Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le :
■
8ème chambre
1ère section
N° RG 22/02994
N° Portalis 352J-W-B7G-CWGWX
N° MINUTE :
Assignation du :
02 Mars 2022
JUGEMENT
rendu le 12 Novembre 2024
DEMANDERESSE
Société BELISE
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Maître Caroline FAUVAGE de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0255
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic, la S.A.S. ATRIUM GESTION
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1525
Décision du 12 Novembre 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/02994 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWGWX
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente
Monsieur Julien FEVRIER, Juge
assistés de Madame Justine EDIN, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 04 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Madame Laure BERNARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Insusceptible de recours
EXPOSE DU LITIGE
L'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, au sein duquel la SCI BELISE est propriétaire du lot 117, au rez-de-chaussée dudit immeuble, consistant en un ensemble de locaux privatifs à usage de garage commercial avec station-service, magasin d'exposition, bureaux et locaux annexes.
Il est composé de trois bâtiments d'un seul tenant, entourant une cour-jardin située au niveau du premier étage, soit pour partie au-dessus du lot appartenant à la société BELISE.
Lors de l'assemblée générale du 2 décembre 2021 ont été votés aux termes des résolutions n°20 et suivantes, les travaux de réfection de l'étanchéité de ladite cour-jardin de l'immeuble, avec notamment, en résolution n°20-4, la répartition de leur coût selon la base des millièmes des charges communes générales conformément au règlement de copropriété.
Par acte d'huissier délivré le 2 mars 2022, la société BELISE a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en cause, représenté par son syndic en exercice, pour obtenir l'annulation de la résolution n°20-4 adoptée par l'assemblée générale du 2 décembre 2021.
Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 7 février 2023, la société BELISE demande au tribunal de :
" Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 10, 11, 42
Vu le règlement de copropriété de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 6],
- Prononcer l'annulation de la résolution n°20-4 de l'assemblée générale de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 6] en date du 2 décembre 2021,
- Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 6] à payer à la société BELISE la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 6] aux entiers dépens qui seront directement recouvrés par la SCP FH AVOCATS et ASSOCIES, prise en la personne de Me Caroline Fauvage, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
-Rappeler que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit."
Au soutien de sa demande principale, la société Bélise prétend qu'en décidant ainsi de la répartition du coût des travaux litigieux, l'assemblée générale a commis un abus de pouvoir dès lors qu'il n'entre pas dans ses attributions de décider de la répartition des charges de copropriété, d'une part, et elle a porté atteinte aux stipulations du règlement de copropriété (clauses 23 et 24) concernant ce genre de dépenses, d'autre part.
Elle soutient qu'il ressort de ces articles précités du règlement de copropriété que les grosses réparations concernant la cour-jardin ne sont pas visées dans la liste exhaustive des " charges communes générales" réparties entre tous les copropriétaires mais sont inclues dans " les charges communes particulières " qui doivent être réparties entre les copropriétaires à l'exclusion du propriétaire du lot n°117, pour en déduire la non-validité de la résolution querellée qui contrevient à ces dispositions.
En réponse aux moyens adverses, la société BELISE souligne que la demande du syndicat des copropriétaires de voir réputer non écrite la clause de répartition des charges communes particulières est sans incidence sur le litige, le syndic devant appliquer la disposition litigieuse tant que son éventuel caractère illicite n'a pas été reconnu, d'une part, et rappelle qu'en toute hypothèse il doit être fait application du principe de non rétroactivité de la nullité de la répartition des charges, d'autre part.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 8 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
" Vu les articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu le règlement de copropriété,
- Déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] recevables et bien fondé en ses écritures,
- Réputer non écrite la clause de répartition " charges communes particulières " figurant au règlement de copropriété,
- Débouter la SCI BELISE de toutes ses demandes, fins et prétentions,
-Condamner la SCI BELISE à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile " .
Le syndicat des copropriétaires se prévaut du caractère d'ordre public des règles relatives à la répartition des charges, au visa de l'application combinée des articles 5, 10 et 24 de loi du 10 juillet 1965, ainsi que de l'article 1er du décret du 17 mars 1967, excipant que tous les lots doivent participer aux charges relatives à la conservation et l'entretien et l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs des parties privatives, sans possibilité d'exonération d'un ou plusieurs lots, sauf le cas spécifique de charges spéciales de conservation, d'administration et d'entretien afférentes à des parties communes spéciales prévues au règlement de copropriété.
Il en déduit que l'article 24 du règlement de copropriété relatif à la répartition " charges communes particulières " qui exonère le propriétaire du lot 117 de toute participation aux frais d'entretien de la cour-jardin, notamment de charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration de cette partie commune, est contraire aux dispositions d'ordre public précitées et doit être réputé non écrit, puisqu'il n'existe aucune partie commune spéciale qui légitimerait des charges communes spéciales.
Le syndicat des copropriétaires conteste également le fait que la nouvelle répartition des charges prononcées par le tribunal ne pourrait prendre effet qu'au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle sa décision sera devenue définitive, puisqu'il n'est pas demandé au tribunal de réputé non écrit la répartition des charges et de procéder à une nouvelle répartition mais de réputer non écrite la clause " répartition charges communes particulière ".
Il oppose également que la clause de répartition " charges communes particulières " n'ayant jamais existé car contraire aux dispositions légales, c'est à bon droit que les copropriétaires ont voté une répartition en charges communes générales pour la réalisation des travaux de réfection de l'étanchéité de la cour-jardin.
Enfin le syndicat des copropriétaires précise qu'en toute hypothèse la société BELISE n'a plus d'intérêt à agir compte tenu de ce que l'assemblée générale postérieure du 02 juin 2022 a annulé les troisième et quatrième appels de fonds afférents aux travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture de la cour-jardin, les sommes prélevées à ces titres ayant été dûment remboursées.
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 11 décembre 2023.
L'affaire, appelée à l'audience du 4 septembre 2024, a été mise en délibéré au 12 novembre suivant.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Rappelons à titre liminaire qu'aux termes de l'article 768 du code de procédure civile," Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. "
Si en l'espèce, le syndicat des copropriétaires évoque, dans le corps de ses écritures, l'absence d'intérêt à agir de la société BELISE, il ne forme aux termes du dispositif de ces mêmes écritures aucune prétention tendant à la voir déclarer irrecevable.
Le tribunal n'examinera donc pas ce moyen, étant au surplus rappelé qu'en toute hypothèse l'intérêt à agir s'apprécie au jour de la demande en justice et ne saurait dépendre de circonstances postérieures qui l'auraient rendu sans objet.
Sur les autres demandes
Aux termes de l'article 803 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable au litige " L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
(...)
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. "
L'article 16 du code de procédure civile prévoit que " le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. "
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ".
Aux termes de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
L'article 43 de la même loi dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.
Le juge ne peut pas réputer non écrite une clause relative à la répartition des charges de copropriété sans constater que cette répartition est contraire aux critères prévus à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Civ. 3ème, 9 juin 2010, n° 09-13.067) et sans procéder à leur nouvelle répartition, conformément aux dispositions de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Civ. 3ème, 30 janvier 2008, n° 06-19.773).
Sur ce,
Aux termes du dispositif de ses dernières écritures, précitées, le syndicat des copropriétaires sollicite notamment du tribunal de
" Réputer non écrite la clause de répartition charges communes particulières figurant au règlement de copropriété ".
Or et d'une part, cette prétention ainsi libellée ne permet pas au tribunal de savoir si cela concerne l'article 23 et/ou l'article 24 du règlement de copropriété applicable, éant précisé qu'aucune clause intitulée simplement " charges communes particulières " n'est insérée en tant que telle dans ledit règlement.
En outre et d'autre part, dans l'hypothèse où cette prétention serait accueillie, la question se poserait de la nécessité de procéder à une éventuelle nouvelle répartition des charges, par le biais le cas échéant d'une mesure d'expertise judiciaire.
Dès lors, il apparaît nécessaire de procéder d'office à la révocation de l'ordonnance de clôture et de rouvrir les débats, afin de recueillir les observations des parties sur ces points, le tout comme précisé infra.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et mis à disposition au greffe,
PRONONCE la révocation de l'ordonnance de clôture du 11 décembre 2023,
ORDONNE la réouverture des débats,
RENVOIE l'examen de l'affaire à l'audience de mise en état du 03 mars 2025 à 10h10 pour écritures actualisées des parties, prenant en compte les éléments soumis au contradictoire par le tribunal, à signifier sous RPVA avant le 27 février 2025, et nouvelle clôture sauf opposition des parties,
Fait et jugé à Paris le 12 Novembre 2024.
La Greffière La Présidente
