Cour d'appel, 12 mars 2024. 22/00876

12/03/2024 ARRÊT N° N° RG 22/00876 N° Portalis DBVI-V-B7G-OUU6 MD / EJ / ND Décision déférée du 25 Janvier 2022 TJ de Montauban Mme RIBEYRON [G] [Y] C/ [X] [I] [Z] [S] CONFIRMATION Grosse délivrée le à Me LEVI Me CAMBRIEL REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 1ere Chambre Section 1 *** ARRÊT DU DOUZE MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANT Monsieur [G] [Y] [Adresse 2] [Localité 1] Représenté par Me Charlotte LEVI de la SELARL LEVI - EGEA - LEVI, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE INTIMES Monsieur [X] [I] [Adresse 3] [Localité 4] Représenté par Me Jean CAMBRIEL de la SCP CAMBRIEL - DE MALAFOSSE - STREMOOUHOFF - GERBAUD COUTURE-ZOU ANIA, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE Madame [Z] [S] [Adresse 5] [Localité 4] Représentée par Me Jean CAMBRIEL de la SCP CAMBRIEL - DE MALAFOSSE - STREMOOUHOFF - GERBAUD COUTURE-ZOU ANIA, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. DEFIX, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. DEFIX, président C. ROUGER, conseiller A.M. ROBERT, conseiller Greffier, lors des débats : A. ASDRUBAL ARRET : - Contradictoire - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - Signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE M. [G] [Y] est propriétaire d'une maison d'habitation située [Adresse 7] à [Adresse 6] (82). Le 21 juillet 2017, M. [X] [I] et Mme [Z] [S] ont fait une proposition d'achat du bien au prix de 220 000 euros, dont 10 000 euros d'honoraires d'agent immobilier. M. [Y] a accepté cette offre d'achat. Le 23 août 2017, les parties ont signé un compromis de vente au prix de 220 000 euros, comportant plusieurs conditions suspensives, dont l'obtention d'un prêt immobilier de 240 000 euros avant le 23 octobre 2017. M. [I] et Mme [S] ont déposé deux demandes de financement : -l'une auprès de la Caisse d'épargne aux fins d'envisager un emprunt, portant sur les frais l'acquisition mais également sur les travaux qui devaient être entrepris, d'un montant de 307.000 euros, supérieur à celui prévu au compromis de vente, -l'autre auprès de la Bnp Paribas portant sur la somme de 240 000 euros remboursable sur une période de 240 mois. Par courrier en date du 27 septembre 2017, la Caisse d'épargne a rejeté la demande de prêt déposée devant eux par M. [I] et Mme [S]. Par courrier daté du 20 octobre 2017, la Bnp Paribas a également rejeté leur demande de prêt. Le 8 novembre 2017, la notaire en charge de la rédaction du compromis de vente, a informé M. [G] [Y] de la défaillance de la condition suspensive sur le financement de l'opération immobilière. -:-:-:- Par actes d'huissier délivrés les 5 et 10 août 2021, M. [Y] a fait assigner M. [I] et Mme [S] devant le tribunal judiciaire de Montauban en paiement de la clause pénale et de dommages et intérêts. -:-:-:- Par jugement du 25 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Montauban a : - débouté M. [G] [Y] de l'ensemble de ses demandes, - condamné M. [G] [Y] à payer à Mme [Z] [S] et M. [X] [I] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [G] [Y] aux dépens, - dit que les dépens pourront être directement recouvrés par la Scf Cambriel - Stremoouhoff - Gerbaud Couture - Zouania ; - rappelé que la décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que le compromis de vente ne fixait pas le nombre minimum de demandes de prêt, que les acquéreurs avaient formulé une demande conforme aux prévisions contractuelles, qu'ils avaient fait diligence pour la présenter à l'organisme bancaire qu'ils ont relancé et qu'ils n'ont pas empêché par leur comportement la réalisation de la condition suspensive de telle sorte que celle-ci ne pouvait être considérée comme réalisée et qu'ils ne peuvent tenus ni du paiement de la somme prévue à la clause pénale ni de dommages et intérêts. -:-:-:- Par déclaration du 1er mars 2022, M. [G] [Y] a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a : - débouté M. [G] [Y] de l'ensemble de ses demandes, - condamné M. [G] [Y] à payer à Mme [Z] [S] et M. [X] [I] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné [G] [Y] aux dépens, - dit que les dépens pourront être directement recouvrés par la SCP Cambriel - Stremoouhoff - Gerbaud Couture - Zouania. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 novembre 2023, M. [G] [Y], appelant demande à la cour, au visa des articles 1231-1 et suivants du code civil, de : 'Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées, Prenant droit de l'ensemble des éléments de la cause,' - déclarer l'appel de M. [Y] recevable et bien fondé, En conséquence : - réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montauban du 25 janvier 2022 en ce qu'il a : ' débouté M. [G] [Y] de l'ensemble de ses demandes, ' condamné M. [G] [Y] à payer à Mme [Z] [S] et M. [X] [I] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ' condamné [G] [Y] aux dépens, ' dit que les dépens pourront être directement recouvrés par la Scp Cambriel ' Stremoouhoff ' Gerbaud Couture ' Zouania. Et, statuant à nouveau, de : - déclarer qu'il y a eu échange du consentement, - déclarer que M. [I] et Mme [S] n'ont pas respecté les conditions fixées dans le compromis de vente du 23 août 2017, - déclarer que la clause pénale s'applique, - condamner solidairement M. [I] et Mme [S] à verser à M. [Y] la somme de 22 000 euros correspondant à 10 % du prix de vente, - condamner solidairement M. [I] et Mme [S] à verser à M. [Y] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, - condamner solidairement M. [I] et Mme [S] à verser à M. [Y] la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner enfin solidairement M. [I] et Mme [S] aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel. À l'appui de ses prétentions, l'appelant soutient que : - le défaut de réalisation de la condition suspensive, résidant dans l'obtention par les acquéreurs d'un prêt, est imputable à ces derniers de telle sorte que la condition suspensive est réputée réalisée, - les acquéreurs ne font état que d'un seul refus de prêt bancaire conforme aux stipulations du compromis de vente conclu entre les parties le 23 août 2017, - ce prêt a été sollicité tardivement et le refus de l'établissement bancaire a été communiqué tardivement au vendeur alors que le compromis de vente prévoyait que l'obtention du prêt devait se faire au plus tard le 23 octobre 2017, - les acquéreurs étaient alors tenus de réitérer l'acte de vente, ce qu'ils n'ont pas fait, ce qui les exposaient, aux termes du contrat, à une clause pénale d'un montant de 10 % du prix de vente, soit 22 000 euros. Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 juin 2022, M. [X] [I] et Mme [Z] [S], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 1304 et suivants du code civil, de l'article 1231-1 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, de : - débouter purement et simplement M. [G] [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions tendant à la réformation du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montauban le 25 janvier 2022. Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a : - débouté M. [G] [Y] de l'ensemble de ses demandes, - condamné M. [G] [Y] à payer à Mme [Z] [S] et M. [I] une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance. Y ajoutant, - condamner M. [G] [Y] au paiement d'une indemnité de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles appel. - condamner encore M. [G] [Y] aux entiers dépens de la procédure d'appel. À l'appui de leurs prétentions, les intimés soutiennent que : - le défaut de réalisation de la condition suspensive, résidant dans l'obtention par eux d'un prêt ne leur est pas imputable dans la mesure où ils ont sollicité dans les délais prévus par le compromis de vente l'octroi d'un prêt qui a été refusé, - le compromis de vente ne les obligeait pas à présenter plusieurs demandes de crédit, - le compromis de vente ne leur interdisait pas de présenter d'autres demandes de prêt ne répondant pas aux stipulations contractuelles tant qu'ils présentaient au moins une demande conforme auxdites stipulations, - le défaut de réalisation de la condition suspensive ne leur étant pas imputable, cette dernière ne peut être réputée réalisée, le compromis de vente est caduc et ils n'étaient pas tenus de réitérer la vente, - la clause pénale contenue dans le compromis de vente et qui sanctionne le refus d'une des parties à exécuter le compromis de vente alors que les conditions suspensives sont réalisées n'a donc pas vocation à s'appliquer de telle sorte qu'il ne peut leur être réclamé la somme de 22 000 euros. L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2023 et l'affaire a été examinée à l'audience du 21 novembre 2023. MOTIVATION DE LA DÉCISION - sur l'imputabilité du défaut de réalisation de la condition suspensive : M. [Y] soutient que le défaut de réalisation de la condition suspensive, résidant dans l'obtention par les acquéreurs d'un prêt, est imputable à ces derniers de telle sorte que la condition suspensive est réputée réalisée. Le vendeur précise que les acquéreurs ne font état que d'un seul refus de prêt bancaire conforme aux stipulations du compromis, que ce prêt aurait été sollicité tardivement, et que le refus de l'établissement bancaire aurait été communiqué tardivement au vendeur. Ce dernier en déduit que les acquéreurs étaient alors tenus de réitérer l'acte de vente, ce qu'ils n'ont pas fait, ce qui les exposaient, aux termes du contrat, à une clause pénale d'un montant de 10% du prix de vente, soit 22 000 euros. M. [I] et Mme [S] font valoir qu'ils ont sollicité auprès de la Bnp Paribas, dans les délais prévus par le compromis de vente, l'octroi d'un prêt qui leur a été refusé. Aux termes de l'alinéa premier de l'article 1304-3 du code civil, 'la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement'. En outre, l'alinéa premier de l'article 1353 du code civil dispose que 'celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver'. Le second alinéa du même article dispose que 'réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'. En présence d'une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, il appartient au vendeur de rapporter la preuve que les bénéficiaires ont empêché l'accomplissement de la condition (Civ. 3ème, 6 octobre 2010, n° 09-69.914, Bull. civ. III, 2010, n° 183). Il est constant qu'une seule demande conforme de prêt suffit, sauf convention contraire. Le compromis de vente conclu entre, d'une part, M. [M] et d'autre part, M. [I] et Mme [S], ne fait pas obligation aux acquéreurs d'effectuer plusieurs demandes de prêt. En outre, il ne leur interdit pas de solliciter l'octroi d'un prêt non conforme aux stipulations contractuelles, tant qu'ils formulent au moins une demande conforme. Il ne saurait par ailleurs être reproché à M. [I] et Mme [S] de ne pas avoir sollicité de prêt auprès de la Caisse d'épargne auprès de laquelle ils avaient effectué une simulation de financement en date du 29 juillet 2017, le compromis de vente ne s'y référant pas et ne faisant aucune obligation aux bénéficiaires en ce sens. M. [I] et Mme [S] justifient avoir réalisé une demande conforme aux stipulations du compromis de vente, ce qui n'est pas contesté, au plus tard le 6 octobre 2017, ainsi qu'en atteste le courriel envoyé par Mme [S] à la Bnp Paribas et transmettant les justificatifs de revenus de M. [I], nécessaires à l'étude de leur dossier. Une telle demande de prêt ne peut être considérée comme tardive dans la mesure où le compromis de vente prévoyait que l'obtention du prêt devait se faire au plus tard le 23 octobre 2017 et précisait également que 'le ou les prêts seront considérés comme obtenus par la réception par le bénéficiaire des offres de prêt', sans qu'il soit fait mention d'une date exigée pour la communication du refus au vendeur. Il importe donc peu à cet égard que la communication des pièces relatives au refus exprès ou à l'obtention du prêt soit intervenue après cette date, ce qui n'est par ailleurs pas démontré. En effet, l'attestation éditée par la Bnp Paribas le 20 octobre 2017 ne saurait être considérée comme ne revêtant qu'un caractère informatif insuffisant à établir expressément le refus d'octroi du prêt tel qu'il était exigé par les stipulations contractuelles dès lors que, d'une part, l'objet dudit courrier était le suivant : 'Demande de Crédit Immobilier de 240 000,00 euros sur 240 mois', et d'autre part, le corps du document indique explicitement : 'Nous avons le regret de vous confirmer que Bnp Paribas n'a pas convenance à donner suite à votre dossier'. Par conséquent, la seule transmission d'une telle attestation permettait au vendeur de prendre connaissance du refus de prêt. En outre, n'est pas déterminante la circonstance selon laquelle le document du 20 octobre 2017 ne mentionnait que le nom de Mme [S] et non également celui de M. [I], circonstance dont le vendeur prétend qu'elle lui a laissé croire, à la réception dudit document, que seule Mme [S] avait transmis ses justificatifs de revenus dans le cadre de la demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, dans la mesure où il s'est avéré que les justificatifs de revenus des deux bénéficiaires avaient été transmis à l'établissement bancaire pour l'évaluation de leur capacité d'emprunt, ainsi que l'établissent les documents fournis ultérieurement par l'établissement bancaire. Dans ces conditions, M. [M] n'apporte pas de preuves suffisantes permettant d'établir que M. [I] et Mme [S] ont empêché l'accomplissement de la condition suspensive. Il s'ensuit que le défaut de la réalisation de la condition suspensive résidant dans l'obtention d'un prêt n'est pas imputable à M. [I] et Mme [S], de telle sorte que ladite condition suspensive ne peut être réputée réalisée. En conséquence, les bénéficiaires du compromis de vente n'étaient pas tenus de réitérer l'acte de vente et leur refus de procéder à une telle réitération ne s'analyse pas en un refus d'exécuter le compromis de vente les exposant au paiement de la somme de 22 000 euros par effet de la clause pénale stipulée audit compromis. Le jugement sera confirmé sur ce point. - sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée: Le refus de M. [I] et Mme [S] de réitérer l'acte de vente ne les exposant pas au paiement de la clause pénale stipulée au compromis de vente en l'absence de comportement fautif de leur part ayant entraîné le défaut de réalisation de la condition suspensive résidant dans l'obtention d'un prêt, M. [M] n'est pas fondé à obtenir une indemnisation au titre d'une résistance abusive et injustifiée de leur part. Le jugement entrepris sera également confirmé sur ce point. - sur les dépens et frais irrépétibles : M. [M], partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, a été à bon droit condamné aux dépens de première instance. Le jugement sera donc confirmé sur ce point. Il sera également tenu aux dépens d'appel. M. [I] et Mme [S] sont en droit de réclamer le paiement d'une somme au titre des frais non compris dans les dépens. Confirmant également la décision de première instance sur ce point, il convient de condamner M. [Y] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel. PAR CES MOTIFS : La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Toulouse. Et y ajoutant, Condamne M. [G] [M] aux entiers dépens d'appel. Condamne M. [G] [M] à payer à M. [I] et Mme [S] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel. Le Greffier Le Président N. DIABY M. DEFIX