Texte intégral
N° RG 21/00787 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NMDR
Décision du Tribunal Judiciaire de BOURG EN BRESSE
Au fond du 07 janvier 2021
RG : 19/02794
S.C.I. FAMILAND
C/
S.A. BANQUE LAYDERNIER
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 14 Septembre 2023
APPELANTE :
S.C.I. FAMILAND
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1102
Et ayant pour avocat plaidant la SELARL CABINET MEROTTO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, toque : 46
INTIMEE :
S.A. BANQUE LAYDERNIER
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Me Emilie RONCHARD, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1739
Et ayant pour avocat plaidant la SELEURL AGDC AVOCAT, avocat au barreau de PARIS
INTERVENANTE :
S.A. SOCIETE GENERALE venant aux droits de la société BANQUE LAYDERNIER à la suite de la fusion absorption de ladite société par la société CREDIT DU NORD puis de la fusion absorption de la société CREDIT DU NORD par la SOCIETE GENERALE
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentée par Me Emilie RONCHARD, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1739
Et ayant pour avocat plaidant la SELEURL AGDC AVOCAT, avocat au barreau de PARIS
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Date de clôture de l'instruction : 26 Avril 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 Avril 2023
Date de mise à disposition : 14 Septembre 2023
Audience tenue par Anne WYON, présidente, et Julien SEITZ, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier
A l'audience, l'un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Anne WYON, présidente
- Julien SEITZ, conseiller
- Raphaële FAIVRE, vice présidente placée
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Anne WYON, présidente, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte authentique du 31 mars 2005, la SCI Familand (ci-après la SCI) a donné à bail commercial à la banque Laydernier (ci-après la banque) des locaux situés dans un ensemble immobilier à [Localité 9] (Ain), soit une cave, un local commercial au rez-de-chaussée du bâtiment et six parkings extérieurs moyennant un loyer annuel de 30'000 euros hors taxes et hors charges.
À l'occasion du renouvellement du bail le 1er avril 2015, les parties se sont trouvées en désaccord sur son prix. Saisi par la banque, le juge des loyers commerciaux, après avoir ordonné une expertise et dit que le montant du loyer était maintenu à 39.600 euros, l'a fixé suivant jugement du 8 janvier 2019 à 30'000 euros hors-taxes et hors charges. La SCI a relevé appel de cette décision qui a été confirmée par arrêt rendu par cette cour le 13 janvier 2022.
Par acte d'huissier de justice du 29 août 2019, la SCI a fait délivrer à la banque un commandement de remettre en état le sous-sol selon sa destination initiale à usage de cave, visant la clause résolutoire. La banque a saisi le tribunal judiciaire de Bourg en Bresse qui, par jugement du 7 janvier 2021, a dit ce commandement sans effet pour avoir été délivré de mauvaise foi, a débouté la SCI de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles et l'a condamnée à payer à la banque la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
La SCI a relevé appel de cette décision par déclaration du 3 février 2021.
Par conclusions déposées au greffe le 2 novembre 2021, la SCI Familand demande à la cour de :
- réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de
Bourg-en-Bresse le 7 janvier 2021,
Et statuant à nouveau :
Sur la demande en résiliation de bail :
A titre principal :
Dire et juger mal-fondée l'opposition de la banque Laydernier au commandement d'avoir à respecter les clauses du bail commercial qui lui a été délivré le 29 août 2019 ;
Constater que la banque Laydernier n'a pas respecté le délai d'un mois à compter de la signification du commandement pour procéder à la remise en état des locaux du sous-sol dans leur état initial à usage de cave,
En conséquence,
Constater la résiliation du bail suite à l'acquisition de la clause résolutoire intégrée au
contrat avec effet au 30 septembre 2019.
Condamner la banque Laydernier au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 30 septembre 2019, date d'acquisition de la clause résolutoire d'un montant égal au montant du loyer annuel et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié et ce jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé soit par la restitution volontaire des clés en mains propres au bailleur, soit par l'expulsion.
Dire et juger que la banque Laydernier est occupante sans droit ni titre, et que faute pour elle de quitter les lieux de son plein gré, elle y sera contrainte ainsi que tous occupants de son chef, notamment par la voie de l'expulsion, et ce dans les huit jours de la signification de la décision qui sera rendue sous astreinte de 500 euros par jour de retard et ce pendant 6 mois.
Dire et juger que l'huissier instrumentaire sera autorisé à se faire assister par la force publique,
Dire et juger que conformément aux dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la banque Laydernier en un lieu qu'elle aura choisi, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de Justice chargé de l'exécution, avec sommation au preneur d'avoir à les récupérer dans le délai d'un mois,
A titre subsidiaire,
Constater que la banque Laydernier ne respecte pas ses obligations contractuelles dans la mesure où elle a modifié la destination du sous-sol à usage de cave sans l'accord préalable du bailleur.
En conséquence,
Prononcer la résiliation du bail compte tenu des manquements répétés du preneur à ses obligations contractuelles, à la date du jugement à intervenir,
Condamner la banque Laydernier au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date du prononcé de la résiliation du bail d'un montant égal au montant du loyer annuel et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié et ce jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé soit par la restitution volontaire des clés en mains propres au bailleur, soit par l'expulsion,
Dire et juger que la banque Laydernier est occupante sans droit ni titre, et que faute pour elle de quitter les lieux de son plein gré, elle y sera contrainte ainsi que tous occupants de son chef, notamment par la voie de l'expulsion, et ce dans les huit jours de la signification de la décision qui sera rendue sous astreinte de 500 euros par jour de retard et ce pendant 6 mois.
Dire et juger que l'huissier instrumentaire sera autorisé à se faire assister par la force
publique.
Dire et juger que conformément aux dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la banque Laydernier en un lieu qu'elle aura choisi, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de Justice chargé de l'exécution, avec sommation au preneur d'avoir à les récupérer dans le délai d'un mois.
A titre subsidiaire, et si la cour ne devait pas constater ou prononcer la résiliation du bail
Condamner la banque Laydernier à remettre en état le lot n° 1 situé dans l'ensemble immobilier situé à [Localité 9] (Ain), Lieudit « [Adresse 8] - cadastré : Section BC ' n°[Cadastre 3] ' Lieudit « [Adresse 8] » conformément à la destination contractuelle figurant dans le bail signé entre les parties le 31 mars 2005 et au règlement de copropriété rappelé audit bail, à savoir à usage de cave, dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ledit délai et cela pendant 6 mois.
En tout état de cause,
Débouter la Banque Laydernier de l'intégralité de ses demandes, fins et
conclusions,
Condamner la Banque Laydernier à lui payer la somme de 57.738,24 euros à titre de dommages et intérêts, sauf à parfaire au titre du manque à gagner par la SCI Familand sur le loyer qu'elle aurait pu réclamer au preneur si ce dernier avait payé le juste loyer du sous-sol suite à ses aménagements. (39.623,04 euros - 30.000 euros) x 6 années).
Condamner la banque Laydernier à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel y compris les frais du commandement d'avoir à respecter les clauses du bail dans la mesure où cet acte est indispensable à la validité de la procédure.
Par conclusions déposées au greffe le 12 avril 2023, la banque demande à la cour de :
Recevoir la Société Générale en son intervention volontaire et la dire bien fondée ;
- lui donner acte que la fusion-absorption intervenue au 1er janvier 2023 en premier lieu entre la société Crédit du Nord et la société banque Laydernier, sa filiale, puis à même date, en deuxième lieu, la fusion intervenue entre la Société Credit du Nord et la Societe Generale impliquent que cette dernière acquiert, de plein droit, en sa qualité d'ayant-cause universel de la société Credit du Nord, société absorbée en dernier lieu, la qualité de partie à l'instance en qualité d'intimée aux lieu et place de la société banque Laydernier, dissoute ;
- constater la poursuite de l'instance de plein droit entre la Société Générale et la SCI Familand,
A titre principal,
- débouter la SCI Familand de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a jugé le commandement du 29 août 2019 entaché de mauvaise foi et insusceptible de produire le moindre effet.
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a jugé conforme aux stipulations
contractuelles l'usage que la société Banque Laydernier, aux droits de laquelle se trouve la Société Générale, fait du sous-sol des locaux qui lui ont été donnés à bail.
En conséquence, si le commandement n'était pas déclaré entaché de nullité, juger subsidiairement qu'il n'existe aucune faute ou infraction du preneur passible de la sanction de la clause résolutoire.
A titre plus subsidiaire, si le commandement était déclaré valide en la forme et au fond,
- accorder à la société Banque Laydernier, aux droits de laquelle se trouve la Société Générale, un délai de 6 mois pour remettre les locaux du sous-sol à usage de cave et suspendre pendant ce délai la clause résolutoire.
Plus subsidiairement encore :
- juger qu'il n'existe aucune faute du preneur permettant d'entrer en voie de condamnation dans le cadre de la résiliation judiciaire du bail.
- juger que si la cour devait statuer sur le fondement de la résiliation judiciaire que la faute commise ne présente aucune gravité justifiant de la résiliation du bail.
- juger non fondées les demandes en paiement de dommages et intérêts et d'article 700 du CPC.
Vu le caractère abusif de l'appel, condamner la SCI Familand au paiement d'une indemnité de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ces derniers au profit de Maître Ronchard.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 avril 2023.
MOTIVATION
A titre liminaire, il sera rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.
La Société Générale produit le procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire de la société Crédit du Nord, du 1er janvier 2023, constatant la réalisation de l'opération de fusion absorption de ses filiales dont faisait partie la banque Laydernier ainsi que le procès-verbal de décisions de son directeur général du 1er janvier 2023 constatant la réalisation définitive de l'opération de fusion par voie d'absorption de sa filiale Crédit du Nord et justifie ainsi qu'elle vient aux droits de la banque Laydernier. Elle sera en conséquence reçue en son intervention volontaire.
Au fond :
La SCI reproche à la banque d'avoir aménagé dans la cave située au sous-sol de l'immeuble une salle de réunion destinée à recevoir les clients, en contravention avec les stipulations contractuelles et le règlement de copropriété.
Le commandement litigieux rappelle qu'aux termes du bail, le preneur doit jouir des lieux en bon père de famille, se conformer aux dispositions du règlement de copropriété, du règlement intérieur de l'immeuble et ne rien faire qui puisse troubler la tranquillité ni apporter un trouble de jouissance quelconque aux autres occupants, qu'il a été constaté le 30 mai 2017 par l'expert judiciaire nommé dans le cadre de la procédure en renouvellement du bail qu'un aménagement du sous-sol avait été effectué en contravention avec la destination contractuelle des lieux loués mais également avec celle mentionnée. Il est demandé à la société preneuse de remettre en état le sous-sol selon sa destination initiale à usage de cave dans le délai d'un mois.
Devant la cour, la SCI affirme n'avoir pas fait preuve de mauvaise foi et fait valoir qu'elle a demandé à l'expert désigné par le juge des loyers de prendre en considération la destination réelle du sous-sol et de fixer le loyer en conséquence. Elle ajoute que la banque a sciemment dissimulé les travaux qu'elle a réalisés comme le démontrent les différences entre le plan du sous-sol tel qu'il a été transmis à la commune en 2005 en vue de la taxation de son activité, ce plan mentionnant une salle d'archives alors que cette pièce est en réalité une salle de réunion comme l'a constaté l'expert en 2017. Elle affirme avoir loué le sous-sol à destination de cave et non à destination de bureau et de salle de réunion destinée à recevoir de la clientèle. Elle ajoute que les travaux ont été réalisés en contradiction totale avec le règlement de copropriété aux termes duquel chaque copropriétaire modifiant la disposition intérieure de son appartement ou de son local devra obtenir les autorisations nécessaires et devra, si il y a lieu, faire exécuter ces travaux sous la surveillance et le contrôle de l'architecte de la copropriété.
La banque répond qu'elle a pris les locaux en état brut de décoffrage, que la cave n'est pas contractuellement affectée à un usage spécifique, que les locaux sont réputés commerciaux pour le tout, la destination des lieux loués précisant qu'ils 'devront être consacrés par le preneur à l'exploitation de son activité d'agence bancaire, établissement de crédit, vente de produits financiers à l'exclusion de toutes autres même temporairement' et que par l'effet d'une clause d'accession les aménagements qu'elle a réalisés ne deviendront la propriété du bailleur qu'au terme du bail, de sorte qu'ils n'ont pas été pris en considération dans la fixation du prix du bail renouvelé. Elle s'appuie sur la motivation de l'arrêt de cette cour qui, le 13 janvier 2022, a confirmé le jugement fixant le prix du bail renouvelé en écartant l'ensemble des reproches sur lesquels la SCI fonde la présente procédure.
- sur la validité du commandement du 29 août 2019 :
C'est par une exacte analyse et de justes et pertinents motifs qui répondent aux moyens soulevés en cause d'appel et que la cour adopte que les premiers juges, relevant que le commandement du 29 août 2019 est postérieur de plus de deux ans à l'infraction au bail dont se plaint la SCI qui expose expressément dans cet acte qu'elle a constaté l'aménagement litigieux le 30 mai 2017, et qu'il est consécutif à la décision du juge des loyers qui lui est défavorable, ont retenu que le commandement de payer du 29 août 2019 n'a pas été délivré de bonne foi et ne saurait avoir effet.
La cour ajoute que dans ses écritures d'appel du 30 juillet 2019 relatives à la procédure en fixation du prix du bail renouvelé, la SCI s'est prévalue de la dissimulation par la banque de la nature de l'aménagement, qui aurait été présenté à l'expert et au tribunal comme comprenant une salle de réunion alors qu'elle avait déposé en 2005 une demande d'autorisation pour créer un simple local d'archives, ce qui aurait justifié selon la bailleresse l'application à ce local d'un coefficient de pondération plus élevé, et que le commandement a été délivré moins d'un mois après le dépôt de ces écritures.
Ceci confirme que le bailleur a fait délivrer le commandement litigieux parce qu'il n'avait pas obtenu du juge des loyers commerciaux l'augmentation espérée du prix du bail, en raison de la clause d'accession qui y est insérée au titre des aménagements réalisés par le preneur, et pour tenter de l'obtenir.
Le jugement déféré mérite donc confirmation sur ce point.
- sur la résiliation du bail
Ainsi que le fait valoir la banque et que l'ont énoncé les premiers juges, le local situé au sous-sol est désigné au bail sous le terme de cave ; cette désignation ne doit pas être confondue avec la destination des lieux. Cette dernière permet à la banque d'exploiter l'ensemble des locaux loués pour son activité bancaire et d'y effectuer des aménagements. La cave faisant partie des lieux loués, le fait que le preneur ait aménagé ce sous-sol en salle d'archives ou de réunion ne constitue pas, en soi, une violation des stipulations contractuelles, alors qu'il résulte du bail qu'il incombe au preneur de prendre en charge leur aménagement.
S'agissant de l'autorisation du bailleur pour réaliser ces travaux, la banque produit deux courriers datés du 2 mai 2005 par lesquels la SCI lui indique dans l'un donner son accord pour procéder aux modifications des lieux loués et dans l'autre donner son 'accord pour procéder à ces modifications conformément au plan que vous nous avez présenté'. La SCI conteste avoir donné son autorisation et fait valoir qu'aucun plan signé de la main de son gérant n'est produit de sorte que l'on ignore quelles modifications ont été autorisées.
Toutefois, la cour constate comme les premiers juges que les deux plans versés aux débats par la SCI ne comportent aucune différence en ce qui concerne la configuration du sous-sol et spécifiquement du local litigieux; en effet, les deux seuls changements résident dans son appellation, l'intitulé 'archives' devenant 'salle de réunion' et cette pièce comportant une table et huit chaises alors qu'aucun meuble n'y est représenté lorsqu'elle a été présentée comme dévolue aux archives. Aucune différence dans les travaux d'aménagement du sous-sol n'apparaît entre les deux plans, qu'elle concerne les cloisons, les sols, les ouvertures etc.
Ainsi que l'ont justement indiqué les premiers juges, par des motifs pertinents qui répondent aux moyens soulevés en cause d'appel et que la cour adopte, il en résulte que l'aménagement de la cave avec l'installation d'une cuisine et de sanitaires qui figurent sur le plan soumis à la mairie, a bien été communiqué tant à la commune qu'au bailleur et que le preneur a obtenu leurs autorisations respectives, étant observé qu'il n'est nullement établi par la SCI que cet espace accueille du public.
S'agissant de la violation du règlement de copropriété, il n'est pas démontré par le bailleur à qui il incombait de saisir le syndic d'une demande à cette fin que les travaux portaient atteinte aux parties communes et nécessitaient en tant que tels l'autorisation de l'assemblée générale et l'intervention de l'architecte de la copropriété.
C'est pourquoi, en l'absence de démonstration d'une faute commise par la banque dans l'exécution du bail liant les parties, la demande de la SCI tendant à obtenir le prononcé de la résiliation du bail, sa demande de remise en état des lieux loués et sa demande de dommages et intérêts au titre du 'manque à gagner' sur le loyer qu'elle aurait pu obtenir de la preneuse si celle-ci avait payé le juste loyer du sous-sol suite à ses aménagements ne peuvent qu'être rejetées.
Le jugement critiqué sera donc confirmé dans toutes ses dispositions.
La banque ne démontrant pas que la SCI ait relevé appel par mauvaise foi ou intention de nuire, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
La SCI, partie perdante, supportera les dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de Me Rochard, avocat, en et sera condamnée à payer à la banque une indemnité de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, la demande formée par cette dernière aux mêmes fins étant rejetée.
PAR CES MOTIFS
la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Confirme dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse le 7 janvier 2021 ;
Y ajoutant,
Accueille la Société Générale, venant aux droits de la société banque Laydernier, en son intervention volontaire ;
La déboute de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Condamne la SCI Familand aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Me Rochard, avocat, et au paiement à la Société Générale d'une indemnité de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, sa propre demande sur ce point étant rejetée.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
