Cour d'appel, 11 mai 2023. 21/01973

AFFAIRE : N° RG 21/01973 - N° Portalis DBVC-V-B7F-GZHI   ARRÊT N° JB. ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de LISIEUX en date du 15 Mars 2021 RG n° 1120000371 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 11 MAI 2023 APPELANTS : Madame [Z] [O] née le [Date naissance 2] 1989 à [Localité 9] [Adresse 7] [Localité 4] Monsieur [J] [O] né le [Date naissance 3] 1965 à [Localité 11] [Adresse 8] [Localité 5] représentés et assistés de Me Yves JEGO, avocat au barreau de LISIEUX INTIMEE : Madame [Y] [N] née le [Date naissance 1] 1989 à [Localité 10] [Adresse 7] [Localité 4] représentée et assistée de Me Alexandrine GUILLAUME, avocat au barreau de CAEN DEBATS : A l'audience publique du 27 février 2023, sans opposition du ou des avocats, M. GOUARIN, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré GREFFIER : Mme COLLET, greffier COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, ARRÊT prononcé publiquement le 11 mai 2023 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier * * * EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS Selon acte sous seing privé du 19 mars 2018, M. [U] [T] et Mme [Y] [N] ont donné à bail d'habitation à Mme [Z] [O] une maison située [Adresse 7], à compter du 1er avril suivant, moyennant un loyer mensuel de 540 euros ainsi qu'une provision sur charges de 93 euros. Les lieux loués sont implantés sur une parcelle où est également située une maison d'habitation occupée par le bailleur. Le même jour, M. [J] [O] s'est porté caution solidaire de Mme [Z] [O] en garantie du remboursement des sommes dues en cas de défaillance de cette dernière. Suivant acte authentique du 13 décembre 2019, la pleine propriété du bien loué a été attribuée à Mme [N]. Le 27 mai 2019, Mme [N] a fait signifier à Mme [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, lequel a été dénoncé à la caution le 7 juin suivant. Suivant acte d'huissier du 30 juillet 2020, Mme [N] a fait assigner les consorts [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lisieux aux fins, notamment, de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire au 27 juillet 2019, ordonner l'expulsion de la locataire, condamner solidairement les consorts [O] au paiement de la somme de 649,23 euros au titre des loyers et charges impayés au 27 juillet 2019 ainsi que d'une indemnité d'occupation. Par jugement du 15 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lisieux a : - déclaré recevable mais non fondée la demande de Mme [N] tendant à la constatation de la résiliation du bail, - condamné solidairement les consorts [O] à verser à Mme [N] la somme de 7.043,15 euros arrêtée au 31 juillet 2020 au titre des loyers et accessoires de loyer, outre les intérêts légaux à compter de sa décision, - condamné solidairement les consorts [O] aux dépens, - débouté Mme [N] du surplus de ses demandes. Selon déclaration du 5 juillet 2021, les consorts [O] ont interjeté appel de cette décision. En exécution du jugement déféré, le bailleur a fait pratiquer le 29 juillet 2021 une saisie-attribution à l'encontre de M. [O], laquelle a été entièrement fructueuse. Suivant ordonnance du 19 octobre 2021, le premier président de la cour d'appel de Caen a débouté les appelants de leur demande tendant à voir suspendre l'exécution provisoire du jugement dont appel. Par dernières conclusions du 4 octobre 2022, les appelants poursuivent à titre principal l'infirmation du jugement attaqué en ce qu'il les a condamnés solidairement à verser à Mme [N] la somme de 7.043,15 euros arrêtée au 31 juillet 2020 au titre des loyers et accessoires de loyer, outre les intérêts légaux à compter de sa décision et en ce qu'il a condamné M. [O] en sa qualité de caution. Ils demandent à la cour, statuant à nouveau de ces chefs, de débouter l'intimée de ses demandes en rappel de loyers et accessoires de loyers. Subsidiairement, ils demandent à la cour de réformer le jugement déféré sur le montant de la condamnation prononcée devant exclure le rappel des charges dont le bailleur ne justifie pas la répartition et sur l'étendue du cautionnement de M. [O]. Ils demandent à la cour, statuant à nouveau de ces chefs, de condamner Mme [N] à verser à Mme [O] à titre de dommages-intérêts, tous préjudices confondus, « la somme de (à parfaire) » et de dire et juger que la caution solidaire de M. [O] ne s'applique que sur le montant des loyers à l'exclusion de ses accessoires. Les appelants sollicitent la confirmation du jugement entrepris pour le surplus. Ils demandent à la cour de condamner l'intimée à leur verser la somme de 2.000 euros chacun à titre d'indemnité de procédure. Par dernières conclusions du 21 janvier 2023, Mme [N] poursuit l'infirmation du jugement attaqué sauf en ce qu'il a déclaré recevable sa demande de résiliation du bail et condamné solidairement les consorts [O] aux dépens. Elle demande à la cour, statuant à nouveau, de prononcer la résiliation du bail à compter de la décision à intervenir, d'ordonner la libération des lieux par Mme [O] et la remise des clefs après établissement d'un état des lieux de sortie, d'ordonner l'expulsion de Mme [O] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, d'ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de Mme [O], d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'au jour de la libération complète des lieux et remise des clefs, de condamner solidairement les consorts [O] à lui verser une indemnité d'occupation de 647,73 euros par mois à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux, la somme de 20.000,75 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts légaux à compter de l'arrêt, somme à parfaire jusqu'à la date de prononcé de la résiliation du contrat de bail et de condamner in solidum les appelants au paiement de la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. La mise en état a été clôturée le 25 janvier 2023. L'audience de plaidoirie s'est tenue le 27 février 2023. Par message RPVA adressé aux parties le 2 mars 2023, la cour a soulevé l'irrecevabilité de l'appel au regard des dispositions des articles 963 du code de procédure civile et 1635 bis P du code général des impôts et accordé aux parties un délai de 7 jours pour faire valoir leurs observations sur ce point. Suivant message RPVA complémentaire adressé le 3 mars 2023, les parties ont été invitées à transmettre leurs observations dans un délai de 6 jours sur la recevabilité de l'appel incident de Mme [N], dans l'hypothèse où l'appel formé par les consorts [O] serait déclaré irrecevable. Le 8 mars 2023, le conseil de Mme [N] a indiqué s'en rapporter à justice sur ces deux points. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures des parties. MOTIFS DE LA DECISION 1. Sur la recevabilité de l'appel principal et de l'appel incident Aux termes de l'article 963 du code de procédure civile, lorsque l'appel entre dans le champ d'application de l'article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient, à peine d'irrecevabilité de l'appel ou des défenses selon le cas, de l'acquittement du droit prévu à cet article. Sauf en cas de demande d'aide juridictionnelle, l'auteur de l'appel principal en justifie lors de la remise de sa déclaration d'appel. Lorsque la partie a sollicité le bénéfice de l'aide juridictionnelle, elle joint la décision accordant cette aide à l'acte assujetti à l'acquittement du droit. À défaut de décision rendue sur la demande d'aide juridictionnelle, l'acte est accompagné de la copie de cette demande. Si cette demande d'aide juridictionnelle est déclarée caduque ou rejetée ou que la décision l'octroyant est retirée, le demandeur justifie, à peine d'irrecevabilité, de l'acquittement du droit dans le mois suivant, selon le cas, la notification de la caducité ou la date à laquelle le rejet ou le retrait est devenu définitif. L'irrecevabilité est constatée d'office par le magistrat ou la formation compétents. Les parties sont avisées de la décision par le greffe. Selon l'article 964 du même code, sont compétents pour prononcer l'irrecevabilité de l'appel en application de l'article 963 : le premier président, le président de la chambre à laquelle l'affaire a été distribuée, le conseiller de la mise en état jusqu'à la clôture de l'instruction, la formation de jugement. À moins que les parties aient été convoquées ou citées à comparaître à une audience, ils peuvent statuer sans débat. Il ressort des éléments de la procédure que les appelants n'ont pas réglé le droit de timbre prévu par les dispositions précitées, Mme [O] ayant pour sa part produit une demande d'aide juridictionnelle déposée en 2021 auprès du bureau d'aide juridictionnelle du tribunal judiciaire de Lisieux et non de la cour sans justifier de la suite réservée à cette demande. En conséquence, il convient de déclarer l'appel interjeté par les consorts [O] irrecevable. Il résulte de l'article 550 du code de procédure civile que l'appel incident est recevable alors même que l'appel principal serait irrecevable, s'il a été formé dans le délai pour agir à titre principal. Il n'est pas contesté que les consorts [O] n'ont pas fait signifier le jugement entrepris à Mme [N], de sorte que le délai d'appel n'a pas couru à l'égard de cette dernière. Il s'ensuit que l'appel incident formé par Mme [N] suivant conclusions du 4 janvier 2022 est recevable. 2. Sur la résiliation du bail Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu au contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués et de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire. En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu, d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrats et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives et de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en tant que locataire. Il résulte des dispositions de l'article 1728 du code civil que le défaut d'entretien des lieux loués autorise seulement le preneur à demander la résiliation du bail ou à requérir l'exécution des travaux nécessaires mais ne justifie pas le non-paiement des loyers, sauf pour le preneur à établir qu'il a été dans l'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués. Pour rejeter la demande du bailleur tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, le premier juge a retenu que, selon le décompte produit par le bailleur, les causes du commandement de payer visant cette clause délivré le 27 mai 2019 avait été payées dans le délai de deux mois suivant, de sorte que la clause résolutoire ne pouvait être déclarée acquise. À hauteur d'appel, Mme [N] demande à la cour de prononcer la résiliation du bail, aux motifs que le preneur n'occupe plus les lieux loués et n'entretient plus les extérieurs, qu'il n'a pas justifié d'une assurance malgré sommation du 9 juillet 2021 et qu'il manque à son obligation de payer le loyer, la somme restant due au mois de janvier 2023 s'élevant à 20.007,75 euros. Le bailleur justifie sans être contredit que l'attestation d'assurance communiquée à la signature du bail par Mme [O] avait été résiliée le 31 mars 2018, soit avant l'entrée dans les lieux, et que, malgré une sommation adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 9 juillet 2021, le preneur n'a pas justifié d'une assurance contre les risques locatifs (pièces 20 et 22 intimée). En outre, le fait que les actes de procédure soient régulièrement signifiés à Mme [O] à sa nouvelle adresse située [Adresse 6] ainsi que l'avis de taxe d'habitation 2021 démontrent que celle-ci n'occupe plus le logement loué depuis début 2021. Au regard de ces éléments, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties et d'ordonner l'expulsion du locataire suivant les modalités précisées au dispositif du présent arrêt, le prononcé d'une astreinte n'étant pas nécessaire en l'état. 3. Sur le montant des loyers et charges impayés Le montant des loyers et provisions pour charges impayés au mois de janvier 2023 inclus figure sur le décompte produit par le bailleur et est conforme aux stipulations du bail en cause (pièce 27 intimée). Concernant les charges réclamées par le bailleur au titre de la régularisation des charges, Mme [N] soutient qu'en l'absence d'immeuble soumis au statut de la copropriété et en présence de plusieurs locataires aucun mode de répartition des charges n'est prévue par la loi du 6 juillet 1989 et que les parties sont libres de choisir un critère de répartition tels que le prorata des loyers, le prorata des surfaces de chauffe ou des volumes, par parts viriles ou encore en fonction du nombre d'occupants. Elle expose que, dans la mesure où les deux logements situés sur la même parcelle étaient occupés chacun par le même nombre de personnes, les consommations d'eau, de gaz et d'électricité ont été réparties par moitié. Or il ressort du bail et du courrier du bailleur en date du 11 mai 2019 (pièce 13 intimée) que le logement occupé par Mme [O] est d'une surface de 30 m2 tandis que l'autre est d'une surface de 61 m2. Au regard de la différence significative de la surface habitable des deux logements en cause et en l'absence de précision du bail sur ce point, la répartition des charges d'eau, de gaz et d'électricité doit être effectuée au prorata de la surface des lieux de loués et non par moitié comme demandé par le bailleur. Le bailleur ne justifie pas avoir, malgré les demandes formées par Mme [O] dès avril 2019, communiqué au locataire le mode de répartition des charges et tenu à sa disposition les pièces justificatives comme exigé par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [N] n'établissant pas la réalité de l'envoi de la lettre du 11 mai 2019 produite. Les pièces produites par le bailleur (pièce 9 intimée) concernent la consommation d'électricité du 8 novembre 2019 au 22 octobre 2020, la consommation d'électricité et de gaz du 23 octobre 2020 au 22 février 2021, la consommation d'eau du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2020, alors que Mme [N] sollicite la condamnation de la locataire au titre d'un « rappel de charges impayé » suite à régularisation annuelle de 602,11 euros pour la période d'avril 2018 à avril 2019 et de 456,69 euros pour la période de mai 2019 à janvier 2021, de sorte que le bailleur ne justifie pas de l'intégralité des charges sur la période objet de sa demande. S'agissant de la répartition des charges, la pièce 9 produite par l'intimée, arrêtée au mois de décembre 2021, mentionne que « l'ensemble des consommations Engie a été imputé à Mme [O] jusqu'en janvier 2021 à l'exception des abonnements » et que « l'ensemble des consommations d'eau a été imputé à Mme [O] jusqu'au 22 septembre 2020 car sur toute la période, elle était la seule habitante de la parcelle », alors que l'intimée soutient dans ses dernières conclusions que la répartition a été faite à parts égales entre les deux logements et produit un décompte arrêté au mois de janvier 2023 reprenant les mêmes sommes (pièce 27 intimée). En conséquence, l'intimée sera déboutée de sa demande en « rappel des accessoires de loyers » suite à la régularisation annuelle. Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point et, la cour statuant à nouveau, la somme restant due solidairement par Mme [O] en qualité de preneur et par M. [O] en qualité de caution sera fixée à 18.948,95 euros arrêtée au mois de janvier 2023 inclus. 3. Sur les demandes accessoires Les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens de première instance, fondées sur une exacte appréciation, seront confirmées. Les consorts [O], qui succombent, seront condamnés aux dépens d'appel et condamnés à payer à Mme [N] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, Déclare irrecevable l'appel principal interjeté par M. [J] [O] et Mme [Z] [O] ; Déclare recevable l'appel incident formé par Mme [Y] [N] ; Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement les consorts [O] à verser à Mme [N] la somme de 7.043,15 euros arrêtée au 31 juillet 2020 au titre des loyers et accessoires de loyer, outre les intérêts légaux à compter de sa décision et débouté Mme [N] du surplus de ses demandes ; Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant, Prononce la résiliation du bail conclu le 19 mars 2018 entre M. [U] [T] et Mme [Y] [N], d'une part, et Mme [Z] [O], d'autre part, portant sur un logement situé [Adresse 7] ; Ordonne la libération des lieux par Mme [Z] [O] et tout occupant de son chef ; Dit n'y avoir lieu d'assortir d'une astreinte l'obligation de libérer les lieux ; Ordonne, le cas échéant, l'expulsion de Mme [Z] [O] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; Dit que le sort des meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux sera fixé suivant les dispositions des articles R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne solidairement Mme [Z] [O] et M. [J] [O] à payer à Mme [Y] [N] la somme de 18.948,95 euros arrêtée au mois de janvier 2023 inclus au titre des loyers et charges impayés, augmentée des intérêts légaux à compter du présent arrêt ; Condamne Mme [Z] [O] à payer à Mme [Y] [N] une indemnité d'occupation d'un montant de 647,73 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux ; Confirme le jugement entrepris pour le surplus ; Condamne Mme [Z] [O] et M. [J] [O] aux dépens d'appel et à payer à Mme [Y] [N] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL F. EMILY