Cour de cassation, 08 janvier 2020. 18-20.177

CIV. 1 LM COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 8 janvier 2020 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10018 F Pourvoi n° D 18-20.177 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par M. A... M..., domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 28 mai 2018 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, section 1), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. F... G..., domicilié [...] , 2°/ à M. A... L..., domicilié [...] , 3°/ à M. FY... O..., 4°/ à Mme Q... S..., épouse O..., domiciliés tous deux [...], 5°/ à Mme I... X..., domiciliée [...] , 6°/ à M. D... T..., 7°/ à Mme W... R..., épouse T..., domiciliés tous deux [...], 8°/ à M. V... H..., domicilié [...] , 9°/ à M. P... K..., 10°/ à Mme N... Y..., domiciliés tous deux [...], 11°/ à M. B... U..., 12°/ à Mme J... C..., épouse U..., domiciliés tous deux [...], 13°/ à M. D... E..., 14°/ à Mme GF... L..., épouse E..., domiciliés tous deux [...], 15°/ à M. TL... PT..., 16°/ à Mme KX... FF..., épouse PT..., domiciliés tous deux [...], 17°/ à M. YQ... WX..., domicilié [...] , 18°/ à M. OH... CJ..., 19°/ à Mme QY... UD..., épouse CJ..., domiciliée [...] , 20°/ à M. LP... LK..., domicilié [...] , 21°/ à Mme TZ... UV..., épouse MC..., 22°/ à M. RA... MC..., domiciliés tous deux [...], 23°/ à Mme HE... WS..., épouse JB..., 24°/ à M. MJ... JB..., domiciliés tous deux [...], 25°/ à Mme HD... EQ..., épouse KP..., 26°/ à M. FX... KP..., domiciliés tous deux [...], 27°/ à M. TL... MO..., domicilié [...] , 28°/ à Mme UZ... KM..., domiciliée [...] , 29°/ à Mme HO... HH..., 30°/ à M. A... GX..., domiciliés tous deux [...], 31°/ à M. XY... HC..., domicilié [...] , 32°/ à M. I... X..., domicilié [...] , 33°/ à la société Egide, société d'exercice libéral par actions simplifiée, dont le siège est [...] , représentée par M. V... E..., en remplacement de Mme WU... RR..., prise en qualité de mandataire puis liquidateur judiciaire de la société Le Moulin de Boly, 34°/ à la société Egide, société d'exercice libéral par actions simplifiée, dont le siège est [...] , représentée par M. V... E..., en remplacement de Mme WU... RR..., prise en qualité de mandataire puis liquidateur judiciaire de la société Docomo compagnie, 35°/ à Mme GF... UP..., domiciliée [...] , prise en qualité de liquidateur judiciaire de la société Fiscalys, 36°/ à Mme YF... VA..., domiciliée [...] , 37°/ à la société Le Moulin de Boly, société à responsabilité limitée, représentée par Mme WU... RR..., prise en qualité de mandataire puis de liquidateur judiciaire, 38°/ à la société SCI Le Moulin de Boly, société civile de construction vente, 39°/ à la société Docomo compagnie, société à responsabilité limitée, représentée par Mme RR..., prise en qualité de mandataire puis de liquidateur judiciaire de la société Docomo compagnie, ayant toutes trois leur siège [...] , 40°/ à la société [...], société civile professionnelle, dont le siège est [...] , prise en qualité d'administrateur judiciaire de la société Docomo compagnie, 41°/ à la société Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées, société anonyme, dont le siège est [...] , 42°/ à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Nord de France, dont le siège est [...] , 43°/ au Crédit immobilier de France développement, dont le siège est [...] , venant aux droits du Crédit immobilier de France Centre Ouest, 44°/ à la société Caisse générale de financement, société anonyme, dont le siège est [...] , 45°/ à la Caisse de crédit mutuel Vallée de l'Ehn, dont le siège est [...] , 46°/ au Crédit immobilier de France développement , dont le siège est [...] , venant aux droits de la Banque patrimoine et immobilier, 47°/ à la société Experts partenaires parisiens, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , 48°/ à la société [...] , société civile professionnelle, dont le siège est [...] , prise en qualité de liquidateur judiciaire de la société Prestige finance et en la personne de son représentant légal, M. HY... KD..., 49°/ à la société Cofip, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , 50°/ à la société Index finance, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , 51°/ à la société Cortex finances, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , 52°/ à la société [...], société civile professionnelle, dont le siège est [...] , prise en qualité d'administrateur judiciaire de la société SCI Le Moulin de Boly, 53°/ à la société Crédit lyonnais, société anonyme, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 26 novembre 2019, où étaient présents : Mme Batut, président, M. Mornet, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. M..., de la SCP Foussard et Froger, avocat de MM. G..., L..., M. et Mme O..., Mme X..., M. et Mme T..., M. H..., M. K..., Mme Y..., M. et Mme U..., M. et Mme E..., M. et Mme PT..., M. WX..., M. et Mme CJ..., M. LK..., M. et Mme MC..., M. et Mme JB..., M. et Mme KP..., M. MO..., Mme KM..., Mme HH..., M. GX..., M. HC..., Mme VA... et la société Caisse générale de financement, de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Nord de France et de la société Crédit lyonnais, de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de la société Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées, de Me Rémy-Corlay, avocat du Crédit immobilier de France développement, de la SCP Spinosi et Sureau, avocat du Crédit immobilier de France développement, de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la Caisse de crédit mutuel Vallée de l'Ehn ; Sur le rapport de M. Mornet, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à M. M... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme UP..., ès qualités, les sociétés SCI Le Moulin de Boly, société civile de construction vente, Docomo compagnie, Experts partenaires parisiens, [...] , ès qualités, Cofip, Index finance et Cortex finances ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. M... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit janvier deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. M... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR dit que M. A... M... avait engagé a responsabilité civile, in solidum avec la SCI Le Moulin de Boly, sur le fondement de l'article 1382 du code civil en maquant à son obligation de conseil ainsi qu'à son obligation de recevoir un acte efficace et d'AVOIR en conséquence prononcé à son encontre diverses condamnations envers les acquéreurs, M. LK..., les époux KP... les époux PT..., M. H..., les époux CJ..., les époux U..., les époux MC..., les époux JB..., M. MO..., les époux O..., les époux GX... HH..., Mme KM..., M. HC..., les époux T..., M. G..., consorts K...-Y... aux époux E..., à M. WX..., à M. L..., à M. VA..., Mme X... ainsi que des condamnation envers les banques ; AUX MOTIFS PROPRES QUE les acquéreurs recherchent la responsabilité de M. M... à raison de sa faute à l'origine du déblocage par la banque d'une fraction importante du prix de vente alors même que les travaux promis n'avaient pas débuté ; que le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité de l'acte ou son efficacité ; que, lorsqu'il prête son concours à une vente en l'état futur d'achèvement, le notaire doit vérifier l'exactitude des renseignements que le vendeur a l'obligation légale de fournir sur l'état d'avancement des travaux, auquel est subordonné le bénéfice de la garantie intrinsèque d'achèvement résultant de l'option légale ouverte au vendeur à l'époque des opérations ; que le notaire a affirmé avoir lui-même exigé du vendeur, bien que cela ne fût pas à son avis légalement obligatoire à l'époque d'une vente ne relevant pas du secteur protégé s'agissant de locaux en partie à usage commercial destinés à la location à une société gestionnaire par l'intermédiaire de différents baux commerciaux en vue d'une exploitation en résidence de tourisme, une commercialisation du programme sous le régime protecteur pour les acquéreurs de la vente en l'état futur d'achèvement compte tenu de l'importance des travaux à réaliser dans une opération de rénovation lourde ; qu'il a en effet rédigé l'acte de vente en insérant à la rubrique relative aux modalités de paiement que le prix est payé et payable, en fonction du «stade d'avancement des travaux» à hauteur de 25 % à la signature de l'acte authentique de vente, de 45 % à la mise hors d'eau de l'immeuble, de 20 % au cloisonnement, de 5 % à l'achèvement des travaux et de 5 % à la livraison ; que cette clause prenait bien en considération, pour définir les étapes du paiement, le stade d'avancement des travaux et non de l'état du bâti existant ; qu'ainsi, en présentant l'immeuble comme hors d'eau au moment de la conclusion des actes authentiques en cause, le notaire a nécessairement fait admettre par les acquéreurs qu'il s'agissait d'une mise hors d'eau du fait de l'avancement des travaux exécutés sur un immeuble qui, ayant pu être hors d'eau lors de son acquisition par le promoteur, ne devait plus l'être en cours de chantier et devait le redevenir par la suite ; que les vérifications auxquelles le notaire est tenu de procéder s'opèrent au moyen d'une investigation sur pièces ; que, toutefois, lorsque les documents produits sont de nature à éveiller les soupçons du notaire quant à leur exactitude, il doit procéder à des investigations complémentaires et en aviser les parties ; que M. M... avait connaissance de la nature et de l'étendue des travaux à réaliser dès lors qu'il détenait les «documents relatifs à la consistance et aux caractéristiques techniques du projet de réhabilitation, savoir notamment les plans, coupes et élévations, avec les côtes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces, ainsi que la notice descriptive établie conformément à l'arrêté ministériel en vigueur», que ce notaire a déclaré en ses actes, à la rubrique «ACTE DE DÉPÔT DE PIÈCES», avoir été déposés par le vendeur au rang de ses minutes suivant acte en son rapport du 23 avril 2009 ; que la «note», et non l'attestation, établie le 30 mars 2009 par M. JT... CT..., architecte DPLG, à l'intention de M. KH... XC... DOCOMO COMPAGNIE, supposée être annexée à l'acte en vue de la déclaration pour l'enregistrement mais aussi pour justifier le recours à la garantie intrinsèque d'achèvement prévu à l'article R 261-18 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigée : «le projet de la Résidence du Moulin de Boly consistera en une réhabilitation complète du bâtiment existant, les plateaux seront entièrement mis à nu, enlèvement et remplacement de la totalité des matériaux constituant le second d'oeuvre, ainsi que les menuiseries extérieures» ; que n'est cependant mentionnée aucune date de début des travaux qui concernaient pourtant une réhabilitation complète, et non uniquement des travaux de second oeuvre comme le prétend paradoxalement le notaire qui, comme il a été dit, était aussi en possession des documents relatifs à la consistance et aux caractéristiques techniques du projet de réhabilitation dont l'importance et l'ambition, également annoncées dans les contrats de réservation comme étant de «réhabiliter ledit bâtiment afin de créer une résidence de tourisme de logements en 4 étoiles+ normes internationales comprenant la construction de 73 logements», devaient introduire des doutes, au regard du choix du promoteur sur une garantie intrinsèque, en ce que la réserve de 30 % seulement du prix pour l'affecter aux travaux de réhabilitation apparaissait comme manifestement trop faible pour en permettre le financement ; que les actes authentiques se réfèrent à la rubrique «ÉTAT DE IMMEUBLE», à l'attestation délivrée le 23 avril 2009 par ATTIC MANAGER dans laquelle cette société se définit comme exerçant une activité de maîtrise d'oeuvre et de coordination de travaux confiés à M. QF..., qui est ainsi rédigée : «Je soussigné M. QF..., certifie que l'immeuble situé [...] ), anciennement dénommé L'HÔTEL D'ANVERS, est hors d'eau» ; qu'il ne résulte nullement des termes de ce document que des travaux aient été entrepris sur l'immeuble, cette attestation étant datée du même jour que l'acte de dépôt de pièces évoqué SUPRA ; que l'examen comparé de toutes ces pièces aurait, à tout le moins, dû attirer l'attention du notaire sur leur insuffisance à attester de travaux effectifs correspondant à de réels investissements du promoteur vendeur justifiant le recours à la garantie intrinsèque, en considération du faible délai ayant couru entre l'attestation et la note, sans explication plausible sauf annonce de mise en oeuvre de moyens exceptionnels, non alléguée en l'espèce, ainsi que de l'absence dans son dossier de toute demande d'autorisation administrative et de déclaration d'ouverture de chantier - malgré le contenu rappelé à l'acte du certificat communal délivré par la mairie de LOURDES le 18 septembre 2008 indiquant que l'immeuble est situé dans un secteur sauvegardé ou un périmètre de bâtiment classé et du certificat d'urbanisme délivré le même jour indiquant au titre des servitudes qu'il s'agit d'un terrain situé dans le périmètre de protection des monuments historiques ; qu'au demeurant le notaire, qui était intervenu dans l'acte de cession antérieure du bien litigieux, n'ignorait pas, comme le traduisent des énonciations contenues dans ses propres actes à la rubrique «EFFET RELATIF», que ledit bien avait été acquis par la SCI LE MOULIN DE BOLY suivant acte authentique reçu le 17 décembre 2008, soit moins de 4 mois avant la note établie le 30 mars 2009 par M. JT... CT..., et que, selon l'origine de propriété antérieure, le précédent propriétaire de l'immeuble l'avait acquis suivant jugement d'adjudication du 11 octobre 2007 sur des poursuites de la CAISSE D'ÉPARGNE DE PYRÉNÉES engagées par un commandement signifié à la SA HÔTEL D'ANVERS le 21 juillet 2005 publié le 2 septembre 2005 et valant saisie immobilière, circonstances pouvant raisonnablement faire douter M. M... de la réalité de la continuité de l'exploitation à usage commercial d'hôtellerie qu'il met en avant pour justifier l'efficacité la garantie intrinsèque au regard de l'état hors d'eau de l'immeuble, alors qu'un simple appel téléphonique à un correspondant compétent de la commune de LOURDES, ou même aux auteurs des documents annexés, lui aurait permis de se convaincre de ce qu'aucun chantier n'avait démarré sur les lieux comme cela apparaîtra plus tard lorsque les acquéreurs l'auront fait constater par huissier ; que sont ainsi établis les manquements fautifs à ses obligations d'information et de conseil reprochés au notaire qui, au seul vu des deux documents susvisés, a fait procéder à des déblocages des fonds injustifiés et qui n'a pas non plus assuré l'efficacité et l'utilité des ses actes qui n'ont pas abouti à la livraison effective des droits immobiliers dolosivement cédés ; que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a dit que M. M... a engagé sa responsabilité civile, in solidum avec la SCI LE MOULIN DE BOLY, sur le fondement de l'article 1382 du code civil en manquant à son obligation de conseil ainsi qu'à son obligation de recevoir des actes efficaces ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE la responsabilité de Me M... s'apprécie à la date des actes de vents et non à l'aune des mensonges et manoeuvres postérieures de la SCI LE MOULIN DE BOLY qui étaient destinés, tout en le signant a posteriori, à retarder la découverte du forfait commis, mais non à vicier le consentement des acquéreurs qui l'avait été depuis le moment où ils avaient donné leurs consentements aux vente (consentement recueillis par procuration dès avant la signature de l'acte authentique) ; Me M... a reçu des actes d'acquisition en VEFA relatifs à un programme immobilier de rénovation lourde du bâtiment de l'Hôtel d'Anvers à [...], destiné, selon le projet de la société venderesse et selon le règlement de copropriété établi et publié, à devenir une résidence touristique gérée par une société commerciale unique titulaire de baux commerciaux conclus par l'ensemble des acquéreurs de lots, les contrats de vente sont des contrats de vente d'immeubles à construire passés en l'espèce sous le forme de contrats de vents en retrait futur d'achèvement et placent juridiquement l'acquéreur sous le régime d'ordre public de protection prescrit pour ce type de vente ; que le recours au régime de la VEFA n'est aucunement fautif car le cadre protecteur de l'acheteur voulu par la loi l'impose ; qu'en effet la loi organise un système de garanties, que le notaire° a pris soin de mentionner ; que dans la forme toutes les exigences de la loi sont respectées puisque le promoteur a indiqué fournir une garantie intrinsèque résultant de ce que l'immeuble vendu en lots était hors d'eau et libre d'hypothèque ; que sur le fond, il faut rechercher les circonstances qui ont permis l'affirmation d'une garantie qui en réalité d'existait pas ; que les formes ayant été respectées, la seule faute qui pour être reprochée à Me M... consiste donc nécessairement à ne pas avoir procédé à des vérifications qui lui auraient permis de se douter qu'en réalité aucun chantier significatif n'avait transformé que l'immeuble et que la garantie intrinsèque affirmée n'avait aucune consistance et ne pouvait pas produire effet ; qu'il se trouvait en effet devant un vendeur affirmant la réalité d'une opération de rénovation lourde d'un immeuble existent, financée sur ses fonds propres, sans concours bancaires et donc sans prise de garantie préalable grevant le fonds acquis par lui ; que cette affirmation est corroborée par l'existence d'un règlement de copropriété publié et par les caractéristiques d'un projet de construction d'une résidence de tourisme composée de lots d'habitation mais aussi de lots hôteliers qui sent des lieux accueillant du public ; qu'il affirmait que cette destination était le moyen de placer les acquéreurs sous un régime de défiscalisation ; mais qu'aucun document n'a été fourni dont il ressortait sans équivoque que les travaux avaient réellement été engagés et l'attestation de l'architecte n'était pas de nature à le prouver pour les raisons qui vont être exposées ; que le dol de la SCI LE MOULIN DE BOLY n'a été possible que parce qu'elle a affirmé dans les actes que l'immeuble était hors d'eau et qu'il était libre de toute inscription de sûreté, ce qui lui a permis de remplir les conditions formelles de la loi, de faire croire à l'effectivité d'une garantie intrinsèque et de percevoir 70% des prix de vents lors de la signature des actes authentiques sur cette simple affirmation selon laquelle l'immeuble était hors d'eau ; elle a produit à cette fin une attestation d'architecte de la rédaction de laquelle, les acquéreurs, les notaires auxquels ils avaient donné procuration, comme le notaire instrumentaire ont déduit, malheureusement un peu vite que la situation hors d'eau évoquée dans cet écrit était celle d'un immeuble sur lesquels les travaux de construction du gros oeuvre de ma résidence de tourisme avaient bien été réalisés sur fonds propres du promoteur alors qu'en réalité il n'en était rien comme la suite le prouvera et alors que l'investissement s'était limité à l'acquisition de l'immeuble, la rédaction et la publication d'un règlement de copropriété et au mieux au financement de quelques menus travaux cosmétiques, impossibles à dater par rapport à la passation des actes, d'un coût négligeable, uniquement destinés à détenir quelques factures dans le soul but d'endormir la vigilance des cocontractants ; que sans décrire une situation matériellement fausse des lieux, cette attestation d'architecte n'était pas en effet de nature à permettre de déduire de sa lecture que le promoteur avait bien fait l'essentiel des importants travaux de rénovation transformation de l'immeuble préexistant pour la réalisation du projet figurant sur les plans ; que ce n'est donc pas tant de la mise hors d'eau de l'immeuble dont le notaire devait s'assurer mais de la réalité du fait que le promoteur vendeur avait bien investi des fonds propres dans les travaux de rénovation lourde et que ces travaux de rénovation lourde avaient bien été avancés jusqu'au stade de la mise hors d'eau, niveau considéré par la loi comme une sorte de point de non-retour autorisant le promoteur vendeur à être payé de 70% du montant du prix de vente de chaque lot vendu que la lecture de l'attestation d'architecte revue et normalement rapportée dans les actes ne suffisait cependant pas à démontrer par elle-même du fait que les travaux de rénovation avaient été engagés ; qu'elle était rédigée de manière trop vague pouvant, s'agissant d'un chantier de rénovation, s'appliquer aussi bien à un immeuble sur lequel on aurait fait de gros travaux qu'à un immeuble sur lequel on n'en avait fait aucun ; comme par ailleurs le constructeur ne rapportait pas la prouve de la souscription d'une assurance dommages-ouvrages légalement obligatoire pour tout constructeur non réalisateur, et comme, les actes de réservation indiquaient que la société commerciale était en cours de constitution, le notaire avait dû se montrer bien plus vigilant et aurait dû chercher à recouper l'affirmation sommaire contenue dans l'attestation par d'autres éléments pourtant aisément vérifiables par un professionnel ; que l'affirmation de l'existence d'une garantie intrinsèque au sens du a) de l''article visé dans les contrat semble rassurant car la loi pose comme condition l'absence de toute inscriptions de sûreté sur le bien (condition légale posée pour bénéficier du type de garantie intrinsèque visée dans l'acte) en pratique cela est dangereux dès lors qu'aucun contrôle de la réalité du projet n'est effectuée ; que dans les autres cas de garantie intrinsèque, et dans le cas de la garantie extrinsèque, qui supposent un financement au moins partiel du promoteur par un établissement de crédit qui prend garantie, ce contrôle est effectué par cet établissement de crédit ; que tel n'est pas le cas dans l'hypothèse de l'espèce puisque aucune banque n'a prêté au promoteur vendeur qui n'a consenti aucune sûreté sur le bien acquis ; que dans ces conditions, le notaire devait s'assurer que des fonds propres suffisants avaient bien été investis par lui dans la rénovation de l'immeuble et la réalisation du programme commercialisé ; que l'opération se faisait sous forme de VEFA, en non sous la forme d'une Vente d'immeuble à rénover (loi de 2006) ; elle supposait donc des travaux équivalant par hypothèse à une reconstruction ; que le notaire aurait dû procéder à la vérification de l'existence d'un dossier administratif de permis de construire ou déclaration de travaux, ou encore demander davantage de précisions du maître d'oeuvre et il aurait dû rechercher la réalité de marchés d'entreprises et leur volume réel ; qu'il entrait aussi dans ses obligations prudentielles de vérifier par consultation des RCS dans quelle mesure le vendeur et l'architecte auteur de l'attestation pouvaient être ou ne pas être intéressés à la réalisation du programme en raison de prises d'intérêts communes ; qu'ainsi, en présence d'une garantie intrinsèque du type indiqué pour un programme financés sur fonds propres, en présence d'une opération de rénovation, de l'absence de signature d'une assurance dommages-ouvrage qu'ainsi, en présence d'une garantie intrinsèque du type indiqué pour un programme financé sur fonds propres, en présence d'une opération de rénovation, de l'absence de signature d'une assurance dommages-ouvrage et de locataire commercial clairement identifié, sa compétence aurait dû lui signaler qu'il se trouvait devant une situation à hauts risques que les devoirs de sa charge lui imposaient de prévenir par des recherches plus approfondies sans se contenter de la simple affirmation par le promoteur de ce que l'immeuble vendu était hors d'eau, ce qui, comme exposé ci-dessus, n'était aucunement la preuve que la rénovation avait été effectivement entreprise pour atteindre le niveau au-delà duquel la loi estime que l'investissement sur fonds propres est suffisamment établi pour permettre le paiement de 70% du prix ; qu'il y a eu manquement à l'obligation de conseil et négligence fautive qui ont permis le dol de la SCI LE MOULIN DE BOLY et la conclusion d'actes inefficaces en ce que la garantie intrinsèque affirmée n'avait aucune consistance, alors que les remises de fonds avaient eu lieu ; que compte tenu de l'ampleur présumée de l'opération et des risques inhérents au type de garantie intrinsèque choisie, le notaire aurait aussi pu faire des vérifications concernant l'activité touristique prévue ce qui aurait été assez simple puisque ce type de projet est basé sur l'existence d'un locataire commercial unique et que le lancement des travaux ne peut intervenir que si un certain nombre de ventes est préalablement souscrit ; que M. M... doit donc être déclaré responsable, in solidum avec la SCI, des conséquences de l'annulation des actes et à ce titre il est tenu, en qualité de coauteur du dommage sans la faute duquel ce dernier ne se fut point produit, de réparer les préjudices subis par les acquéreurs ainsi que les préjudices subis par les banques prêteuses qui leur ont prêté les fonds nécessaires à l'acquisition des lots ; 1°) ALORS QUE le notaire chargé d'instrumenter une vente portant sur un immeuble déjà construit, devant faire l'objet d'une rénovation importante, doit nécessairement adapter les règles applicables aux ventes en l'état futur d'achèvement, qui s'imposent légalement dans cette hypothèse, à la convention qui lui est soumise ; qu'en reprochant à M. M... d'avoir appliqué à des ventes portant sur des immeubles à rénover les règles propres aux ventes en l'état futur d'achèvement et d'avoir ainsi retenu que les conditions de la garantie intrinsèque étaient satisfaites et que 70% du prix pouvait être payé dès lors que l'immeuble était hors d'eau, car il n'aurait pas été en possession de pièces suffisant à établir l'existence de « travaux effectifs correspondant à de réels investissements » (arrêt page 22, al. 2) effectués par le vendeur bien qu'en présence d'un immeuble à rénover, il faille prendre en compte les ouvrages existant pour apprécier si les conditions de la garantie intrinsèque sont remplies et pour déterminer les fractions de prix dues en vertu de l'article R. 261-14 du code de la construction dès lors que la rénovation n'implique pas leur démolition, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil, ensemble les articles R 261-18 a) et R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation ; 2°) ALORS QUE la protection résultant de la garantie intrinsèque, accordée par la loi à l'acquéreur d'un bien en l'état futur d'achèvement résulte de l'état de l'immeuble et, partant, de sa valeur ainsi que du coût des travaux à réaliser ; qu'en affirmant par motifs propres et adoptés que le notaire aurait dû s'aviser de ce que les conditions de la garantie intrinsèque n'étaient pas remplies dès lors que l'état hors d'eau de l'immeuble ne résultait pas des travaux réalisés par le vendeur, quand cette circonstance n'était pas de nature à établir la défaillance des conditions de la garantie intrinsèque et que la protection accordée par la loi aux acquéreurs, tenant à l'acquisition d'un bien hors d'eau, représentant ainsi une fraction de l'immeuble final, n'était pas assurée, la cour d'appel a violé l'article R. 261-18 a) du code de la construction et de l'habitation ; 3°) ALORS QUE le notaire ne saurait imposer à une partie des mesures protectrices de son cocontractant excédant celles légales et impératives prévues à cette fin ; qu'en affirmant que M. M... aurait dû aviser l'absence de travaux correspondant à des réels investissements, effectués par la venderesse, quand le régime légal, impératif, applicable, conçu pour les ventes en l'état futur d'achèvement, destiné à protéger l'acquéreur, se borne à subordonner l'existence d'une garantie intrinsèque et le paiement des travaux à l'état de l'immeuble de sorte que le notaire, qui devait transposer ce régime légal à une opération de rénovation qu'il ne vise pas et ne pouvait étendre ses exigences en imposant que le vendeur ait lui-même réalisé les ouvrages pour justifier le paiement des fractions du prix appelé, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'inefficacité de l'acte instrumenté par un officier public n'est susceptible d'engager sa responsabilité professionnelle que si elle est la conséquence d'une défaillance de celui-ci dans les investigations et contrôles que le devoir d'efficacité impose nécessairement ; qu'en affirmant que l'immeuble « ne devait plus être hors d'eau en cours de chantier et devait le redevenir par la suite » (arrêt page 21, al. 2) car les travaux auraient compris « une réhabilitation complète et non uniquement des travaux de second oeuvre » sans relever aucun élément dont le notaire aurait dû avoir connaissance qui aurait impliqué que les travaux envisagés par le vendeur comprenaient la destruction et la reconstruction d'ouvrages concourant à la mise hors d'eau, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu l'article 1240, du code civil ; 5°) ALORS QUE le régime des ventes en l'état futur d'achèvement demeure applicable, même après l'entrée en vigueur du régime des ventes d'immeubles à rénover, à une rénovation impliquant la remise à neuf d'au moins deux tiers des éléments de second oeuvre mentionnés à l'article L. 262-1 alinéa 3 du code de la construction et de l'habitation, planchers, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installations électriques et système de chauffage ; qu'en retenant encore, que le choix fait par M. A... M... d'une vente d'immeuble à construire par préférence à la vente d'immeuble à rénover (loi de 2006) impliquait par hypothèse une reconstruction, pour en déduire qu'il aurait dû s'assurer que le vendeur avait bien investi des fonds propres dans cette reconstruction, quand le régime de la VEFA s'appliquait à la réfection totale des éléments de second oeuvre, quand bien-même les travaux ne portaient pas sur les ouvrages concourant à la mise hors d'eau, la cour d'appel a méconnu l'article L. 262-1 alinéa 3 du code de la construction et de l'habitation ; 6°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire ne peut être tenu à une obligation de conseil et d'efficacité, que dans la limite de ses compétences et des vérifications auxquelles il avait les moyens de procéder ; qu'en estimant, pour retenir la responsabilité civile de M. A... M..., que « la réserve de 30% seulement du prix pour l'affecter aux travaux de réhabilitation apparaissait comme manifestement trop faible pour en permettre le financement », ce qui aurait dû introduire des doutes sur la bonne fin de l'opération (arrêt page 22, al. 1er et 2), sans relever d'éléments accessibles à un notaire, qui n'est pas un professionnel de la construction, qui lui aurait permis d'évaluer le prix des travaux nécessaires à l'achèvement de la construction, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu l'article 1240, du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR condamné M. A... M... à payer aux banques, pour chaque emprunt, une indemnité égale aux intérêts contractuels recalculés jusqu'à la date du jugement déféré qui avait prononcé l'annulation du contrat sur le capital effectivement débloqué ainsi qu'aux frais de dossier et frais de sûreté qu'aurait payés l'emprunteur en exécutant correctement ses obligation et à l'indemnité contractuelle de résiliation également recalculée sur la part de chaque prêt effectivement débloqué, outre, en ce qui concerne Le Crédit Lyonnais s'agissant de M. MO... et la société Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits du Crédit Immobilier de France Centre-Ouest, s'agissant de Mme X... et de M. et Mme GX... HH..., les primes d'assurance groupe qu'elles ont été condamnées à restituer aux emprunteurs ; AUX MOTIFS QUE les banques sont fondées à réclamer à M. M... dont la faute s'est trouvée à l'origine de l'annulation des contrats de crédit immobilier, la réparation de leur préjudice ; que toutefois, elles ne peuvent prétendre obtenir d'être garanties par le notaire, des obligations mises à leur charge de restituer aux acquéreurs les capitaux empruntés ; qu'il n'y a pas lieu de retenir pour base d'évaluation des préjudice, comme le demande notamment la Caisse d'Epargne de Midi-Pyrénées, les coûts totaux des emprunts dès lors que les sommes effectivement versées par les banques entre les mains du vendeur sont inférieures, ni le montant des intérêts contractuels dus jusqu'au terme des contrats de prêt, ni de confirmer le jugement déféré qui s'est fondé sur les projections théoriques mais de dire que M. M... devra payer aux banques pour chaque emprunt, une indemnité égale aux intérêts contractuels recalculés jusqu'à la date du jugement déféré qui a prononcé l'annulation du contrat, sur la capital effectivement débloquée ; qu'il y sera ajouté en ce qui concerne Le Crédit Lyonnais s'agissant de M. MO... et la société Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits du Crédit Immobilier de France Centre-Ouest, s'agissant de Mme X... et de M. et Mme GX... HH..., les primes d'assurance groupe qu'elles ont été condamnées à restituer aux emprunteurs ; 1°) ALORS QUE les juges doivent trancher le litige qui leur est soumis ; qu'en condamnant M. A... M... à verser aux différents établissements de crédits présents dans la cause « pour chaque emprunt, une indemnité égale aux intérêts contractuels recalculés jusqu'à la date du jugement déféré qui a prononcé l'annulation du contrat, sur le capital effectivement débloqué ainsi qu'aux frais de dossier et frais de sûretés qu'aurait payé l'emprunteur en exécutant correctement ses obligations et à l'indemnité contractuelle de résiliation également recalculée sur la part de chaque prêt effectivement débloquée », ajoutant, pour deux établissements de crédit, les primes d'assurance groupe que les banques avaient été amenées à restituer aux emprunteur, la cour d'appel, qui a ainsi prononcé une condamnation dont le montant ne peut être déterminé en l'état, l'existence et l'importance des sommes à réclamer au notaire pouvant être fixées unilatéralement par les établissements de crédit, la cour d'appel a méconnu l'article 4 du code civil ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, les juges ne peuvent appliquer à un tiers, auteur d'un fait dommageable, l'évaluation forfaitaire du dommage que des parties à un contrat ont adoptée ; qu'en condamnant l'exposant à payer à chacun des établissements de crédit qui avaient financé les différentes acquisitions, l'indemnité contractuelle de résiliation prévue dans chacun des contrats conclus entre les emprunteurs et les banques, quand ces stipulations ne pouvaient être opposées au notaire, tiers auxdits contrats, dont la responsabilité était recherchée sur le terrain délictuel, la cour d'appel a méconnu l'article 1165, devenu 1199, du code civil, et l'article 1382, devenu 1240, du code civil.