Texte intégral
MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 31 Mai 2024
DOSSIER N° : N° RG 23/01058 - N° Portalis DB3T-W-B7H-ULMF
CODE NAC : 5BA - 0A
AFFAIRE : S.C.I. SADA C/ S.A.R.L. KALIAM FOOD
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
Section des Référés
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente
LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.C.I. SADA, immatriculée au RCS de HONFLEUR sous le n° 340 688 381, dont le siège social est sis 89 avenue de la République - 14800 DEAUVILLE
représentée par Me Christophe BORÉ, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 19
DEFENDERESSE
S.A.R.L. KALIAM FOOD, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 340 688 381, dont le siège social est sis 42, Avenue Henri Barbusse à Vitry s/ Seine - 94400 VITRY S/ SEINE
représentée par Me Ilanit SAGAND-NAHUM, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : D1021
Débats tenus à l’audience du : 06 Février 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 26 Mars 2024
Prorogé au 26 Avril, au 14 Mai puis au 31 Mai 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 31 Mai 2024
FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte du 15 octobre 2005, la S.C.I. SADA a donné à bail commercial à Monsieur [K] [S] des locaux situés au 42 avenue Henri Barbusse à VITRY SUR SEINE (94400), moyennant un loyer annuel de 27 480,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.
Par acte du 1er octobre 2007, Monsieur [K] [S] a cédé son droit de bail à la S.A.R.L. LE FOURNIL DE VITRY, laquelle a cédé fonds de commerce à la S.A.R.L. KALIAM FOOD par acte du 6 avril 2012.
Des loyers sont demeurés impayés.
La S.C.I. SADA a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 25 avril 2023, à la S.A.R.L. KALIAM FOOD, pour une somme de 27 701,46 €, au titre de l’arriéré locatif au 1er avril 2023.
C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 19 juin 2023, la S.C.I. SADA a fait assigner la S.A.R.L. KALIAM FOOD devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :
- dire et juger la S.C.I. SADA recevable et bien fondée ;
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
- déclarer la S.A.R.L. KALIAM FOOD occupante sans droit ni titre ;
- ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. KALIAM FOOD et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- condamner la S.A.R.L. KALIAM FOOD à payer à la S.C.I. SADA la somme provisionnelle de 36 235,56 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 27 701,46 € et à compter de l'assignation pour le surplus, sous réserve du montant de l’indemnité d’occupation ;
- condamner la S.A.R.L. KALIAM FOOD au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur majoré de 30 % à compter du 25 mai 2023 et jusqu’à la libération des locaux et ce sans préjudice des charges qui resteront par ailleurs dues et des taxes ;
- condamner la S.A.R.L. KALIAM FOOD au paiement d'une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.
Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.
L’affaire est entendue une première fois le 3 octobre 2023, renvoyée à l’audience du 14 novembre 2023, renvoyée une seconde fois à l’audience du 6 février 2024.
À l’audience du 6 février 2024, la S.C.I. SADA, représentée par son conseil, dépose et soutient des conclusions en réplique et récapitulatives. Elle a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, sauf à actualiser sa demande de condamnation provisionnelle à la somme de 66 877.29 € au titre des loyers et charges dus au 24 janvier 2024 (échéance de janvier 2024 inclus) et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 3000,00 € et à solliciter le débouter la S.A.R.L. KALIAM FOOD de sa demande de délais de paiement et de sa demande d’exécution de travaux sous astreinte.
Elle soutient notamment que la clause résolutoire est acquise en l’absence de paiement de l’arriéré locatif dans le mois de la délivrance du commandement de payer alors que la S.A.R.L. KALIAM FOOD ne peut invoquer de contestations sérieuses. Elle rappelle que contrairement à ce que soutient la défenderesse le bail s’est renouvelé tacitement en l’absence de réponse plus de trois mois après la signification par le preneur d’une demande de renouvellement du bail. Elle précise qu’elle a accepté de signer le bail renouvelé sous réserve de l’apurement de l’arriéré. Elle soutient qu’elle a procédé aux indexations de loyer sur l’indice du coût de la construction stipulé dans le bail et que si un nouveau bail s’est formé à compter du 20 avril 2023 soumis à la loi Pinel rien n’empêchait les parties de faire application de l’indice du coût de la construction stipulé dans le bail. Sur la réalisation de travaux la S.A.R.L. KALIAM FOOD ne rapporte pas la preuve de manquement de la bailleresse alors qu’elle a réalisé les travaux nécessaires dès qu’elle a été informée des difficultés et produit les factures des travaux réalisés ; qu’il apparaît que les problèmes d’engorgement de l’évacuation auraient pour origine un non-respect par la S.A.R.L. KALIAM FOOD de ses obligations concernant la mise en place d’un séparateur des eaux usées et d’un bac de récupération. Elle soutient que la S.A.R.L. KALIAM FOOD ne peut se prévaloir d’une quelconque exception d’inexécution. Elle s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement compte tenu de l’absence de tous règlements depuis plusieurs mois. Elle estime que la demande reconventionnelle de la S.A.R.L. KALIAM FOOD en condamnation à l’exécution de travaux n’est pas justifiée.
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Vu les conclusions déposées à l'audience par la S.A.R.L. KALIAM FOOD aux termes desquelles elle demande :
- In limine litis, la juridiction des référés devra se déclarer incompétente dans ce litige compte tenu de l’absence d’urgence et de la contestation sérieuse ;
- A titre principal : juger qu’il existe une contestation sérieuse en l’espèce et renvoyer le demandeur à mieux se pourvoir devant la juridiction du fond seule juridiction compétente ;
- A titre subsidiaire : juger que la S.A.R.L. KALIAM FOOD est en droit de faire jouer l’exception d’inexécution et ainsi débouter la S.C.I. SADA de l’ensemble de ses demandes particulièrement mal fondée ;
- A titre infiniment subsidiaire :
Accorder des délais de paiement à la S.A.R.L. KALIAM FOOD pour régler la dette locative ;
Organiser la désignation d’un expert judiciaire à la charge du bailleur si le tribunal ne s’estime pas suffisamment informé des désordres empêchant le preneur d’exercer normalement son activité commerciale ;
- A titre reconventionnel :
Condamner la S.C.I. SADA à procéder aux travaux de la réparation des canalisations des eaux vannes afin de faire cesser le problème de nuisance olfactives sous astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
Condamner la S.C.I. SADA à payer à la S.A.R.L. KALIAM FOOD la sommes de 2500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens ;
La S.A.R.L. KALIAM FOOD soutient notamment que les demandes de la bailleresse se heurtent à plusieurs contestations sérieuses. La bailleresse a volontairement laissé la S.A.R.L. KALIAM FOOD dans une situation équivoque en ne répondant pas à sa demande de renouvellement du bail et en continuant à facturer des loyers élevés s’apparentant à un déplafonnement. Elle considère que le bail ne s’est pas renouvelé tacitement mais qu’un nouveau bail s’est formé à compter du 20 avril 2023 du fait de l’absence de réponse du bailleur à la demande de renouvellement du bail formulée par la S.A.R.L. KALIAM FOOD ; que ce nouveau bail est soumis à la loi PINEL qui a institué un plafonnement des loyers commerciaux. Elle estime également que la facturation de l’intégralité de la taxe foncière et des charges sans décompte précis est injustifiée. Elle ajoute que la bailleresse a manqué à ses obligations en ne réalisant pas les travaux relatifs à l’évacuation des eaux usées suite aux problèmes d’engorgement des canalisations alors qu’ils lui incombaient malgré plusieurs relances. Par ailleurs, elle considère qu’elle est fondée à invoquer l’exception d’inexécution compte tenu du manquement de la bailleresse à ses obligations, s’agissant de réaliser les travaux lui permettant une jouissance paisible des lieux et de l’indexation injustifiée des loyers. A titre subsidiaire elle sollicite de larges délais de paiement. Enfin elle sollicite la condamnation de la bailleresse à réaliser les travaux nécessaires pour réparer les problèmes d’engorgement qui ne peuvent lui être imputés alors qu’elle n’est pas le seul commerce de restauration en RDC et que la responsabilité de la bailleresse est manifeste.
Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.
À l’issue des débats il a été indiqué aux parties représentées que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
SUR CE
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
1.Le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
2.Le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
3.La clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré pour le paiement de la somme de 27 701.46 € au titre des arriérés de loyers échus au 1er avril 2023 inclus.
La S.A.R.L. KALIAM FOOD soutient en premier lieu que la demande de la bailleresse se heurte à des contestations sérieuses au motif que le bail n’a pas été renouvelé et que la bailleresse lui applique une indexation du loyer sur la base de l’indice du coût de la construction alors qu’elle pourrait se prévaloir du dispositif de la loi Pinel et du plafonnement des loyers.
Il ressort des pièces produites et n’est pas contesté que le bail initial ayant expiré le 16 octobre 2014 il s’est renouvelé tacitement ; que par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2023, la S.A.R.L. KALIAM FOOD a sollicité le renouvellement du bail et qu’en l’absence de réponse de la bailleresse dans le délai de trois mois, un nouveau bail a été renouvelé à compter du 1er avril 2023 ; que ce n’est qu’à compter de cette date que la S.A.R.L. KALIAM FOOD est donc susceptible de solliciter la mise en œuvre du dispositif prévu par la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 pour plafonner l’indexation annuelle des loyers commerciaux par application de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ; que dès lors la contestation ne peut porter sur les loyers antérieurs, seuls visés par le commandement de payer visant la clause résolutoire.
En second lieu la S.A.R.L. KALIAM FOOD invoque des manquements par la bailleresse à son obligation de délivrance des lieux compte tenu de l’inoccupation d’un local anciennement occupé par ADA et laissé à l’abandon ainsi que des problèmes récurrents d’évacuation des eaux usées signalés depuis plusieurs années et pour la résolution desquels la bailleresse justifie avoir fait intervenir à plusieurs reprise des entreprises notamment à compter de février 2023 ; que par ailleurs, si la S.A.R.L. KALIAM FOOD invoque des difficultés d’exploitation elle n’établit pas une impossibilité totale d’occupation des locaux pouvant justifier une suspension totale du paiement des loyers.
Il n’existe donc aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance et les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 mai 2023.
La S.A.R.L. KALIAM FOOD sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d'une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.
Dans le dernier état de ses demandes, la bailleresse sollicite la condamnation de la S.A.R.L. KALIAM FOOD à lui payer à titre provisionnel la somme de 66 877.29 € arrêtée au 1er janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus.
Il convient de constater qu’à compter du 1er novembre 2023 la bailleresse a procédé à une révision du loyer sur la base de l’indice du coût de construction publié à l’INSEE alors qu’ainsi que mentionné ci-dessus à compter du 1er avril 2023 le bail ayant été renouvelé il était susceptible de bénéficier de la mise en œuvre du dispositif prévu par la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 pour plafonner l’indexation annuelle des loyers commerciaux par application de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ; qu’il existe donc une contestation sérieuse sur la possibilité pour la bailleresse de continuer à faire application de l’indice du coût de la construction stipulée dans le bail d’origine ; qu’ainsi pour les mois de novembre 2023 à janvier 2024 le loyer majoré de la TVA non sérieusement contestable s’élève à la somme de 4 215.05 € (soit 3 512.54 € + 702.51 € de TVA) par mois.
Ainsi arrêtée au mois de janvier 2024 la créance locative non sérieusement contestable s’élève à la somme de 65 838.89 €.
Ainsi qu’exposé ci-dessus, la S.A.R.L. KALIAM FOOD ne peut prétendre invoquer une exception d’inexécution lui permettant de contester l’exigibilité des loyers du fait des manquements de la bailleresse à ses obligations, ni établir l’existence d’une créance non sérieusement contestable à l’encontre de la bailleresse lui permettant de solliciter une compensation de créance. En revanche, la réalité des désordres rencontrées dans les lieux loués est suffisamment établie par les pièces produites aux débats pour justifier de leur probable incidence sur l’activité de la S.A.R.L. KALIAM FOOD et de la demande de délais de paiement sollicitée et à laquelle il convient de faire droit avec suspension des effets de la clause résolutoire.
Il y a donc lieu de condamner par provision la S.A.R.L. KALIAM FOOD au payement de la somme de 65 838.89 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur 27 701.46 € et à compter de l'assignation sur le surplus, au titre de l’arriéré locatif et de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder à la S.A.R.L. KALIAM FOOD des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer la somme de 2 743 € mois pendant 23 mois, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.
Par ailleurs, dans l’hypothèse où les délais de paiement ne seraient pas respectés et que la clause résolutoire reprendrait ses effets l’indemnité d’occupation due par le preneur depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
Sur les demandes reconventionnelles :
La S.A.R.L. KALIAM FOOD demande à ce que la S.C.I. SADA soit contrainte à procéder aux travaux de réparation des canalisations des eaux vannes afin de faire cesser le problème de nuisance olfactives sous astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.
Il n’est pas contesté que des désordres ont affecté les locaux loués par la S.A.R.L. KALIAM FOOD résultant notamment d’un problèmes récurrent dans le système de canalisation ; que toutefois, la bailleresse justifie avoir fait réaliser des travaux de dégorgement, de remplacement du collecteur EU/EV entre février 2023 et décembre 2023 sans que la S.A.R.L. KALIAM FOOD n’établisse suffisamment que les désordres persistent, l’attestation de Monsieur [D] [T] du 15 janvier 2024 (pièce n°25) étant à cet égard insuffisante.
Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.
Sur les demandes accessoires :
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La S.A.R.L. KALIAM FOOD, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.
Compte tenu des circonstances de l’espèce, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties le montant de ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies à la date du 26 mai 2023 ;
CONDAMNONS à titre provisionnel la S.A.R.L. KALIAM FOOD à payer à la S.C.I. SADA la somme de 65 838.89 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur 27 701.46 € et à compter de l'assignation sur le surplus au titre de l’arriéré locatif au mois de janvier 2024 inclus ;
AUTORISONS la S.A.R.L. KALIAM FOOD à se libérer du paiement de cette somme en 23 mensualités consécutives de 2 743 € chacune, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;
ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;
DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;
DISONS que, faute pour la S.A.R.L. KALIAM FOOD de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,
° le tout deviendra immédiatement exigible,
° la clause résolutoire sera acquise,
° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la S.A.R.L. KALIAM FOOD et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir à 42 avenue Henri Barbusse à VITRY SUR SEINE (94400),
° en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;
° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes des parties ;
CONDAMNONS la S.A.R.L. KALIAM FOOD aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
REJETONS les demandes en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 31 mai 2024.
LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS
