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de mai 2024, montant à parfaire au jour du jugement avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, selon la répartition suivante :
o 1057,07 euros à la SAS ECLA [Localité 7] OPCO,
o 6512,42 euros à la SA SEYNA,
" la condamner au paiement à la SAS ECLA [Localité 7] OPCO d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu'à libération effective des lieux,
" la condamner au paiement de la somme de 1000 euros à la SA SEYNA en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 5 juin 2024.
À l'audience du 9 septembre 2024, la SAS ECLA [Localité 7] OPCO et la SAS EYNA, représentées, maintiennent leurs demandes et actualisent la créance à la somme de 11957,77 euros arrêtée au 1er septembre 2024, à hauteur de 5445,35 euros pour le bailleur et 6512,42 euros pour la caution. Elles sont opposées à l'octroi de délais de paiement d'office.
Elles indiquent que le locataire n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elles soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elles ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La société SEYNA soutient qu'elle a été amenée à régler des sommes à la bailleresse en exécution de son engagement de caution, et que dès lors elle se trouve, conformément à l'article 1346-1 du code civil, subrogée dans les droits de celle-ci, pour agir contre les locataires en recouvrement des loyers et charges.
Madame [C] [J] [Z] [S], régulièrement assignée, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représentée.
L'affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur les demandes de la SAS ECLA [Localité 7] OPCO :
Sur la recevabilité de la demande :
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.
Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 5 juin 2024 en vue d'une audience prévue le 9 septembre 2024, soit plus de six semaines après.
D'autre part, la SAS ECLA [Localité 7] OPCO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 4 juin 2024.
En conséquence, les demandes de la SAS ECLA [Localité 7] OPCO aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'absence de dispositions transitoires, l'application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.
Son article 10, en ce qu'il modifie l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s'applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.
De plus, les effets légaux d'un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).
En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Le contrat a été conclu le 12 septembre 2022 pour une durée d'un an et tacitement reconduit le 12 septembre 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.
Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 30 octobre 2923 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
L'acte mentionne le délai de six semaines prévu à l'article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.
Le contrat ayant été reconduit après l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.
Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines, un seul versement ayant été effectué à hauteur de 1187,07 euros le 20 novembre 2023.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 11 décembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 8 septembre 2022 à compter du 12 décembre 2023.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [C] [J] [Z] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d'un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Madame [C] [J] [Z] [S] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :
Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 septembre 2022, du commandement de payer délivré le 30 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er septembre 2024 que la SAS ECLA [Localité 7] OPCO rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Après déduction des sommes versées par la caution, la SA SEYNA, selon quittance des 6 juillet, 25 octobre et 22 décembre 2023 et 27 février, 20 mars et 25 avril 2024, pour un total de 6512,42 euros, la somme de 5445,35 euros reste due à la SAS ECLA [Localité 7] OPCO.
En conséquence, il convient de condamner Madame [C] [J] [Z] [S] à payer à la SAS ECLA [Localité 7] OPCO la somme de 5445,35 euros, au titre des sommes dues au 1er septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 4 juin 2024 sur la somme de 1057,07 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur les demandes de la SA SEYNA :
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.
L'article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
Par ailleurs, en application des articles 1346- 3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu'à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu'aux intérêts produits au taux légal par la dette qu'il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.
Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
En l'espèce, en premier lieu, il ressort des développements qui précèdent que l'existence et le montant de l'arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur est établi. La caution a dû payer des sommes en exécution du contrat de cautionnement.
En second lieu, il ressort de l'examen des quittances subrogatives, en date des 6 juillet, 25 octobre et 22 décembre 2023 et 27 février, 20 mars et 25 avril 2024, reprenant l'ensemble des paiements effectués par la SA SEYNA au profit du bailleur en exécution du contrat de cautionnement, que les sommes ont été versées à hauteur de 6512,42 euros au titre des loyers et charges.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, la SA SEYNA est donc bien fondée à demander le paiement à Madame [C] [J] [Z] [S] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu'elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.
En conséquence, il convient de condamner Madame [C] [J] [Z] [S] à payer à la SAS SEYNA la somme de 6512,42 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 4 juin 2024.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [C] [J] [Z] [S] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA SEYNA les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [C] [J] [Z] [S] à payer à la SA SEYNA la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de la SAS ECLA [Localité 7] OPCO aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 8 septembre 2022 entre la SAS ECLA [Localité 7] OPCO d'une part, et Madame [C] [J] [Z] [S] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 10] à [Localité 7], sont réunies à la date du 12 décembre 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [C] [J] [Z] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [C] [J] [Z] [S] à compter du 12 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Madame [C] [J] [Z] [S] à payer à la SAS ECLA [Localité 7] OPCO la somme de 5445,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er septembre 2024 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 4 juin 2024 sur la somme de 1057,07 euros et du présent jugement sur le surplus,
CONDAMNE Madame [C] [J] [Z] [S] à payer à la SAS ECLA [Localité 7] OPCO l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de l'échéance d'octobre 2024 et jusqu'à complète libération des lieux,
CONDAMNE Madame [C] [J] [Z] [S] à payer à la SA SEYNA la somme de 6512,42 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 4 juin 2024,
CONDAMNE Madame [C] [J] [Z] [S] à payer à la SA SEYNA la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [C] [J] [Z] [S] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 30 octobre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
DEBOUTE la SAS ECLA [Localité 7] OPCO et la SA SEYNA de leurs autres demandes et prétentions.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
