Cour d'appel, 12 juin 2023. 22/03355

MINUTE N° 23/313 Copie exécutoire à : - Me Ahlem RAMOUL-BENKHODJA - Me Marie LEPAROUX - OUTTERS Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 12 Juin 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/03355 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H5GH Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection de Molsheim APPELANTS : Monsieur [T] [A] [Adresse 3] [Localité 4] comparant, assisté de Me Ahlem RAMOUL-BENKHODJA, avocat à la cour, avocat postulant, et Me Jean-Emmanuel MEDINA, avocat au barreau de Strasbourg, avocat plaidant Madame [U] [A] [Adresse 3] [Localité 4] comparante, assistée de Me Ahlem RAMOUL-BENKHODJA, avocat à la cour, avocat postulant, et Me Jean-Emmanuel MEDINA, avocat au barreau de Strasbourg, avocat plaidant INTIMÉS : Monsieur [Z] [R] [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Marie LEPAROUX - OUTTERS, avocat au barreau de STRASBOURG, substituée par Me Agathe DEMARETZ Madame [H] [O] épouse [R] [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Marie LEPAROUX - OUTTERS, avocat au barreau de STRASBOURG, substituée par Me Agathe DEMARETZ COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 27 mars 2023, en audience publique, devant la cour composée de : Mme MARTINO, Présidente de chambre Mme FABREGUETTES, Conseiller M. LAETHIER, Vice-Président placé qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme HOUSER ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Suivant acte sous signatures privées en date du 8 janvier 2019 fixant la date de prise d'effet du contrat au 28 janvier 2019, les époux [R] ont donné à bail à usage d'habitation à Madame et Monsieur [A] une maison située à [Adresse 3]. Par acte signifié le 22 juin 2021, les propriétaires ont notifié aux locataires un congé pour le 27 janvier 2022, motivé par leur décision de vendre le logement au prix de 250 000 €. Par acte signifié le 6 avril 2022, les époux [R] ont assigné Madame et Monsieur [A] en validation du congé délivré le 22 juin 2021 pour le 27 janvier 2022, en expulsion et aux fins de les voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation ainsi que d'une somme de 9 500 € à titre de dommages intérêts outre 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Madame et Monsieur [A] ont conclu, à titre principal, à la nullité du congé pour vendre et au rejet des demandes et, à titre subsidiaire, ils se sont opposés à la demande de dommages intérêts, ont demandé de limiter le montant de l'indemnité d'occupation et de surseoir à l'expulsion dans la limite de trois ans et ils ont réclamé une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement en date du 23 juin 2022, le juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Molsheim a : -dit que le congé délivré le 22 juin 2021 est valable en la forme et au fond et que Madame et Monsieur [A] sont occupants sans droit ni titre de la maison qu'ils occupent, En conséquence, -ordonné leur expulsion dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision, -dit qu'à défaut il pourra être procédé à leur expulsion, -dit n'y avoir lieu à prononcer une astreinte, -condamné solidairement Madame et Monsieur [A] à verser aux époux une indemnité d'occupation mensuelle de 840 € avec indexation éventuelle, -condamné solidairement Madame et Monsieur [A] à payer aux époux [R] une somme de 1 000 € à titre de dommages intérêts, -débouté la partie défenderesse de sa demande d'évacuation, -condamné in solidum Madame et Monsieur [A] aux dépens, -dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -rejeté toutes autres demandes des parties, -dit que la décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit. Madame et Monsieur [A] ont interjeté appel à l'encontre de cette décision suivant déclaration en date du 25 août 2022. Par ordonnance du 21 septembre 2022, l'affaire a été fixée à bref délai en application de l'article 905 du code de procédure civile. Par dernières écritures notifiées le 20 décembre 2022, Madame et Monsieur [A] demandent à la cour de : Vu l'article 15 II, III, IV de la loi du 6 juillet 1989, vu la jurisprudence vu les pièces du dossier vu l'article 514 du code de procédure civile, -déclarer l'appel recevable et bien fondé, Y faire droit, -infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré, Et statuant à nouveau, À titre principal -prononcer la nullité du congé pour vente en date du 22 juin 2021, le privant de tout effet, -constater que le bail conclu le 8 janvier 2019 avec prise d'effet le 28 janvier 2019 s'est poursuivi postérieurement au 28 janvier 2022, -donner acte que Madame et Monsieur [A] ne désirent pas réintégrer leur ancien domicile, ayant libéré les lieux et rendus les clés le 6 septembre 2022, -constater que Madame et Monsieur [A] ont été contraints de quitter les lieux dans des conditions qui leur ont été hautement préjudiciables, En conséquence, -condamner in solidum les époux [R] à payer respectivement à Madame et à Monsieur [A] la somme de 2 500 € et 1 500 € au titre de leurs préjudices, avec les intérêts légaux à compter de la date du jugement à intervenir, -condamner in solidum les mêmes à leur payer la somme de 2 323,20 € au titre de leur préjudice matériel, outre les intérêts, -débouter les époux [R] de l'ensemble de leurs demandes Sur l'appel incident, -déclarer l'appel incident des époux [R] irrecevable et « bien-fondé », -le rejeter, -débouter les époux [R] de toutes leurs demandes, -débouter les époux [R] de l'ensemble de leur demande en l'absence de fondement, À titre subsidiaire, si par impossible le congé pour vente était jugé valable, -invalider en l'absence de préjudice établi la condamnation in solidum de Madame et Monsieur [A] à verser aux époux [R] la somme de 1 000 € à titre de dommages intérêts, -limiter l'indemnité d'occupation mensuelle à hauteur de 840 €, -constater que Madame et Monsieur [A] ont libéré les lieux le 6 septembre 2022 et qu'ils ont réglé ladite indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à leur départ, -rejeter toutes les demandes de dommages intérêts formulées par Madame et Monsieur [R], -débouter les époux [R] de leurs plus amples demandes, -dire, voire ordonner qu'il n'y a pas lieu de condamner in solidum Madame et Monsieur [A] en application de l'alinéa 2 de l'article 700 du code de procédure civile, En tout état de cause, -débouter les époux [R] de l'ensemble de leurs demandes, -condamner solidairement les époux [R] au paiement de la somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de la présente instance et d'appel y compris ceux liés à l'exécution forcée. Au soutien de leur demande de nullité du congé, Madame et Monsieur [A] font essentiellement valoir que le congé ne donne pas une description des locaux loués et se borne à procéder par renvoi aux énonciations du contrat de bail, que Monsieur [A] étant âgé de plus de soixante-cinq ans (soixante-cinq ans et un jour ) à l'échéance du contrat de location le 28 janvier 2022 et respectant les conditions de ressources, il devait bénéficier de la protection visée à l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'aucune offre de relogement ne leur a été faite ; que le prix réclamé par les propriétaires, soit 250 000 €, était manifestement surévalué en comparaison avec le prix du marché local, ce qui révèle le caractère frauduleux du congé litigieux. Ils soutiennent que les demandes en paiement formées à hauteur d'appel par les époux [R], que ce soit au titre des loyers du 20 avril 2022 au 20 novembre 2022 pour la somme de 4 725 €, que ce soit au titre des dégradations commises par les locataires à hauteur de 5 000 €, ou encore au titre de leur préjudice moral pour un montant de 3 000 € et enfin au titre des frais de déplacement, de la perte d'exploitation et du temps passé à la préparation du dossier à hauteur de 1 500 €, constituent des demandes nouvelles et comme telles irrecevables. Ils s'opposent à la demande des intimés concernant le doublement du montant de l'indemnité d'occupation au motif que le montant de l'indemnité d'occupation ne saurait excéder le montant du loyer contractuel. Ils considèrent en tout état de cause que les époux [R] ne peuvent se prévaloir d'une perte de chance de vendre leur maison et ne justifient d'aucun préjudice ; que la maison était en mauvais état et qu'eux mêmes n'ont occasionné aucune dégradation ; que le quantum de la demande de dommages intérêts au titre des réparations locatives est également injustifié ; que la demande de dommages intérêts pour frais de déplacement' n'est pas davantage fondée ; qu'ils n'ont pas à assumer la charge du paiement du loyer acquitté par les époux [A] depuis le 20 avril 2022. Ils estiment parfaitement recevables et bien fondées leurs demandes de dommages intérêts. Par dernières écritures notifiées le 8 mars 2023, Madame et Monsieur [R] demandent à la cour de : Vu l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, vu l'article 1240 du code civil, vu l'article 700 du code de procédure civile, vu la jurisprudence, vu les pièces versées aux débats ; -rejeter l'appel principal et les débouter de l'ensemble de leurs demandes, -confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le congé délivré le 22 juin 2021 est valable en la forme et au fond et que Madame et Monsieur [A] sont occupants sans droit ni titre depuis le 27 janvier 2022, en ce qu'il a ordonné leur expulsion dans les conditions fixées au dispositif du jugement et en ce qu'il les a condamnés in solidum aux dépens Sur l'appel incident -déclarer l'appel incident des époux [R] recevable et bien fondé, En conséquence, -infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné solidairement Madame et Monsieur [A] à leur payer une indemnité mensuelle d'occupation de 840 € avec indexation éventuelle, en ce qu'il a condamné solidairement Madame et Monsieur [A] à leur payer une somme de 1 000 € à titre de dommages intérêts, en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Et statuant à nouveau, -condamner solidairement Madame et Monsieur [A] à leur verser une somme de 19 225 € à titre de dommages intérêts ainsi décomposée : * 4 725 € au titre des loyers du 20 avril 2022 au 20 novembre 2022 relatifs à leur logement * 5 000 € au titre de la perte de chance de vendre le bien dès janvier 2022 * 5 000 € au titre des conséquences des dégradations commises par les locataires « sur la vente du bien » * 3 000 € au titre de leur préjudice moral * 1 500 € au titre des frais de déplacement, de la perte d'exploitation et du temps passé à la préparation de leur dossier -condamner solidairement Madame et Monsieur [A] à leur payer la somme de 1 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de la première instance, Et à hauteur d'appel, -condamner solidairement Madame et Monsieur [A] à leur payer une somme de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner solidairement Madame et Monsieur [A] aux entiers frais et dépens de la procédure. Les époux [R], qui énoncent que leur maison n'est toujours pas vendue, font valoir que les appelants n'ont pas accepté l'offre d'achat mentionnée dans le congé pour vendre et ont également refusé l'offre de relogement qui leur a été proposée ; que le prix et les conditions de la vente sont indiqués dans le congé ; que la référence, quant à la consistance du bien, aux énonciations du contrat de bail permettait au locataire d'identifier le bien objet de la vente ; que Madame et Monsieur [A] ne pouvaient bénéficier des dispositions de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 dès lors que Monsieur et Madame [A] n'étaient pas âgés de plus de soixante-cinq ans au jour de l'échéance du contrat de location ; que s'agissant des conditions de ressources, la prise en compte des revenus du couple exclut Madame et Monsieur [A] du bénéfice des dispositions précitées ; qu'en tout état de cause, il leur a été proposé une offre de relogement dans un périmètre de moins de cinq kilomètres de leur logement actuel, à laquelle ils n'ont pas donné suite ; que le prix de vente proposé était tout à fait conforme aux prix du marché sur la commune de [Localité 4] ; que Madame et Monsieur [A] ont dégradé le bien. Ils estiment irrecevables et injustifiées les demandes de dommages intérêts formées par les appelants. Ils estiment être en droit, en réparation du préjudice que leur a causé l'occupation illégale des lieux par Madame et Monsieur [A], de revendiquer une majoration du montant de l'indemnité d'occupation, fixé par le premier juge au montant du loyer et des charges en cours. Ils allèguent que Madame et Monsieur [A] ont commis une faute quasi délictuelle en se maintenant illégalement dans les lieux et que de ce fait, eux-mêmes se sont retrouvés sans logement et se sont trouvés dans l'obligation de louer un bien immobilier pour pouvoir se loger entre avril 2022 et novembre 2022 ; que les consorts [A] ont fait obstruction à la vente de l'immeuble et leur ont fait perdre une chance de réaliser la vente au prix affiché ; qu'ils ont dégradé les lieux donnés et ne les ont pas entretenu, leur causant de plus fort un nouveau préjudice ; qu'ils ont subi un préjudice moral important d'autant que Monsieur [R] souffre d'une maladie invalidante ; qu'ils se sont déplacés plusieurs fois à l'audience et ont été contraints de fermer leur boulangerie pour se rendre au tribunal. MOTIFS Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ; Vu les pièces régulièrement communiquées ; Sur la validité du congé pour vendre délivré le 22 juin 2021 Aux termes de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le congé délivré par le bailleur est fondé sur la décision de vendre le logement, ce congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit des locataires : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. L'article 15 III dispose pour sa part que le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixés par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi numéro 48-1360 du 1er septembre 1948. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a, à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité... L'âge du locataire, de la personne à sa charge et de celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat. L'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 énonce que le local mis à disposition doit être situé dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l'arrondissement où se trouve le local objet de la reprise si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ; dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons et dans les autres cas, sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de cinq kilomètres. En l'espèce, le congé litigieux est libellé de la manière suivante : « En vertu du bail sous-seing-privé du 8 janvier 2019 ayant pris effet le 28 janvier 2019, les demandeurs vous donnent congé pour le 27 janvier 2022 de l'immeuble que vous occupez au [Adresse 3] à [Localité 4]. Le congé est justifié par décision de vendre le logement. En vertu de l'article 15-II de la loi 89 462 du 6 juillet 1989, je vous indique le prix et les conditions de la vente projetée : - PRIX : 250 000 € (deux cent cinquante mille euros) cette somme s'entendant sans les frais d'actes qui sont la charge de l'acquéreur. - CONDITIONS : paiement de la totalité du prix à la signature de l'acte est entré en jouissance à titre de propriétaire à cette même date. Quant à sa consistance, le bien vendu correspond à celui décrit dans le contrat de location dont vous êtes TITULAIRE et se trouve par la même suffisamment déterminé. Selon les prescriptions légales le présent congé vaut offre de vente. Il vous est remis avec la copie du présent acte une notice d'information » Il est de jurisprudence que le congé pour vendre délivré en application de l'article 15 II précité doit être précis. En l'espèce, la mention suivant laquelle le congé pour vendre porte sur le logement donné en location suivant bail du 8 janvier 2019 ayant pris effet le 28 janvier 2019, implique que l'objet du congé et donc de l'offre de vente qu'il contient est identique à celui du bail, en l'absence de précision contraire ou contradictoire. Ainsi, contrairement à ce qu'ils soutiennent, la référence aux énonciations du contrat de bail, quant à la description du bien objet de la vente, a parfaitement mis en mesure Madame et Monsieur [A] d'identifier le bien objet de l'offre de vente et de se déterminer en connaissance de cause, la location portant non pas sur un appartement en copropriété mais sur une maison individuelle, dont le bail indique qu'elle comporte quatre pièces pour une superficie de 120 m² avec une terrasse et des combles ainsi qu'un emplacement de parking sous la terrasse et un box de parking double. Au demeurant, les appelants n'indiquent pas en quoi le moindre doute aurait pu s'immiscer dans leur esprit quant à la consistance du bien immobilier objet de la vente. Le moyen prix de la nullité du congé délivré par les époux [R] aux consorts [A] en raison d'une insuffisance d'information quant au bien objet de la vente n'apparaît ainsi pas fondé. Il résulte des pièces justificatives produites par les parties que Monsieur [A] a eu soixante-cinq ans le 27 janvier 2022, soit la veille de la date d'échéance du contrat de bail, qui avait pris effet au 28 janvier 2019. Monsieur [A] avait donc bien plus de soixante-cinq ans à la date d'échéance du contrat de bail. S'agissant de la condition de ressources posée à l'article 15 III précité, il convient de constater que les parties conviennent toutes deux de retenir les plafonds suivants : -20 966 € par an pour une personne seule, -27 998 € par an pour deux personnes ou une personne seule en situation de handicap, -33 670 € par an pour trois personnes ou deux personnes dont une au moins est en situation de handicap. Les parties sont en revanche contraires quant au fait de savoir si, s'agissant, en l'espèce d'un couple de locataires mariés, la condition de ressources doit s'apprécier au regard du cumul des revenus de chacun des consorts [A] ou au regard des seules ressources de celui des conjoints étant âgé de plus de soixante-cinq ans, à savoir Monsieur [A]. Comme le font justement valoir Madame et Monsieur [A], la Cour de cassation a, par un arrêt du 19 juillet 2000, posé le principe que pour le calcul des ressources du locataire âgé de plus de soixante-dix ans, (soixante-cinq actuellement), les ressources de chacun des époux colocataires doivent être appréciées séparément. (Cass 19 juillet 2000, 98-20636). Cependant, cette jurisprudence a été rendue sur le fondement de l'article 15,III dans sa rédaction antérieure à la loi numéro 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. L'article 15-III était alors ainsi rédigé : « Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ». Or, la loi numéro 2014-366 du 24 mars 2014 a modifié les conditions de ressources du locataire âgé, le plafond de ressources étant désormais fixé par référence au plafond des ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixés par arrêté du ministre chargé du logement, ce plafond lui-même étant défini par catégories de ménages et impliquant la prise en considération des revenus cumulés du ménage. Dans la mesure où la loi renvoie désormais à un plafond qui implique de prendre en considération les revenus du ménage, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que les revenus cumulés des consorts [A] devaient être pris en considération pour apprécier la condition de ressources prévue à l'article 15, III et justement constaté que les revenus du couple au jour de la notification du congé, étant supérieurs à 27 998 € pour deux personnes, ce qui n'est pas contesté, la condition légale de ressources n'était pas satisfaite et qu'une offre de relogement n'avait pas à être proposée par les bailleurs. Madame et Monsieur [A] allèguent encore le caractère frauduleux du congé au motif que le prix de vente réclamé par les propriétaires, soit 250 000 €, était manifestement surévalué et présentait un caractère dissuasif. Ils versent aux débats un extrait du site « immobilier le Figaro » dont il résulte qu'au 1er mars 2022, le prix des maisons à [Localité 4] s'étageait entre 1 675 € le mètre carré pour un prix bas, 1 985 € le mètre carré pour un prix médian et 2 354 € le mètre carré pour un prix haut. Les époux [R] produisent pour leur part une étude de marché établie par Madame [Y] [F], agent immobilier, en date du 20 avril 2021 évaluant la maison litigieuse, dont la superficie est de 120 m², à une valeur moyenne de 240 000 € soit 1 976 € le mètre carré prenant nécessairement en compte le fait que le bien est occupé. Les propriétaires ont donné mandat de vente à Orpi qui a évalué leur bien, dont il a indiqué qu'il est bien entretenu et en bon état, à 270 000 €, mais prenant en compte une superficie de 130 m² au lieu de 120 m², soit une estimation corrigée à 249 230 €. Les propriétaires ont refusé une offre à 240 000 € qui leur avait été faite en date du 23 septembre 2021. Une offre à 270 000 € sera ensuite proposée au mois de novembre 2022 mais très rapidement rétractée. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le prix de vente de 250 000 € n'était pas largement au-dessus du marché et qu'il n'est pas établi, d'une part qu'il ne tenait pas compte de l'état de vétusté de la maison et, d'autre part, que l'offre de vente notifiée par les bailleurs aurait été faite pour un prix volontairement dissuasif dans l'intention d'empêcher les locataires d'exercer leur droit de préemption. Il résulte de ces constatations que Madame et Monsieur [A] échouent en leur demande d'annulation du congé délivré par les bailleurs et que la décision déférée devra être confirmée en ce qu'elle a validé ledit congé, en ce qu'elle a ordonné l'expulsion des consorts [A] et les a condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation. Sur le montant de l'indemnité d'occupation Le premier juge a justement fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par Madame et Monsieur [A] au montant du loyer et des charges en cours à savoir la somme de 840 € avec le cas échéant indexation, comme prévu au contrat. Ce montant suffit à réparer le préjudice subi par les bailleurs du fait de l'occupation sans droit ni titre de leur bien. Le jugement déféré sera en conséquence confirmé de ce chef. Sur les demandes de dommages intérêts formées par les époux [R] sur le fondement de l'article 1240 du code civil 1/ sur la recevabilité En vertu de l'article 564 du code de procédure civile à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. L'article 565 dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. L'article 566 dispose pour sa part que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. En l'espèce, les époux [R] avaient formé devant le premier juge une demande globale de dommages intérêts pour un montant de 9 500 € en relation avec la faute commise par Madame et Monsieur [A] qui s'étaient maintenus dans les lieux indûment et avaient fait obstruction à la vente de l'immeuble de [Localité 4], faisant échouer ainsi leur projet d'acquisition d'un nouveau fonds de commerce et d'un logement, après la vente intervenue le 2 mai 2022, de leur fonds de commerce dans lequel ils logeaient, de sorte qu'ils allaient devoir louer un bien en attendant la vente de leur maison pour pouvoir acheter un autre commerce. Les époux [R] forment un appel incident contre le chef de décision qui leur a octroyé une somme de 1 000 € à titre de dommages intérêts, réclamant condamnation des appelants à leur payer les sommes de 4 725 € au titre des loyers qu'ils ont dû payer du 20 avril 2022 au 20 novembre 2022 pour assurer leur logement, 5 000 € au titre de la perte de chance de vendre leur bien dès janvier 2022, de 5 000 € au titre des conséquences des dégradations commises par les locataires sur la vente du bien et de 3 000 € en réparation de leur préjudice moral. Ces demandes qui tendent aux mêmes fins que celles présentées devant le premier juge, à savoir l'indemnisation du préjudice que les époux [R] prétendent avoir subi en lien de causalité avec la faute des locataires, doivent être déclarées recevables. Les époux [R] sollicitent enfin le paiement d'une somme de 1 500 € au titre des frais exposés pour se rendre au tribunal, de la perte d'exploitation occasionnée par ce déplacement et du temps passé à la préparation de leur dossier. Cette demande n'a pas été formulée devant le premier juge mais elle est le complément de la demande initiale tendant à voir condamner Madame et Monsieur [A] aux dépens et à payer une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Cette demande apparaît dès lors recevable. 2/sur le fond L'engagement de la responsabilité quasi délictuelle suppose l'administration de la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre le préjudice et la faute. En l'espèce, il est constant que Madame et Monsieur [A] n'ont pas facilité la tâche de l'agent immobilier chargé par les époux [R] de la vente de leur immeuble et qu'ils ont commis une faute quasi délictuelle en se maintenant dans les lieux malgré le congé qui leur a été délivré pour le 27 janvier 2022. Cette faute doit cependant être relativisée dans la mesure où, compte-tenu de la rédaction de l'article 15, III et de la jurisprudence qui s'en est suivie antérieure à 2014, ils pouvaient légitimement se penser personnes protégées alors que l'offre de logement qui leur a été proposée le 25 janvier 2022, soit l'avant veille de la date de fin de contrat, était éloigné de plus de cinq kilomètres, en l'espèce plus de dix kilomètres. Il sera relevé à cet égard que le texte n'indiquant pas que le relogement doit être situé dans un rayon de cinq kilomètres, les époux [R] ne sont pas fondés à prétendre que l'offre proposée satisfaisait aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948. Dans ses rapports annuels de 2019, 2020 et 2021 (que citent les appelants), la Cour de cassation avait alerté le législateur et l'avait invité, mais sans succès, à clarifier l'article 15 III dans la rédaction que lui a donnée la loi du 24 mars 2014, dans la mesure où l'article 15 postule la prise en compte individualisée de chacun des locataires alors que la référence nouvelle implique la prise en considération des revenus cumulés du ménage... La Cour de cassation y voyait à juste titre une insécurité juridique quant à l'interprétation de l'article 15 III et de possibles divergences des juridictions du fond à ce sujet, raison pour laquelle elle renvoyait le législateur à préciser le texte de l'article 15 III, ce que celui-ci n'a pas cru devoir faire. Pour autant, il ressort des éléments de la cause que les époux [R] ont refusé une offre de vente au prix de 240 000 € au mois de septembre 2021, alors que Madame et Monsieur [A] étaient dans les lieux, offre qui correspondait à l'estimation de la valeur de la maison de [Localité 4] selon [Y] [F], agent immobilier, et qu'ils ont confié un mandat de vente à ORPI pour un montant de 270 000€, qui ne correspond manifestement pas à la valeur de l'immeuble puisque, bien que les consorts [A] soient sortis des lieux le 6 septembre 2022, la maison de [Localité 4] n'est toujours pas vendue et que les époux [R] ont dû revoir leurs prétentions à la baisse, notifiant à Madame et Monsieur [A] le 13 janvier 2023 une nouvelle offre de vente au prix de 230 292 €. Il découle de ces énonciations que le fait que le bien n'ait pas été vendu dès janvier 2022 ne procède pas de la faute des appelants mais de circonstances tirées du marché du logement avec lequel n'était manifestement pas en adéquation le prix réclamé par le propriétaire. Par ailleurs, rien n'établit que les prétendues dégradations commises par Madame et Monsieur [A], à les supposer avérées, ont été à l'origine d'une baisse de valeur de l'immeuble qui aurait empêché une vente au prix réclamé. Les époux [R] établissent avoir, par acte du 13 décembre 2021, consenti aux consorts [M] une promesse unilatérale de cession de fonds de commerce relativement à leur fonds de commerce de boulangerie qui comprenait un logement, puis avoir signé un acte de vente de ce fonds en date du 2 mai 2022. Ils soutiennent que leur intention était de mobiliser les fonds obtenus de cette vente, cumulés avec ceux provenant de la vente de leur maison de [Localité 4] afin de racheter un nouveau fonds de commerce comprenant un logement ; que la vente de la maison de [Localité 4] n'ayant pu être réalisée par la faute des locataires qui se sont maintenus dans les lieux indûment, ils n'ont pu acquérir ce nouveau fonds de commerce, se sont trouvés privés de logement et ont été contraints de signer un bail à effet au 22 avril 2022. Pour autant, ils n'ont à aucun moment produit un quelconque document dont il pourrait être tiré la preuve d'une recherche d'un fonds de commerce équipé d'un logement alors qu'ils se savaient tenus par une promesse unilatérale de vente de leur propre fonds de commerce dès le mois de décembre 2021. Surtout, encore une fois, il appartenait aux époux [R] qui avaient eu la chance d'avoir une offre d'achat à 240 000 € dès le 23 septembre 2021, soit avant la date d'effet du congé, offre en adéquation avec la valeur de la maison, de procéder à cette vente qui leur aurait permis de réaliser leur projet, à le supposer établi. Le fait générateur de l'obligation dans laquelle ils se sont trouvés de payer des loyers à compter du 22 avril 2022 réside ainsi essentiellement dans le fait qu'ils n'ont pas vendu la maison de [Localité 4] lorsqu'une offre d'achat raisonnable s'est proposée à eux et alors que le congé qu'ils ont délivré à Madame et Monsieur [A] est un congé pour vendre et non pour reprise. Faute de lien de causalité entre les préjudices allégués et les fautes commises, les époux [R] devront être déboutés de l'ensemble de leurs demandes de dommages intérêts comme ils devront l'être de leur demande en réparation d'un préjudice moral insuffisamment caractérisé. Sur la demande en paiement de la somme de 1500 € au titre des frais de déplacement pour se rendre au tribunal, au titre de la perte d'exploitation et à l'indemnisation du temps passé à la préparation du dossier, force est de relever que les époux [R] ont été représentés par avocat devant le tribunal de proximité de Molsheim et qu'aucune des mentions des procès-verbaux d'audience des 26 avril 2022 et 10 mai 2022 ne fait état de la présence des époux. L'indemnisation réclamée ressort en réalité des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile qui édicte que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par ailleurs, dès lors que les époux [R] ont choisi de mandater un avocat pour se rendre aux audiences et y représenter leurs intérêts, ils doivent assumer la décision qu'ils ont prise de se rendre néanmoins à l'audience, leur adversaire ne pouvant être condamné sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à régler à la fois les frais de leur avocat et leurs frais de déplacement et accessoires. Il en résulte que ce chef de demande sera rejetée. Sur les demandes de dommages intérêts formées par Madame et Monsieur [A] Dès lors qu'il est jugé que le congé pour vendre en date du 22 juin 2021 est validé, les demandes de dommages intérêts formées par Madame et Monsieur [A], si elles sont recevables comme étant la conséquence de la survenance d'un fait, à savoir l'exécution du jugement déféré, devront néanmoins au fond être rejetées, les préjudices invoqués ne se rattachant à aucune faute commise par les époux [R]. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Partie perdante en première instance, Madame et Monsieur [A] seront condamnés aux dépens et au paiement d'une somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Chacune des parties succombant sur son appel, principal ou incident, il y aura lieu de dire que chacune d'entre elles supportera la charge de ses propres dépens et de ses frais irrépétibles d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant publiquement et contradictoirement, CONFIRME la décision déférée en ce qu'elle a dit que le congé délivré le 22 juin 2021 est valable en la forme et au fond et que Monsieur [T] [A] et Madame [U] [A] sont occupants sans droit ni titre de la maison de [Localité 4] depuis le 27 janvier 2022, en ce qu'elle a ordonné leur expulsion et en ce qu'elle a condamné solidairement Monsieur [T] [A] et Madame [U] [A] à payer à Monsieur [Z] [R] et Madame [H] [R] la somme de 840 € par mois avec indexation éventuelle à titre d'indemnité d'occupation mensuelle, et en ce qu'elle a condamné in solidum Monsieur et Madame [A] aux dépens, INFIRME la décision déférée en ce qu'elle a condamné solidairement Madame et Monsieur [A] à payer aux époux [R] une somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts, et en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Et statuant à nouveau de ces chefs, REJETTE la demande de dommages intérêts formée par les époux [R], CONDAMNE solidairement Madame [U] [A] et Monsieur [T] [A] à payer à Madame et Monsieur [R] la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance, Et y ajoutant, DECLARE recevables l'ensemble des demandes nouvelles formées à hauteur de cour, REJETTE les demandes de dommages intérêts formées par Madame et Monsieur [A], REJETTE les demandes de dommages intérêts formées par Madame et Monsieur [R], DIT que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens d'appel et de ses frais irrépétibles d'appel. La Greffière La Présidente