Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 24/00434

Du 31 mai 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 24/00434 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y6DO [G] [U] C/ [W] [H] - Expéditions délivrées à Avocat + déf. - FE délivrée à Selarl REDON-REY Le 31/05/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] - [Localité 4] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 mai 2024 PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : Madame [G] [U] née le 05 Mars 1939 à [Localité 7] [Adresse 6] [Localité 5] Représentée par la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ (Avocats au Barreau de Toulouse) DEFENDEUR : Monsieur [W] [H] [Adresse 1] [Localité 3] Présent DÉBATS : Audience publique en date du 05 Avril 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Janvier 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 15 mai 2013, à effet du 3 juin 2013, Madame [G] [U] a donné à bail à Monsieur [W] [H] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 8]. Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2023, Madame [G] [U] a fait délivrer au la locataire un commandement de payer la somme de 8058,88 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, Madame [G] [U] a assigné Monsieur [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 5 avril 2024 aux fins de voir : - Juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014), - Ordonner sans délai l'expulsion de Monsieur [W] [H] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et l'assistance d'un serrurier, - Condamner par provision Monsieur [W] [H] au paiement de la somme de 8058.88 euros correspondant au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de décembre 2023 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l'audience à intervenir, - Condamner par provision Monsieur [W] [H] au paiement d'une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu'au départ effectif des lieux par ce dernier, soit à la somme de 610.07 euros, - Dire et juger que l'indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l'occupant n'aura pas quitté les lieux litigieux, - Dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 20 octobre 2023, - Le voir condamner au paiement d'une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - Le voir condamner au paiement des entiers dépens d'instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile. Lors de l’audience du 5 avril 2024, Madame [G] [U], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 11719,30 euros au 2 avril 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de tout délai. En défense, Monsieur [W] [H] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 200 euros en sus du loyer courant. Il explique avoir eu des difficultés professionnelles expliquant le non paiement des loyers. Il indique avoir réglé une somme de 600 euros peu de temps avant l'audience n'apparaissant pas sur le décompte, qu'il conviendrait de déduire de sa dette. A titre subsidiaire, il sollicite un délai de 5 mois pour quitter les lieux. Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 31 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En application du même texte, le Juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 1er février 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 5 avril 2024. La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 23 octobre 2023. L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. Madame [G] [U] a fait signifier à Monsieur [W] [H] un commandement d’avoir à payer la somme de 8058,88 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 20 octobre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [W] [H] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 20 octobre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 21 décembre 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 21 décembre 2023. Dans la mesure où aucune pièce n'a été produite à l'audience attestant des capacités financières de Monsieur [W] [H] et qu'aucun paiement n'est intervenu depuis le mois d'octobre 2022, aucun délai de paiement ne saurait lui être accordé. Dès lors, Monsieur [W] [H] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 21 décembre 2023, ce qui constitue pour Madame [G] [U] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail. Sur la demande de délais d’expulsion Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Monsieur [W] [H] ne prouve ni même ne soutient, se trouver dans la situation prévue aux textes susvisées. En effet, il ne justifie d'aucune démarche en vue de trouver un nouveau logement et ne démontre pas que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Par ailleurs il ne démontre pas avoir entrepris des efforts pour régler sa dette locative, laquelle a augmenté depuis le commandement de payer. Au surplus, il n'est présenté aucune pièce établissant un état de santé précaire susceptible d'être aggravé par une expulsion. En outre, son maintien dans les lieux prive Madame [G] [U], du plein exercice de droit sur l'immeuble lui appartenant, cette dernière étant légitimement fondée à recevoir une contrepartie régulière à la mise en jouissance de son bien immobilier. En conséquence il y a lieu de débouter Monsieur [W] [H] de sa demande de délai pour quitter les lieux, cette réclamation paraissant dilatoire. Sur la provision et les indemnités d’occupation En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [G] [U] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 11719,30 euros à la date du 2 avril 2024. Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [W] [H] sera donc condamné au paiement de la somme de 11719,30 euros, en deniers ou quittance à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 2 avril 2024 – échéance du mois d'avril 2024 incluse, compte tenu d'un virement de 600 euros susceptible d’être intervenu postérieurement à ce décompte. Monsieur [W] [H] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (610,17 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [W] [H]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [W] [H] à verser à Madame [G] [U] la somme de 500 euros. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 21 décembre 2023 ; REJETONS la demande de délais formée par Monsieur [W] [H] ; CONDAMNONS Monsieur [W] [H] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 8] ; AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [W] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (610,17 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS Monsieur [W] [H] à payer à Madame [G] [U] la somme de 11719,30 euros, en derniers ou quittance valable à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 2 avril 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; CONDAMNONS Monsieur [W] [H] à payer à Madame [G] [U], à compter du 1er mai 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Monsieur [W] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ; CONDAMNONS Monsieur [W] [H] à payer à Madame [G] [U] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT