Cour d'appel, 30 mai 2023. 21/04787

ARRET N° [L] [S] [D] C/ [K] MS/VB COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU TRENTE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/04787 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IHND Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE PROXIMITE D'ABBEVILLE DU TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN PARTIES EN CAUSE : Monsieur [T] [L] [S] né le [Date naissance 2] 1985 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 9] [Localité 8] Madame [E] [D] née le [Date naissance 3] 1968 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 9] [Localité 8] Représentés par Me COINTE substituant Me Amandine HERTAULT de la SCP CREPIN-HERTAULT, avocat au barreau d'AMIENS APPELANTS ET Monsieur [X] [K] né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 4] Représenté par Me Jérôme CREPIN de la SCP CREPIN-FONTAINE, avocat au barreau d'AMIENS INTIME DÉBATS & DÉLIBÉRÉ : L'affaire est venue à l'audience publique du 28 mars 2023 devant la cour composée de M. Pascal BRILLET, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi. A l'audience, la cour était assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier. Sur le rapport de Mme Myriam SEGOND et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 30 mai 2023, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. PRONONCÉ : Le 30 mai 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier. * * * DECISION : EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Le 16 mars 2019, M. [K] a consenti à M. [L] [S] et Mme [D] un bail à usage d'habitation portant sur une maison située à [Adresse 9], d'une surface de 100 m², moyennant un loyer de 660 euros provisions sur charges incluses. Suivant attestation du 31 mai 2019, le bailleur a consenti aux locataires une remise de dette correspondant aux loyers d'avril et de mai 2019, en contrepartie des travaux réalisés par ces derniers. Par un avenant non daté, les parties ont convenu d'une remise de loyer de 20 euros par mois du mois de juin à la fin du bail. Alléguant que le logement ne répondait pas aux critères de décence mentionnés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, les locataires ont, par acte du 16 février 2021, assigné le bailleur devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Abbeville aux fins d'exécution des travaux de mise en conformité, de suspension du paiement des loyers pendant leur réalisation et d'indemnisation. Par le jugement du 3 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection a débouté les locataires et les a condamnés aux dépens et à payer au bailleur la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les locataires ont fait appel par déclaration du 28 septembre 2021. Les locataires ont quitté les lieux le 27 décembre 2021. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 14 décembre 2022. EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par conclusions du 14 septembre 2022, M. [L] [S] et Mme [D] demandent à la cour : - d'infirmer le jugement, - de condamner le bailleur à leur payer la somme de 17 820 euros correspondant aux loyers acquittés du 1er septembre 2019 au 31 décembre 2021, à titre de dommages-intérêts en raison de l'indécence du logement, - de condamner le bailleur à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice financier, - de condamner le bailleur à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - d'ordonner la remise, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt, des quittances de loyer de la prise à bail à leur départ le 27 décembre 2021, - de condamner le bailleur aux dépens de première instance et d'appel, avec paiement direct au profit de la SCP Crepin Hertault. Ils soutiennent que : - de nombreuses non-conformités du logement tenant notamment à des dysfonctionnements électriques et des problèmes d'humidité liés à une insuffisance d'isolation et de ventilation ont été constatées tant par les huissiers que par le maire de la commune de [Localité 8], - les non-conformités ne sont pas imputables aux divers travaux qu'ils ont réalisés avec l'accord du bailleur, - le bailleur n'a pas remédié aux non-conformités, - ils ont dû quitter les lieux suite à un départ d'incendie du compteur électrique qui s'est produit le 14 novembre 2021, - l'indécence du logement leur a causé un préjudice aggravé par la pathologie pulmonaire de M. [L] [S], équivalent à l'intégralité des loyers acquittés, - ils sollicitent enfin la réparation d'un préjudice financier en raison d'une surconsommation d'électricité en novembre et décembre 2019 et sur l'année 2020. Par conclusions du 15 février 2022, M. [K] demande à la cour de : - confirmer le jugement, - débouter les locataires, - les condamner in solidum à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Il réplique que : - le logement répondait aux critères de décence, - il a effectué les travaux de mise en conformité prescrits par le maire de la commune de [Localité 8], - les désordres sont imputables aux travaux d'isolation réalisés par l'entreprise de M. [L] [S] sans autorisation. MOTIVATION 1. Sur les demandes d'indemnisation des locataires Vu l'article 1719 du code civil, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 2 du décret du 30 janvier 2002, paragraphes 1, 2, 5 et 6, ensemble l'article 1353 alinéa 2 du code civil ; Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. [...] 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. [...] 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement. 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. C'est au bailleur, tenu de délivrer au locataire un logement décent, qu'il appartient de prouver qu'il s'est libéré de son obligation (3e Civ., 15 octobre 2013, n° 12-20993). L'obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent est d'ordre public. Les parties ne peuvent donc pas y déroger par une stipulation du bail mettant à la charge du locataire les travaux de mise en conformité (3e Civ., 3 février 2010, n° 08-21205). Le locataire peut demander des dommages et intérêts en réparation des conséquences de l'inexécution du contrat de bail. En l'espèce, il résulte du procès-verbal de constat d'huissier du 15 novembre 2019 que le logement présentait d'importants problèmes d'humidité et une insuffisante aération et isolation. Il mentionne notamment : dans l'arrière cuisine, des traces d'infiltrations en plafond et en partie basse près du bâti de la porte; dans la cuisine, des traces de rouille sur les charnières et poignées de meubles, sur le flexible de l'évier et sur les spots en plafond; dans le séjour, l'absence d'isolant au mur, des fissurations et l'absence de système d'aération aux fenêtres; dans les WC, l'absence de ventilation; dans la cave, des fils à nu au-dessus du compteur électrique; dans la montée d'escalier et dans les chambres, des fissurations au mur; dans la salle de bains, la fuite d'un flexible et l'absence de ventilation; à l'extérieur de la maison, la cheminée de la toiture est dégradée. Le 10 février 2020, les locataires ont mis en demeure le bailleur de remédier à ces désordres. A la suite d'une visite du logement par l'agence régionale de santé de la Somme, ayant conduit au constat de non-conformités au règlement sanitaire départemental, le maire de la commune de [Localité 8] a mis en demeure le bailleur, par courrier du 17 juillet 2020, de remédier aux manquements à la sécurité et à la salubrité dans des délais allant d'un à six mois, et notamment mettre en sécurité le système électrique de l'ensemble du logement dans le délai d'un mois, vérifier le bon fonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée (VMC) de la cuisine, créer des aérations dans les WC et la salle de bain, créer des ventilations aux fenêtres des chambres, assurer l'étanchéité des fenêtres du logement et plus largement remédier aux problèmes d'humidité de l'ensemble du logement dans le délai de trois mois, enfin assurer l'étanchéité de la toiture de la cuisine et de l'arrière cuisine, remettre en place une tuile manquante sur la toiture principale, remettre en état la cheminée dans le délai de six mois. Le procès-verbal de constat d'huissier du 3 décembre 2020 atteste de la persistance des problèmes d'humidité. Il mentionne : dans la cuisine, le dysfonctionnement de la VMC; dans le séjour, un défaut d'étanchéité de la fenêtre et le gonflement de l'enduit; dans les chambres et la salle de bain, différents désordres de fissuration, absence de joint entre la maçonnerie et la menuiserie et écaillement de la peinture; dans la cuisine, le décollement de plaques de placo plâtre; à l'extérieur de l'immeuble, le déjointement du mur en brique et un problème d'affaissement. A la suite d'un rapport de la direction départementale des territoires et de la mer (DDTM) du 2 juillet 2020, constatant l'inexécution de certains travaux de mise en conformité, le maire de la commune de [Localité 8] a, par un arrêté du 16 mars 2021, mis en demeure le bailleur de mettre en conformité le logement dans un délai de deux mois à compter de sa notification, par la remise en état de la VMC dans la cuisine, les travaux d'étanchéité des fenêtres du logement, la recherche des causes de l'humidité, le rejointement du mur en brique, les travaux d'étanchéité de la toiture, la remise en place de la tuile manquante et la remise en état de la cheminée. Il résulte de ces différents constats que dès l'entrée dans les lieux, le logement ne répondait pas aux normes d'habitabilité fixées par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dans la mesure où l'installation électrique n'était pas conforme aux règles de sécurité, l'étanchéité des menuiseries extérieures et de la toiture n'était pas assurée, le système de ventilation était insuffisant et des traces d'humidité étaient présentes dans tout le logement. Le bailleur ne prouve pas avoir délivré aux locataires un logement décent, ni avoir remédié aux désordres pendant l'exécution du bail, à l'exception de ceux affectant l'installation électrique qui ne sont plus mentionnés dans l'arrêté du 16 mars 2021. Il ne peut se prévaloir, pour déroger à son obligation de délivrance d'un logement décent, d'un accord avec les locataires mettant à leur charge les travaux de mise en conformité en contrepartie de remises de loyer. Il ne peut non plus être reproché aux locataires d'avoir réalisé des travaux d'isolation dans le logement, même sans l'autorisation du bailleur, pour remédier au problème général d'humidité présent dès l'entrée dans les lieux. La violation par le propriétaire de son obligation de délivrance d'un logement décent a causé aux locataires un préjudice de jouissance, aggravé par la pathologie pulmonaire de M. [L] [S]. Cependant, il n'est pas contesté que les locataires ont accepté de prendre le logement en connaissance de son état d'indécence et ont convenu avec le bailleur d'y réaliser des travaux de mise en conformité en contrepartie d'une remise de loyer. Il convient donc de fixer l'indemnisation des locataires à une somme correspondant à la moitié des loyers acquittés, soit 8 910 euros (17 820 / 2). Par ailleurs, si les locataires prouvent avoir exposé des frais de chauffage (168,55 euros en avril mai 2019, 116,52 euros en juin juillet 2019, 147,73 euros d'août à octobre 2019, 376,94 euros d'octobre à décembre 2019, 190,93 euros en décembre 2019, 177,73 euros en janvier 2020, 1 104,96 euros en 2020, soit une moyenne mensuelle de 108 euros), ces frais n'apparaissent pas disproportionnés au regard de la surface du logement de 100 m². Par conséquent, le jugement sera infirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation des locataires en raison de l'indécence de leur logement mais confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation au titre du préjudice financier. M. [K] sera condamné à payer aux locataires la somme de 8 910 euros en réparation de leur préjudice de jouissance. 2. Sur la demande de remise des quittances de loyer Vu l'article 21, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 ; Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Les locataires ont, par courriel du 28 janvier 2022, demandé les quittances de loyer au bailleur qui ne les a pas transmises. Le bailleur sera donc condamné à remettre au locataires les quittances de la prise à bail à leur départ le 27 décembre 2021 dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt, cela sous astreinte, passé ce délai, de 30 euros par jour de retard pendant deux mois. 3. Sur les frais du procès Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irréptétibles doivent être infirmées. Partie perdante, le bailleur sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, avec paiement direct au profit de la SCP Crepin Hertault. Il sera, en outre, condamné à payer aux locataires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, Infirme le jugement sauf en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation du préjudice financier, Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant : Condamne [X] [K] à payer à [T] [L] [S] et à [E] [D] la somme de 8 910 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, Ordonne à [X] [K] de remettre à [T] [L] [S] et à [E] [D] les quittances de la prise à bail à leur départ le 27 décembre 2021 dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt, cela sous astreinte, passé ce délai, de 30 euros par jour de retard pendant deux mois, Condamne [X] [K] aux dépens de première instance et d'appel, avec paiement direct au profit de la SCP Crepin Hertault, Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne [X] [K] à payer à [T] [L] [S] et à [E] [D] la somme de 3 000 euros. LE GREFFIER LE PRESIDENT