Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 24/03726

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [F] [U] Le Procureur de la République de PARIS (parquet civil) Préfecture de PARIS Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/03726 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QNU N° MINUTE : 9/2024 JUGEMENT rendu le 30 août 2024 DEMANDERESSE [Localité 4] HABITAT-OPH Etablissement public à caractère industriel ou commercial dont le siège social est situé [Adresse 1] - [Localité 4] représenté par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1971 DÉFENDERESSE Madame [F] [U] demeurant [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 5] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 mai 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 30 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03726 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QNU EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 2 mars 2021 (le premier bail à effet du 1er janvier 2016 ayant résilié par une décision du Tribunal d’instance du 19ème arrondissement), PARIS HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [F] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] (escalier 1, 5ème étage, porte 21) à [Localité 5] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 781,62 euros. Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer dans le délai de 6 semaines la somme de 10 290,93 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif en date du 3 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 10 octobre 2023. Par acte de commissaire de justice du 14 février 2024, PARIS HABITAT-OPH a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, - ordonner l'expulsion de Madame [F] [U] et de tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner Madame [F] [U] à payer la somme de 10 040,68 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au dernier de loyer mensuel indexé majoré des charges jusqu'à libération des lieux, - condamner Madame [F] [U] à payer la somme de 450 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. A l'audience du 22 mai 2024, [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 10 260,30 euros, selon décompte du 13 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus. Assigné à étude, Madame [F] [U] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire. A défaut de production de tout justificatif, il n’a pas été fait droit la demande de renvoi de l’affaire sollicitée par Madame [F] [U]. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 août 2024. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris le 19 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002). L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En l'espèce, le bail conclu le 2 mars 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 octobre 2023 pour la somme en principal de 10 290, 93 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant le délai de deux mois applicable puisque la somme sollicitée n’a pas été réglée dans le délai de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 10 décembre 2023, et que le bail est ainsi résilié à compter du 11 décembre 2023. Le bailleur est donc fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 10 décembre 2023 à minuit. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. En l'espèce,s’ il ressort de l'historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l'audience, le bailleur, qui seul comparaît, s’oppose à l’octroi de délai de paiement et ne sollicite pas la suspension des effets la clause résolutoire. Dès lors, Madame [F] [U] étant sans droit ni titre depuis le 11 décembre 2023, et rien ne permettant d’établir qu’elle soit en mesure de régler sa dette alors que le bénéfice de la suspension de la clause résolutoire n’est pas demandé, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Madame [F] [U] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Madame [F] [U] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [F] [U] reste lui devoir la somme de 10 260,30 euros à la date du 13 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure. Madame [F] [U], non comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Par conséquent, elle sera condamnée au paiement de la somme de 10 260,30 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Madame [F] [U] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 11 décembre 2023 inclus jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Madame [F] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. En équité, il convient de débouter [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement mise à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et expulsion recevable, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mars 2021 entre [Localité 4] HABITAT-OPH et Madame [F] [U] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] (escalier 1, 5ème étage, porte 21) à [Localité 5] sont réunies à la date du 10 décembre 2023, ORDONNONS en conséquence à Madame [F] [U], occupante sans droit ni titre depuis le 11 décembre 2023, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, DISONS qu'à défaut pour Madame [F] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 4] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, AUTORISONS [Localité 4] HABITAT-OPH à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Madame [F] [U] à défaut de local désigné, DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNONS Madame [F] [U] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 10 260,30 euros (décompte arrêté au 13 mai 2024) correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation échus à cette date, terme d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, CONDAMNONS Madame [F] [U] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, à compter du 11 décembre 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit, ORDONNONS la communication à M. LE PREFET DE PARIS de la présente décision, ORDONNONS la communication à M. LE PROCUREUR DE LA REPUBLIQUE DE PARIS (Parquet civil) de la présente décision, DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNONS Madame [F] [U] aux dépens comme visé dans la motivation, DEBOUTONS [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT