Texte intégral
Du 06 septembre 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/00140 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YXEO
[I] [Z]
C/
[G], [K], [H] [X] épouse [J], [V] [J]
- Expéditions délivrées à la SELARL PUYBARAUD - LEVY
- FE délivrée à la SELARL PUYBARAUD - LEVY
Le 06/09/2024
Avocats la SELARL PUYBARAUD - LEVY
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 septembre 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDEUR :
Monsieur [I] [Z]
né le 24 Mai 1956 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représenté par Maître ROLDAO de la SELARL PUYBARAUD - LEVY
DEFENDEURS :
Madame [G], [K], [H] [X] épouse [J]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Absente
Monsieur [V] [J]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Absent
DÉBATS :
Audience publique en date du 28 Juin 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Janvier 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
les défendeurs ne comparaissent pas : la décision est en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 2 mars 2022, à effet du 5 mars 2022, Monsieur [I] [Z] a donné à bail à Madame [G], [K], [H] [J] et Monsieur [V] [J] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4].
Par acte d’huissier de justice du 29 novembre 2023, Monsieur [I] [Z] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1289,90 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte d’huissier de justice du 17 janvier 2024, Monsieur [I] [Z] a assigné Madame [G], [K], [H] [J] et Monsieur [V] [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 22 mars 2024 aux fins de voir :
Constater le jeu de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de location qui leur a été consentie par le requérant suivant contrat de location sus vanté et ce, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce à compter du 10 janvier 2024,
Ordonner leur expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de leur chef du logement qu'ils occupent sis [Adresse 1] à [Localité 4], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique,
Dire que faute par eux de le faire, le requérant pourra faire procéder à l'expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de leur chef, en la forme ordinaire, en faisant s'il y a lieu, procéder à l'ouverture des portes, éventuellement avec l'assistance de la force publique,
Condamner Madame [G], [K], [H] [J] et Monsieur [V] [J] à payer au requérant, à titre provisionnel la somme de 2686,51 euros à valoir sur le montant des loyers et charges restant actuellement dus au 12 janvier 2024, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu'à l'entière libération des lieux,
Condamner Madame [G], [K], [H] [J] et Monsieur [V] [J] à payer au requérant la somme de 800 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
D'autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, à leurs frais, risques et périls,
Condamner Madame [G], [K], [H] [J] et Monsieur [V] [J], suivant les dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, en tous les frais et dépens de l'instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement et du présent acte.
Lors de l’audience du 22 mars 2024, Monsieur [I] [Z], représenté par son conseil, expose que Madame [G], [K], [H] [J] et Monsieur [V] [J] ont quitté les lieux le 29 février 2024 de sorte qu’il n’y a plus lieu à expulsion, que la dette locative s’élève à la somme de 2384,98 euros au 15 mars 2024 et confirme pour le surplus sa demande initiale.
Une réouverture des débats à l'audience du 28 juin 2024 a été ordonnée. Lors de cette audience, Monsieur [I] [Z], représenté par son conseil, maintien les précédentes demandes qu'il avait formulées à l'audience du 22 mars 2024 et expose que que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1875,18 euros au 19 juin 2024.
Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude d’huissier, Madame [G], [K], [H] [J] et Monsieur [V] [J] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
Madame [G], [K], [H] [J] et Monsieur [V] [J] n’ont pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 6 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la non-comparution des défendeurs
En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 18 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 22 mars 2024.
Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 30 novembre 2023.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Il est constant que Monsieur [I] [Z] a fait signifier à Madame [G], [K], [H] [J] et Monsieur [V] [J] un commandement d’avoir à payer la somme de 1289,90 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 29 novembre 2023 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et les termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Toutefois, si le commandement de payer du 29 novembre 2023 vise le délai de six semaines, nouveau délai fixé par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 à l'issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, le bail conclu entre les parties le 2 mars 2022 est demeuré régi par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’occurrence, le contrat de bail stipulait un délai de deux mois et l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration de ce délai convenu. Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 29 novembre 2023 a produit ses effets à l’issue de ce délai de deux mois.
Madame [G], [K], [H] [J] et Monsieur [V] [J] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 29 novembre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 30 janvier 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, le bail est résilié à effet du 30 janvier 2024. Cependant dans la mesure où le logement a été repris, il n’y a plus lieu d’ordonner l’expulsion.
Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la reprise du logement.
Sur la créance du bailleur
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [I] [Z] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1875,18 euros à la date du 19 juin 2024.
Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure qui relèvent des dépens (147,39 euros), qu’il convient de déduire de cette créance.
Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [G], [K], [H] [J] et Monsieur [V] [J] seront donc condamnés au paiement de la somme de 1727,79 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 19 juin 2024 – échéance du mois de février 2024 incluse.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [G], [K], [H] [J] et Monsieur [V] [J].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [G], [K], [H] [J] et Monsieur [V] [J] à verser à Monsieur [I] [Z] la somme de 500 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
DONNONS acte à Monsieur [I] [Z] de ce qu'il ne maintient pas ses demandes de résiliation du contrat de bail et d’expulsion par suite du départ de Madame [G], [K], [H] [J] et Monsieur [V] [J] ;
CONSTATONS la résiliation du bail et la restitution du logement le 29 février 2024 avant les débats ;
CONDAMNONS Madame [G], [K], [H] [J] et Monsieur [V] [J] à payer à Monsieur [I] [Z] la somme de 1727,79 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 19 juin 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNONS Madame [G], [K], [H] [J] et Monsieur [V] [J] à payer à Monsieur [I] [Z] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [G], [K], [H] [J] et Monsieur [V] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État.
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
