Cour d'appel, 19 septembre 2023. 22/01471

MR/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 19 Septembre 2023 N° RG 22/01471 - N° Portalis DBVY-V-B7G-HB6K Décision attaquée : Ordonnance du Président du TJ de THONON LES BAINS en date du 22 Juillet 2022 Appelants M. [G] [Z] [R] né le 20 Avril 1974 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3] ITALIE Mme [S] [I] épouse [F] née le 18 Février 1969 à [Localité 8] (SUISSE), demeurant [Adresse 1] SUISSE Représentés par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY Représentée par la SELARL SELARL C. & D. PELLOUX, avocats plaidants au barreau d'ANNECY Intimée S.A.R.L. LUDIMMO, dont le siège social est situé [Adresse 2] Représentée par la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 24 Avril 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 mai 2023 Date de mise à disposition : 19 septembre 2023 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier, Et lors du délibéré, par : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseillère, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure M. [G] [R] et Mme [S] [I] sont propriétaires en indivision d'un bien immobilier, constitué d'un appartement (lot n°1) et d'une place de stationnement (lot n°15), placé sous le statut de la copropriété, dénommé [Adresse 7], sis [Adresse 5]), sur une parcelle cadastrée section D n° [Cadastre 4]. Le syndicat des copropriétaires se compose de 7 copropriétaires. Par ordonnance du 10 janvier 2019, le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a désigné, au profit du syndicat des copropriétaires La Frégate, un administrateur provisoire, M. [P] [H]. M. [H] a convoqué une assemblée générale qui s'est réunie le 24 juillet 2020 au cours de laquelle il a été procédé à la désignation de la société Ludimmo (SARL) exerçant à l'enseigne cabinet Tit Syndic, en qualité de syndic. Mme [I] a adressé plusieurs courriers au syndic aux fins de l'informer des diverses anomalies de gestion constatées depuis sa prise de fonction dont un courrier de mise en demeure du 26 août 2021 visant à remédier aux carences de gestion constatées tous demeurés infructueux. Par acte d'huissier du 17 septembre 2021, M. [R] et Mme [I] ont assigné la société Ludimmo devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains statuant en matière de référés notamment afin qu'un administrateur ad hoc, à l'exclusion de M. [H] soit désigné au profit de la copropriété « La Frégate ». Par ordonnance de référé rendue le 22 juillet 2022, le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a : - Débouté M. [R] et Mme [I] de l'ensemble de leurs prétentions ; - Condamné in solidum M. [R] et Mme [I] à payer à la société Ludimmo la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné in solidum M. [R] et Mme [I] aux dépens de l'instance. Au visa principalement des motifs suivants : Les diverses anomalies de gestion du syndic, notamment l'absence de convocation lors des assemblées générales, relevées par M. [R] et Mme [I] ne sont pas de nature à caractériser la carence du syndic et à justifier la désignation d'un administrateur ad hoc, toutefois ces éléments sont constitutifs d'une irrégularité pouvant entrainer la nullité des délibérations en cas d'action en nullité ; M. [R] et Mme [I] n'ont pas démontré que le syndicat de copropriétaires disposerait des fonds nécessaires lui permettant de remédier rapidement à l'ensemble des dysfonctionnements et que la persistance de certains problèmes deux ans après la nomination du syndic serait imputable à la carence des demandeurs en raison de leur refus de régler le moindre appel de fonds. Par déclaration au greffe en date du 2 août 2022, M. [R] et Mme [I] ont interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions. Prétentions des parties Par dernières écritures en date du 20 février 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [R] et Mme [I] ont sollicité l'infirmation de l'ordonnance déférée et demandent à la cour de : - Infirmer l'ordonnance de référé rendue par le Juge des référés près le tribunal judiciaire de Thonon-les-bains le 22 juillet 2022 en ce qu'elle a : - Débouté M. [R] et Mme [I] de l'ensemble de leurs prétentions ; - Condamné in solidum M. [R] et Mme [I] à payer à la société Ludimmo la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné in solidum M. [R] et Mme [I] aux dépens de l'instance ; Et statuant à nouveau, - Désigner tel administrateur ad hoc qu'il plaira au profit de la copropriété résidence [Adresse 7], sise [Adresse 5], à l'exception de M. [H] ; - Fixer la durée de la mission de l'administrateur ad hoc à désigner ; - Confier à l'administrateur ad hoc à désigner une mission conforme aux dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; - Condamner la société Ludimmo exerçant à l'enseigne Cabinet Tit Syndic à payer M. [R] et Mme [I] la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la même aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de Mme Audrey Bollonjeon, avocat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions M. [R] et Mme [I] font valoir notamment que : Le syndic ne justifie aucunement de ce qu'il aurait remédié aux carences dans l'entretien de l'immeuble, carences spécifiquement visées dans le courrier de mise en demeure du 26 août 2021 ; Le syndic se contente d'affirmer que l'immeuble a été construit et commercialisé par la SCI Oljani ensuite devenue la SCI Ctc Immobilier dont M. [R] était le gérant et que les différents désordres dénoncés auraient pu exister dès la livraison de l'immeuble sans produire la moindre preuve de ses allégations, notamment un procès-verbal de réception ; Concernant la situation obérée du syndicat, ils soutiennent qu'aucun appel de fonds n'a jamais été émis, de sorte qu'aucun impayé n'est susceptible d'être constaté et ajoutent que le syndic aurait dû mettre en 'uvre les procédures prévues aux articles 29-1 A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et s'est contenté de faire voter la vente judiciaire de certains lots appartenant aux copropriétaires lors de l'assemblée générale du 21 juin 2021 ; Aucune assemblée générale n'avait été organisée pour procéder au vote d'un budget prévisionnel pour l'exercice comptable 2020-2021 démontrant la carence du syndic dans l'organisation des assemblées générales et ajoute que Mme [I] n'a pas été convoquée à ses assemblées générales ; Il existe également une carence du syndic dans le recouvrement des charges de copropriété ; Le syndic ne produit aucun document comptable permettant, notamment d'établir la situation débitrice de certains des copropriétaires et la situation globale financière du syndicat des copropriétaires et justifiant le respect des obligations lui incombant. Par dernières écritures en date du 23 septembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Ludimmo sollicite de la cour de : - Confirmer en tous points l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains le 22 juillet 2022 en ce qu'elle a déboutés M. [R] et Mme [I] de l'ensemble de leurs prétentions et les a condamnés in solidum au paiement d'une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ; - Dire irrecevables et mal fondés M. [R] et Mme [I] de leur appel ; - Condamner in solidum M. [R] et Mme [I] à payer à la société Ludimmo, exerçant sous l'enseigne Cabinet Tit Syndic, la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dès lors qu'ils contraignent la concluante à engager des frais qu'il serait, compte tenu des circonstances de l'espèce, particulièrement inéquitable de laisser à sa charge ; - Condamner in solidum M. [R] et Mme [I] aux entiers dépens d'appel. Au soutien de ses prétentions, la société Ludimmo fait valoir notamment que : M. [R] et Mme [I] ont également, aux côtés de la société Adcity-Additif Consulting BT (SARL) et la société Frégate Immo, donné assignation à la société Ludimmo et au syndicat des copropriétaires de la résidence « La Fregate » aux fins notamment d'ordonner la mise en conformité du sous-sol des bâtiments et la mise à l'arrêt de l'ascenseur voitures extérieur ; qu'ils ont été déboutés de leurs demandes suivant ordonnance du 10 mai 2022 du président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains ; M. [R] et Mme [I] n'apportent aucun élément nouveau permettant de convaincre la cour du bien-fondé de leur appel et de la réformation de l'ordonnance déférée ; Avant la désignation de M. [H], M. [R] était le syndic bénévole de façon directe ou indirecte par l'intermédiaire des sociétés qu'il représentait ; M. [R] et Mme [I] ont construit l'immeuble, réceptionné l'immeuble, non entretenu l'immeuble et mis le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] dans une situation financière délicate ; M. [R] et Mme [I] sont dans l'incapacité d'établir les conditions telles que prévues par l'article 49 du décret du 17 mars 1967 s'agissant d'une prétendue carence de la société Ludimmo si bien qu'ils sont irrecevables et mal fondés en leurs demandes. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance en date du 24 avril 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 16 mai 2023. MOTIF ET DECISION L'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose : 'V- En cas d'empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice.' L'article 49 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit la procédure applicable ' sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du décret, dans les cas d'empêchement ou de carence du syndic visés au V de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965,le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé en vue de la désignation d'un administrateur ad hoc de la copropriété. L'ordonnance fixe la durée de la mission de l'administrateur ad hoc, sauf si cette ordonnance limite expressément à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l'article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Sauf s'il y a urgence à faire procéder à l'exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et au fonctionnement des services d'équipementcommun ou de travaux prescrits par un arrêté de police relatif à la sécurité ou la salubrité publique, la demande ne sera recevable que s'il est justifié d'une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours.' La société Ludimmo, exerçant sous l'enseigne 'TIT syndic' a été désignée à cette fonction par l'assemblée générale du 24 juillet 2020, convoquée par Me [H], administrateur provisoire de la copropriétét La Frégate, désigné à cette fonction par ordonnance du président du président du tribunal de grande instance de Thonon-les-bains du 10 janvier 2019. Aux termes de trois courriers recommandés avec accusé de réception, des 1er septembre 2020, 15 février 2021 et 14 juin 2021, Mme [I] a reproché divers griefs au syndic de la copropriété, la société Ludimmo : - absence de convocation à l'assemblée générale du 24 juillet 2020, - absence d'électricité dans les caves privatives, les escaliers et les parties communes de l'immeuble [Adresse 7], - suppression du service de conciergerie, - absence de révision de l'ascenseur depuis juin 2020, - sous-sol, caves et local chaufferie en violation de la règlementation de prévention des incendies. Il doit être relevé que le courrier du 26 août 2021 visé dans les conclusions des appelants, présenté comme étant la mise en demeure du syndic, ne figure pas dans les pièces communiquées. Il est toutefois justifié d'une mise en demeure préalable du 1er septembre 2020, rendant recevable la demande de désignation d'un administrateur ad hoc en l'absence d'exécution dans les huit jours. Cette procédure implique que soit faite la démonstration d'une carence du syndic, soit une absence d'exercice des droits et actions du syndicat, et l'existence de négligences ou d'actes irréguliers ne suffit pas à ce qu'il soit fait droit à la demande de désignation d'un administrateur ad hoc. En premier lieu, il résulte des éléments ci-dessus que la société Ludimmo n'est en rien responsable du défaut de convocation à l'assemblée générale du 24 juillet 2020 de certains copropriétaires, à supposer cette absence de convocation démontrée, et seuls les manquements aux révisions de l'ascenseur et de la règlementation incendie sont susceptibles de constituer des carences du syndic, lesquelles doivent en outre mettre en péril la conservation de l'immeuble. En effet, l'absence de conciergerie ou d'électricité dans les parties communes, ou encore l'absence de conclusion d'un contrat d'entretien des espaces verts ne peuvent être considérés comme des carences mettant en danger la copropriété et pouvant emporter la désignation en urgence d'un administrateur ad hoc, lequel ne pourrait, en tout état de cause, avoir pour mission que de remédier aux carences constatées. En second lieu, la société Ludimmo justifie avoir conclu, en qualité de syndic : - un contrat d'entretien de l'ascenseur avec la société Kone, selon devis signé le 15 décembre 2020 par ses soins, - un contrat d'entretien du monte-voiture avec la société TK Elevator france (thyssenkrupp), signé le 5 juillet 2021, - un contrat de pose et fourniture des matériels règlementaires manquants pour la prévention des incendies, après audit, avec la société Leman prévention incendies, signé le 21 juillet 2021, - un contrat d'entretien annuel des extincteurs et autres matériels préventifs, avec la même société, signé le 21 juillet 2021. A ce sujet, il y a lieu de rappeler que le devis constitue une offre du professionnel, avec lequel le client est engagé dès lors qu'il signe ce devis, et que l'absence de signature du devis par les entreprises concernées n'a aucune incidence sur la validité du contrat, de sorte que les arguments des copropriétaires appelants doivent être écartés. La société Ludimmo a, en troisième lieu, procédé à l'organisation de deux assemblées générales, le 21 juin 2021 et le 11 décembre 2021. Au cours de l'assemblée générale du 21 juin 2021, le budget clos au 30 juin 2021 a été approuvé et le budget prévisionnel pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 approuvé, de sorte qu'il doit être retenu que les droits et actions du syndicat ont bien été exercés, la question de la validité du procès-verbal ou de l'appréciation de l'opportunité des résolutions mises à l'ordre du jour ne relevant pas de l'appréciation de la présente juridiction. Il n'est en définitive démontré aucune carence du syndic justifiant qu'un administrateur ad hoc soit désigné. De façon superfétatoire, il y a lieu d'observer que les copropriétaires appelants sollicitent dans leurs conclusions la désignation d'un administrateur ad hoc, selon les dispositions de l'article 49 du décret de 1967, à l'exception de Me [H], tout en prétendant à voir confier à la personne désignée 'une mission conforme aux dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965". Or, le texte précité fixe de façon générale les obligations du syndic, de sorte qu'il doit être relevé que M. [R] et Mme [I], sous couvert de cette procédure, prétendent en réalité à voir désigner un administrateur provisoire pour la copropriété, alors que cette possibilité, prévue par la procédure des articles 29-1 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ne répond pas aux mêmes conditions que la désignation d'un administrateur ad hoc. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd sont procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. M. [G] [R] et Mme [S] [I] succombant en leur appel supporteront les dépens de l'instance. Il ne paraît enfin pas inéquitable de les condamner à verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la société Ludimmo. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne in solidum M. [G] [R] et Mme [S] [I] aux dépens de l'instance d'appel, Condamne in solidum M. [G] [R] et Mme [S] [I] à payer à la société Ludimmo la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 19 septembre 2023 à la SELARL BOLLONJEON la SCP PIANTA & ASSOCIES Copie exécutoire délivrée le 19 septembre 2023 à la SCP PIANTA & ASSOCIES