Tribunal judiciaire, 27 août 2024. 24/01862

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 7] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 9] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 11] REFERENCES : N° RG 24/01862 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5HQ Minute : 24/00939 S.A. TOIT ET JOIE Représentant : la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173 C/ Monsieur [I] [G] Madame [V] [K] [T] [D] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me BOSQUE et associés Copie délivrée à : M [G] Mme [K] [T] [D] Le 27/08/ 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 Août 2024; par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Huguette LÉZIN-BOURGEOIS greffier ; Après débats à l'audience publique du 06 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame DULAC, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : Société Anonyme d’Habitations à loyer modéré TOIT ET JOIE, ayant son siège social [Adresse 8], représentée par la SCP WUILQUE BOSQUE TAOUIL et BARANIAK, avocats au barreau de Seine Saint Denis D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [I] [G], demeurant [Adresse 5] - 4[Adresse 4] comparant Madame [V] [K] [T] [D], demeurant [Adresse 5] - [Adresse 6] non comparante D'AUTRE PART FAITS ET PROCÉDURE Par contrat du 24 juin 2011, la société d’HLM TOIT ET JOIE, a donné en location à Monsieur [I] [G] et Madame [V] [K] [T] [D], à compter du 24 juin 2011, un logement ([Adresse 10]) situé [Adresse 5] [Adresse 6] à [Localité 12] , moyennant un loyer mensuel de 423,68 euros hors provision sur charges. Par contrat non daté, prenant effet au 23 novembre 2020, les mêmes parties sont convenues de la location d’un emplacement de stationnement situé [Adresse 3] à [Localité 12] moyennant un loyer mensuel de 45 euros outre provision sur charges de 3 euros. Par contrat non daté, prenant effet au 3 février 2021, les mêmes parties sont convenues de la location d’un emplacement de stationnement situé [Adresse 3] à [Localité 12] moyennant un loyer mensuel de 45 euros outre provision sur charges de 3 euros. Par procès-verbal de signification en l’étude de l’huissier instrumentaire du 15 novembre 2023, la société TOIT ET JOIE a fait commandement à Monsieur [G] et Madame [K] [T] [D] de lui payer la somme de 5 418,91 euros due au titre des loyers et accessoires impayés au 31/10/2023. Par assignation signifiée en l’étude du commissaire de justice instrumentaire le 20 février 2024, la société Anonyme d’HLM TOIT ET JOIE, a fait citer Monsieur [G] et Madame [K] [T] [D] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal demandant: -de prononcer l’acquisition de la clause résolutoire du bail relatif au logement n° 19 et aux emplacements de stationnement n° 33 et n° 34 -d’ordonner l’expulsion immédiate des défendeurs et de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique si besoin -d’autoriser la séquestration des biens se trouvant sur place dans les conditions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles -de condamner solidairement Monsieur [G] et Madame [K] [T] [D] à lui payer la somme de 6 405,43 euros terme de décembre 2023 inclus avec intérêts à compter du commandement, les loyers et charges dus depuis cette date jusqu’à la résiliation du bail et une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux -de condamner solidairement Monsieur [G] et Madame [K] [T] [D] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens y compris le coût du commandement. A l’appui, elle fait valoir que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de sorte que le clause résolutoire est acquise. Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 21 février 2024 A l’audience du 6 mai 2024, la société TOIT ET JOIE indique que la dette locative dont elle demande paiement est de 6 247,74 euros terme de mars 2024 inclus maintient ses demandes initiales pour le surplus. Monsieur [G] indique qu’ils travaillent tous deux et perçoivent chacun un salaire de l’ordre de 1 800 euros par mois et ont enfants à charge. Il ajoute qu’ils n’ont pas déposé de dossier de surendettement et souhaitent rester dans le logement et propose de s’acquitter par mensualités de 200 euros en plus du loyer courant. Il précise qu’il a procédé au paiement de la somme de 1 000 euros le 4 mai. Madame [K] [T] [D] ne comparaît pas. La société TOIT ET JOIE ne s‘oppose pas à l’octroi de délais. Par note en délibéré autorisée du 15 mai 2024, la société TOIT ET JOIE produit un relevé de compte arrêté au 6 mai 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 6 048,51 euros après prise en compte du versement de 1 000 euros invoqué par Monsieur [G] lors des débats. MOTIFS Selon l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, il est statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée; Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux” et, à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ; L’assignation du 20 février 2024 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX le 9 novembre 2023 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience; La demande est donc recevable ; Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites; Selon l’article 2 du code civil, “la loi ne dispose que pour l’avenir; elle n’a point d’effet rétroactif”; Il en résulte que les contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle demeurent régis par celle en vigueur au jour de leur conclusion; Si, dans le silence de la loi, le juge peut déclarer la loi d’application immédiate aux effets à venir d’un contrat en cours lorsqu’elle revêt un caractère d’ordre public, il doit être considéré, en matière d’ordre public de protection, que la loi nouvelle d’ordre public ne peut s’appliquer immédiatement aux contrats en cours que dans la mesure où elle protège les intérêts de la partie protégée; La loi du 6 juillet 1989, en ce qu’elle pose en principe (article 1er) que le droit au logement est un droit fondamental, relève d’un ordre public de protection du locataire; Dès lors le nouveau délai de six semaines résultant de la loi du 27 juillet 2023 imparti au locataire pour apurer sa dette après délivrance du commandement de payer, nonobstant le caractère d’ordre public de ces dispositions, ne peut avoir vocation à s’appliquer lorsque le bail prévoit un délai de deux mois, en ce que la réduction du délai n’a ni pour objet, ni pour effet de préserver les droits du locataire; En l’espèce, le bail relatif au logement en cause contient une clause de résiliation de plein droit “en cas de non- paiement à l’échéance de l’une des sommes dues pour la location au titre du loyer, du supplément de loyer, des charges récupérables ou du dépôt de garantie ” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer ; Le commandement du 15 novembre 2023 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme; Néanmoins, bien qu’il vise un délai de six semaines, il ne peut produire effet avant l’expiration du délai de deux mois prévu au bail, étant observé au surplus qu’il reproduit la clause résolutoire du bail, de sorte que la contradiction, qui plus est sans aucune explicitation, entre le délai mentionné et la reproduction d’une clause stipulant un délai de deux mois doit nécessairement s’interpréter en faveur du locataire; Il ressort des termes de l’assignation que les contrats relatifs au logement et aux emplacement de stationnement constituent un ensemble juridique unique et il est formé une demande en paiement de l’arriéré globale, sans distinguer entre les sommes dues au titre du logement et celles dues au titre des emplacements de stationnement et le commandement du 15 novembre 2023 a été délivré également pour une somme globale; Il ressort des décomptes produits qu’il est resté sans effet plus de deux mois ; Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 16 janvier 2024; Le bail en cause stipule une clause de solidarité entre locataires; Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative; Du relevé établi par le bailleur produit par note en délibéré, qui prend en compte le paiement de la somme de 1 000 euros invoqué par le défendeur lors des débats, il ressort qu’il reste dû la somme de 5 247,74 euros terme de mars 2024 inclus après déduction de la somme de 20, 86 euros appelée à titre de pénalité enquête sociale, dont il n’est pas justifiée qu’elle constitue un élément de la dette locative; Monsieur [G] et Madame [K] [T] [D] seront solidairement condamnés à payer la somme de 5 247,74 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et provisions sur charges terme de mars 2024 inclus; Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023: -le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative accorder des délais de paiement dans la limite de trois années -à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire; cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, ces délais et les modalités de paiement accordés ne pouvant affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges -si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet Il ressort des pièces produites que Monsieur [G] et Madame [K] [T] [D] ont repris le versement du loyer depuis le mois de janvier 2024 et ils souhaitent rester dans les lieux; Il y a lieu de leur accorder des délais de paiement des délais de paiement suspendant les effets de la clause de résiliation selon modalités spécifiées au dispositif; étant précisé qu’à défaut de paiement d’un seul terme courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date la totalité de la créance restante sera exigible de plein droit 15 jours après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, la clause résolutoire reprendra son plein effet et Monsieur [G] et Madame [K] [T] [D] seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer, augmenté des charges dûment justifiées, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux dont ils pourront être expulsés dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution faute de les avoir volontairement libérés; Le sort des meubles laissés sur place étant expressément prévus par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et l’expulsion ne pouvant être réalisée que conformément à ces dispositions, ce que précise le présent jugement, il n’est nul besoin d’une décision spéciale du juge; Il n’est justifié d’aucun préjudice distinct de celui résultant du défaut de paiement des loyers et charges déjà réparé par l‘application du taux de l’intérêt légal; La demande de dommages-intérêts sera rejetée; Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance; Monsieur [G] et Madame [K] [T] [D] seront tenus in solidum aux dépens, y compris le coût du commandement du 15 novembre 2023; PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection de Bobigny, statuant par jugement public mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire, en premier ressort Constate au 16 janvier 2024, la résiliation du bail conclu entre d’une part la société d’HLM TOIT ET JOIE et, d’autre part, Monsieur [I] [G] et Madame [V] [K] [T] [D] ayant pour objet un logement ([Adresse 10]) situé [Adresse 5] [Adresse 6] à [Localité 12] et deux emplacements de stationnement situés [Adresse 3] à [Localité 12] ; Condamne solidairement Monsieur [I] [G] et Madame [V] [K] [T] [D] à payer en deniers ou quittances à la société d’HLM TOIT ET JOIE la somme totale de 5 247,74 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et provisions sur charges due terme de mars 2024 inclus; Dit que Monsieur [I] [G] et Madame [V] [K] [T] [D] se libéreront valablement en vingt six mensualités de 200,00 euros, puis une mensualité correspondant au reliquat, payables en plus du loyer courant, à la même date que le loyer courant, la première le mois suivant celui de la signification du présent jugement ; Dit que pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [I] [G] et Madame [V] [K] [T] [D] se sont acquittés de leur dette selon les modalités ci-dessus définies; Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date, la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible quinze jours après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception de régulariser l’échéance impayée restée sans effet; Dit que, dans ce cas, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet à l’expiration de ce délai; Dit que dans ce cas, faute d’avoir volontairement libéré les lieux Monsieur [I] [G] et Madame [V] [K] [T] [D] qui seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées au stade de l'exécution, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, pourront en être expulsés dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution; Rejette toutes autres demandes ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision; Condamne solidairement Monsieur [I] [G] et Madame [V] [K] [T] [D] aux dépens, y compris le coût du commandement du 15 novembre 2023 ; Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ; Le présent jugement a été signé à la minute par le Juge et le Greffier. Le Greffier, Le Juge,