Cour de cassation, 06 janvier 2009. 07-18.808

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (cour d'appel de Nouméa, 3 mai 2007), que Mme X..., qui avait donné à bail un local d'habitation aux consorts Y..., les a assignés après leur départ des lieux pour obtenir leur condamnation à lui payer des loyers et pénalités contractuelles, des frais de remise en état et des dommages-intérêts ; que les consorts Y... ont sollicité à titre reconventionnel des dommages-intérêts pour trouble de jouissance et la restitution du dépôt de garantie ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que les consorts Y... indiquant eux-mêmes dans leurs conclusions que la remise des clefs avait eu lieu le 5 mai 2004, la cour d'appel, sans modifier l'objet du litige et sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a, à bon droit, déduit qu'ils n'avaient quitté les lieux que le 5 mai 2004 et étaient tenus des loyers et pénalités échus entre septembre 2003 et avril 2004 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le deuxième moyen : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu que pour rejeter la demande reconventionnelle en dommages-intérêts des consorts Y..., l'arrêt retient que les différents préjudices ne sont nullement établis par les pièces produites ; Qu'en statuant ainsi, sans procéder à aucune analyse, même sommaire, des pièces produites par les locataires, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; Et sur le troisième moyen : Vu l'article 4 du code de procédure civile ; Attendu que pour rejeter la demande des consorts Y... en restitution du dépôt de garantie versé par eux lors de l'entrée dans les lieux, l'arrêt retient que Mme X... a déduit la caution de 125 000 francs CFP des loyers impayés ; Qu'en statuant ainsi, alors que Mme X... ne soutenait pas avoir opéré une telle déduction et que ne figurait sur le décompte des loyers et charges impayés qu'elle produisait aucune soustraction de la somme versée à titre de dépôt de garantie, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté Michel et Virginie Y... de leurs demandes reconventionnelles, l'arrêt rendu le 3 mai 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Nouméa ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nouméa, autrement composée ; Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six janvier deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Thomas-Raquin et Bénabent, avocat aux Conseils pour les consorts Y.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné in solidum Monsieur Michel Y... et mademoiselle Virginie Y..., locataires, à payer à Madame Sophie X..., bailleur, une somme de 1 215 500 francs CFP au titre du solde des loyers impayés entre le mois de septembre 2003 et le mois d'avril 2004, et de pénalités contractuelles ; AUX MOTIFS QUE « le bail était prévu pour une durée d'un an, à compter du 1er mai 2001, renouvelable par période de même durée par tacite reconduction ; que, conformément à l'article 2 du contrat, la bailleresse a donné congé à l'expiration de la période d'un an, soit au 30 avril 2004, dans les formes et délais prévus, par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 novembre 2003, en respectant ainsi le délai de préavis de deux mois ; qu'en conséquence, aucune résiliation fautive n'est démontrée à l'encontre de Sophie X... bailleresse ; que le bail prévoit, dans les conditions générales, que : - le locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent lors de la remise des clés et, en parfait état, à défaut d'état dressé contradictoirement par les parties… - à son départ, le preneur devra rendre les lieux selon l'état des lieux ci-après annexé, à défaut, la remise en état sera faite sans préavis par le bailleur aux frais du preneur, et imputée à due concurrence sur le dépôt versé… - le preneur aura à sa charge l'entretien des espaces verts et le jardin sera rendu dans le même état, propre, gazon et herbe tondus avec les mêmes natures et espèces de plantes et arbres ; que Sophie X... verse aux débats un état des lieux d'entrée du 14 avril 2001, signé par l'agent immobilier et les locataires, et dont l'annexe mentionne notamment : - l'état moyen des plafonds (taches) dans l'ensemble des pièces, - une vitre fêlée sous l'évier de la cuisine, où la porte d'entrée force sur le carrelage, des trous dans le mur de la salle de séjour et du salon ; qu'eu égard à ce document qu'ils ont signé, et en l'absence de réclamation avant avril 2003, et de constatations contradictoires, Michel et Virginie Y... ne peuvent prétendre que les locaux loués étaient à l'origine impropres à l'usage auquel ils étaient destinés et insalubres, qu'ils ne contestent pas avoir cessé de régler le loyer à compter de septembre 2003, sans y avoir été autorisés par décision de justice, alors qu'il résulte des courriels échangés entre Sophie X..., son agent immobilier et les locataires, que, des infiltrations d'eau s'étant produites touchant l'entrée et le séjour, la première a fait effectuer des travaux de réparation de la toiture, terminés en août 2003, par une entreprise dirigée par Michel Y... lui-même et, qu'en février 2004, Virginie Y..., après avoir reçu congé pour le 30 avril 2004, proposait de prolonger le bail de 6 mois à compter du 1er mai 2004 ; qu'il n'est pas justifié par les locataires de la nécessité d'évacuer les lieux à compter de septembre 2003, même s'il est reconnu dans les courriels entre Sophie X... et son mandataire que d'autres travaux devaient être réalisés sur la toiture ; qu'en conséquence, la demande de Sophie X... relative à la somme de 1 215 500 FCFP au titre des loyers impayés, pénalités de retard de 20% des sommes dues et 10% pour retard de paiement du loyer de mars 2003, contractuellement prévues, est justifiée, et que Michel et Virginie Y... seront condamnés in solidum au paiement de cette somme ; qu'il est constant que Michel et Virginie Y... ont quitté les lieux le 5 mai 2004 (…) » ; ALORS, D'UNE PART, QUE les locataires faisaient valoir qu'ils s'étaient trouvés contraints de quitter les lieux loués dès le mois de septembre 2003 en raison de leur vétusté et de leur dangerosité et qu'ils l'avaient fait sur la proposition de la propriétaire et de l'agence immobilière elles-mêmes (cf. conclusions du 10 mai 2006, p. 4 al. 6 et 7) ; qu'ils produisaient à la fois une attestation de Mademoiselle Virginie Y... certifiant avoir hébergé ses parents à son domicile à partir du mois de septembre 2003 et jusqu'au 28 février 2004, le bail de cette dernière établissant qu'elle était bien domiciliée à une autre adresse que celle des lieux loués à Madame X..., ainsi qu'un bail à usage d'habitation signé par Monsieur et Madame Y... le 14 février 2004 pour la location d'une nouvelle maison à compter du 1er mars suivant ; qu'en retenant qu'il aurait été « constant » que Michel et Virginie Y... auraient quitté les lieux le 5 mai 2004, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ; ALORS, D'AUTRE PART, QU'en mettant à la charge des locataires les loyers afférents aux mois compris entre septembre 2003 et avril 2004, en retenant que ceux-ci n'auraient pas été autorisés à cesser de régler les loyers, sans rechercher, comme elle y était invitée par les écritures des locataires, si ce n'était pas sur proposition de la propriétaire elle-même qui, reconnaissant la vétusté des lieux loués et la nécessité de procéder à des travaux, avait déploré ne pouvoir les effectuer et avait, en conséquence, offert aux locataires de quitter les lieux avant la date du premier mai 2004 dès qu'ils le souhaiteraient, que ces derniers avaient quitté les lieux et, par conséquent, cessé de payer les loyers, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur Michel Y... et Mademoiselle Virginie Y..., locataires, de leur demande en paiement de dommages et intérêts en raison des nombreuses pertes financières et matérielles qu'ils ont subies du fait de l'absence de réalisation, par la propriétaire, des travaux qui lui incombaient ; AUX MOTIFS QUE « les demandes en paiement de Michel et Virginie Y..., des différents préjudices spécifiés précédemment, qui ne sont nullement établis par les pièces produites, seront rejetées » ; ALORS QUE les juges ne peuvent rejeter une demande sans examiner tous les éléments de preuve fournis par les parties ; qu'en déboutant les consorts Y... de leur demande de dommages et intérêts au seul motif que leurs préjudices ne seraient « nullement établis par les pièces produites », sans distinguer les différents chefs de préjudice, ni examiner les éléments de preuve fournis par les locataires, la Cour d'appel a violé les article 1353 du Code civil et 455 du Code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur Michel Y... et Mademoiselle Virginie Y..., locataires, de leur demande de remboursement de la somme de 125 000 francs CFP versée à titre de dépôt de garantie lors de la conclusion du bail ; AUX MOTIFS QUE « les intimés seront déboutés de leur demande en remboursement de la caution de 125 000 FCFP, que Sophie X... a déduite des loyers impayés » ; ALORS, D'UNE PART, QU'EN retenant que Madame X... aurait déduit la somme de 125 000 francs CFP du montant des loyers impayés cependant qu'il ne ressortait ni des écritures de celle-ci, ni de l'extrait de compte daté du 30 juin 2004 comportant le détail des loyers impayés prétendument dus qu'une telle déduction aurait été opérée par la bailleresse, et que la somme de 1 215 500 francs CFP demandée par Madame X... correspondait au contraire très exactement au total des loyers et des pénalités contractuelles, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ; ALORS D'AUTRE PART QU'EN s'abstenant de provoquer les observations des parties sur ce point avant de débouter les consorts Y... de leurs action tendant au remboursement de leur dépôt de garantie en retenant que celui-ci devrait être déduit du montant des loyers, la Cour d'appel a méconnu le principe du contradictoire, en violation de l'article 16 du Code de procédure civile.