Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 06 Juin 2024
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DEMANDERESSE :
S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS
10 Bd Charles Gautier
44800 SAINT- HERBLAIN
représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDERESSE :
Madame [Y] [G]
2 avenue Robert Chasteland
Logement 206 Etage 2
44700 ORVAULT
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 11 avril 2024
date des débats : 11 avril 2024
délibéré au : 06 juin 2024
RG N° N° RG 23/03827 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MVIU
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART
CCC à Madame [Y] [G] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing-privé en date du 23 octobre 2019, prenant effet le 21 novembre 2019, pour une durée d'un an renouvelable, la société anonyme d'habitations à loyer modéré Atlantique Habitations (ci-après la SA Atlantique Habitations) a donné à bail à Madame [Y] [B] [K] [G] un local à usage d'habitation numéro 206 au 2ème étage sis 2 avenue Robert Chasteland à Orvault (44700) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 349,31 euros, outre une provision sur charges de 88,50 euros et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant égal à celui du loyer.
La locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, un commandement de payer a été délivré le 19 juin 2023.
Par acte d'huissier en date du 16 novembre 2023, la SA Atlantique Habitations a assigné Madame [Y] [B] [K] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes afin de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :
- à titre principal, constater la résiliation du bail ayant pris effet le 21 novembre 2019 entre les parties à compter du 19 août 2023 ;
- à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail ayant pris effet le 21 novembre 2019 à compter du jugement à intervenir ;
- ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- condamner Madame [Y] [B] [K] [G] au paiement de :
1 737,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 25 octobre 2023, avec intérêts de droit à compter du 19 juin 2023 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou à diminuer au jour des débats ;
une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que lesdits loyers, payable immédiatement à compter du 19 août 2023 ou du jugement à intervenir et ce jusqu'à la libération complète des lieux ;
500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;
- assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;
- rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de droit à titre provisoire.
L’affaire a été appelée à l’audience du 11 avril 2024 au cours de laquelle elle a été examinée.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
A l’audience, le bailleur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance tout en précisant que la créance s'élève désormais à la somme de 2 118,91 euros arrêtée au 11 avril 2024. Le bailleur a souligné la reprise des paiements par la locataire et a accepté l’octroi de délais de paiement. Elle a précisé que le montant du loyer s’élevait désormais à 344,47 euros.
Régulièrement assigné à étude, Madame [Y] [B] [K] [G] a comparu et reconnu la dette pour laquelle elle a sollicité des délais de paiement proposant de régler la somme mensuelle de 20 euros en sus du loyer et des charges. Elle a déclaré percevoir 500 à 900 euros de revenus mensuels. Un fonds de solidarité logement Maintien serait en cours.
L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.
L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’application de la loi nouvelle
Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant celles de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 visent à protéger les logements contre l'occupation illicite. D’application immédiate, elles tendent notamment à faciliter et accélérer la résiliation judiciaire du bail lorsque le locataire manque à ses obligations financières.
Le nouvel article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le bail d'habitation est résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. S’agissant de dispositions relevant de l’ordre public de protection, ce nouveau délai de six semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, ni à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, la stipulation plus favorable au locataire devant être retenue.
Sur la recevabilité de la demande
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».
L’article 24-III de ladite loi dispose qu’« à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience ».
En l’espèce, l'assignation a été régulièrement dénoncée le 4 décembre 2023 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
La caisse aux allocations familiales a été saisie par le bailleur, par voie électronique, le 30 juillet 2021, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation. La situation d'arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué à l'organisme payeur des aides au logement en vue du maintien du versement des aides, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
En conséquence, la demande sera déclarée recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. (…)
En l'espèce, le contrat signé par les parties, en son article 4.7.1, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Par acte d'huissier du 19 juin 2023, la SA Atlantique Habitations a fait délivrer à Madame [Y] [B] [K] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 1 179,84 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date 6 juin 2023, terme de mai inclus, stipulant expressément le délai de deux mois.
Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 août 2023.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.
Sur l'indemnité d'occupation
Compte tenu des dispositions du bail et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 20 août 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.
Sur la demande en paiement
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
Madame [Y] [B] [K] [G] reconnaît tant le montant que le principe de la dette.
Il résulte des pièces versées et des débats que Madame [Y] [B] [K] [G] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges du local d'habitation et de ses accessoires, de sorte qu'elle reste redevable de la somme de 1 817.91 euros, frais de pénalités (60.96 euros) non justifiés et de contentieux déduits (240.04 euros), arrêtée au 11 avril 2024, terme de mars inclus.
La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Madame [Y] [B] [K] [G] au paiement de cette somme, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.
Sur les délais de paiement sollicités aux fins de suspension de la clause résolutoire
En application de l'article 24-V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, applicable en l'espèce « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) »
L'article 24-VII de la loi précitée dispose « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »
En l'espèce, la locataire propose de régler sa dette par versement mensuel de 20 euros. L’enquête sociale indique qu’elle a des difficultés financières en raison de ressources précaires ne lui permettant pas d’assumer, à certains moments, la totalité de ses charges. Elle déclare percevoir entre 500 et 900 euros de revenus mensuels dans le cadre d’un emploi en contrat à durée indéterminée à temps partiel. Elle souhaite se réorienter suite à des problèmes de santé et afin d’obtenir un salaire plus élevé. Elle précise avoir un enfant à charge et ne percevoir aucun soutien du père. Elle héberge également son frère qui ne participe pas aux charges du logement. Un plan d’apurement, à hauteur de 10 euros, a été mis en place.
Au vu de ces éléments, et de l’accord expresse de la bailleresse, il convient d'autoriser la locataire à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.
Si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.
Dans le cas contraire :
– la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,
– la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,
– la clause résolutoire reprendra son plein effet,
– il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
– le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes accessoires et l'exécution provisoire
Madame [Y] [B] [K] [G], qui succombe, supportera les dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire de droit apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter, conformément à l’article 515 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 23 octobre 2019, prenant effet le 21 novembre 2019, entre la SA Atlantique Habitations et Madame [Y] [B] [K] [G] portant sur un local à usage d'habitation numéro 206 au 2ème étage sis 2 avenue Robert Chasteland à Orvault (44700) et ses accessoires, sont réunies à la date du 20 août 2023 ;
CONDAMNE Madame [Y] [B] [K] [G] à verser à la SA Atlantique Habitations la somme de 1 817,91 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 11 avril 2024, terme de mars inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2023 sur la somme de 1 179.94 euros et à compter de l’assignation sur la somme de 1 737.02 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;
AUTORISE Madame [Y] [B] [K] [G] à s’acquitter de sa dette par 35 mensualités de 20 euros (VINGT EUROS) le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [Y] [B] [K] [G] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;
DIT qu'à défaut d'un seul paiement non honoré par la locataire à son échéance et non régularisé suite à l'envoi par le bailleur d'une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;
Dans cette seule dernière hypothèse :
AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués numéro 206 au 2ème étage sis 2 avenue Robert Chasteland à Orvault (44700), la SA Atlantique Habitations à procéder à l’expulsion de Madame [Y] [B] [K] [G] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE dans ce cas Madame [Y] [B] [K] [G] à payer à la SA Atlantique Habitations une indemnité mensuelle d’occupation équivalent à une fois le loyer contractuel, majoré des charges récupérables et taxes normalement exigibles, à compter de la date de défaillance et jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;
REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
CONDAMNE Madame [Y] [B] [K] [G] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer.
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
M. HORTAIS S. ZARIFFA
