Tribunal judiciaire, 04 septembre 2024. 23/04160

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT OUEN [Adresse 3] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX04] @ : [Courriel 8] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 23/04160 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YT4V Minute : 24/301 Monsieur [R] [G] Madame [U] [W] Monsieur [A] [W] C/ Madame [O] [K] [Y] Copie exécutoire : Me Virginie RAMBERT Copie certifiée conforme : Madame [O] [K] [Y] Le 04/09/2024 JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 04 Septembre 2024; Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ; Après débats à l'audience publique du 25 Juin 2024 le jugement suivant a été rendu : ENTRE DEMANDEURS : Monsieur [R] [G], demeurant [Adresse 5] représenté par Me Virginie RAMBERT de la SCP GAMBULI & RAMBERT Madame [U] [W], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Virginie RAMBERT de la SCP GAMBULI & RAMBERT Monsieur [A] [W], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Virginie RAMBERT de la SCP GAMBULI & RAMBERT ET DÉFENDEUR : Madame [O] [K] [Y], demeurant [Adresse 2] comparante en personne RAPPEL DES FAITS Par un contrat du 7 novembre 1994, [B] [G] a donné à bail à Madame [O] [K] [Y] et Monsieur [M] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 3.000 francs et 200 francs de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, [C] [G] a fait signifier à Madame [O] [K] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 mai 2023. Il a ensuite fait assigner Madame [O] [K] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 20 décembre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. L’affaire a été appelée et retenue une première fois à l’audience du 27 février 2024, lors de laquelle seul [C] [G] a comparu par l’intermédiaire de son avocat. L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2024. A cette date, le juge a, par simple mention au dossier, ordonné la réouverture des débats à l’audience du 25 juin 2024, afin que [C] [G] explique (i) ses liens avec [B] [G], bailleur selon les termes du contrat de bail versé aux débats et (ii) les raisons pour lesquelles il n’a pas assigné Monsieur [M] [F], également locataire de l’appartement selon les termes du contrat de bail versé aux débats et afin que Madame [O] [K] [Y] comparaisse. L’affaire a de nouveau été appelée et retenue à l’audience du 25 juin 2024. A cette audience, Monsieur [R] [G], Madame [U] [W] et Monsieur [A] [W] - représentés par Maître [I] [S] - interviennent volontairement à l’instance pour la reprendre en leur qualité d’héritiers de [C] [G]. Ils demandent de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation et subsidiairement de prononcer sa résiliation aux torts de la défenderesse ; d'ordonner l’expulsion de Madame [O] [K] [Y] sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision ; d'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il leur plaira, aux frais et aux risques de la défenderesse ; et de condamner Madame [O] [K] [Y] au paiement de la somme actualisée de 8.883,57 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.921,93 € et à compter de la signfication des conclusions pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du loyer, d’une indemnité de 888,36 € en raison du retard dans le paiement des loyers et charges, d'une somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Monsieur [R] [G], Madame [U] [W] et Monsieur [A] [W] soulignent s’opposer à l’octroi des délais de paiement sollicités en défense. Au soutien de leurs prétentions, ils exposent notamment que [B] [G] est décédé le 4 mars 1996, laissant pour lui succéder son fils, [C] [G] ; que Madame [O] [K] [Y] et Monsieur [M] [F] ont divorcé par jugement du 5 septembre 2016 ; que Monsieur [M] [F] a informé son bailleur qu’il ne résidait plus dans les lieux loués depuis son divorce, par lettre datée du 6 septembre 2018 et que [C] [G] est ensuite décédé le 11 mars 2024, laissant pour lui succéder Monsieur [R] [G], Madame [U] [W] et Monsieur [A] [W]. Sur le fond, ils font valoir que la défenderesse n’a pas payé les causes du commandement de payer dans les délais requis, que le bail stipule que l’indemnité d’occupation est égale au double du loyer et que tout retard dans le paiement du loyer ou de ses accessoires entraînera une majoration de dix pourcents sur le montant des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi par le bailleur. Pour un exposé exhaustif des prétentions des demandeurs, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions signifiées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile. Madame [O] [K] [Y] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l'arriéré. Elle déclare percevoir des revenus mensuels à hauteur de 1.600 € et avoir deux enfants à charge. Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA RESILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 26 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date de l’assignation. Monsieur [R] [G], Madame [U] [W] et Monsieur [A] [W] justifient, en outre, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 24 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, les demandeurs justifient être les héritiers de [C] [G], lui-même unique héritier de [B] [G]. Ils prouvent également que Monsieur [M] [F] n’est plus cotitulaire du bail consenti. L’action est donc recevable. - sur le bien fondé de la demande : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date du commandement de payer, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 7 novembre 1994 contient une clause résolutoire (article X) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 mai 2023, pour la somme en principal de 3.585,43 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 23 juillet 2023. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Monsieur [R] [G], Madame [U] [W] et Monsieur [A] [W] produisent un décompte démontrant que Madame [O] [K] [Y] reste leur devoir la somme de 8.883,57 € à la date du 17 juin 2024. Madame [O] [K] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 8.883,57 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.585,43 € à compter du commandement de payer (23 mai 2023) et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Compte tenu de la demande formée, la capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative”. L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [O] [K] [Y], qui justifie avoir repris le paiement du loyer courant et être en mesure d’apurer l’arriéré locatif, sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion sous astreinte, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [O] [K] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice subi par les demandeurs du fait de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer. Rien ne justifie, en effet, de fixer l’indemnité d’occupation au double du loyer ni d’octroyer aux demandeurs une indemnité supplémentaire en réparation du préjudice subi, les clauses stipulées à cet égard au contrat de bail s’analysant en des clauses pénales manifestement excessives. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [O] [K] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [R] [G], Madame [U] [W] et Monsieur [A] [W], Madame [O] [K] [Y] sera condamnée à leur verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 novembre 1994 entre [B] [G], aux droits duquel se trouvent Monsieur [R] [G], Madame [U] [W] et Monsieur [A] [W], d’une part et Madame [O] [K] [Y] et Monsieur [M] [F] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 23 juillet 2023 ; CONDAMNE Madame [O] [K] [Y] à verser à Monsieur [R] [G], Madame [U] [W] et Monsieur [A] [W] la somme de 8.883,57 € (décompte arrêté au 17 juin 2024, incluant juin 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023 sur la somme de 3.585,43 € et à compter du présent jugement pour le surplus ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil; AUTORISE Madame [O] [K] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [O] [K] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [R] [G], Madame [U] [W] et Monsieur [A] [W] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Madame [O] [K] [Y] soit condamnée à verser à Monsieur [R] [G], Madame [U] [W] et Monsieur [A] [W] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ; CONDAMNE Madame [O] [K] [Y] à verser à Monsieur [R] [G], Madame [U] [W] et Monsieur [A] [W] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [O] [K] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 4 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière. La greffière, La juge, REFERENCES A RAPPELER : N° RG 23/04160 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YT4V DÉCISION EN DATE DU : 04 Septembre 2024 AFFAIRE : Monsieur [C] [G] C/ Madame [O] [K] [Y] EN CONSÉQUENCE la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME revêtue de la formule exécutoire P/le directeur des services de greffe judiciaires