Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 16 Mai 2024
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DEMANDERESSE :
HABITAT 44
3, Boulevard Alexandre Millerand
BP 50432
44204 NANTES
représentée par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEURS :
Monsieur [L] [D]
4 Allée Suzanne Lenglen
Logement 14 Etage 2
44190 CLISSON
non comparant
Madame [C] [O] épouse [D]
4 Allée Suzanne Lenglen
Logement 14 Etage 2
44190 CLISSON
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 11 janvier 2024
date des débats : 11 janvier 2024
délibéré au : 16 mai 2024
RG N° N° RG 23/03470 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MSY7
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER,
CCC à Monsieur [L] [D] +
CCC à Madame [C] [O] épouse [D] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 5 août 2015, la société Office public de l’habitat - HABITAT 44 (ci-après HABITAT 44) a donné à bail pour une durée d'un an à [L] [D] et [C] [O] épouse [D] (ci-après les époux [D]) un logement de type 4 lui appartenant sis, 4 rue Suzanne Lenglen, 2ème étage - 44190 CLISSON, moyennant un loyer mensuel initial de 308,46 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 54,48 €.
Par un premier jugement en date du 5 juillet 2018, le bail liant les parties a été résilié pour non-paiement des loyers, la clause résolutoire étant suspendue par l'octroi de délais de paiement accordés aux locataires afin d’apurer leur dette.
Par acte d’huissier de justice du 16 août 2023, HABITAT 44 a fait commandement aux époux [D] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.499,84 € arrêté au 31 juillet 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte d’huissier de justice en date du 3 novembre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HABITAT 44 a fait assigner les époux [D] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;
· Constater la résiliation du bail, par le jeu de la clause résolutoire, à la date du 17 octobre 2023, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;
· Ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;
· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 2.514,14 € correspondant aux loyers charges et indemnité d’occupation échus et impayés au jour de l’audience, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;
· Condamner solidairement les époux [D] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 393,10 € augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément SLS et de la pénalité OPS, et diminuée des éventuels droits à APL, depuis la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ;
· Dire et juger que, en cas d’application de l’article 1343-5 du Code civil, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible dans sa totalité ;
· Condamner solidairement les locataires au paiement d’une somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de 126,20€.
· Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 5 janvier 2024 par les services sociaux du département.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 janvier 2024.
A ladite audience, HABITAT 44, représentée, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 3.194,34 € au titre des loyers et charges échus à la date du 8 janvier 2024. Le bailleur précise que l’aide personnalisée au logement n’est pas suspendue et que le montant du loyer est désormais de 390,10 €.
Régulièrement assigné à personne, [C] [O] épouse [D] a comparu. A ladite audience, l’épouse a indiqué avoir effectué un versement le jour même et propose des délais de paiement à hauteur de 85 € par mois. Son revenu mensuel est de 840€ ainsi qu’une allocation de la Caisse d’allocations familiales d’un montant de 579 €.
Régulièrement assignée à domicile, [L] [D] n’a pas comparu.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
Un défendeur étant absent, le jugement sera réputé contradictoire.
Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).
En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la CAF le 16 juin 2023, dont la Caisse a accusé réception le 23 juin 2023, soit au moins deux mois avant l'assignation du 3 novembre 2023.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 3 novembre 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 6 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.
Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.
Par exploit d’huissier en date du 16 août 2023, HABITAT 44 a fait commandement aux époux [D] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.499,84 € arrêté au 31 juillet 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 octobre 2023.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion des époux [D].
Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Il résulte de l'article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l'entretien du ménage, incluant le paiement des loyers et des charges.
Aux termes de l'article 1313 du même code « La solidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette. Le paiement fait par l'un d'eux les libère tous envers le créancier.
Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l'un des débiteurs solidaires n'empêchent pas le créancier d'en exercer de pareilles contre les autres ».
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En outre, l'article 7 du contrat de bail est une clause de solidarité et indivisibilité en cas de pluralité de locataires, incluant les taxes, réparations et indemnité d'occupation dans le cadre d'une résiliation de bail.
La créance d’HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
Les époux [D] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3.320,54 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 8 janvier 2024, duquel il convient de déduire la somme de 126,20 € correspondant aux frais relevant des dépens.
En conséquence, les époux [D] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 3.194,34 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 8 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Par une note en délibérée autorisée par la présidente, HABITAT 44 a actualisé sa dette au 31 janvier 2024, démontrant que les allégations de [C] [O] épouse [D] selon lesquelles elle avait versé le montant d'un loyer le jour de l'audience étaient fausses, la somme de 270 €, inférieure à 393,10 € n'ayant été versée que le 25 janvier 2024.
Les locataires seront enfin condamnés solidairement à payer à HABITAT 44, à compter du 9 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 393,10 €.
Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les difficultés de paiement du couple sont apparues en février 2022 et qu’aucun virement n’est intervenu depuis le mois d’avril 2023.
Le diagnostic social et financier indique que les difficultés de paiement des époux [D] se justifient par la santé d’[C] [O] épouse [D] qui est en arrêt maladie depuis près de 2 ans, et des difficultés liées à l’emploi et aux problèmes de santé de [L] [D]. Après une recherche active de nouveaux contrats, ce dernier aurait trouvé une meilleure situation financière. La famille souhaite rester dans les lieux et possède un dossier de surendettement avec des règlements échelonnés qui se terminent en 2026.
Lors de l’audience, [C] [O] épouse [D] a pris l’engagement d’effectuer des règlements mensuels de 85€ en plus du loyer résiduel et HABITAT 44 a indiqué accepter les délais de paiement proposés par le locataire
Au regard de ces éléments, dès lors que les époux [D] disposent désormais de revenus devant leur permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant et que la bailleresse ne s'oppose pas aux délais de paiement, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient par ailleurs de rappeler que si les époux [D] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). HABITAT 44 pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion.
Cette indemnité d'occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les époux [D], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Les défendeurs seront également condamnés à payer à HABITAT 44 la somme de 100 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 5 août 2015 entre HABITAT 44 et les époux [D], concernant le logement sis 4 rue Suzanne Lenglen, 2ème étage - 44190 CLISSON ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 17 octobre 2023 ;
CONDAMNE solidairement les époux [D] à payer à HABITAT 44 la somme de 3.194,34€, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 8 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
ACCORDE aux époux [D] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 85 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;
DIT que dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, les époux [D] et tout occupant de leur fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 4 rue Suzanne Lenglen, 2ème étage - 44190 CLISSON, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion des époux [D] ainsi que celle de tous occupants de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE solidairement les époux [D] à payer à HABITAT 44, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 393,10 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
CONDAMNE in solidum les époux [D] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;
CONDAMNE in solidum les époux [D] à payer à HABITAT 44 la somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024.
Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Michel HORTAIS Constance GALY
