Tribunal judiciaire, 30 juillet 2024. 24/01043

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES N° RG 24/01043 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GIB7 Minute : 24/ JCP Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101 Copie certifiée conforme délivrée le : à : [E] [C] Préf28 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Juge des Contentieux de la Protection JUGEMENT Réputé contradictoire DU 30 Juillet 2024 DEMANDEUR : Société C’CHARTRES HABITAT, dont le siège social est sis Place des Halles - 28000 CHARTRES agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège représentée par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers - 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101 D’une part, DÉFENDEUR : Monsieur [E] [C], demeurant Etg 1 - APT D06 - 1 ALLEE DES ROSES - 28000 CHARTRES non comparant, ni représenté D’autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME Greffier: Séverine FONTAINE DÉBATS : L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 21 Mai 2024 et mise en délibéré au 30 Juillet 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe. * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 19 juin 2020 et prenant effet à compter du 20 juillet 2020, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT a donné en location à Monsieur [E] [C] un parking situé allée des Roses, parking n°27 à CHARTRES 28000, moyennant le paiement mensuel de la somme de 15,30 euros. Puis, par acte sous-seing privé en date du 29 juin 2020 et prenant effet à compter du 20 juillet 2020, la société C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Monsieur [E] [C] un logement situé au 1 allée des Roses, 1er étage, appartement D06 à CHARTRES 28000, pour un loyer mensuel de 428,96 euros hors charges locatives. Des loyers du logement et du parking n'étant pas régulièrement payés, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 11 octobre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 4 502,62 euros en principal. Par acte d'huissier signifié à étude le 24 février 2024, la société C’CHARTRES HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, afin d'obtenir, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le prononcé de la résolution judiciaire des deux contrats de location, son expulsion et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes : 6 343,58 euros au titre des loyers et charges impayés pour le logement et le parking, et en cas de résiliation prononcée par le juge, à payer les loyers et charges dus au jour du prononcé de la résiliation judiciaire,une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, comme si les baux s'étaient poursuivis,la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département d'Eure-et-Loir le 27 février 2024. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 mai 2024. La société C’CHARTRES HABITAT, représentée par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation. Monsieur [E] [C], régulièrement cité en l'étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté. Un rapport social a été établi et reçu par le tribunal. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 juillet 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. Sur la recevabilité : Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 27 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 12 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 24 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur la résiliation des contrats de location et l'expulsion : - Sur la résiliation du bail et l'expulsion : À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 11 octobre 2023 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé au locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Le commandement de payer délivré le 11 octobre 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [E] [C] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 12 décembre 2023. Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ». Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai. En l'espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que les versements réalisés par Monsieur [E] [C] sont inférieurs au montant du loyer de sorte qu’il n'a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience. En outre, l'absence de comparution de Monsieur [E] [C] et d'éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l'ignorance de sa situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité. Monsieur [E] [C] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 12 décembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. - Sur la résiliation du contrat de location relatif au parking : Selon l'article 2 alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989, le Titre Ier de la loi « s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ». L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En l'espèce, il ressort de ces deux contrats qu'ils ont été conclus entre les mêmes personnes et qu’ils concernent un logement et une place de parking situés dans la même rue. En outre, ils ont tout les deux pris effet à compter du 20 juillet 2020. Dès lors, le parking est un simple accessoire au bail d'habitation. Par ailleurs, le contrat de location du parking conclu le 19 juin 2020 mentionne dans un article intitulé “OBLIGATIONS DES PARTIES” que “si le preneur fait l'objet d'un impayé de loyers et/ou de charges au titre de la location du parking ainsi qu'au titre de la location afférente à son habitation” CHARTRES METROPOLE HABITAT pourra mettre fin au contrat de location du parking. Par conséquent, l'absence de clause résolutoire dans le contrat de location du parking ne fait pas en l'espèce obstacle au constat de la résiliation du contrat de location du parking qui n'est qu'un simple accessoire au contrat de bail d'habitation qui fait, quant à lui, l'objet d'une résiliation par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. Le contrat de location du parking s'est donc trouvé résilié de plein droit à la date du 12 décembre 2023. Sur l'indemnité d'occupation : Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la société C’CHARTRES HABITAT, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 12 décembre 2023 jusqu’au départ effectif de Monsieur [E] [C] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Monsieur [E] [C] au paiement de celle-ci. Sur la demande au titre de l'ariéré locatif : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, il résulte des pièces produites par la société C’CHARTRES HABITAT - contrat de bail signé, commandement de payer et extrait de compte – que sa créance s’élève à la somme de 6 318,58 euros (6 343,58 euros – 25 euros au titre des frais de dossier SLS) représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 16 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse. Monsieur [E] [C] sera donc condamné à payer à la société C’CHARTRES HABITAT la somme de 6 318,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 16 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayés. Sur les demandes accessoires :   Monsieur [E] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.   Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la société C’CHARTRES HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.   Il convient de rappeler qu'aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS, Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire au 12 décembre 2023 et ainsi la résiliation de plein droit à cette date des contrats de location prenant effet à compter du 20 juillet 2020 portant respectivement sur un appartement situé 1 allée des Roses, 1er étage, appartement D06 à CHARTRES 28000 et sur un parking situé allée des Roses, parking n°27 à CHARTRES 28000 ; CONSTATE la résiliation des baux à la date du 12 décembre 2023 ; ORDONNE à Monsieur [E] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 1 allée des Roses, 1er étage, appartement D06 à CHARTRES 28000 ainsi que le parking situé allée des Roses, parking n°27 à CHARTRES 28000, et le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la société C’CHARTRES HABITAT pourra faire procéder à l'expulsion de Monsieur [E] [C] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ;   DIT que l'indemnité d'occupation due à compter du 12 décembre 2023 jusqu'au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ; CONDAMNE Monsieur [E] [C] à payer à la société C’CHARTRES HABITAT la somme de six mille trois cent dix-huit euros et cinquante-huit centimes (6 318,58 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte au 16 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant ; RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ; REJETTE la demande de la société C’CHARTRES HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [E] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ; DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département. Ainsi jugé et prononcé. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Séverine FONTAINE Isabelle DELORME