Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection
JUGEMENT
Chambre 4
N° RG 24/03417 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KH3Q
MINUTE N°
JUGEMENT
DU 03 Septembre 2024
S.A. SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION D E [Localité 3] c/ [Y]
DÉBATS :
A l’audience publique du 03 Juillet 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Septembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
COMPOSITION DE LA JURIDICTION :
Lors des débats et qui a délibéré :
Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire
assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président
PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2024
ENTRE :
DEMANDERESSE:
S.A. SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION D E [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocats au barreau de DRAGUIGNAN
DEFENDEUR:
Monsieur [V] [Y]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Non comparant, ni représenté
COPIES DÉLIVRÉES LE 03 Septembre 2024 :
1 copie exécutoire à ;
- Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT
- [V] [Y]
1 copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 5 juillet 2011, la société Société Anonyme d'Economie Mixte de Construction, ci-après SAIEMC de [Localité 3] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [V] [Y] et Madame [E] [Y] née [H] portant sur un immeuble à usage d'habitation ainsi qu’un garage sis [Adresse 2] contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 452,65 euros et 40 euros pour le garage.
Par contrat de location du 5 juillet 2013, la SAIEMC de [Localité 3] a donné à bail aux mêmes locataires un garage n°86 dans un parking collectif sis [Adresse 2] moyennant le paiement d'un loyer révisable de 15,32 € par mois.
Madame [E] [Y] née [H] a quitté le logement le 31 octobre 2021.
La société SAIEMC de [Localité 3] invoquant la défaillance des locataires dans le paiement de leurs loyers a fait délivrer à Monsieur [V] [Y] suivant acte de Commissaire de Justice du 26 décembre 2023, un commandement de payer portant sur une somme en principal de 1 189,61 euros, suivant un décompte arrêté au 18 décembre 2023 et visant la clause résolutoire insérée au contrat.
Par acte d'huissier de commissaire de Justice du 4 avril 2024, la société SAIEMC de DRAGUIGNAN a fait assigner Monsieur [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir :
S’agissant du bail d’habitation,
Constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, compte tenu du défaut de paiement des loyers arriérés, à la date du 6 février 2024 ;S’agissant du contrat de louage,
Prononcer la résiliation judiciaire du contrat établi le 5 juillet 2012 entre la SAIEMC d’une part et Monsieur [Y] d’autre part, portant sur une place de parking sis [Adresse 2], à la date de la décision à intervenir ;En conséquence,
Condamner Monsieur [Y] au paiement de la somme de 1 566,94 euros au titre de tous les loyers et charges dus, arrêtés au 6 février 2024, à parfaire à la date de la décision à intervenir ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] et de tout occupant éventuellement introduit de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique, des lieux loués ;Fixer à une somme correspondant au montant de tous les loyers et charges en cours, soit la somme de 550,49 euros (correspondant à 533,15 euros au titre du loyer révisé du logement et 17,34 euros pour le stationnement), le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux loués ;Condamner Monsieur [Y] au paiement de ladite indemnité ;Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;Condamner Monsieur [Y] au paiement de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner Monsieur [Y] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer à hauteur de 87,80 euros ;Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
A l'audience qui s'est tenue le 3 juillet 2024, la société SAIEMC de [Localité 3], représentée par son conseil, maintient l'ensemble de ses demandes.
Monsieur [V] [Y], régulièrement assigné à étude, ne comparait pas, n’est pas représenté et n’a pas fait connaitre au tribunal le motif de son absence.
Le rapport d'enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats et il en a été donné lecture à l’audience.
L'affaire a été mise en délibérée par mise à disposition au greffe au 3 septembre 2024.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la demande :
L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit l'obligation pour le propriétaire de notifier au représentant de l'État dans le département l'assignation aux fins de résiliation d'un contrat de bail dans les deux mois précédant l'audience, pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents, sous peine d'irrecevabilité de la demande.
Par ailleurs, ce texte impose, à peine de nullité, que le commandement de payer reproduise ses dispositions ainsi que celles du premier alinéa de l'article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l'adresse est précisée.
En l'espèce, le bailleur produit la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 5 avril 2024 soit plus de deux mois avant l'audience qui s'est tenue le 3 juillet 2024.
Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales ne peuvent, sous peine d'irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de résiliation d'un contrat de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides.
En l'espèce, la société SAIEMC de [Localité 3] justifie de la saisine de la CCAPEX le 2 janvier 2024 concernant la situation d'impayés de Monsieur [V] [Y], soit plus de deux mois avant l'assignation en date du 4 avril 2024.
Les formalités prévues à peine d'irrecevabilité de l'assignation ayant été diligentées, la demande est recevable en la forme.
Sur les loyers et charges impayés :
L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
En application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 32 de la loi du 09 juillet 1991, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l'article 4 p) réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d'engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.
En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 5 juillet 2011 et le 5 juillet 2013 pour le parking ainsi que le décompte des loyers et charges.
Les pièces fournies font état à la date du 9 février 2024 d'une dette de 1761,79€.
Par conséquent, il y a lieu de condamner Monsieur [V] [Y] à payer à la société SAIEMC de [Localité 3] la somme de 1761,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de janvier inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 4 avril 2024 et jusqu’à complet paiement.
Sur la résiliation du bail du logement et l'acquisition de la clause résolutoire
Il est rappelé à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire.
L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d'ordre public de protection, il convient d'appliquer au cas d'espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail consenti à Monsieur [V] [Y], lequel comporte une clause résolutoire rédigée dans les termes de l'article précité.
En outre, par acte de Commissaire de Justice en date du 21 décembre 2022, la société SAIEMC de [Localité 3] a fait commandement d'avoir à payer la somme en principal de 1 189,61 euros. Ce commandement délivré à Monsieur [V] [Y] reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.
Il ressort du décompte locatif produit au débat par le bailleur que Monsieur [V] [Y] ne s’est pas acquittés de la dette locative dans le délai de deux mois suivant commandement de payer.
Dès lors, au vu de ces éléments et en l’absence de justification par Monsieur [V] [Y] d’une régularisation de sa situation dans les deux mois suivant la signification du commandement, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit par leur seul effet de l'acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail à la date du 26 février 2024 à minuit.
Sur le prononcé de la résiliation du contrat de location du parking :
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose :
« Le locataire est obligé : (...)
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire »
L'article 1224 du code civil, applicable au droit au bail de location du parking, dispose que « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. »
En application des articles 1728, 1741 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat.
En l'espèce, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail de location d'un parking signé le 5 juillet 2013. Le décompte produit aux débats révèle que le coût du loyer n'est pas acquitté par le locataire tous les mois.
Ce défaut de paiement, malgré la délivrance d'un commandement de payer, caractérise un manquement suffisamment grave par les locataires à leurs obligations.
En conséquence, la résiliation du contrat de bail de louage du parking est prononcée à la date du présent jugement. L’expulsion de Monsieur [V] [Y] dudit parking est ordonnée.
Sur les indemnités d'occupation
L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.
En l'espèce, Monsieur [V] [Y] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 26 février 2024 minuit et commet une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l'immeuble.
Par conséquent, à compter du 27 février 2024 et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, Monsieur [V] [Y] se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle, soit la somme de 550,49 euros .
Sur la demande d'expulsion
La société SAIEMC de [Localité 3] a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre depuis le 26 février 2024 minuit, il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [Y] des lieux loués.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.
Sur les demandes accessoires :
* Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, Monsieur [V] [Y], partie succombante, sera condamné aux dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de la présente assignation.
* Sur les frais irrépétibles :
L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l'espèce, Monsieur [V] [Y], partie succombante et tenue aux dépens, doivent être condamné à verser à la société SAIEMC de [Localité 3], qui a dû agir en justice pour y faire valoir ses droits, une somme qu'il est équitable de fixer à 300 euros au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.
* Sur l'exécution provisoire
L'article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d'une exécution provisoire de droit pour les décisions de première instance.
PAR CES MOTIFS,
Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,
DECLARE recevable la demande de la société SAIEMC de [Localité 3] ;
CONDAMNE Monsieur [V] [Y] à payer à la société SAIEMC de [Localité 3] la somme de 1 761,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de janvier 2024 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 4 avril 2024 et jusqu’à complet paiement.
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 5 juillet 2011 conclu entre la société SAIEMC de [Localité 3] d'une part et Monsieur [V] [Y] d'autre part et portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2] sont réunies au 26 février 2024 à minuit ;
PRONONCE la résiliation du contrat de louage du parking signé entre les parties le 5 juillet 2013 à la date du présent jugement ;
ORDONNE à Monsieur [V] [Y] de quitter les lieux loués (dont le parking) et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés,
ORDONNE, à défaut de libération effective des lieux à l'expiration du délai précité, l'expulsion de Monsieur [V] [Y] des lieux loués ainsi que tous occupant de son chef et dit qu'il sera poursuivi au besoin avec le concours de la force publique, et les meubles trouvés dans les lieux traités conformément aux disposions des articles L 433-1 et L 433-2 du même code ;
CONDAMNE Monsieur [V] [Y] à verser à la société SAIEMC de [Localité 3] à compter du 27 février 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle fixe égale au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé se substituant aux loyers et charges à échoir, soit la somme de 550,49 euros ;
RAPPELLE que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...) ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [V] [Y] à verser à la société SAIEMC de [Localité 3] une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [V] [Y] aux dépens de l'instance, incluant notamment les frais du commandement de payer ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire ;
RAPPELLE que le présent jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date.
Ainsi jugé et prononcé à [Localité 3], aux jour, mois et an susdits, la minute étant signée par le juge et le greffier, auquel cette minute a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER , LE PRESIDENT,
