Cour de cassation, 20 mai 2020. 19-10.805

CIV. 1 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 20 mai 2020 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10206 F Pourvoi n° N 19-10.805 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 20 MAI 2020 1°/ La société [...], société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , 2°/ M. L... S..., domicilié [...] , 3°/ la société [...] , société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , ont formé le pourvoi n° N 19-10.805 contre l'arrêt rendu le 24 février 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant : 1°/ à M. Q... V..., domicilié [...] , 2°/ à la société [...] , société civile professionnelle, dont le siège est [...] , représentée par M. X... G..., en qualité de liquidateur judiciaire de la société Freling, 3°/ à la société Rubis international, société civile immobilière, dont le siège est [...] , représentée par M. P..., en qualité d'administrateur provisoire, défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société [...], de M. S... et de la société [...] , de la SCP Didier et Pinet, avocat de M. V..., de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la société Rubis international, après débats en l'audience publique du 10 mars 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre, la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société [...], M. S... et la société [...] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, signé et prononcé par le président, conformément aux dispositions des articles 452, 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller doyen et du conseiller rapporteur empêchés, en son audience publique du vingt mai deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat aux Conseils, pour la société [...], M. S... et la société [...] . Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris qui avait rejeté l'ensemble des demandes présentées par la société [...], la société [...] et M. S... et les avaient condamnés à payer des sommes au titre de l'article 700 et des dépens, et d'avoir condamné la société [...], la société [...] et M. S... aux dépens d'appel ; Aux motifs propres que « si, lorsqu'une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, cette personne n'est tenue de payer une rémunération ou une commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, cependant, tel n'est le cas que lorsque les mandats en cause mettent la commission à la charge de la même personne laquelle ne peut être tenue de payer deux fois la commission pour la même opération ; qu'au cas d'espèce, le mandat de recherche d'un acquéreur du 16 avril 2008, portant le n° 1292 du registre des mandats, donné à M. S..., met la commission à la charge du vendeur, soit M. V..., tandis que le mandat de vente n° 2351 du 7 septembre 2010, en vertu duquel l'opération a été réalisée, met la commission à la charge de l'acquéreur, soit la société Rubis international, de sorte que la commission était susceptible d'être due par deux personnes différentes, notamment, lorsque, comme dans le cas du premier mandat, les parties avaient stipulé que la rémunération serait due "même dans le cas où le Mandant traiterait postérieurement à l'expiration du Mandat avec un Acheteur présenté par le Mandataire pendant la durée du mandat" ; qu'il convient donc de rechercher si M. S... ou ses délégataires ont présenté l'acquéreur à M. V... entre le 16 avril 2008 et le 31 décembre 2010 ; que la société Rubis international, qui a succédé à la SCI du Château de Groussay, a pour principal associé M. A... U... ; que le 19 et encore le septembre 2008, M. F... B... , déclarant agir au nom de la société Expoline limited, immatriculée à Hong-Kong, dont le directeur est M. U..., a formulé auprès de la société [...], des offres d'achat du Château de Groussay ; que par lettre du 10 octobre 2018, M. V... a adressé à M. B..., société Expoline limited, une acceptation de la seconde offre ; que ces préliminaires n'ont eu aucune suite ; que les appelants n'établissent pas que M. B... détenait le pouvoir de représenter la société Expoline limited, ce qui est contesté par les intimés ; que les agents immobiliers, en leur qualité de professionnels de la vente immobilière auxquels il incombait de vérifier les pouvoirs du représentant du candidat acquéreur, ne peuvent se prévaloir du mandat apparent dont leur avait semblé pourvu M. B... ; qu'en outre, la mention, dans les statuts du 18 février 2010 de la SCI du Château de Groussay, de la reprise des négociations dans le cadre de l'acquisition de ce château est insuffisante à établir la présentation de cette dernière société au vendeur par les appelants ; que dès lors, M. S..., les sociétés [...] et L... J... succombent dans l'administration de la preuve de la présentation de la société Expoline limited ou de la SCI du Château de Groussay à M. V... entre le 16 avril 2008 et le 31 décembre 2010 ; que les appelants n'établissent pas davantage que la société de droit suisse Zeromax GmbH, représentée par M. N... en qualité de président du comité de direction, bénéficiaire de deux promesses unilatérales de vente successives consenties par M. V... par acte authentique du 18 février 2009 et du 11 décembre 2009 conclus par l'intermédiaire des appelants, aurait été substituée dans les droits de la société Expoline limited, ce lien avec la société Expoline limited et, par conséquent, avec la société Rubis international, étant, de surcroît, rendu improbable par le paiement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 6 550 000 € par la société Zeromax GmbH à M. V... pour défaut de levée d'option ; qu'en conséquence, les appelants, qui ne prouvent pas avoir présenté l'acquéreur à M. V... entre le 16 avril 2008 et le 31 décembre 2010, doivent être déboutés de leurs demandes en paiement sur ce fondement ; que M. S..., les sociétés [...] et L... J... n'établissent pas non plus qu'en vendant son bien le 30 juin 2011 à la SCI Rubis international, M. V... aurait cherché à évincer son mandataire ou aurait manqué de bonne foi en ne l'en informant pas, étant observé que dans le mandat du 16 avril 2008, les parties ont rayé la clause relative à cette obligation d'information ; que la fraude ou la faute invoquées n'étant pas établies, les demandes des appelants doivent être rejetées ; que par suite le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions ; que la solution donnée au litige emporte le rejet des demandes sur le fondement de l'article700 du Code de procédure civilede M. S..., ainsi que des sociétés [...] et L... J... ; que l'équité ne commande pas qu'il soit fait droit aux demandes de M. V... et de la société Rubis international sur le fondement de l'article700 du Code de procédure civile en cause d'appel » (arrêt attaqué, p. 4 et 5). Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que « II. – Sur la fraude subis par les demandeurs ; qu'à titre surabondant, quand bien même le mandat et les délégations avaient été opposables à la société Rubis international et à M. V..., aucune fraude ne peut en toute hypothèse être rapportée à l'encontre de ces derniers ; qu'il est acquis en jurisprudence que lorsqu'une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n'est tenue de payer une rémunération ou une commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant la faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente (Cass. Civ. 1ère, 15 mai 2007, n° 06-13.988 ; Cass. Civ. 1ère, 9 juill. 2002, n° 00-13.410) ; qu'en l'espèce, les demandeurs allèguent l'existence d'une fraude, dont ils auraient été victimes, les empêchant d'obtenir le versement d'une commission ; qu'ils soutiennent que la société Zeromax se seraient substituée à la société Expoline, ces sociétés étant toutes les deux contrôlées par M. U... : que par la suite la société Rubis international, anciennement la SCI Château de Groussay, également contrôlée par M. U..., auraient été constituée dans le but d'acquérir le château ; qu'or, le mandat litigieux, consenti sans exclusivité, a été consenti à l'agence Freeling, le 7 septembre 2010 ; que cette agence, qui permettra la mise en relation de la société Rubis international avec le vendeur, participera aux négociations sur le prix et sur les modalités de la vente, ainsi que cela a été expressément rappelé par les parties à l'acte de vente définitif, le 30 juin 2011 ; que les demandeurs, qui ne démontrent nullement en quoi leur intervention, durant le mandat, aurait été déterminante pour conduire à cette vente, ne sauraient en conséquence bénéficier du versement d'une quelconque commission par la société Rubis international, avec laquelle ils n'ont même jamais été en contact, qu'ils n'ont jamais représenté au vendeur, et qui a signé une promesse de venten, le 19 mai 2011, soit près de six mois après l'expiration du mandat ; que le simple fait que les demandeurs aient présenté la société Zeromax et que M. B... se soit présenté comme représentant la société Expoline, ne permet pas pour autant d'affirmer qu'ils ont présenté la société Rubis international, société tierce, autonome et indépendante, au vendeur, en l'absence de démonstration d'une quelconque collusion entre ces sociétés ; que si les sociétés avaient eu une intention de fraude, la société Rubis international n'aurait pas fait intervenir la société Freeling dans les négociations en vue de la vente et ne lui aurait donc pas versé une commission de 875 000 €, de même que la société Expoline et la société Zeromax n'auraient pas payé à fonds perdus 6 550 000 € d'indemnité d'immobilisation ; que selon les demandeurs, le fait que M. B..., représentant d'K..., ait agi sans mandat au moment des négociations et que, par voie de conséquence, M. U... n'ait rien à voir avec l'offre ait inopérant, dès lors qu'existait un mandat apparent entre la société Expoline et M. B... ; qu'ils font valoir que l'un des agents ayant déjà traité en 2007 avec la société Expoline et que M. B... agissait pour M. U..., de sorte qu'il n'est pas possible de reprocher à Mme I... de ne pas avoir vérifié les pouvoir de M. B... ; que cependant, si une personne peut être engagée sur le fondement d'un mandat apparent, c'est à la condition que la croyance du tiers aux pouvoirs du prétendu mandataire soit légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier lesdits pouvoirs (Cass. Civ. 1ère, 29 avr. 1969, n° 67-13.971 ; Cass. Com., 12 juill. 1993, n° 91-15.667) ; qu'or, en l'espèce, un professionnel de l'immobilier ne saurait invoquer la théorie du mandat apparent pour se dédouaner de ses propres obligations de vérification, de surcroît lorsque, comme en l'espèce, l'opération litigieuse portait sur des sommes particulièrement importantes ; que plus précisément, aucune circonstance ne permettait de dispenser les demandeurs d'effectuer les vérifications visant à s'assurer que M. B... avait le pouvoir d'émettre au nom et pour le compte de la société Expoline une offre d'achat d'un montant de 31,5 millions d'euros ; que par ailleurs, il convient de relever que : - les demandeurs sont des professionnels avisés et expérimentés ; - qu'ils ne peuvent prétendre connaître parfaitement la société Expoline ; - que cette vérification pouvait être facilement effectuée puisque l'identité du représentant légal d'K... est mentionné en toute transparence sur des documents publics ; - que cette vérification s'avérait d'autant plus nécessaire du fait de nombreuses imprécisions sur les documents sur lesquels l'offre avait été émise ; que concernant la substitution frauduleuse de la société Zeromax à la société Expoline, les défendeurs n'en apportent pas la moindre preuve ; en définitive, les demandeurs ne rapportent aucune preuve matérielle pouvant expliquer l'intérêt qu'aurait eu les défendeurs de frauder pour tenter d'économiser les commissions des défendeurs ; qu'ils n'établissent pas davantage la fraude effective de la substitution invoquée entre les société Zeromax et Expoline et Zeromax et la société Rubis international ; qu'enfin, ils ne rapportent pas la preuve d'une collusion frauduleuse entre M. V... et la société Rubis international » (jugement entrepris, p. 10 à 12). 1) Alors que toute personne, même professionnelle, peut se prévaloir d'un mandat apparent en se prévalant de circonstances, la dispensant de toute vérification, l'ayant légitimement conduit à croire que son interlocuteur agissait en vertu d'un mandat et dans la limite de ce mandat ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a jugé que M. S..., la société [...] et la société [...] , agents immobiliers, n'étaient pas fondés à se prévaloir d'un mandat apparent de M. B... en tant que représentant de la société Expoline, candidat acquéreur, dès lors qu'en qualité de professionnels, il leur incombait de vérifier les pouvoirs de celui-ci ; qu'en refusant ainsi, au prétexte de leur qualité de professionnels, de s'expliquer sur l'ensemble des circonstances invoquées par les agents immobiliers de nature à rendre légitime leur croyance en l'étendue des pouvoirs de M. B... et leur absence de vérification, la cour d'appel a violé l'article 1998 du code civil ; 2) Alors que les juges du fond sont tenus de motiver leur décision et à ce titre de viser et d'analyser les éléments de preuve versés aux débats par les parties ; qu'en l'espèce, la cour d'appel affirme que les exposants n'établissaient pas que la société Zeromax se serait substituée à la société Expoline, ce lien avec la société Expoline et, par conséquent, avec la société Rubis international, étant selon elle rendu improbable par le paiement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 6 550 000 € par la société Zeromax à M. V... ; que cependant les exposants soutenaient, dans leurs conclusions d'appel (cf. p. 7, 10, 15, 16 et 20), preuve à l'appui (cf. pièces d'appel des exposants n° 18 et 33 à 36), qu'il résultait d'un ensemble de circonstances que la société Zeromax s'était substituée à la société Expoline, et en particulier que Me O..., notaire rédacteur des promesses de vente signées par Zeromax, avait facturé à cette dernière société des diligences accomplies pour la société Expoline (cf. pièce d'appel n° 18) ; que la cour d'appel, qui s'est abstenue de tout visa et de toute analyse des éléments de preuve versés aux débats et invoqués au soutien des conclusions des exposants, a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3) Alors que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les écrits clairs et précis soumis à son examen par les parties ; qu'en jugeant qu'il n'était pas établi qu'en vendant son bien le 30 juin 2011 à la SCI Rubis international, M. W... avait cherché à évincer son mandataire ou avait manqué de bonne foi en ne l'en informant pas, dès lors que dans le mandat du 16 avril 2008, les parties avaient rayé la clause relative à cette obligation d'information, quand aucune clause relative à une quelconque obligation d'information n'est stipulée dans ce mandat, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce mandat, en violation de l'article 1192 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016.