Cour de cassation, 11 février 2014. 12-29.986

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que pour M. et Mme X..., acquéreurs de l'immeuble vendu par M. et Mme Y...et M. Kémal Y...(les consorts Y...), son occupation par des locataires au jour de la vente était une condition substantielle de leur consentement et retenu, par un motif non critiqué, que l'annexion à la promesse de vente d'un bail au profit de M. Z..., alors qu'aucune location de cet appartement n'était en cours au jour de sa signature, était constitutive d'une tromperie de la part des vendeurs, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que la demande des époux X...d'annulation de la vente pour dol était fondée ; D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts Y...aux dépens ; Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande de la SCP Coutard et Munier-Apaire ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze février deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour les consorts Y... Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR prononcé la nullité de la vente passée entre les consorts Y...et les époux X..., « selon acte authentique du 9 mai 2007 devant Me SWAETEBROEKX », dit que le présent arrêt sera publié à la conservation des hypothèques, ET D'AVOIR condamné solidairement les consorts Y...à restituer aux époux X...la somme de 208. 000 ¿ au titre du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, et à leur payer la somme de 23. 099, 96 ¿ outre les frais au titre des formalités liées à l'annulation de la vente. AUX MOTIFS QUE « Attendu que même si elle n'est pas reprise dans un acte de vente de manière explicite, il est possible à un acquéreur de se prévaloir de ce qu'une condition substantielle n'a pas été réalisée dès lors qu'il démontre non seulement qu'il recherchait cette qualité particulière du bien acquis, mais également que le cocontractant savait que cette qualité était recherchée ; il convient donc que cette qualité ait été expressément convenue entre les parties ; ¿ Or attendu en l'espèce, que le fait que les 4 baux concernant les 4 logements composant l'ensemble immobilier vendu aient était annexés au compromis-tel que cela ressort expressément du courrier recommandé adressé par l'agence immobilière le 3 février 2007 aux époux X...et de l'attestation du notaire ayant passé l'acte authentique-permet de considérer effectivement qu'entrait bien dans la volonté des parties d'inclure dans l'échange de consentement la qualité, particulière de l'immeuble selon laquelle tous les logements étaient loués au jour de la vente ; ¿ Attendu ainsi que M. et Mme X...justifient que leur accord n'était donné que sur la base de l'achat d'un immeuble de rapport sur lequel ils pouvaient évaluer, au vu des baux existants, si la charge liée à l'emprunt contracté n'était pas trop importante au vu de leurs ressources ; Attendu bien évidemment que les vendeurs ne pouvaient garantir que cette situation allait perdurer dans le temps mais ils ne peuvent valablement soutenir et qu'il était suffisant que la situation locative n'existe qu'au jour du compromis et qu'elle puisse se modifier entre la date de celui-ci et l'acte authentique ; ¿ Attendu qu'il convient en conséquence de vérifier si cette condition substantielle d'occupation de l'immeuble par des locataires au jour de la vente a été respectée ; Attendu que Me B... atteste qu'au cours de la lecture par ses soins de l'acte authentique, les vendeurs ont déclaré à toutes les parties en présence que la situation locative s'était modifiée puisque la maison était maintenant libre de tout locataire ; Attendu qu'il appartient à M. et Mme Y...d'apporter la preuve de la réalité des baux en cours au jour du compromis et de l'acte authentique ; que la difficulté porte ainsi sur l'occupation de deux logements ; ¿ Que le dol est également constitué concernant la croyance qu'ils ont entretenue non seulement au jour de la signature de la promesse de vente mais également de l'acte authentique concernant l'occupation d'un appartement par M. et Mme A...puisque ceux-ci ont donné congé par courrier du 12 juin 2007, soit un mois après la vente, alors que cette résiliation du bail était déjà prévue au moment de la signature du compromis en janvier 2007 puisqu'ils attestent que bien qu'informé de leur souhait de quitter les lieux M. Y...leur a demandé de ne pas régulariser le courrier accusé de réception immédiatement puisqu'il voulait vendre l'immeuble et leur a demandé de faire ce courrier dès que la vente serait passée ; que la fraude est en conséquence également manifeste ; Attendu que nonobstant le fait qu'effectivement, compte tenu de la modification d'une condition substantielle de l'échange de consentement lors de la rédaction du compromis, le notaire devait en application des dispositions de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation, signifier aux acquéreurs le nouveau projet d'acte comprenant non plus 4 locations mais 3, afin de leur permettre de bénéficier du délai de réflexion de sept jours qui leur aurait permis de renoncer à cette vente, celle-ci doit être en tout état de cause annulée du fait des manoeuvres qui ont vicié le consentement des acquéreurs ; Attendu que le prix de vente fixé à 208. 000 ¿, doit être restitué à M. et Mme X..., avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, augmenté des frais acquittés pour l'établissement et la publication de l'acte ainsi que les frais de notaire et de l'agence immobilière pour un montant total de 23. 099, 96 ¿ auxquels se rajoutent les frais futurs liés aux formalités liées à l'annulation de la vente » (arrêt p. 3-5). 1/ ALORS, EN PREMIER LIEU, QU'aux termes de l'article 1589 du Code civil, la promesse synallagmatique de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement des deux parties sur la chose et le prix, de sorte que le contrat est parfaitement formé au jour de la signature du compromis en l'absence de toute clause érigeant la signature de l'acte authentique en élément constitutif du consentement des parties ; qu'en l'espèce, il est constant que le compromis de vente a été signé le 26 janvier 2007 ; que, dès lors, la cour d'appel ne pouvait annuler la vente pour dol en retenant que « M. et Mme A...¿ ont donné congé par courrier du 12 juin 2007, soit un mois après la vente » (arrêt p. 4) car, ce faisant, la Cour d'appel a fixé la date de la vente au jour de la réitération de la vente par acte authentique du 9 mai 2007, sans relever la moindre circonstance de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, et sans vérifier si, précisément, cette éventualité n'était pas contredite par les termes du débat (conclusions adverses p. 4 et 10) ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1108, 1116 et 1589 du Code civil ; 2/ ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QUE la validité du consentement des parties doit être appréciée au jour de la formation du contrat ; que pour « vérifier si cette condition substantielle d'occupation de l'immeuble par des locataires au jour de la vente a été respectée » (arrêt p. 4), la cour d'appel, qui a retenu de manière erronée la date de la signature de l'acte authentique comme date de la vente en considérant que « M. et Mme A...¿ ont donné congé par courrier du 12 juin 2007, soit un mois après la vente » (arrêt p. 4), s'est fondée sur des éléments postérieurs à la conclusion du compromis du 26 janvier 2007, en retenant, d'une part, que les vendeurs « ne peuvent valablement soutenir qu'il était suffisant que la situation locative n'existe qu'au jour du compromis et qu'elle puisse se modifier entre la date de celui-ci et l'acte authentique » (arrêt p. 3) et, d'autre part, que « Me B... atteste qu'au cours de la lecture par ses soins de l'acte authentique, les vendeurs ont déclaré à toutes les parties en présence que la situation locative s'était modifiée puisque la maison était maintenant libre de tout locataire », qu'il « appartient à M. et Mme Y...d'apporter la preuve de la réalité des baux en cours au jour ¿ de l'acte authentique », et en se référant, enfin, à « la croyance qu'ils les époux X...ont entretenue au jour de l'acte authentique concernant l'occupation d'un appartement par M. et Mme A...puisque ceux-ci ont donné congé par courrier du 12 juin 2007, soit un mois après la vente » (arrêt p. 4) ; qu'en refusant de cantonner son appréciation de l'état locatif prétendument substantiel à la date du compromis, jour de la formation du contrat, comme elle y était invitée par les exposants (conclusions, p. 9), la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1108, 1110, 1116 et 1589 du Code civil ; 3/ ALORS, EN TROISIEME LIEU, QU'une qualité affectée d'un aléa connu lors de la conclusion du contrat ne peut être tenue pour substantielle car, en contractant néanmoins, les parties ont accepté que cette qualité puisse ne pas se rencontrer ; qu'en considérant qu'« entrait bien dans la volonté des parties d'inclure dans l'échange de consentement la qualité particulière de l'immeuble selon laquelle tous les logements étaient loués au jour de la vente » (arrêt p. 3), tout en retenant de manière erronée la date de la signature de l'acte authentique comme date de la vente en considérant que « M. et Mme A...¿ ont donné congé par courrier du 12 juin 2007, soit un mois après la vente » (arrêt p. 4), et en considérant que les vendeurs « ne peuvent valablement soutenir qu'il était suffisant que la situation locative n'existe qu'au jour du compromis et qu'elle puisse se modifier entre la date de celui-ci et l'acte authentique » (arrêt p. 3), la Cour d'appel a ainsi qualifié de « substantiel » le maintien de l'état locatif de l'immeuble objet de la vente entre la date du compromis (26 janvier 2007) et celle de la signature de l'acte authentique (9 mai 2007) ; ce faisant, tout en admettant elle-même que « bien évidemment ¿ les vendeurs ne pouvaient garantir que cette situation allait perdurer dans le temps » (arrêt p. 3), et en faisant même explicitement référence à « l'aléa que comporte toute location » (arrêt p. 4), la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres énonciations desquelles il résultait que le maintien de l'état locatif postérieurement à la signature du compromis jusqu'au jour de la signature de l'acte authentique était, par nature, empreint de l'aléa inhérent à la volonté des locataires de demeurer dans les lieux, et qu'il ne pouvait de facto être qualifié d'élément « substantiel » de la vente, comme le faisaient valoir les exposants dans leurs écritures (p. 7), dès lors que cette dernière était parfaite au jour du compromis, et a violé les articles 1108, 1110, 1116 et 1589 du Code civil ; 4/ ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE le dol qui a conduit une des parties à contracter à des conditions moins favorables justifie, non l'annulation du contrat, mais l'octroi de dommages et intérêts ; qu'en considérant que la vente « doit être en tout état de cause annulée du fait des manoeuvres qui ont vicié le consentement des acquéreurs » (arrêt p. 5), alors qu'elle constatait que « M. et Mme X...justifient que leur accord n'était donné que sur la base de l'achat d'un immeuble de rapport sur lequel ils pouvaient évaluer, au vu des baux existants, si la charge liée à l'emprunt contracté n'était pas trop importante au vu de leurs ressources » (arrêt p. 3), ce dont il résultait que les prétendues « manoeuvres » des consorts Y..., caractérisées par la perte d'un des quatre locataires de l'immeuble litigieux entre les dates respectives de signature du compromis et de l'acte authentique, avaient eu pour seule conséquence de rendre les conditions de financement de l'acquisition immobilière moins favorables pour les acquéreurs, sans pour autant faire obstacle à la réalisation de la vente, la Cour d'appel, qui l'a cependant annulée, a violé l'article 1116 du Code civil.