Tribunal judiciaire, 09 août 2024. 23/05495

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 09/08/2024 à : Me Saad EL JORD Copie exécutoire délivrée le : 09/08/2024 à : Me Franck MOULY Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/05495 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UFA N° MINUTE : 5/2024 JUGEMENT rendu le vendredi 09 août 2024 DEMANDERESSE Syndicat Des Copropriétaires [Adresse 1], Représenté par son syndic le cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE - [Adresse 2] représentée par Me Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0720 DÉFENDEURS Madame [P] [M] épouse [F], demeurant [Adresse 4] représentée par Me Franck MOULY, avocat au barreau de MEAUX, vestiaire : #11 Madame [X] [F], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Franck MOULY, avocat au barreau de MEAUX, vestiaire : #11 Monsieur [S] [F], demeurant [Adresse 5] représenté par Me Franck MOULY, avocat au barreau de MEAUX, vestiaire : #11 COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, Vice-président, statuant en juge unique assisté de Florian PARISI, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 janvier 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, mis en délibéré à la date initiale du 22 mars 2024 puis finalement prorogé et prononcé par mise à disposition le 09 août 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président assisté de Florian PARISI, Greffier Décision du 09 août 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/05495 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UFA EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [D] [M] jusqu'à son décès a été propriétaire dans un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], d'un bien en copropriété correspondant aux lots 8 et 31, représentant respectivement en tantièmes, 81/2000 et 2/2000. Le syndic ayant été informé du décès de Monsieur [D] [M] survenu le 07/05/2022, un acte notification de transfert de propriété avait été établi le 25/10/2022 par notaire et adressé au syndic le 26/10/2022. Au vu du document transmis, Madame [P] [M] épouse [F] avait été attributaire du bien susvisé pour la totalité en usufruit. Par ailleurs, Madame [X] [F] et Monsieur [S] [F] en étaient devenus nu-propriétaires, étant précisé que le règlement de copropriété contenait une clause de solidarité dans le règlement des charges entre usufruitier et nu-propriétaires. Par acte du 19/06/2023 et du 26/06/2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] a respectivement assigné Madame [P] [M] épouse [F], Monsieur [S] [F] et Madame [X] [F] devant le Tribunal judiciaire de PARIS (pôle civil de proximité), aux fins de les voir condamnés solidairement à lui payer au principal la somme de 3818,78 €, représentant des charges de copropriété impayées arrêtées au 03/04/2013. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] a réclamé par ailleurs, outre les intérêts légaux à compter de l'assignation, les sommes suivantes : 2000 € à titre de dommages-intérêts ;2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Madame [P] [M] épouse [F], Madame [X] [F] et Monsieur [S] [F], qui seront désignés par commodité les consorts [F], se sont présenté à l'instance, représentés par leur avocat. Ils ont conclu au débouté des demandes du syndicat des copropriétaires et ont réclamé à son encontre une indemnité de 2000 € à titre de dommages intérêts ainsi qu'une indemnité de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, si le tribunal s'estimait suffisamment informé par le décompte arrêté au 01/01/2024 communiqué par le syndicat des copropriétaires, les consorts [F] ont réclamé le paiement d'une somme de 24,60 € au titre d'un trop versé concernant les charges de copropriété arrêtées au 31/12/2023, avec des demandes identiques en dommages-intérêts et au titre des frais irrépétibles. Les consorts [F] ont fait valoir que divers décomptes avaient été fourni par le syndicat des copropriétaires et que ces décomptes étaient incompréhensibles et contradictoires entre eux. Au demeurant, dans le décompte du 23/10/2023, faisant apparaître un solde négatif de 3522,42 €, il apparaissait que divers chèques réglés par les défendeurs n'avaient pas été pris en compte et ce, pour un total de 2695,68 €. Au surplus, divers frais devaient être retranchés, aboutissant en définitive à une créance des consorts [F] à l'encontre du syndicat des copropriétaires. S'agissant du décompte le plus récent, arrêté au 01/01/2024 et faisant apparaître un solde négatif de 4056,73 €, il était erroné. Dans ce décompte, il figurait une reprise de solde au 10/09/2019 bien plus élevée que dans les décomptes précédents et ce, sans aucune explication. Par ailleurs, il devait toujours être déduit des imputations au titre de frais, cette fois-ci à hauteur de 3600,03 €. Enfin, le règlement correspondant aux charges courantes de l'appel de fonds du premier trimestre 2024 devait être pris en compte, à hauteur de 481,30 €. En définitive, les consorts [F] ont fait valoir qu'ils se trouvaient créditeurs à ce jour de la somme de 24,60 €. En outre, au vu des paiements effectués et des erreurs du syndicat des copropriétaires, il y avait lieu non seulement de débouter ce dernier de sa demande de dommages-intérêts mais aussi de faire droit à leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts. Dans ses conclusions, le syndicat des copropriétaires a actualisé sa créance, portant sa demande au titre des charges de copropriété impayées, arrêtée au 01/01/2004, à la somme de 4056,73 €, avec intérêts légaux à compter de l'assignation sur la somme de 3818,78 € et à compter du jugement pour le surplus. Le syndicat des copropriétaires a également porté à 3000 € ses demandes respectives en dommages et intérêts et en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires a tout d'abord fait valoir que les frais imputés pour le recouvrement de la créance étaient tout à fait légitimes, s'agissant de frais nécessaires face a la résistance des débiteur. Par ailleurs, selon le syndicat des copropriétaires, l'arriéré qu'il invoquait constituer une créance certaine, liquide et exigible incontestable, étayée par l'ensemble des pièces produites. Il a rappelé qu'au 10/09/2019, le solde imputable pouvait varier selon que l'on comptabilisait les règlements sur la dette la plus ancienne ou sur les appels en cours. À cet égard, le décompte du 01/01/2024 avait repris exactement tous les règlements invoqués par les défendeurs. Par ailleurs, il n'y avait pas lieu à fournir de décompte préalablement au 10/08/2018 puisque c'est à compter de cette date que la dette s'était développée. Quant aux pièces justificatives, leur production n'était pas nécessaire avant le 10/09/2019, aucune somme pour les périodes antérieures n'étant réclamée. Le syndicat des copropriétaires a considéré que les défendeurs faisaient preuve d'une mauvaise foi préjudiciable. MOTIVATIONS Le syndicat de copropriétaires a produit à l'instance : le relevé cadastral émanant de l'administration fiscale concernant les lots propriété de l'indivision [M]-[F] ainsi que la notification de transfert de propriété à l'intention du syndic ;un décompte de charges entre le 01/09/2019 et le 03/04/2023 et un décompte de charges actualisé entre le 10/08/2018 et le 01/04/2024 ;les appels de fonds du 09/09/2019 au 31/03/2024 ;les procès-verbaux des assemblées générales du 27/05/2019, du 12/10/2020, du 31/05/2021 et du 30/05/2022 ;une sommation de payer du 08/03/2022 pour un montant au principal de 1826,38 €. Il convient pour la détermination de la créance de se référer au décompte actualisé au 01/04/2024 qui est le plus complet puisqu'il débute le 10/08/2018 avec un report de solde débiteur antérieur de 516,39 €, étant précisé qu'il inclut l'appel de provision sur charges du 01/01/2024 et l'appel de cotisations fonds travaux du 01/01/2024. Il sera relevé tout d'abord que le report à nouveau de 516,39 € n'est en rien justifié, alors que par la suite le compte de charges de copropriété n'a jamais été créditeur, le débit allant au contraire en s'accroissant. Au-delà, si les paiements invoqués dans les conclusions des défendeurs se retrouvent dans le dernier décompte transmis, il apparaît que les appels de charges entre le 10/08/2018 et le 09/09/2019 ne sont pas produits si bien que les imputations sur cette période ne sont pas suffisamment démontrées, alors que la dette de charges était évaluée au 09/09/2019 à 2420,77 €. Il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer que sa créance est certaine, liquide et exigible et l'ancienneté de la dette et le fait qu'elle ait évolué du fait de nouvelles échéances et du fait de règlements ne le dispense pas d'apporter toutes pièces justificatives et au premier chef les appels de charges adressés au copropriétaire défaillant. Au surplus, des incohérences marquent les divers décomptes transmis. Ainsi, le solde mentionné au 07/03/2022 dans le cadre de la sommation de payer s'élève à 1826,38 € alors que celui figurant dans le dernier décompte est de 2036,43 €. à cette date. Ainsi, le solde mentionné au 10/09/2019 dans le relevé de compte du 13/10/2022 est créditeur de 274,91 € alors qu'il figure un solde débiteur à la même date de 2420,77 € dans le dernier décompte. L'invocation de jeux d'écriture comptable au prétexte que les paiements seraient affectés aux débits les plus anciens est inopérante puisque le syndicat des copropriétaires n'en était pas dispensé pour autant d'établir l'exigibilité des sommes imputées depuis la naissance de la dette. L'inaction du syndic depuis plusieurs années pour obtenir le paiement des sommes dues ne saurait à cet égard écarter l'exigence d'un décompte complet, cohérent et circonstancié, avec toutes pièces justificatives à l'appui depuis l'origine. Il sera relevé au surplus que le dernier décompte actualisé fait apparaître comme inscriptions débitrices des sommes au titre des frais qui ne sont pas justifiés ou disproportionnées (ainsi les relances et mises en demeure, celles-ci ne pouvant être prises en compte que si elles valent interpellation suffisante, ainsi les honoraires d'avocat qui ne peuvent que relever de l'appréciation du juge au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi les sommes visées au titre des honoraires de syndic). Sur ce dernier point, l'existence ou la prévision d'une procédure ne saurait suffire à justifier en elle-même le paiement d'honoraires quasi automatiques au profit du syndic. En effet, pour justifier d'honoraires spécifiques, le syndic doit démontrer qu'il a effectivement accompli des actions supposant un travail allant concrètement au-delà d'une logique de gestion courante ou le déployé une activité exceptionnelle pour obtenir le recouvrement des sommes dues. Or en l'espèce, rien de tel n'est prouvé. En dernier lieu, l'imputation des appels de charges trimestrielles et de travaux du 01/01/2024 ne peut guère être comprise dans la dette à la date de l'audience du 15/01/2024, d'autant que les copropriétaires invoquent avoir effectué un paiement, par définition récent, dont l'encaissement pouvait difficilement être vérifié. Au vu des éléments qui précèdent, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] de sa demande en paiement d'un solde de charges de copropriété. Il sera également débouté de sa demande de dommages-intérêts et en application de l'article 700 du code de procédure civile. L'insuffisance de preuves quant à l'exigibilité d'un solde de charges de copropriété, notamment le défaut de production des appels de charges dès l'origine de la dette, ne signifie pas que de leur côté les consorts [M]-[F] aient démontré le montant qu'ils invoquent au titre d'un trop-versé de charges de copropriété au 01/01/2024. Les développements qui précèdent au contraire n'ont pas démontré un défaut d'imputation, dans le dernier décompte, de certains paiements intervenus sur 2019 et 2020. Au demeurant, les défendeurs n'ont pas produit leur propre décompte des sommes exigibles au titre des charges de copropriété, assorti des règlements qu'ils ont effectués. Aussi, il y a lieu de débouter les consorts [F] de leurs demandes en paiement d'une somme de 2040,71 € au titre d'un trop-versé de charges de copropriété. Par ailleurs, les éléments de la procédure ne démontrent pas que les copropriétaires se soient acquittés en temps des appels de charges dont ils étaient destinataires. En conséquence, Il convient également de débouter les consorts [F] de leur demande en dommages-intérêts et il n'est pas inéquitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles de l'instance. Au vu de la date de l'assignation, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, le juge du tribunal judiciaire : Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] de l'intégralité de ses demandes au titre du paiement d'un solde de charges de copropriété, à titre de dommages et intérêts et en application de l'article 700 du code de procédure civile. Déboute Madame [P] [M] épouse [F], Madame [X] [F] et Monsieur [S] [F] de leurs demandes reconventionnelles à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] au titre d'un trop-versé de charges de copropriété, à titre de dommages-intérêts et en application de l'article 700 du code de procédure civile. Déboute les parties du surplus de leur demande. Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé[Adresse 1] à [Localité 6] aux dépens. Rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit. LE GREFFIER LE PRESIDENT