Texte intégral
Copie délivrée
à
Me Jean-michel AMBROSINO
TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
DE [Localité 4]
**** Le 27 Mars 2025
Troisième Chambre Civile
N° RG 24/05875 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KYLG
JUGEMENT
Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES MARRONNIERS représenté par son syndic professionnel la SA GRAND DELTA HABITAT, SA au capital de 11 470 395 € inscrite au RCS d’[Localité 3] sous le n° 662 620 079, dont le siège social est situé [Adresse 1], poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice., dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Jean-michel AMBROSINO, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant
à :
Mme [Y] [X]
née le 26 Août 1983 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
n’ayant pas constitué avocat
Rendu par mise à disposition au greffe le jugement réputée contradictoire suivant, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 27 Février 2025 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, sur délégation de Madame la Présidente, conformément aux dispositions régissant la procédure accélérée au fond, assistée de Nathalie LABADIE, F.F.Greffier, en présence de [H] [G], Attachée de Justice, et de [N] [S], Greffier stagiaire, et qu'il en a été délibéré.
N° RG 24/05875 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KYLG
EXPOSE DU LITIGE
Madame [Y] [X] est propriétaire des lots 14 et 51 constitués respectivement d’un duplex et d’un parking en sous-sol au sein de l’immeuble [Adresse 6] MARRONNIERS.
Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires LES MARRONNIERS représenté par son syndic la SA GRAND DELTA HABITAT a, par acte en date du 16 décembre 2024, assigné Madame [Y] [X] devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, afin de :
- CONCILIER si faire se peut, et à défaut,
- CONDAMNER Mme [Y] au paiement de la somme de 1.249,21 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété dues à la date du 29/10/2024 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 29/11/2023.
- CONDAMNER Mme [Y] [X] au paiement de la somme de 300 euros, en réparation du préjudice distinct causé au syndicat car le défaut de paiement.
- CONDAMNER Mme [Y] [X] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 800 euros, correspondant aux frais nécessaires, exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement de la créance et qui seront imputés au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction résultant de la loi n°2001-1208 du 13 décembre 2000.
- DIRE ET JUGER qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, et qu’en cas d’exécution par voie extrajudiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application des dispositions de l’article 10 du Décret du 08 mars 2001 portant modification du Décret du 12 décembre 1996 devront être supportées par le défendeur.
Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’affaire a été retenue à l’audience en date du 27 février 2025.
Bien que régulièrement assignée à étude le 16 décembre 2024, Madame [Y] [X] n’a pas constitué avocat. Dès lors, conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.
L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Vu l’article 481-1 du code de procédure civile (décret n°2019-1419 du 20 décembre 2019) relatif à la procédure accélérée au fond,
Vu l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.
I. Sur la demande en paiement des charges de copropriété
Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22".
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
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b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot (...) ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes (...).
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige”.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L'article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale”.
En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :
Le relevé de propriété.Le contrat de syndic.Les convocations aux assemblées générales, avec accusés de réception.Les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 14/06/2023 et 24/06/2024 approuvant les comptes de copropriété respectivement du 01.01.2024 au 31.12.2024 et du 01.01.2025 au 31.12.2025.Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaitre le solde des sommes dues au 27 février 2025 pour un montant total de 1.481,08 euros.Des appels de fonds et factures de 2023 à 2025.La mise en demeure en date du 10 novembre 2023 adressée à Madame [X] par courrier recommandé avec accusé de réception.Sommations de payer les charges de copropriété des 29.11.2023 et 06.11.2024.
Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que Madame [Y] [X] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 10 novembre 2023 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.
Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux d’assemblée générale en date des 14/06/2023 et 24/06/2024 approuvant les comptes de copropriété respectivement du 01.01.2024 au 31.12.2024 et du 01.01.2025 au 31.12.2025, et votant le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024 et du 01/01/2025 au 31/12/2025, que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.
A. Sur les charges de copropriété échues
Le Syndicat des copropriétaires LES MARRONNIERS représenté par son syndic la SA GRAND DELTA HABITAT produit un décompte actualisé arrêté au 27 février 2025 sur lequel il apparaît une dette de charges de copropriété d’un montant de 1.481,08 euros.
Toutefois, il apparaît dans le décompte détaillé, fournis en pièce 4 par le demandeur, que certains frais ont été comptabilisés comme étant des charges échues, alors qu’ils constituent des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :
07/11/2024 : SOMMATION DE PAYER -DOSSIER [X] : 91.99 euros17/12/2024 : FRAIS ASSIGNATION – DOSSIER [X] : 161,11 euros10/11/2023 : MISE EN DEMEURE : 50 euros
Soit la somme totale de 303,09 euros qui a été inclue dans le montant des charges échus, qu’il convient de soustraire.
Ainsi, il apparaît que la somme de 1.177,99 euros est justifiée (1.481,08 euros montant actualisé charges de copropriété – 303,09 euros frais de recouvrement article 10-1)
En conséquence, il convient de condamner Madame [Y] [X] à payer la somme de 1.177,99 euros au Syndicat des copropriétaires LES MARRONNIERS représenté par son syndic la SA GRAND DELTA HABITAT au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 27 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 29 novembre 2023, en l’absence de justificatif de réception de la mise en demeure.
B. Les frais de recouvrement
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux disposition du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
N° RG 24/05875 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KYLG
Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ainsi, pour que de tels frais soient nécessaires, ils doivent sortir de la gestion courante du syndic et traduire des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires aux fins de permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre du copropriétaire défaillant.
Ainsi, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de toute syndic et réparti entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.
Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
En l’espèce, le demandeur sollicite la somme totale de 800 euros au titre des frais de recouvrement sans en justifier le montant. Toutefois, il résulte de l’analyse des pièces versées aux débats que, certains frais ont été engagés pour la somme totale de 253,09 euros, à savoir :
07/11/2024 : SOMMATION DE PAYER -DOSSIER [X] : 91.99 euros17/12/2024 : FRAIS ASSIGNATION – DOSSIER [X] : 161,11 euros10/11/2023 : MISE EN DEMEURE : 50 euros
S’agissant de la sommation de payer, il apparaît que cette somme est justifiée et qu’elle constitue des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1. Cette somme sera donc retenue.
S’agissant des frais d’assignation, il est constant que ces frais relèvent des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de retenir cette somme.
S’agissant de la mise en demeure, le demandeur ne produit pas la facture justifiant le coût de 50 euros et, en l’absence d’accusé de réception de la mise en demeure, il n’y a pas lieu d’appliquer la tarification de 41.66 euros HT, soit 50 euros TTC, prévue dans le contrat de syndic.
Ainsi, il convient de condamner Madame [X] à payer au syndicat des copropriétaires LES MARRONNIERS, représenté par son syndic la SA GRAND DELTA HABITAT la somme de 91,99 euros au titre des frais de recouvrement et de débouter le syndicat des surplus de ses demandes.
II. Sur la demande en dommages et intérêts
La sanction de la résistance abusive de l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.
En l’espèce, la carence de la défenderesse a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.
Il conviendra en conséquence de condamner Madame [Y] [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre des dommages et intérêts.
III. Sur les demandes accessoires
A. Sur l’article A444-32 du Code de commerce et les dépens
Le syndicat des copropriétaires a formé une demande tendant à ce que Madame [Y] [X], soit condamnée, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, et qu’en cas d’exécution par voie extrajudiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application des dispositions de l’article 10 du Décret du 08 mars 2001 portant modification du Décret du 12 décembre 1996 devront être supportées par le défendeur.
Il n’y a pas lieu de prévoir ces condamnations en ce que tant les frais d’inscription de l’hypothèque légale du syndic que l’article A444-32 du code de commerce résultant de l’application du tarif des huissiers de justice, devenus commissaires de justice, ne sont pas encore exposés à ce jour.
De plus, aucun élément ne justifie qu’il soit fait droit à la demande fondée sur l’article A444-32 du code de commerce, qui renvoie à l’acte n°129 du tableau 3-1 figurant à l’annexe 4-7 de l’article R444-3 du code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale et relatif à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d’encaissement mis à la charge des créanciers.
Il y a lieu de rappeler que les frais d’exécution à venir ne devront être supportés par la personne condamnée, qu’à la condition que les mesures d’exécution mises en œuvre soient nécessaires et régulières. De plus, en cas de difficulté, il appartient au seul juge de l’exécution de statuer sur la question de la prise en charge de ces frais, en application de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.
Ainsi, il convient de rejeter la demande du syndicat tendant à l’application des dispositions de l’article A444-32 du code de commerce.
Madame [Y] [X] supportera les dépens.
B. Sur l’exécution provisoire
Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose que “les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.
Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est en l’espèce de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,
CONDAMNE Madame [Y] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires LES MARRONNIERS représenté par son syndic la SA GRAND DELTA HABITAT la somme de 1.177,99 euros, au titre des charges de copropriété échues, avec intérêts au taux légal à compter de sommation de payer en date du 29 novembre 2023, et ce en deniers ou quittance;
CONDAMNE Madame [Y] [X] à payer au syndicat des copropriétaires LES MARRONNIERS, représenté par son syndic la SA GRAND DELTA HABITAT la somme de 91,99 euros au titre des frais de recouvrement ;
DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires LES MARRONNIERS, représenté par son syndic la SA GRAND DELTA HABITAT du surplus de ses demandes ;
CONDAMNE Madame [Y] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires LES MARRONNIERS représenté par son syndic la SA GRAND DELTA HABITAT la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;
REJETTE la demande du syndicat tendant à l’application des dispositions de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 ;
CONDAMNE Madame [Y] [X] aux dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est en l’espèce de droit.
Le Greffier, Le Président,
