Texte intégral
MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 31 Octobre 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00554 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U3OP
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE-DE-FRANCE (EPFIF) C/ S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
Section des Référés
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente
LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier
PARTIES :
DEMANDEUR
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE-DE-FRANCE (EPFIF), immatriculé au RCS de PARIS sous le n° 495 120 008, dont le siège social est sis 4/14, rue Ferrus - 75014 PARIS
représentée par Me Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : P0498
DEFENDERESSE
S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 425 059 920, dont le siège social est sis 69 Rue Crozatier - 75012 PARIS
représentée par Me Carole SIRAT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : P0176
Débats tenus à l’audience du : 26 Septembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 31 Octobre 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 31 Octobre 2024
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 8 octobre 2020, l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE a donné à bail dérogatoire à la S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL des locaux situés 33 avenue du Maréchal de Lattre à FONTENAY SOUS BOIS (94120), moyennant un loyer annuel de 366 520,00 €, hors charges et hors taxes. Les parties ont convenu que le bail prendrait fin sans qu’il soit besoin de donner congé par la seule survenance du terme le 7 octobre 2023.
L'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE a fait délivrer une lettre recommandée avec accusée réception le 26 septembre 2023 à la S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL lui demandant de libérer les lieux le 7 octobre 2023, de vider de local et d’effectuer les réparations éventuelles. Cette mise en demeure est restée vaine.
C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 8 avril 2024, l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE a fait assigner la S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
– constater que la S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL est occupante sans droit ni titre dans les locaux loués,
– ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de la S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
– dire que le sort des meubles et autres objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
– condamner la S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL au paiement d'une indemnité d'occupation journalière de 2702,82 euros TTC, outre les charges, à compter du 8 octobre 2023 et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clefs,
– condamner la S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL à payer à l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE la somme provisionnelle de 340 190,98 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir
– condamner la S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL au paiement d'une somme de 1 500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût de la signification de l’assignation, de la signification et de l’exécution de la décision à intervenir.
L’affaire a été entendue le 23 avril 2024 mais renvoyée au 2 juillet 2024. L’affaire a été entendue une deuxième fois le 2 juillet 2024 puis en renvoyée au 26 septembre 2024 en attente d’accord entre les parties.
À l’audience du 26 septembre 2024, l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE, par l'intermédiaire de son conseil, a déposé des conclusions qui maintiennent les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus mais demande au tribunal de se déclare compétent pour connaître du litige et de débouter la S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL de ses demandes.
Vu les conclusions développées à l'audience par la S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL aux termes desquelles elle demande au tribunal de :
– donner acte à la S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL de sa proposition de fixer l’état des lieux de sortie au lundi 4 novembre 2024,
– dire qu’à défaut d’avoir restitué les lieux libres de touts occupation à cette date son expulsion et celle de tous occupants de son chef pourra être ordonnée,
– fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 41 105,44 euros TTC, soit à un montant égal à celui du loyer en cours,
En conséquence,
– débouter l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation journalière de 2702,82 euros TTC
– débouter l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE de sa demande de condamnation au paiement de charges impôts et taxes afférents au local loué,
– constater que lla S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL est à jour du règlement de ses loyers,
En conséquence,
– débouter l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE de sa demande de condamnation au paiement d’une provision,
– condamner l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE à payer à la la S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL la même somme que celle qu’il lui réclame au titre de l’article 700 CPC,
– dire que les dépens resteront à sa charge.
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 31 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande relative à l’expulsion et les demandes qui en découlent :
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la déchéance d’un terme, constitue un trouble manifestement illicite.
En l’espèce, l’article CP3 du bail prévoit qu’il s’éteindra 36 mois après sa prise d’effet, soit le 7 octobre 2023. Par une lettre recommandée avec accusée réception du 26 septembre 2023 l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE a rappelé à la S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL que le bail prendra fin le 7 octobre 2023 et que les locaux devront donc être libérés et remis en état.
Toutefois, la S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL s’est maintenue dans les locaux.
Ainsi, le terme du bail a été acquis le 7 octobre 2023 et la S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL est occupante sans droit ni titre depuis.
Dès lors, d’une part, l’expulsion de la S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux.
D’autre part, le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
Enfin, l’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de l’acquisition du terme du bail le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
Si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale à 2702,82 euros par jour, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
Sur la demande relative au paiement provisionnel :
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte du 25 septembre 2024 l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE, demande que la S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL soit condamnée au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation en paiement de la somme de 674 443,28 €. Cependant, à compter du l’acquisition du terme, l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE exigible le paiement d’une indemnité d’occupation excessive qui, comme vu précédemment s’analyse comme une clause pénale qui en peut donc pas être traitée en référé.
Dès lors, d’une part la S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL sera tenue à un paiement provisionnel du loyer contractuellement prévu. D’autre part, au vu des preuves de paiements apportées par la S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL et au en tenant compte du montant du loyer contractuellement prévu, il y a lieu de constater qu’elle n’est redevable d’aucun paiement provisionnel.
Ainsi, l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE est déboutée de sa demande de paiement provisionnel.
Sur les demandes accessoires :
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL ne permet d’écarter la demande de l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que le terme du bail est acquis et la S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL est occupante sans droit ni titre depuis le 8 octobre 2023,
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL et de tout occupant de son chef des lieux situés 33 avenue du Maréchal de Lattre à FONTENAY SOUS BOIS (94120) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique,
DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,
FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL à la payer,
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement provisionnel de l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE,
CONDAMNONS la S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL aux entiers dépens, en ce compris le coût de la signification de l’assignation, de la signification et de l’exécution de la présente ordonnance,
CONDAMNONS la S.A.R.L. SOTECH INTERNATIONAL à payer à l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 31 octobre 2024.
LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS
