Cour d'appel, 07 décembre 2023. 22/02647

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 22/02647 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IQZB CS JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'AVIGNON 20 juin 2022 RG :21/00604 [R] [E] [V] C/ [M] Grosse délivrée le à Me Lencot Me Galan-Daymon COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 2ème chambre section C ARRÊT DU 07 DECEMBRE 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'AVIGNON en date du 20 Juin 2022, N°21/00604 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Corinne STRUNK, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre Mme Laure MALLET, Conseillère Mme Corinne STRUNK, Conseillère GREFFIER : Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 09 Octobre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 07 Décembre 2023. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTS : Monsieur [U] [D] [R] Ordonnance Irrecevabilité Partielle d'appel du 17/04/23 né le 04 Avril 2000 à [Localité 9] [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Celine LENCOT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS Madame [J] [X] [N] [E] née le 01 Octobre 1968 à [Localité 8] [Adresse 4] [Localité 7] Représentée par Me Celine LENCOT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004079 du 14/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes) Monsieur [A] [V] né le 24 Mai 1971 à [Localité 10] [Adresse 4] [Localité 7] Représenté par Me Celine LENCOT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/004080 du 14/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes) INTIMÉ : Monsieur [K] [M] né le 25 Juin 1977 à [Localité 11] [Adresse 5] [Localité 6] Représenté par Me Delphine GALAN-DAYMON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 14 Septembre 2023 ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe de la Cour et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 07 Décembre 2023, EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé du 13 janvier 2019, M. [K] [M] a donné à bail à usage d'habitation à M. [U] [R] un local sis [Adresse 1] à [Localité 7] moyennant le règlement d'un loyer mensuel de 500 euros charges non comprises. Par acte sous seing privé du 13 janvier 2019, Mme [J] [E] et M. [A] [V] se sont portés cautions solidaires du 'paiement des loyers éventuellement révisés, des charges récupérables, des indemnités d'occupation, des dégradations et réparations locatives et des frais de procédures, indemnités, pénalités et dommages et intérêts'. Par jugement du 24 novembre 2020, le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Avignon a condamné solidairement M. [U] [R], [J] [E] et [A] [V] à payer à M. [K] [M] la somme de 2.000 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au 2 décembre 2019. Par courrier recommandé du 6 juin 2021, le bailleur a mis en demeure son locataire de lui régler la somme de 9.771,70 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi que des réparations locatives. Se heurtant au non-paiement de la somme sollicitée et en présence d'un désaccord sur la date de délivrance du congé, sur saisine de M. [K] [M], le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Avignon, par jugement contradictoire en date 20 juin 2022, a : - dit que le congé valablement délivré est celui du 5 décembre 2020; - condamné M. [U] [R] à payer à M. [K] [M] la somme de 2.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juin 2021 au titre des loyers impayés de septembre à décembre 2019; - condamné solidairement M. [U] [R], Mme [J] [E] et M.[A] [V] à payer à M. [K] [M] les sommes de : * 6.439,50 euros au titre des loyers impayés du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, des charges locatives au titre de la période de septembre et décembre 2019 et des charges locatives au titre de l'année 2020, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation soit le 31 octobre 2021; * 1.422,20 euros au titre des réparations locatives; - les a condamné sans solidarité à la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté la demande de délais de paiement de M. [U] [R], [J] [E] et [A] [V] ; - condamné M. [U] [R], [J] [E] et [A] [V] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle pour ceux qui en bénéficient; - rappelé le caractère exécutoire de la décision. Par déclaration du 25 juillet 2022, M. [U] [R], Mme [J] [E] et M.[A] [V] ont relevé appel de ce jugement. Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 6 janvier 2023, auxquelles il est expressément référé, M. [U] [R], Mme [J] [E] et M.[A] [V] demandent à la cour de : - réformer la décision déférée; Statuant à nouveau, A titre principal, - déclarer que M. [U] [R] n'est redevable que d'une somme de 916,67 euros correspondant aux mois de septembre et octobre 2019 en raison de la validité du préavis d'un mois donné le 27 août 2019; - déclarer que l'arrêt à intervenir sera opposable aux cautions lesquelles ne pourront être poursuivies pour des arriérés de loyer de novembre 2019 à décembre 2019; A titre subsidiaire, si M. [U] [R] n'était pas susceptible de bénéficier de la réduction du préavis à un délai d'un mois ou que la date de son congé du 27 août 2019 ne peut être prise en considération, déclarer que la remise des clés le 25 octobre 2019 emporte restitution des locaux faisant partir le délai de préavis de 3 mois, - déclarer M. [R] redevable des loyers jusqu'au 25 janvier 2020; - limiter la condamnation solidaire du locataire et des cautions à la somme de 2.567,29 euros au titre des arriérés de loyer de septembre 2019 au 25janvier 2020 outre les charges 2019 et 2020 au prorata; - leur accorder les plus larges délais de paiement en prenant en considération les sommes versées depuis novembre 2021; - débouter M. [M] de ses demandes au titre des réparations locatives; - le condamner aux dépens. Au soutien de leur appel, M. [U] [R], Mme [J] [E] et M. [A] [V] se prévalent d'un congé délivré le 27 août 2019 qu'ils considèrent comme valable en se référant à un courrier adressé avec accusé de réception le 27 août 2019. M. [R] soutient que le bailleur a été informé oralement de son départ et qu'il s'est abstenu volontairement de récupérer le courrier alors qu'il ne retrouve plus la preuve de son dépôt. Il rappelle au besoin que le formalisme énoncé à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n'est pas prescrit à peine de nullité et qu'il peut se prévaloir de l'envoi de ce congé dont l'existence est confirmé par l'attestation de M. [Y]. A titre subsidiaire, les appelants soutiennent que le bailleur avait en sa possession les clés du logement depuis leur remise intervenue le 25 octobre 2019 à destination de Mme [I], agent immobilier mandatée par le bailleur et dont il pouvait penser qu'elle était légitime à les réceptionner. Ils considèrent donc ne plus être redevables du loyer à compter du 25 novembre 2019. A défaut, ils réclament l'application d'un préavis de trois mois expirant le 25 janvier 2020. Pour finir, ils contestent la somme réclamée au titre des dégradations locatives rappelant l'absence d'état des lieux d'entrée et la remise des clés à la date du 25 octobre 2019 de sorte qu'il ne peut être responsable de désordres survenus postérieurement à cette date relevant l'absence de preuve de leur antériorité. Est contestée enfin la valeur probatoire de l'état des lieux de sortie établi compte-tenu de la libération des lieux survenue le 25 octobre 2019. Ils ajoutent que le dégât des eaux a du être pris en charge par l'assurance du propriétaire et conteste devoir une quelconque somme à ce titre. Ils réclament au besoin le bénéfice de délais de paiement tenant leur bonne foi, le versement de plusieurs sommes depuis le mois de novembre 2021 et leurs situations financières respectives. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 12 janvier 2023, auxquelles il est expressément référé, M. [M], intimé, demande à la cour, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de: - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions; - condamner solidairement les appelants à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel. Au soutien de ses conclusions, l'intimé expose que le congé a été valablement délivré par la correspondance du 5 décembre 2020, soulignant que le prétendu envoi du congé par lettre du 27 août 2019 n'est nullement démontré et ne peut satisfaire aux conditions posées par l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989. Pour le surplus, l'intimé conclut à l'absence de restitution des clés le 25 octobre 2019 contrairement au courrier produit soulignant que les clés ont été remises par un tiers à un agent immobilier seulement chargé d'assurer la vente du logement et qui n'avait aucunement mandat pour assurer la gestion du bien. Il ajoute que la remise des clés ne peut libérer le locataire de ses obligations dont celle de délivrer un congé valable avec respect du délai de préavis. Ces éléments justifient la réclamation au titre de l'arriéré des loyers et charges arrêté au 2 décembre 2020. Il se prévaut enfin de l'autorité de la chose jugée du jugement rendu le 24 novembre 2020 par le tribunal judiciaire d'Avignon à l'encontre des cautions qui en ont reçu signification. Sur les dégradations locatives, il se prévaut de la présomption posée par l'article 1731 du code civil pour dénoncer un certain nombre de détériorations imputables au locataire, comme cela résulte de ses propres déclarations, qui doit supporter le coût des travaux de remise en état tel qu'établit par les devis produits. Il s'oppose enfin à la demande de délais rappelant la particulière mauvaise foi des appelants dans l'exécution de leur obligation de paiement le contraignant à mettre en oeuvre diverses mesures d'exécution dont 3 saisies-attributions. Il ajoute que les revenus justifiés permettent aux débiteurs de supporter le paiement des sommes arrêtées tout en rappelant l'ancienneté de la dette. Pour finir, il s'oppose à la prise en compte des sommes perçues dans le cadre des diverses mesures d'exécution considérant que celles-ci sont destinées à régler les frais de procédure. Par ordonnance du 17 avril 2023, le magistrat de la mise en état a déclaré l'appel de M. [U] [R] irrecevable pour absence de paiement du timbre destiné au fonds d'indemnisation de la profession d'avoué et l'a condamné aux dépens de son appel. La clôture de la procédure est intervenue le 14 septembre 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience du 9 octobre 2023 pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, le 7 décembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION En préliminaire il convient de rappeler que par ordonnance non contestée du 17 avril 2023, l'appel de M. [U] [R] a été jugé irrecevable en sorte que la cour n'est pas valablement saisie des demandes présentées par ce dernier. Sur le congé: Selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, 'lorsque le congé émane du locataire, le délai de préavis applicable est de trois mois ; il est d'un mois : 1/ sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17; 2/ en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi; 3/ pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile; 3.bis/ pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire, lié par un Pacs ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui; 4/ pour les bénéficiaires du RSA ou de l'AAH; 5/ pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L 831-1 du code de la construction et de l'habitation. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre... le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire avec l'accord du bailleur'. Les parties reprennent en cause d'appel les moyens soulevés en première instance auquel le premier juge a répondu par des motifs pertinents et exempts d'insuffisance que la cour fait siens. Il suffira de rappeler que les appelants ne justifient pas de la régularité du congé dont ils se prévalent, dans la mesure où le courrier daté du 27 août 2019 (pièce 2) ne peut valoir congé s'agissant d'une lettre simple dont il n'est pas justifié en cause d'appel de sa réception par le bailleur. De même, les échanges de sms et mails ne peuvent s'analyser comme un congé valable car si effectivement le bailleur est informé du souhait de son preneur de quitter les lieux, rien ne l'avise sur la date de départ du préavis. Enfin, la remise des clés à l'agence immobilière chargée uniquement de la vente de l'appartement ne vaut pas congé et ne saurait faire courir ledit délai, le locataire n'étant pas dispensé des formalités susvisées. Seul le congé délivré le 5 décembre 2020 (pièce 3), qui se montre respectueux du formalisme prévu à l'article 15, est valable et permet d'apprécier sans contestation sérieuse le point de départ du délai de préavis. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. Sur l'arriéré de loyers et charges : En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire avec l'accord du bailleur En application du contrat sous seing privé du 13 janvier 2019, M. [U] [R] doit régler un loyer mensuel de 500 euros charges non comprises. Selon l'acte sous seing privé du 13 janvier 2019, Mme [J] [E] et M. [A] [V] se sont portés cautions solidaires du 'paiement des loyers éventuellement révisés, des charges récupérables, des indemnités d'occupation, des dégradations et réparations locatives et des frais de procédures, indemnités, pénalités et dommages et intérêts'. Il apparaît enfin qu'en présence d'un congé délivré le 5 décembre 2020 visant la perte d'emploi, le locataire est redevable du loyer et des charges jusqu'au 5 janvier 2021. Il s'ensuit que M [M] peut valablement réclamer la condamnation de M. [R] et des cautions à l'arriéré de loyer et charges arrêté le 31 décembre 2020 alors même qu'il n'est pas justifié par les appelants de règlements pouvant s'imputer sur le montant réclamé. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il les a condamné solidairement au paiement d'une première somme de 2.000 euros telle qu'elle résulte du jugement rendu le 24 novembre 2020 par la même juridiction et à la somme de 6.439,50 euros correspondant aux loyers et charges pour l'année 2020 étant rappelé que Mme [J] [E] et M. [A] [V] sont tenus de ce paiement en vertu de leurs engagements de caution une clause de solidarité entre les locataires étant stipulée au bail. Sur les réparations locatives: Selon l'article 1728 du code civil le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail. Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure L'article VIII du contrat de bail stipule en outre que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Selon l'article 1730 du code civil s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure. Enfin, l'article 1731 prévoit que s'il n'a pas été fait d'état des lieux d'entrée, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ce qui est le cas en l'espèce en l'absence d'élément susceptible de renverser cette présomption simple. Les parties reprennent en cause d'appel les moyens soulevés en première instance auquel le premier juge a répondu par des motifs pertinents et exempts d'insuffisance que la cour fait siens. Il suffira de relever qu'il résulte de l'état des lieux de sortie contradictoire établi le 2 janvier 2021 qu'ont été signalés les désordres suivants : - dégât des eaux au niveau du parquet de la mezzanine sous la fenêtre de toit; - déposé de châssis fixe : fenêtre de la cuisine et de la salle de bains; - facture ouverture porte et remplacement barillet. Le dégât des eaux étant survenu alors que M. [R] était toujours locataire du logement, il doit supporter le coût du remplacement du parquet. Le bailleur produit une facture n° 2103-31 datée du 30 mars 2021 pour un montant TTC de 1720,40 euros comprenant la repose des châssis et le remplacement du parquet bois pour réclamer la somme de 1422,20 euros afin de tenir compte de la vétusté. Le premier juge a fait droit à cette demande au regard des pièces justificatives dont la force probante est incontestable en appel. Il sera néanmoins déduit de la somme réclamée le dépôt de garantie d'un montant de 500 euros prévu au contrat et qui n'a pas été déduit des sommes réclamées comme le révèle le décompte produit en pièce 15. Il conviendra de les condamner solidairement au paiement de la somme de 922,20 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement déféré. Sur la demande de délais de paiement des appelants : L'article 1343-5 du code civil dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut dans la limite de 2 années échelonner le paiement des sommes dues. En l'espèce, les appelants ont produit chacun diverses pièces financières attestant de leurs revenus. Il est justifié pour : - M [R] un salaire mensuel de 1227 euros net; - Mme [E]: un salaire mensuel de 1220 euros net; - M [V]: un salaire mensuel de 1764 euros net; En l'état, les capacités financières des appelants ne sont pas suffisantes pour régler en une seule fois les sommes dues mais rendent possible un apurement de la dette dans le cadre de délais qui leur seront accordés comme précisé au dispositif. Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de délais présentée par [J] [E] et [A] [V] , étant rappelé que la cour n'est pas valablement saisie de l'appel interjeté par M. [R]. Sur les demandes accessoires : Il y lieu de confirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance. En application de l'article 696 du code de procédure civile, les appelants supporteront in solidum les dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. L'équité commande de les condamner à la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, Rappelle que par ordonnance non contestée du 17 avril 2023, l'appel de M. [U] [R] a été jugé irrecevable, Dans la limite de sa saisine, Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné solidairement M. [U] [R], Mme [J] [E] et M. [A] [V] à payer à M. [K] [M] la somme de 1.422,20 euros au titre des réparations locatives et a rejeté la demande de délais présentée par Mme [J] [E] et M. [A] [V], Statuant à nouveau des chefs infirmés, Condamne solidairement M. [U] [R], Mme [J] [E] et M. [A] [V] à payer à M. [K] [M] la somme de 922,20 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement déféré au titre des réparations locatives , Accorde à Mme [J] [E] et M. [A] [V] un délai de 18 mois pour apurer leur dette arrêtée à la somme de 9.361,70 euros par 17 versements mensuels de 500 le 1er de chaque mois, avec un dernier versement pour apurer la dette, Dit qu'au premier retard ou incident de paiement à l'échéance convenue, M [M] pourra réclamer l'intégralité de la somme restant due, Y ajoutant, Condamne solidairement M. [U] [R], Mme [J] [E] et M. [A] [V] à payer à M. [K] [M] la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne solidairement M. [U] [R], Mme [J] [E] et M. [A] [V] aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,