Tribunal judiciaire, 23 août 2024. 23/02746

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Association APJA 75 ; Madame [F] [X] ; Monsieur [Y] [E] [D] ; Monsieur [A] [K] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Laurence SEMEVIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/02746 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZODZ N° MINUTE : 1-2024 JUGEMENT rendu le vendredi 23 août 2024 DEMANDERESSE Madame [B] [G] divorcée [S], demeurant [Adresse 2] - [Localité 5] représentée par Me Laurence SEMEVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0313 DÉFENDEURS Association APJA 75 en sa qualité de curateur de Monsieur [A] [K], dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 6] non comparante, ni représentée Madame [F] [X], demeurant [Adresse 4] - [Localité 7] représentée par Maître Jean-eric CALLON de la SELEURL CALLON Avocat & Conseil, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0273 Monsieur [Y] [E] [D], demeurant [Adresse 4] - [Localité 7] représenté par Maître Jean-eric CALLON de la SELEURL CALLON Avocat & Conseil, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0273 Monsieur [A] [K], demeurant [Adresse 3] - [Localité 7] représenté par Me Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0344 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 751010012023008063 du 17/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) Décision du 23 août 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/02746 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZODZ COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 mai 2024 Délibéré au 2 août 2024, prorogé au 23 août 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 août 2024 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier EXPOSE DU LITIGE Madame [B] [G] est propriétaire d'un appartement situé au 3e étage, escalier A, porte n°376 d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] soumis au régime de la copropriété. Monsieur [Y] [D] et Madame [F] [X] sont propriétaires d'un appartement situé au 2e étage, porte n°372, du même immeuble. Cet appartement est donné à bail à Monsieur [A] [K] selon contrat du 7 février 2013. Par acte de commissaire de justice en date du 9 mars 2023, Madame [B] [G] a fait assigner Monsieur [Y] [D], Madame [F] [X] et Monsieur [A] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [A] [K],ordonner en conséquence son expulsion,condamner solidairement Monsieur [Y] [D], Madame [F] [X] et Monsieur [A] [K] à lui payer les sommes suivantes :9 940 euros au titre de la perte de loyers arrêtée à février 2023,710 euros par mois jusqu'à l'expulsion effective de Monsieur [A] [K],6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens. Appelée à l'audience du 23 mai 2023, l'affaire a fait l'objet de trois renvois pour permettre aux parties de mettre l'affaire en état d'être plaidée et pour mettre en cause le curateur de Monsieur [A] [K], pour être finalement retenue à l'audience du 21 mai 2024. Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2024, l'assignation a été signifiée à l'APJA 75 en qualité de curateur de Monsieur [A] [K]. Cette assignation ayant fait l'objet d'un nouvel enregistrement, une jonction à l'affaire principale a été ordonnée à l'audience du 21 mai 2024. A l'audience du 21 mai 2024, Madame [B] [G], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle reprend les demandes de son assignation. Monsieur [Y] [D] et Madame [F] [X], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils sollicitent le rejet des demandes de Madame [B] [G], subsidiairement la condamnation de Monsieur [A] [K] à les relever indemne de toute condamnation prononcée à leur encontre et, en tout état de cause, la condamnation solidaire de Madame [B] [G] et de Monsieur [A] [K] à leur payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens. Monsieur [A] [K], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande que l'ensemble des demandes de Madame [B] [G] soient rejetées. A titre subsidiaire il sollicite l'octroi d'un délai d'un an pour quitter les lieux. Bien que régulièrement assignée à personne morale, l'APJA 75 n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 21 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIF DE LA DÉCISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail Il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions. Il résulte de l'article 1341-1 du code civil que lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne. Ainsi, tout copropriétaire peut exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d'un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci. Madame [B] [G], copropriétaire, peut donc exercer les droits et actions de Monsieur [Y] [D] et Madame [F] [X] pour obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. S'agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. L'article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble. Enfin, le règlement de copropriété stipule notamment que chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux qui seront sa propriété privée, le droit d'en jouir et disposer comme de choses lui appartenant en tout-propriété sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'ensemble immobilier. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l'espèce, Madame [B] [G] invoque le comportement ouvertement violent et agressif de Monsieur [A] [K] qui instaure un climat d'hostilité et de violence au sein de la résidence. Les plaintes déposées le 23 septembre 2020 et le 1er février 2023, par Madame [B] [G], pour des dégradations sur sa porte d'entrée ne permettent pas d'imputer ses faits à Monsieur [A] [K], tout comme la plainte déposée le 6 décembre 2021 par Monsieur [C] [R], locataire de l'appartement de Madame [B] [G] au 3e étage. De plus, il n'est justifié d'aucune suite à ces plaintes. Cependant, Madame [B] [G] produit également les déclarations des locataires successifs de l'appartement situé au 2e étage, même étage que Monsieur [A] [K] : [V] [L] a déclaré, lors d'une main courante, que le 29 mars 2021 Monsieur [A] [K] avait proféré des insultes à son encontre, précisant que ce n'était pas la première fois qu'il se montrait verbalement agressif à son encontre.Monsieur [H] [O], locataire suivant a déposé une main courante le 3 octobre 2022 par laquelle il déclare avoir subi des violences verbales et physiques de la part de Monsieur [A] [K] entre avril et septembre 2022.par une plainte du 16 janvier 2023, [T] [Z], sa compagne, indiquait être régulièrement la cible d'insulte de la part de Monsieur [A] [K] et déclarait que ce dernier avait le matin même donné un coup de pied dans leur porte. Le 3 février 2023, elle relatait les mêmes faits au commissaire de justice venu constater les dégradations sur la porte de Madame [B] [G]. Le commissaire de justice indiquait également à son procès-verbal sentir une forte odeur de cannabis sur le palier du 2e étage. La SARL THEMIS, gestionnaire de cet appartement du 2e étage, dans un courrier du 20 janvier 2023, a exposé que ces locataires avaient quitté ou avaient l'intention de quitter le logement du fait des agissements de Monsieur [A] [K] et a mis en demeure Monsieur [Y] [D] et Madame [F] [X] de faire cesser les troubles causés par le comportement de leur locataire. La société a aussi sollicité l’inscription de ce sujet à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires. Monsieur [C] [R] a également mentionné comme étant une des causes de son départ le comportement instable de Monsieur [C] [R]. Enfin, Madame [M] [I] a renoncé à s'installer dans les lieux sur la base de propos, certes rapportés, mais émanant nécessairement d'habitant de l'immeuble. Il résulte de ces éléments que plusieurs locataires du 2e et du 3e étage dénoncent le même type de comportement violent tels que des insultes, et des coups dans la porte et ont décidé de restituer leur logement à cause, du moins en partie, du comportement de Monsieur [A] [K] ce qui démontre la réalité de troubles nécessairement importants causés par ce dernier dans l'immeuble. Ainsi, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs du locataire et son expulsion. Sur la demande de délai pour quitter les lieux Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. En l'espèce, il est justifié de la situation de handicap de Monsieur [A] [K] et de la mesure de curatelle dont il fait l'objet. Il résulte également des pièces versées qu'il perçoit 956,65 euros d'allocation aux adultes handicapés et 321 euros d'aide au logement et qu'il a déposé une demande de logement social le 15 juin 2023. Cependant, il n'est pas justifié en l'état que son relogement ne puisse avoir lieu dans des conditions normales. En conséquence, la demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée. Sur la demande de dommages et intérêts Madame [B] [G] indique subir un préjudice du fait de l'impossibilité de louer son appartement à cause du comportement de Monsieur [A] [K]. Cependant, s'il est vrai qu'un contrat n'a pu être exécuté, Madame [M] [I] ayant renoncé à emménager, le départ de Monsieur [C] [R] n'est pas dû qu'au comportement de Monsieur [A] [K]. En effet, il indique dans sa lettre de congé plusieurs motifs tirés de l'état du logement faisant notamment état d'une non-conformité aux normes de salubrité pour justifier son départ. Ainsi, Madame [B] [G] échoue par les éléments qu'elle produit à démontrer et l’impossibilité de louer alléguée et l’imputabilité de ce préjudice allégué à Monsieur [A] [K]. Sa demande de dommages et intérêts est rejetée. Sur les demandes accessoires Monsieur [A] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Condamné aux dépens, Monsieur [A] [K] devra verser à Madame [B] [G] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée par Monsieur [Y] [D] et Madame [F] [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 7 février 2013 entre Monsieur [Y] [D] et Madame [F] [X], d'une part, et Monsieur [A] [K], d'autre part, portant sur l'appartement situé [Adresse 3] à [Localité 7], 3e étage, escalier A, porte n°376, REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux, formulée par Monsieur [A] [K], ORDONNE à Monsieur [A] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 7], 3e étage, escalier A, porte n°376, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, REJETTE la demande de dommages et intérêts formulées par Madame [B] [G], CONDAMNE Monsieur [A] [K] à verser à Madame [B] [G] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE la demande présentée par Monsieur [Y] [D] et Madame [F] [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [A] [K] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection