Tribunal judiciaire, 20 juin 2025. 25/00940

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 9] [Localité 7] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 25/00940 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZFRO N° de Minute : L 25/00357 JUGEMENT DU : 20 Juin 2025 S.D.C. DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 6], représenté par son syndic [U] C/ S.A.R.L. MB'NB REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 20 Juin 2025 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS [U], dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en son agence [U] [Localité 8] située [Adresse 4] représentée par Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE ET : DÉFENDEUR(S) S.A.R.L. MB'NB, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par M. [W] [Y], gérant COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 21 Mars 2025 Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 20 Juin 2025, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier EXPOSE DU LITIGE La SARL MB'NB est propriétaire du lot n° 5 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5]. Par courrier recommandé du 14 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6], pris en la personne de son Syndic, la SAS [U], a mis en demeure la SARL MB'NB de lui payer la somme totale de 913,45 euros au titre des charges de copropriété impayées et les frais. Par courrier recommandé du 13 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6], pris en la personne de son Syndic, la SAS [U], a mis en demeure la SARL MB'NB de lui payer la somme totale de 472,92 euros au titre des charges de copropriété impayées et les frais. Par acte d’huissier délivré le 3 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6], pris en la personne de son Syndic, la SAS [U], a fait assigner la SARL MB'NB devant le Tribunal judiciaire de Lille, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de : condamner la SARL MB'NB à lui payer la somme de 2 778,96 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés ( échéance du 3ème trimestre 2024 incluse), ordonner la capitalisation des intérêts, condamner la SARL MB'NB à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier, rappeler l'exécution provisoire de droit et dire qu'aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu'elle soit écartée, condamner la SARL MB'NB à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. A l’audience du 21 mars 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6], représenté par son conseil, a demandé de faire droit aux prétentions contenues dans son acte introductif d'instance tout en actualisant sa créance principale à la somme de 595,30 euros suivant décompte arrêté au 4 mars 2025. La SARL MB'NB a comparu, représentée par Monsieur [W] [Y] qui a justifié de son pouvoir pour la représenter dans le cadre du délibéré tel qu'il y avait été autorisé. Il a indiqué avoir acquis la société le 21 novembre 2023 sans avoir pu obtenir d'informations relatives aux charges de l'appartement appartenant à la société. Il a ajouté n'avoir reçu aucune communication du syndic afin de l'informer des charges à devoir alors qu'il a sollicité la mise en place d'un échéancier dès connaissance des sommes restant à payer. A l'issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 juin 2025 par mise à disposition au greffe. Par une note en délibéré du 25 mars 2025 préalablement autorisée par le juge, Monsieur [W] [Y] a produit l'extrait Kbis de la SARL MB'NB, le récépissé de dépôt d'acte établi par le tribunal de commerce de Paris et une copie d'écran relative à des échanges de mail concernant l'assignation. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en paiement des charges de copropriété : L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.” L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ; d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire. Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ». L'article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ».  L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat. En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : un relevé de propriété, un relevé de compte établi par [U] arrêté au 4 mars 2025, les procès-verbaux de l'assemblée générale des 29 avril 2021, 1er juin 2022, 10 octobre 2023 et 10 octobre 2024, des appels de fonds-travaux, les lettres recommandées de mise en demeure avec avis de réception portant la mention «  destinataire inconnu à l'adresse » des 14 septembre 2021 et 13 septembre 2022, le contrat de syndic. Le syndicat des copropriétaires justifie de l’approbation des comptes des exercices du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2023, du vote du budget prévisionnel pour les exercices du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025 et du financement des travaux. Monsieur [W] [Y] ne produit aucun élément permettant d'exonérer la SARL MB'NB de son obligation de paiement des charges de copropriétés non contestées d'ailleurs dans leur fprincipe. Il résulte du décompte versé que la SARL MB'NB reste redevable de la somme totale de 729,92 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions arrêtées au 4 mars 2025. Toutefois, cette somme inclut un certain nombre de frais contentieux (551,13 euros) qui n’entrent pas dans le simple décompte des charges de copropriété dues. En l’espèce, les frais exposés par le syndic à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de sa créance constituent des dépens ou des frais exposés non compris dans les dépens et seront indemnisés comme tels au titre des articles 696 et 700 du code de procédure civile dès lors que la créance à l’encontre du copropriétaire est justifiée. Déduction faite de ces frais, il apparaît que la SARL MB'NB est débitrice d’une somme totale de 178,79 euros au titre des charges de copropriété. La SARL MB'NB n'établit pas l'existence de paiements libératoires qui ne figureraient pas dans le décompte tenu par le syndicat des copropriétaires, conformément à l'article 1353 alinéa 2 du code civil. Il convient, en conséquence, de condamner la SARL MB'NB à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] la somme de 178,79 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 4 mars 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement. Sur la capitalisation des intérêts par année : L'article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts ne peuvent être capitalisés que lorsqu'ils sont dus au moins pour une année entière à la date de la demande, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner cette capitalisation. Sur la demande de dommages et intérêts : L'article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] ne démontre pas la mauvaise foi de la SARL MB’NB ni l’existence d’un préjudice financier distinct de celui résultant du retard de paiement d’ores et déjà réparé par les intérêts moratoires. Il sera dès lors débouté de sa demande en dommages et intérêts de ce chef. Sur les demandes accessoires : L'article 696 du code de procédure civile énonce que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. » Succombant à l'instance, la SARL MB'NB sera condamnée aux dépens. En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens... Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée...» La SARL MB'NB ne démontre pas avoir pris attache avec le syndic dès le changement de gérance, ne pouvant ainsi reprocher les frais engendrés nécessaires au recouvrement de sa créance. Il y a donc lieu de la condamner également à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 514 du code de procédure civile, la décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire et aucun élément ne justifie de l'écarter. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire et en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, Condamne la SARL MB'NB à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6], pris en la personne de son Syndic, la SAS [U], la somme de 178,79 euros au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 4 mars 2025 ; Déboute le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6], pris en la personne de son Syndic, la SAS [U], de sa demande de capitalisation des intérêts ; Déboute le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6], pris en la personne de son Syndic, la SAS [U], de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Condamne la SARL MB'NB aux entiers dépens ; Condamne la SARL MB'NB à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6], pris en la personne de son Syndic, la SAS [U], la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Dit n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire ; Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 20 juin 2025. La Greffière La Juge