Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 13 Juin 2024
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DEMANDEUR :
NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1
représenté par Madame [Y] [X], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,
DÉFENDERESSE :
Madame [F] [Z]
Logement 33 Etage 1
65 Rue du Breil
44100 NANTES
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 18 avril 2024
date des débats : 18 avril 2024
délibéré au : 13 juin 2024
RG N° N° RG 23/03577 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MUGG
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Madame [F] [Z] + préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 2 février 2015, l’Office Public de l’Habitat de la Ville de Nantes (ci-après NANTES METROPOLE HABITAT) a donné à bail à Madame [F] [Z] un logement de type 5 lui appartenant sis, 65 rue du Breil - 1er étage - Logement n°33 - 44100 NANTES, moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 389,73 €, outre une provision sur charges de 134,41 € par mois.
Le 19 juillet 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1.507,13 € au titre des loyers échus et impayés au 17 juillet 2023.
Le 18 janvier 2024, la commission de surendettement des particuliers de Loire Atlantique a rendu au profit de Madame [F] [Z] une décision de recevabilité de sa demande de traitement de sa situation de surendettement, avec orientation vers un réaménagement des dettes.
Par acte de Commissaire de justice du 16 novembre 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 17 novembre 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner Madame [F] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :
- Constater la résiliation du contrat de bail intervenue le 19 septembre 2023 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée audit contrat (défaut de paiement des loyers dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer) ;
- Condamner Madame [F] [Z] à lui payer la somme totale de 2.137,82 euros, due à la date du 19 septembre 2023 au titre des loyers et charges impayés ;
- Condamner Madame [F] [Z] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus en vertu du contrat de bail, à compter du 20 septembre 2023 et ce jusqu’à libération effective des lieux ;
- Ordonner l'expulsion de Madame [F] [Z] et de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- Condamner Madame [F] [Z] à verser une indemnité d’un montant de 250,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du Code civil ;
- Condamner Madame [F] [Z] aux entiers dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 avril 2024 lors de laquelle NANTES METROPOLE HABITAT, valablement représenté par Madame [Y] [X] munie d’un pouvoir écrit, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 2.089,34 € au titre des loyers et charges échus au 9 avril 2024, frais de procédure déduits. Elle a également précisé que la locataire avait repris le paiement des loyers et s’est déclarée favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Madame [F] [Z] a comparu et actualisé sa situation financière et personnelle. Elle a par ailleurs reconnu le montant de la dette pour laquelle elle a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler la somme de 150 € par mois en sus de son loyer courant
1En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
La locataire a confirmé que la décision de recevabilité de son dossier de surendettement était intervenue le 18 janvier 2024.
Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience.
La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la loi applicable
À titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative.
En application du même texte, il convient de rappeler que le Juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
Sur la recevabilité de la demande
En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...). Cette saisine (...) s'effectue par voie électronique”.
Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (...) par voie électronique (...)”.
En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 17 novembre 2023, 1soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.
En outre, NANTES METROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 13 juin 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
En l'espèce, le contrat de bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d'un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer.
Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Madame [F] [Z] le 19 juillet 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.507,13 euros. Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois.
Il n’est pas contesté par ailleurs que la décision de recevabilité de la commission de surendettement rendue au profit de Madame [F] [Z] est intervenue le 18 janvier 2024, soit postérieurement au délai de deux mois imparti à cette dernière pour régler la somme visée dans le commandement.
Dans ces conditions, il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 septembre 2023.
Sur le montant de l'arriéré locatif
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2.089,34 € au 9 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, déduction faite des frais de procédure (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.
Ce décompte n’appelle aucune critique et Madame [F] [Z], qui a reconnu le montant sollicité, n’a fait état d’aucun autre règlement qui n’aurait pas été pris en considération.
En conséquence, Madame [F] [Z] sera condamnée à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 2.089,34 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 9 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.
Sur les délais de paiement visant à suspendre les effets de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (...)”.
L'article 24 VI de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement”.
En l’espèce, il est établi par les pièces produites aux débats que la Commission de surendettement, le 18 janvier 2024, a déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Madame [F] [Z] et décidé de l’orienter vers un réaménagement des dettes.
Il n’est pas contesté que le dossier de surendettement de Madame [F] [Z] demeure ainsi en cours d’instruction.
En outre, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Madame [F] [Z] a repris le règlement intégral de son loyer courant depuis plusieurs mois.
Le diagnostic social et financier indique que Madame [F] [Z], qui vit avec ses 6 enfants, dont 3 sont majeurs, a commencé à rencontrer des difficultés financières suite à la perte de son emploi en mars 2023, laquelle a entrainé une forte baisse de ressources et une accumulation de dettes. Il est encore précisé que la locataire ne peut pas reprendre son activité professionnelle en raison de problèmes de santé et que son aptitude au travail va être à l’étude dans les prochains mois. Madame [F] [Z] perçoit actuellement 1.300 € au titre des indemnités chômage, 374 € au titre d’une pension alimentaire et 741 € de la Caisse d’Allocations Familiales, outre une allocation logement de 337,87 € versée directement au bailleur. Suite au dépôt du dossier de surendettement et sa recevabilité, Madame [F] [Z] a pu reprendre le paiement de l’ensemble de ses charges.
Lors des débats, Madame [F] [Z] a confirmé ces éléments et sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 150 € par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord.
Dans ces conditions, compte-tenu de l’existence d’une procédure de surendettement toujours en cours d’instruction et dès lors que Madame [F] [Z] a repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif, étant précisé que la mensualité sera inférieure au montant proposé afin de ne pas mettre la locataire en difficulté dans l’attente de la décision définitive de la Commission de surendettement.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient par ailleurs de rappeler que si Madame [F] [Z] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et elle sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, soit la somme de 425,96 € par mois selon l’avis d’échéance du mois de mars 2024, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). NANTES METROPOLE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.
Cette indemnité d'occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.
Sur le sort des meubles
Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Madame [F] [Z], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 19 juillet 2023.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l’équité commande de débouter NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT à l’encontre de Madame [F] [Z] ;
CONDAMNE Madame [F] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, la somme de 2.089,34 € (DEUX MILLE QUATRE VINGT NEUF EUROS ET TRENTE-QUATRE CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 9 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement;
AUTORISE Madame [F] [Z] à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels d’un montant de 20 €, en plus du loyer courant, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation au profit de Madame [F] [Z], la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
DIT que ces sommes seront exigibles le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué;
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
En tant que de besoin, dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,
CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 20 septembre 2023 ;
DIT que Madame [F] [Z] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis, 65 rue du Breil - 1er étage - Logement n°33 - 44100 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de Madame [F] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE Madame [F] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 425,96 € par mois, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Madame [F] [Z] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 19 juillet 2023 ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.
Le Greffier La Présidente
M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET
