Tribunal judiciaire, 13 novembre 2024. 24/52708

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/52708 N° Portalis 352J-W-B7I-C4RLU N° : 7 Assignation du : 09 avril 2024 [1] [1] 2 copies exécutoires délivrées le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 13 novembre 2024 par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Arnaud FUZAT, Greffier. DEMANDERESSE La S.C.I. FJET IMMO [Adresse 2] [Adresse 2] représentée par Maître Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0283 DEFENDERESSE La société CHEZ KINE [Adresse 1] [Adresse 1] représentée par Maître Cheikhou NIANG, avocat au barreau de PARIS - #A0229 DÉBATS A l’audience du 16 octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Arnaud FUZAT, Greffier, Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante : Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 26 janvier 2021, la société FJET IMMO a consenti à la société ITOUYA un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer annuel hors taxes 20 400€. Le 17 janvier 2022, une cession de fonds de commerce a été signée entre la société ITOUYA et la société Chez Kiné. Des loyers et charges étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur le 20 septembre 2023, un commandement de payer la somme de 8 750 € au titre de l'arriéré locatif échu à cette date. Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société FJET IMMO a, par exploit délivré le 9 avril 2024 fait citer la société Chez Kiné devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé aux fins essentielles de constater la résiliation du contrat de bail et d’obtenir, à titre provisionnelle, les sommes dues au titre des impayés locatif. A l'audience du 16 octobre 2024 et dans le dernier état de ses prétentions, la requérante s'oppose aux délais de paiement et sollicite de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des biens, - condamner la défenderesse au paiement par provision d'une indemnité d'occupation égale à la somme de 1 750 € jusqu'à son départ définitif des lieux, - la condamner au paiement par provision de la somme de 23 851 € au titre de l'arriéré locatif échu au mois d’octobre 2024 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 20 septembre 2023 sur la somme de 8 919,12 € et à compter de l’assignation pour le surplus, - Juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation serait l’indice des loyaux commerciaux, - autoriser la société FJET IMMO à conserver le montant du dépôt de garantie, - condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont le commandement de payer. En réponse, la défenderesse sollicite dans ses conclusions soutenues oralement l’octroi des plus larges délais de paiement avec suspension des effets de la clause, de dire que la caution de 5 100 € et de 2 716,80 € relative aux frais de réparation de la porte d’entrée du restaurant viendront en compensation partielle des arriérés de loyer, de débouter le demandeur de sa demande au titre de la clause pénale et au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience. MOTIFS Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». En l'espèce, aux termes de l'article 16.1 du contrat de bail, les parties conviennent qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, provision ou régularisation de charges, taxes, frais ou accessoires, d'un rappel de loyer ou complément de dépôt de garantie dus à la suite de l'indexation, d'une fixation légale, judiciaire ou contractuelle du loyer, et plus généralement de toutes sommes dues au cours du bail, le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement de payer resté sans effet. Le commandement de payer délivré le 20 septembre 2023 mentionne le délai d'un mois pour en régulariser les causes et reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Il vise la clause résolutoire et contient un décompte précis permettant au locataire d'en contester éventuellement les causes. Aucune contestation n’est élevée par la défenderesse sur la régularité de ce commandement et celle-ci ne conteste pas ne pas en avoir régularisé les causes dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 21 octobre 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Il doit être relevé que le défendeur ne fournit aucun document relatif à sa situation financière. Par ailleurs, la dette, malgré quelques paiements partiels, n'a cessé d'augmenter depuis la délivrance du commandement de payer. Enfin le demandeur argue de la nécessité d’un délai pour conclure la cession de son fonds de commerce et ainsi apurer sa dette, il ne fournit aucun élément de nature à établir l’existence même de négociation en cours. Ainsi la demande de délais ne peut être que rejetée En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion. Sur la provision Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 21 octobre 2023, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables. S’agissant de la demande d’indexation sur l’indice des loyers commerciaux, le demandeur ne fournit aucun élément au soutient de cette demande qui sera donc rejetée. D’ores et déjà, le montant de la dette locative n'étant pas contestée, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 23 851 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au mois d’octobre 2024 inclus. Au regard de l’accord des parties sur ce point, il y a lieu d’autoriser la société FJET IMMO à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 5 100 € qui viendra en déduction des sommes dues au titre des impayés locatifs et indemnités d’occupation. Sur la demande de compensation formulée par la société Chez Kiné La seule production de factures payées par la société Chez Kiné ne saurait donner lieu à une compensation qui ne relève, de toute les façons, pas de la compétence du juge des référés. Il n’y aura donc lieu à référé sur ce point. Sur la demande relative à la clause pénale Enfin, compte tenu du montant élevé de la sanction au titre de la clause pénale il ne saurait être fait droit à cette demande, l'application de cette clause pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés. Sur le surplus des demandes Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du même code, dont le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du 21 octobre 2023 ; Disons que la société Chez Kiné, inscrite au RCS de Paris sous le numéro 808 037 709 devra libérer les locaux situés [Adresse 1] dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique, Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamnons la société Chez Kiné, inscrite au RCS de Paris sous le numéro 808 037 709 à payer à la société FJET IMMO : * à compter du 21 octobre 2023, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant des loyers, charges et taxes, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, * en conséquence, et d’ores et déjà, la somme de 23 851 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au mois d’octobre 2024 inclus, augmentée du taux d’intérêt légal à compter du 21 octobre 2023 pour la somme de 8 750 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus, * la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Autorisons la société FJET IMMO à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 5 100 € en déduction des sommes dues au titre du bail locatif, Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de compensation de la somme de 2716,80 €, Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande relative à la clause pénale, Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant de l’indexation de l’indemnité d’occupation, Condamnons la société Chez Kiné au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 13 novembre 2024. Le Greffier, Le Président, Arnaud FUZAT Pierre GAREAU