Texte intégral
Du 21 mars 2024
5AH
SCI/DC
PPP Contentieux général
N° RG 23/02391 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YBVA
[R] [Z]
C/
[C] [F], [U] [K] épouse [F]
Expéditions délivrées à :
Me LAPLAGNE
Me FENIOU-PIGANIOL
FE délivrée à :
Me FENIOU-PIGANIOL
Le 21/03/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
JUGEMENT EN DATE DU 21 mars 2024
JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU
GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE
DEMANDEUR :
Monsieur [R] [Z] né le 06 Août 1990 à PARIS, demeurant
[Adresse 2]
Représenté par Me BIBRON loco Me Dominique LAPLAGNE, avocat au barreau de Bordeaux
DEFENDEURS :
1°) Monsieur [C] [F], né le 16.04.1959 à [Localité 5] (71), demeurant [Adresse 4]
2°) Madame [U] [K] épouse [F], née le 14.03.1972 à [Localité 5] (71), demeurant [Adresse 4]
Représentés par Me Isabelle FENIOU-PIGANIOL, avocat au barreau de Bordeaux
DÉBATS :
Audience publique en date du 25 Janvier 2024
PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant un acte sous seing privé en date du 26 septembre 2020, Monsieur [C] [F] et son épouse, Madame [U] [K], ont consenti à Monsieur [R] [Z], à Madame [D] [A] [O] et à Monsieur [B] [A] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 3].
Les lieux loués ont été libérés et un état des lieux de sortie a été établi le 1er septembre 2021.
Par acte de commissaire de justice délivré le 23 juin 2023, Monsieur [R] [Z] a fait assigner les époux [F] devant le juge chargé des contentieux de la protection, principalement, afin d’obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 2.600 € au titre du remboursement du dépôt de garantie.
A l’audience du 25 janvier 2024, au cours de laquelle l’affaire a été appelée après plusieurs renvois contradictoires justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs pièces et conclusions, Monsieur [R] [Z], représenté par son conseil, a complété ses prétentions. Il sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
▸ que sa demande en remboursement du dépôt de garantie et la pénalité y afférente présentée à l’encontre de Monsieur [C] [F], dus au titre du logement situé au [Adresse 3], soit déclarée recevable,
▸ la condamnation de Monsieur [C] [F] à lui payer la somme de 2.600 € en remboursement du dépôt de garantie avec la pénalité de retard de 10 % par mois à compter du 1er novembre 2021, jusqu’au parfait paiement,
▸ la condamnation de Monsieur [C] [F] à lui payer la somme de 1.000 € au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens,
▸ que Monsieur et Madame [F] soient déboutés de leurs demandes contraires et reconventionnelles,
▸ que Monsieur et Madame [F] soient déboutés de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sur les entiers dépens.
En défense, Monsieur et Madame [F], représentés par leur conseil, demandent au juge chargé des contentieux de la protection :
▸ de constater que les conditions de non-restitution du dépôt de garantie par le bailleur sont parfaitement réunies,
▸ de débouter Monsieur [R] [Z] de l’ensemble de ses demandes non souscrites par ses colocataires,
▸ de constater que l’état dans lequel le locataire a laissé les lieux a généré 6.535 € de travaux (remplacement des meubles détériorés et frais de ménage),
En conséquence :
▸ de condamner Monsieur [R] [Z] à leur payer la somme de 6.535 € au titre des réparations locatives et coût des dégradations et du défaut d’entretien,
▸ de condamner Monsieur [R] [Z] à leur rembourser leurs billets d’avion d’un montant de 913,96 € puisqu’ils ont été dans l’obligation de rentrer précipitamment d’AFRIQUE,
▸ de les autoriser à conserver la somme de 2.600 € versée à titre de règlement partiel de la somme due par Monsieur [R] [Z],
▸ de condamner Monsieur [R] [Z] à la somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.
La décision a été mise en délibéré au 21 mars 2024.
Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision susceptible d’appel, sera contradictoire.
MOTIFS :
I - Sur la restitution du dépôt de garantie et les dégradations locatives :
1 - Sur la qualité de Monsieur [R] [Z] à agir seul en restitution du dépôt de garantie :
Les articles 1103 et 1104 du code civil énoncent que les «contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits». Ils «doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi».
Monsieur et Madame [F] concluent au rejet de la demande en restitution du dépôt de garantie présentée par Monsieur [R] [Z] afin de préserver les droits des autres locataires. Ils font remarquer qu’il a agi seul sans justifier du mandat de ses copreneurs.
En l’espèce, le paragraphe «Garantie» du contrat de bail conclu, d’une part, entre les époux [F], et d’autre part, par Monsieur [R] [Z], Madame [D] [A] [O] et Monsieur [B] [A] prévoit «En vue de garantir l’exécution de ses obligations, le locataire verse ce jour la somme de deux mille six cents euros (2600 €) entre les mains du CABINET [W] IMMOBILIER qui lui en donnera quittance. En cas de colocation, les locataires conviennent des modalités suivantes en restitution : en totalité à [R] [Z]».
Il s’ensuit qu’en application de ces clauses contractuelles convenues par les bailleurs et les co-preneurs, Monsieur [R] [Z] dispose de la qualité à agir seul en restitution du dépôt de garantie. Monsieur et Madame [F] seront, en conséquence, déboutés de ce chef de demande.
2 - Sur le fond :
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées... A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
Il résulte, en outre, de l'article 7c) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.
Selon les dispositions de l'article 3-2 de ladite loi, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Il échet de rappeler que s’il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d'établir leur existence et leur imputabilité au locataire.
L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie.
En l'espèce, les époux [F] ne contestent pas que Monsieur [R] [Z] leur a, conformément aux termes du contrat de bail, versé un dépôt de garantie d'un montant de 2.600 €.
Il est constant qu’un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 1er octobre 2020 entre les bailleurs et le locataire. L'état des lieux de sortie a été réalisé en présence du locataire le 1er septembre 2021.
Toutefois, les époux [F] soutiennent que l’état des lieux de sortie établi par leur mandataire, le CABINET [W], est incomplet. Ils affirment que les photographies prises lors de l’entrée ont été réutilisées pour établir l’état des lieux de sortie sans que l’état du bien ne soit véritablement vérifié. Ils estiment que l’état des lieux de sortie ne peut en aucun cas constituer la pièce exclusive permettant de déterminer l’état du bien au moment de sa restitution et sollicitent qu’il soit écarté des débats. Ils mettent en avant la fiche de synthèse de l’état des lieux dressé par l’agence immobilière, le 1er septembre 2021, qui met en exergue 19 dégradations ainsi que la liste communiquée le 29 septembre 2021 qui récapitule les désordres restants suite aux menus travaux entrepris par le locataire. Ils ajoutent avoir fait établir, par huissier de justice, un procès-verbal de constat, le 12 octobre 2021, lequel permet d’avoir une description précise de l’état dans lequel le locataire a laissé les lieux loués. Ils prétendent avoir établi, à l’issue d’une visite qu’ils ont organisée le 25 septembre 2021, un avenant à l’état des lieux de sortie du 1er septembre 2021 récapitulant les dégradations et le mauvais entretien des locaux qu’ils avaient constaté et que Monsieur [R] [Z] avait admis être prêt à assumer. Toutefois, ce dernier n’a pas signé l’avenant qui lui a été communiqué par courrier électronique en dépit de leurs demandes répétées. C’est dans ce contexte qu’ils indiquent avoir été contraints de faire appel à un huissier de justice. Ils estiment que ce dernier n’avait pas à convoquer le locataire sortant, qui par ailleurs ne répondait plus à leurs courriers électroniques, puisqu’il ne s’agissait pas d’un état des lieux de sortie.
Monsieur [R] [Z] fait valoir les mentions de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement et amiablement en présence du mandataire de gestion immobilière et des époux [F], en visio-conférence, et de leur fils. Il affirme qu’il est conforme aux prescriptions légales et ne peut être remis en cause par la seule volonté des bailleurs. Il met en avant les quelques différences entre l’état des lieux d’entrée et de sortie et assure avoir procédé aux travaux de réparation. Il estime avoir satisfait à ses obligations de locataire.
En l’espèce, il échet de constater que l’état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement et amiablement et a été signé par voie électronique le 1er septembre 2021 par les locataires sortants et par le mandataire des bailleurs, Monsieur [M] [E] [P], du CABINET [W].
Aucun élément ne permet d’écarter cet état des lieux réalisé conformément aux dispositions légales.
Les époux [F] soulignent son caractère lacunaire et reprochent à l’agence immobilière de ne pas avoir véritablement vérifié l’état du bien. Pour autant, Monsieur [R] [Z] ne peut être tenu pour responsable des manquements de l’agence immobilière allégués par Monsieur et Madame [F].
Les fiches de synthèse versées aux débats par les époux [F] ne peuvent, en revanche, être retenues puisqu’elles n’ont pas été établies, contradictoirement, sur la base de l’état des lieux de sortie. Il en est, de même, du procès-verbal de constat établi, le 12 octobre 2020, par Maître [N] [T], huissier de justice, à la demande des bailleurs en l’absence de Monsieur [R] [Z], non convoqué par ailleurs. Il y a lieu de noter que ce procès-verbal a été réalisé plus d’un mois après l’état des lieux de sortie. Aucun élément ne permet d’établir l’imputabilité des désordres qu’ils invoquent aux locataires sortants. Enfin, si Monsieur et Madame [F] soutiennent que Monsieur [R] [Z] a reconnu les dégaradations et le mauvais entretien des locaux au cours d’une visite en date du 25 septembre 2021, force est de constater qu’ils ne communiquent aucune pièce permettant de prouver leurs allégations. Ils ne produisent, en effet, que des courriers électroniques de relance qu’ils ont eux-mêmes rédigés et adressés à leur locataire sortant.
Il s’ensuit que l’existence de dégradations locatives sera apprécié en comparant les états des lieux d'entrée et de sortie réalisés contradictoirement.
Cette comparaison permet d’établir que Monsieur [R] [Z] a commis les dégradations suivantes :
○ plafond de l’entrée : un spot hors service,
○ séjour :
○ cheminée Home Cinéma HS,
○ placard : 1 éclat porte gauche
○ cuisine :
○ 1 fauteuil abîmé
○ hotte : filtre gras
○ salle de bains :
○ éclairage : un spot HS
○ baignoire : système bonde HS
○ WC : abattant mal fixé,
○ chambre 1 : une veilleuse sans ampoule
○ chambre 3 : dressing : une tâche dans un tiroir de chevet.
Les échanges de courriers électroniques entre Monsieur [R] [Z] et Monsieur [C] [F] le 6 septembre 2021 permettent d’établir que le premier a réparer certains désordres apparaissant dans l’état des lieux de sortie.
Les époux [F] admettent que Monsieur [R] [Z] a :
○ changé les ampoules manquantes,
○ a nettoyé la tâche dans le meuble de la chambre.
Les courriers électroniques échangés le 4 septembre 2021 montrent que Monsieur [R] [Z] a procédé au remplacement du fauteuil abîmé de la cuisine. Il indique, en effet, que «je vous joints la photo du tabouret gris que j’ai pris». En réponse, Monsieur [C] [F] lui a répondu «OK pour le tabouret».
En revanche, Monsieur [R] [Z] admet qu’il n’a pas changé le câble du Home Cinéma ni l’abattant des toilettes. Aucun élément ne permet d’établir qu’il a remplacé le système bonde de la baignoire. Pour autant, il y a lieu de constater que les époux [F] ne sollicitent pas de condamnation à ce titre.
Il n’est pas démontré que Monsieur [R] [Z] a nettoyé la hotte et a remplacé la porte gauche du séjour.
En conséquence, Monsieur [R] [Z] sera déclaré responsable de ces dégradations locatives.
S’agissant du nettoyage du filtre de la hotte, les époux [F] versent aux débats un devis de nettoyage des lieux loués d’un montant total de 1.176 €. Les travaux de nettoyage de la hotte seront pris en compte à hauteur de 50 €.
S’agissant de la porte du placard, Monsieur et Madame [F] versent aux débats un devis d’un montant total de 3.296,90 €. Toutefois, cette pièce n’est pas suffisante pour démontrer que la qualité de ces portes est équivalente à celle qui a été dégradée. Il convient, en conséquence, de retenir le devis produit par Monsieur [R] [Z] d’un montant de 831,34 € T.T.C.
Il sera, en conséquence, condamné à payer aux époux [F] la somme totale de 881,34 €.
Monsieur [R] [Z] est, compte tenu de l’ensemble de ces éléments, bien fondé à solliciter, par compensation, la restitution du surplus du dépôt de garantie d’un montant de 1.718,66 € à Monsieur [C] [F]. Ce dernier sera, en conséquence, condamné à payer cette somme à Monsieur [R] [Z], auquel il convient d’ajouter une pénalité de 10 % à compter du 1er novembre 2021, conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
II - Sur les dommages et intérêts :
Monsieur et Madame [F] sollicitent le remboursement de frais supplémentaires qu’ils ont dû assumer lorsqu’ils ont appris le défaut d’entretien de leur immeuble loué. Ils assurent qu’ils se trouvaient à l’étranger; qu’ils ont dû rentrer en urgence et régler des billets d’avion pour un montant de 913,96 €.
En l’espèce, les trois attestations qu’ils versent aux débats montrent que le retour en urgence sur le territoire français des époux [F] est en lien avec la rupture du contrat les liant au CABINET [W], lequel avait en charge la gestion de la location de l’immeuble loué. Il n’est donc pas démontré que ces frais ont été exposés en raison d’une faute commise par Monsieur [R] [Z], locataire sortant. Ils seront, donc, déboutés de leur demande de remboursement des billets d’avion.
III - Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.
Monsieur [C] [F], partie perdante, sera condamné aux dépens.
Succombant, il sera condamné à payer à Monsieur [R] [Z] la somme de 600 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera avec son épouse, Madame [U] [F], déboutés de leur demande fondée sur les mêmes dispositions.
PAR CES MOTIFS,
La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la demande en restitution de dépôt de garantie formulée par Monsieur [R] [Z] ;
CONDAMNE Monsieur [C] [F] à payer à Monsieur [R] [Z] la somme de 1.718,66 € au titre de la restitution du dépôt de garantie après déduction des réparations locatives d’un montant de 881,34 € ;
AJOUTE à cette somme une pénalité de 10 % par mois à compter du 1er novembre 2021 jusqu’a parfait paiement ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
CONDAMNE Monsieur [C] [F] à payer à Monsieur [R] [Z] la somme de 600 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [C] [F] aux dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.
LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE
