Cour de cassation, 05 mars 2009. 08-12.912

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche : Vu l'article 1382 du code civil, ensemble les articles 260 et 265 du décret n° 92-755 du 31 juillet 1992 ; Attendu que le 9 décembre 1997, M. X..., notaire, a dressé l'acte de vente d'un immeuble appartenant à M. Y... au vu d'un état hypothécaire délivré deux mois plus tôt ne révélant aucune inscription, puis remis le prix au vendeur ; que le 5 juin 2005, Mme Z... a fait assigner le notaire et son assureur de responsabilité, les MMA, en paiement d'une indemnité à hauteur de sa créance impayée, reprochant à l'officier public de ne pas avoir tenu compte de la sûreté provisoire qu'elle avait fait inscrire sur l'immeuble considéré le 15 septembre 1997 ; Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt attaqué énonce qu'en instrumentant au vu d'un état hypothécaire délivré deux mois plus tôt et en se dispensant d'une nouvelle vérification hypothécaire au moment de la vente, le notaire avait pris le risque de ne pas être informé d'une inscription de dernière heure et ainsi manqué à son devoir d'efficacité ; Qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir relevé que l'hypothèque provisoire, non-confirmée par une inscription définitive dans le délai requis, avait ainsi été privée rétroactivement d'effet, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ; Et attendu qu'en application de l'article 627, alinéa 2, du code de procédure civile, la Cour de cassation est en mesure, en cassant sans renvoi, de mettre fin au litige par application de la règle de droit appropriée ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 janvier 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; DIT n'y avoir lieu à renvoi ; Déboute Mme Joseph Z... de ses demandes ; Condamne Mme Joseph Z... aux dépens de la présente instance ainsi qu'aux dépens afférents aux instances devant les juges du fond ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mars deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt. Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. X... et la Mutuelle du Mans assurances IARD. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné le notaire et son assureur à payer à Madame Magali A... Z... la somme de 22. 175, 65 à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice et la somme de 1. 000 à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; AUX MOTIFS QUE le notaire appelant démontre par sa communication de pièces que l'état délivré le 30 septembre 1997 suite à sa demande du 9 septembre 1997 ne mentionnait pas l'hypothèque judiciaire provisoire qui avait été autorisée par l'ordonnance du juge de l'exécution de Périgueux du 8 septembre courant ; qu'il ne peut donc lui être reproché de ne pas en avoir tenu compte lorsqu'il a préparé son acte de vente du 9 décembre 1997 ; que cependant, il ne démontre pas que lors de cette vente l'inscription n'avait pas encore été faite ; qu'il ne prouve pas avoir vérifié cet état à la date de cette vente, en vue de la remise du prix au vendeur ; qu'il n'affirme pas y avoir procédé ; que certes, le vendeur était de mauvaise foi puisqu'au jour de la vente il connaissait son litige avec Magali Joseph Z... et connaissait l'inscription ; que cependant le rôle du notaire consiste, par la bonne exécution des formalités, à tenter de garantir le client contre toute fraude adverse ; que c'est en vain que le notaire appelant considère « il est hors de question qu'un notaire puisse en effet exiger de son client qu'il patiente pendant deux, voire trois ou même quatre mois et plus, pour recevoir le prix d'une vente intervenue, dans l'attente de la délivrance d'un état sur formalités, une fois les opérations de publication de l'acte à la Conservation des hypothèques étant terminées » car en distribuant le prix dans cette vérification et en se basant sur un état qui datait déjà de plus de deux mois, le notaire a permis que le vendeur dissimule la sûreté réelle qui affectait son bien et a commis une faute ainsi que justement analysé par le premier juge ; que cette absence de vérification rend impossible l'application des articles 2450 c. civ. et suivants ; que c'est également en vain qu'il affirme avoir « agi conformément à ce que font tous les notaires de France » puisqu'une erreur commune ne crée par le droit ; que le fait que l'immense majorité des vendeurs soient de bonne foi et que dans l'immense majorité des ventes aucune mauvaise surprise n'apparaisse au moment de la distribution du prix, par découverte d'une inscription tardive d'hypothèque, ne peut supprimer ce à quoi sert un notaire, assurer l'efficacité de l'acte en évitant pareille mauvaise surprise ; qu'en se dispensant d'une vérification hypothécaire au moment de la vente, sans autorisation spéciale de l'acquéreur informé du droit de suite et de ses conséquences, le notaire a pris le risque de ne pas être informé d'une inscription de dernière heure, avec toutes conséquences pour l'acquéreur et le créancier garanti ; Ce risque s'étant réalisé, il en doit réparation ; que Magali Joseph Z... était, lors de la vente en cause, en cours de procédure destinée à fixer le montant de son préjudice résultant des malfaçons reprochées à Jean-Marie Y... ; qu'elle avait obtenu une inscription d'hypothèque provisoire, il ne lui suffisait pas qu'à attendre son indemnisation sur le prix de vente de l'immeuble hypothéqué, dont il n'est pas contesté qu'il couvrait la créance qui s'est finalement chiffré à 21. 603, 33 au principal, moindre que le montant garanti ; qu'elle se trouvait donc dans la situation d'un créancier diligent qui a garanti sa créance de façon suffisante ; que c'est en vain que le notaire appelant lui reproche de ne pas avoir, par la suite et après la fraude de ses droits, fait toutes diligences pour transformer en hypothèque définitive ce qui n'était encore que provisoire ; qu'en effet, d'une part, elle pouvait légitimement se trouver découragée d'avoir ainsi perdu son gage et d'autre part l'indemnisation consiste à replacer les parties dans la situation dans laquelle elles se trouvaient avant la faute ; que le premier juge a donc exactement décidé, ayant été prouvé par deux tentatives infructueuses d'actes d'huissier que le débiteur avait disparu sitôt perçus les fonds de la vente immobilière, que la réparation du préjudice consistait à payer la dette que la faute avait rendue sans espoir de recouvrement ; 1°) ALORS QU'un créancier hypothécaire n'a aucun droit opposable aux parties à l'acte sur le prix de vente amiable de l'immeuble ; qu'en l'absence d'instructions des parties en ce sens, le notaire ne saurait donc être tenu d'affecter le prix de vente amiable d'un immeuble au paiement des créanciers hypothécaires ; qu'en jugeant, pour condamner Monsieur Régis X... à indemniser Madame Magali A... Z... de l'intégralité de sa créance à l'encontre de Monsieur Y..., vendeur de l'immeuble litigieux, que l'officier ministériel avait commis une faute en ne remettant pas à Madame A... Z... le prix de vente amiable de l'immeuble en cause, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, ensemble les articles 2476 du Code civil et 79, alinéa 1er, de la loi du 9 juillet 1991 ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse la victime qui recherche la responsabilité du notaire a la charge d'établir l'existence d'un lien de causalité entre la faute et le dommage ; que la victime qui se plaint de l'existence d'inscriptions d'hypothèque qui n'étaient pas indiquées dans un état commandé par l'officier ministériel avant la vente doit rapporter la preuve de ce qu'un état plus proche de la date de la vente aurait permis de connaître les inscriptions litigieuses ; qu'en retenant, pour condamner Monsieur Régis X... à indemniser Madame Magali A... Z... de la perte de la totalité de sa créance contre Monsieur Y..., que le notaire aurait dû commander un état hypothécaire plus récent que celui qu'il avait obtenu, deux mois avant la vente, et que celui-ci ne démontrait « pas que, lors de cette vente, l'inscription n'avait pas encore été faite » (arrêt page 4, dernier al.), la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du Code civil ; 3°) ALORS QU'en toute hypothèse tout lien de causalité est exclu lorsque, la victime n'ayant pas elle-même préservé ses droits, le dommage aurait été subi en toute hypothèse ; que la faute du notaire qui a méconnu l'hypothèque provisoire prise sur un bien objet d'une vente instrumentée par ses soins ne saurait être causale lorsque le demandeur à l'action a omis de procéder à l'inscription définitive de l'hypothèque inscrite provisoirement qui se trouve ainsi rétroactivement privée d'effet ; qu'en condamnant Monsieur Régis X... à indemniser Madame Magali A... Z... de la perte de la totalité de sa créance contre Monsieur Y... tout en constatant que Madame Magali A... Z... n'avait pas procédé aux formalités permettant de donner un caractère définitif à son inscription provisoire qui était ainsi rétroactivement privée d'effet (arrêt page 5, pénultième al.), la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, ensemble les articles 258, 263 et 265 du décret du 31 juillet 1992.