Cour de cassation, 25 novembre 2020. 18-26.056

CIV. 1 CF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 25 novembre 2020 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10535 F Pourvoi n° U 18-26.056 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 25 NOVEMBRE 2020 1°/ M. N... A..., 2°/ Mme L... M..., épouse A..., domiciliés [...] , 3°/ la société SARL [...], dont le siège est [...] , représentée par M. A... N..., ont formé le pourvoi n° U 18-26.056 contre l'arrêt n° RG : 16/18536 rendu le 11 septembre 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre civile A), dans le litige les opposant : 1°/ à M. B... Y..., domicilié [...] , 2°/ à M. T... U..., domicilié [...] , 3°/ à la société [...], société civile professionnelle, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Mornet, conseiller, les observations écrites de la SARL Corlay, avocat de M. et Mme A... et de la société SARL [...], de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. U... et de la société [...], et l'avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l'audience publique du 6 octobre 2020 où étaient présents Mme Batut, président, M. Mornet, conseiller rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre, la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme A... et la société SARL [...] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq novembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SARL Corlay, avocat aux Conseils, pour M. et Mme A... et la société SARL [...] Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté les exposants de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre des notaires rédacteurs d'acte et de les avoir condamnés aux frais irrépétibles et dépens ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « Attendu qu'il est constant que la Sarl [...] représentée par ses deux associés, M. N... A... et Mme L... M... épouse A... , représentés à l'acte en vertu d'une procuration reçue par Me B... Y..., a fait l'acquisition, suivant acte authentique reçu le 23 septembre 2005 par Me T... U..., notaire à Nice (06), dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, des lots de copropriété suivants dans un ensemble immobilier sis lieudit "[...]" à Grisy Suisnes (Seine et Marne) vendu par la Sarl Financière Barbatre:- lot 66 consistant dans un appartement duplex de 41,95 m² situé au 1er étage et au niveau des combles du bâtiment G, moyennant le prix global de 487.318 euros TTC; Que la Sarl Financière Barbatre avait pour projet de transformer les communs et dépendances d'un château du XVIe siècle (lui-même en cours de rénovation et de transformation en appartements) en 84 appartements destinés à la location en meublé dans le cadre d'un contrat de bail commercial passé par les acquéreurs avec la SA Résidence des Ducs de Chevreuse ; Que les acquéreurs avaient préalablement à l'acte authentique signé un contrat de réservation indiquant que les bâtiments devaient être transformés en immeuble à usage de résidence hôtelière à la suite de la réalisation de travaux de rénovation lourde ayant fait l'objet d'un permis de construire et consistant en : niveaux, cloisonnements, façades, aménagements intérieurs, conformément à une notice descriptive; Que l'acte authentique de vente indique que: - compte tenu de l'état d'avancement des travaux "hors d'eau", la pallie exigible du prix est de 60%, le solde devant être payé selon l'échelonnement suivant: 20% à la mise hors d'air, 13,61% aux travaux de peinture et carrelages réalisés à 95%, 11,39 % à l'achèvement des travaux de rénovation et 5% à la mise à disposition des locaux, - le délai de livraison des locaux est prévu pour le 4e trimestre 2004, soit au plus tard le 31 décembre 2004, sauf survenance d'un cas de force majeure, - le vendeur constitue une garantie d'achèvement intrinsèque au sens des articles L 261 -11 d) et R 261-18a) du code de la construction et de l'habitation en l'état d'une attestation délivrée par le cabinet 2AD Ingénierie le 16 juin 2003 attestant de l'état hors d'eau de l'immeuble et de absence d'inscription de privilège ou d'hypothèque sur l'immeuble; Attendu que les locaux n'ont pas été livrés par la Sarl Financière Barbatre qui a fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire puis d'un jugement de liquidation judiciaire le 1er avril 2008 ; Que les acquéreurs produisent un constat d'huissier en date du 8 septembre 2011 dont il ressort que le chantier est â l'abandon, que les travaux ne sont pas achevés et que l'ensemble est fortement dégradé en raison de l'humidité et des eaux de pluie qui se déversent dans les bâtiments, certains étant privés de toiture et de fenêtres; Qu'ils considèrent qu'ils n'ont pu bénéficier de la garantie d'achèvement en raison de sa totale inefficacité et mettent en cause la responsabilité des notaires intervenus dans la rédaction des actes et des procurations; Attendu que c'est en vain que les acquéreurs prétendent que Me T... U... aurait commis une faute en choisissant de soumettre la vente au régime de la vente en l'état futur d'achèvement au motif que celui-ci ne serait pas adapté à la vente d'un immeuble objet d'une rénovation lourde; qu'en effet, les contrats de vente sont antérieurs à l'entrée en vigueur de la loi n°2006-872 dite "Engagement National pour le Logement" du 13 juillet 2006 qui a créé le régime spécifique de la vente d'immeuble à rénover dont le décret d'application n'est intervenu que le 16 décembre 2008 ; qu'à la date des actes de vente passés par Me T... U..., seul le régime de la vente en l'état futur d'achèvement était protecteur des intérêts des acquéreurs, même s'il n'était pas précisément adapté aux particularités de la vente avec rénovation lourde ; Que c'est également vainement que les acquéreurs font le reproche au notaire d'avoir "choisi" la garantie intrinsèque, alors que la garantie extrinsèque serait plus protectrice des intérêts de l'acheteur ; qu'en effet, le tribunal ajustement rappelé que le choix entre ces deux garanties relève du seul promoteur vendeur, sans que le notaire rédacteur puisse s'immiscer dans un tel choix; que la garantie intrinsèque est une option ouverte par la loi au vendeur et que, si elle ne présente pas la même sûreté que la garantie extrinsèque, elle n'en est pas moins licite ; qu'il incombe seulement au notaire, dans le cadre de cette option, de vérifier que les conditions légales et réglementaires de cette garantie sont remplies pour que celle-ci soit utile et efficace ; Attendu que les acquéreurs font ensuite grief au notaire de ne pas avoir rempli son devoir de conseil et d'information en ne les informant pas de la teneur de la garantie intrinsèque et de ses risques et en n'insérant pas dans l'acte une mention établissant que l'acheteur reconnaît avoir été averti de la teneur des garanties souscrites ; mais que si l'article R 261-20 du code de la Construction et de l'habitation prévoit expressément que le contrat de vente doit préciser "que l'acheteur reconnaît être averti de la teneur desdites garanties", ces dispositions ne sont applicables que pour la garantie prévue par l'article R 261-18 b) ; qu'en l'espèce, la garantie intrinsèque répondait au a) de l'article R 261-18 dans sa rédaction applicable au litige, à savoir la situation d'un immeuble mis hors d'eau et non grevé de privilège ou hypothèque, et non au b) correspondant à la situation d'un immeuble dont les fondations sont achevées et dont le financement répond à des conditions impératives; Attendu que les acquéreurs reprochent pour l'essentiel au notaire d'avoir manqué à son obligation d'efficacité de l'acte en ayant inscrit dans l'acte une garantie privée de tout effet; qu'ils fondent leurs reproches sur deux points d'une part, l'absence de vérification de l'attestation du 16 juin 2003 délivrée par le cabinet 2AD Ingénierie, d'autre part la prise en compte d'un état hors d'eau permettant un déblocage des fonds à 70% alors que les travaux n'avaient pas encore commencé; Attendu qu'il doit être retenu que le notaire a une obligation d'investigation qui relève de son obligation d'efficacité et s'inscrit dans la logique de sécurité juridique des actes qu'il reçoit et que sa responsabilité est engagée s'il n'a pas usé de la possibilité d'empêcher que l'acte qu'il instrumente ne soit privé d'effet ; qu'il n'a pas à se déplacer sur les lieux pour vérifier la situation matérielle de l'immeuble mais qu'il doit procéder à des vérifications complémentaires lorsqu'il a des raisons de mettre en doute, en raison de circonstances objectives, les déclarations faites par les parties ou des sachants dans l'acte authentique; qu'il en est ainsi lorsque ces déclarations sont en contradiction avec les documents dont il dispose, le notaire étant en effet tenu de procéder à une vérification documentaire au vu des pièces annexées à t'acte; qu'il convient donc de rechercher s'il existait des éléments objectifs, parmi les pièces dont Me T... U... disposait lors de la rédaction des actes de vente, qui auraient dû l'amener à mettre en doute l'attestation du 16 juin 2003 sur l'état hors d'eau de l'immeuble; Qu'il importe peu que cette attestation ait été signée par la SAS 2AD Ingénierie, et non par le cabinet 2AD Architecture, dès lors qu'il apparaît que cette société, ayant le même siège social que le cabinet d'architecture 2AD Architecture, avait une activité de maître d'oeuvre et architecte et que la constatation de l'état d'avancement des travaux a donc été certifiée par un homme de l'art: Que l'attestation n'avait pas à être plus précise ou plus circonstanciée: Que, certes, il pouvait apparaître une contradiction entre cette attestation du 16 juin 2003 et la déclaration d'ouverture du chantier du 28 août 2003 en ce qu'à la date de sa délivrance, les travaux de rénovation n'avaient pas encore commencé ; mais qu'il n'était pas nécessairement exclu qu'un bâtiment existant, objet d'une opération de rénovation, puisse faire l'objet d'une situation 'hors d'eau" avant l'ouverture du chantier, dès lors que les travaux de rénovation en question ne portaient pas sur la toiture existante ; que la seule antériorité de l'attestation de' « mise hors d'eau » à la déclaration d'ouverture du chantier n'était ni juridiquement exclue ni matériellement suspecte et ne constituait pas, en soi, un indice suffisant pour éveiller chez le notaire des soupçons sur la véracité de l'attestation délivrée par un homme de l'art ; Que le notaire disposait à son dossier du permis de construire en date du 25 octobre 2001 lequel ne faisait aucun état de travaux de toiture et que la note de présentation du permis indiquait « il n'est prévu aucune extension des bâtiments existant actuellement sur le site. L'ensemble du programme s'intègre dans les volumes des bâtiments existants et conservés. Les façades sont l'objet d'adaptation ou de créations d'ouvertures nécessaires à l'éclairement des locaux aménagés clans ces volumes, Les deux seules adaptations des volumes existants concernent la reprise de la toiture d'angle des bâtiments A et G pour créer un raccordement harmonieux des deux volumes de toitures et habiller des pignons existants. La reprise sur le bâtiment H en toiture à 4 pentes de 35° en place de la toiture à 2 pentes et pignons de 20% existant pour permettre sa couverture en tuile plate à petit moule.", de sorte qu'il apparaît que le remplacement des toitures n'était pas prévu, sauf pour le bâtiment H qui n'est pas concerné par la demande, la seule reprise de l'angle de la toiture des bâtiments A et G sur un plan purement esthétique n'altérant pas leur état "hors d'eau" ; Que le contrat de réservation faisait état des travaux de rénovation suivants : "niveaux, Cloisonnements, façades, aménagements intérieurs", à l'exclusion de travaux de toiture et que la mention selon laquelle le réservant entend se réserver la possibilité d'apporter des compléments et modifications à la consistance de l'immeuble et aux caractéristiques des travaux à effectuer ne permet pas de considérer que des travaux aussi conséquents que la reprise des toitures pouvaient être envisagés Que les photos des bâtiments de l'ensemble [...] figurant sur la plaquette commerciale de la Sarl Financière Barbatre présentant l'existant avant travaux font apparaître que ceux-ci sont munis d'une toiture dont rien ne permet de supposer qu'elle devrait faire l'objet d'une réfection et que les constatations, très sommaires, faites par l'huissier en 2011, soit plus de huit années après l'attestation, sur un chantier à l'abandon, ne permettent pas de remettre en cause l'existence des toitures sur le bâtiment concerné par la présente vente ; Que dès lors, il n'existait pas d'éléments contradictoires ou discordants justifiant que le notaire ait quelque soupçon sur la véracité de l'attestation du 16 juin 2003 et sur la réalité du caractère "hors d'eau" des bâtiments dans lesquels les lots étaient vendus ; qu'en insérant dans son acte une clause de garantie intrinsèque pour laquelle il disposait d'une attestation de "mise hors d'eau" et d'un certificat des hypothèques attestant de l'absence de privilège, hypothèque ou gage sur l'immeuble, conditions posées par l'article R 261-18 a) et en mettant en place un échéancier de paiements correspondant aux prévisions de l'article R 261-14 du code de la construction et de l'habitation, le notaire, qui ne pouvait soupçonner que cette garantie serait inefficace, n'a commis aucune faute; Que le jugement qui a débouté les demandeurs de toutes leurs prétentions contre Me T... U... et la Scp C..., Y..., Thuret, J..., Bucceri, U... et O... sera donc confirmé en toutes ses dispositions; que les demandes présentées contre le notaire ayant rédigé l'acte en participation avec Me T... U... ont également été justement rejetées pour les mêmes motifs. » ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur la responsabilité du notaire ; ( ) Sur l'existence d'une faute imputable au notaire Attendu qu'il résulte des pièces versées aux débats que: - l'acte d'acquisition en VEFA par les demandeurs de lots de copropriété dans le cadre de la commercialisation du programme immobilier [...], reçu par Maître T... U... le 23 septembre 2015, mentionne en page 4 , dans le paragraphe Paiement du prix * I) Partie exigible immédiatement que, compte tenu de l'avancement des travaux "hors d'eau, la partie actuellement exigible est de 60 %; et mentionne au II) Paiement du solde du prix l'échelonnement: -20 %à la mise hors d'air - 13,61 % aux travaux de peinture et de carrelage réalisés à hauteur de 95 % - 11,39 % à l'achèvement des travaux de rénovation ; -à la mise à disposition des locaux par l'acquéreur Attendu que l'acte authentique a précisé dans sa deuxième partie (p. 8 et suivantes): - que le vendeur a déclaré avoir fait l'acquisition et entreprendre la rénovation lourde d'un ensemble immobilier comprenant neuf bâtiments en changeant sa destination en usage de résidence services , la partie non construite du terrain devant être aménagée en espaces verts, circulation véhicules, allées piétonnières, zone de parkings communs; - que la consistance des lots vendus dans leur état futur de rénovation est portée à la connaissance de l'acquéreur par la remise d'un plan coté de l'appartement qui demeure annexé à l'acte de vente; - que les caractéristiques techniques des lots vendus , du bâtiment et de ses équipements extérieurs sont exprimées dans une notice descriptive, conformément au modèle de l'arrêté du 10 mai 1968, qui demeure annexée à un acte reçu le 16 septembre 2003 (acte de dépôt de la note de renseignements d'urbanisme et d'autres actes ) et dont la lecture a été faite par le notaire lors de la signature de l'acte de vente des lots; - que, concernant l'état d'avancement des travaux, il est précisé que les fondations du bâtiment dont dépendent les fractions présentement vendues sont achevées, le vendeur ayant conservé la structure du bâtiment existant; au jour du présent acte, les travaux de rénovation sont parvenus au stade suivant ; hors d'eau ; ainsi qu'il résulte d'une attestation du Cabinet 2AD Ingénierie à [...] , en date du 16 juin 2003; - que le paragraphe Garantie d'achèvement, en page 17 du contrat de vente stipule que: la société venderesse par son représentant ès-qualités déclare que les conditions propres à l'opération qui vont être ci-après exposées constituent la garantie de son obligation d'achever l'immeuble vendu au sens des articles L 261-11d et R 261-18 a du Code de la Construction et de l'Habitation: article 261-18: la garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou à l'autre des conditions suivantes; a) si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé qu'aucun privilège ou hypothèque; Le vendeur précise en effet que l'ensemble immobilier dont dépendent les biens et droits immobiliers vendus sont hors d'eau ainsi qu'il résulte de l'attestation délivrée le 16 juin 2003 par le Cabinet 2AD Ingérnierie à [...] ,. Attendu qu'il est établi qu'au jour de la signature de l'acte de vente litigieux, le promoteur vendeur sous le régime de la VEFA de lots de copropriété dépendant d'un ensemble immobilier disposait du choix de la garantie d'achèvement, soit une garantie intrinsèque, soit une garantie extrinsèque; Attendu que ce choix appartient au seul promoteur vendeur sans que le notaire rédacteur de l'acte de vente puisse s'immiscer dans un tel choix; Attendu qu'il appartenait seulement au notaire rédacteur de l'acte de vente de vérifier que les conditions de la garantie intrinsèque choisie par la Sarl Financière Barbatre étaient concrètement réunies , ce qui en l'espèce était le cas puisqu'il n'existait pas d'inscription de privilège ou d'hypothèque sur les biens et droits, objet de la vente, d'une part, et que l'architecte chargé de l'opération immobilière, le Cabinet 2AD Ingénierie, avait transmis au notaire une attestation en date du 16 juin 2003 selon laquelle le bâtiment était hors d'eau, d'autre part; Attendu qu'il est ainsi établi que toutes les conditions d'application de l'article R 26118 a) du Code de la Construction et de l'Habitation étaient réunies au jour de la signature de l'acte de vente en VEFA et rien ne permettait au notaire de supposer que la garantie fournie ne pourrait pas être utilement mise en oeuvre en cas de besoin; que, dès lors, les demandeurs sont mal fondés en leur moyen tiré de ce que le notaire n'a pas exigé des professionnels de la réhabilitation des garanties extrinsèques d'achèvement; Attendu qu'il n'appartenait pas au notaire rédacteur de l'acte de se transporter sur les lieux pour constater personnellement l'état d'avancement des travaux, l'attestation de l'architecte chargé de la surveillance des travaux relevant de la seule responsabilité de cet architecte, et ce , alors qu'il n'était porté à la connaissance du notaire aucune information de nature à créer dans son esprit un doute sur la sincérité de l'attestation de l'architecte, s'agissant de bâtiments anciens, anciennes dépendances d'un château, qui devaient faire l'objet de travaux de rénovation lourde avec changement de destination en usage de résidence services; Attendu que, contrairement à ce que soutiennent les acquéreurs, il ne peut être reproché au notaire un manquement à son obligation d'information et de conseil, et d'efficacité de son acte, qui aurait consisté à ne pas avoir éclairé les parties sur les risques éventuels de non-achèvement de l'immeuble si la garantie intrinsèque était choisie par le vendeur; qu'en effet, il est établi que les demandeurs ont été averti de la teneur des garanties souscrites au paragraphe Garantie d'achèvement comme il a été rappelé plus haut, de sorte que l'arrêt de la Cour de cassation en date du 17 mars 2011 , dont se prévalent les demandeurs, ne peut recevoir application en l'espèce, l'obligation du notaire d'indiquer précisément et expressément le contenu de la garantie intrinsèque d'achèvement ayant été correctement remplie en l'espèce par Maître T... U... lors de la rédaction de l'acte de vente litigieux; Attendu que le moyen tiré du manquement à l'obligation d'efficacité de l'acte rédigé par le notaire sera rejeté comme étant inopérant en ce qu'aucun argument particulier n'est développé pour permettre de conclure que le contrat de vente en VEFA ne pouvait pas recevoir une exécution conforme au but recherché par les parties , notamment par les acquéreurs; qu'au contraire, il a été correctement précisé dans l'acte de vente les modalités relatives au calendrier des futures échéances de payement des acomptes conformes aux dispositions légales et réglementaires en fonction de l'état d'avancement du chantier; Attendu qu'en conclusion, le notaire rédacteur de l'acte authentique de vente n'a commis, lors de la rédaction de l'acte de vente en VEFA relatif à l'acquisition par les demandeurs des lots de copropriété de la promotion immobilière [...], sis à [...] , aucune faute de nature à engager sa responsabilité et celle de la Scp [...], titulaire d'un office notarial à Nice, dont il est un associé; ( ) Sur le préjudice et le lien de causalité avec une faute du notaire Attendu que, surabondamment, dans l'hypothèse où il aurait été établi que le notaire a commis une faute lors de la rédaction de l'acte de vente, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, le tribunal relève que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d'un préjudice indemnisable qui aurait un lien avec une quelconque faute imputable au notaire rédacteur, lequel ne peut pas se substituer au promoteur vendeur dans ses obligations contractuelles envers les acquéreurs ( ); Attendu que le tribunal ne pourra que débouter (les demandeurs) de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de ( )Maître T... U... et la Scp [...], titulaire d'un office notarial à Nice; » ALORS QUE 1°) le notaire est tenu d'assurer l'efficacité et la validité des actes qu'il dresse ou auxquels il prête son concours et d'une obligation de conseil ; qu'il lui appartient de rechercher si la garantie intrinsèque offerte par le vendeur est adaptée aux risques présentés par l'opération de rénovation lourde d'un immeuble existant ; qu'en l'espèce il est constant que l'opération immobilière concernait la rénovation lourde d'un immeuble ancien existant particulièrement risqué dès lors que la majeure partie du prix, sinon la totalité, était versée à la signature de l'acte, sur la base de l'attestation hors d'eau délivrée ; qu'en considérant qu'il n'appartenait pas au notaire de rechercher si la garantie intrinsèque était adaptée à l'opération lourde de rénovation en cause aux motifs qu' « il incombe seulement au notaire, dans le cadre de cette option, de vérifier que les conditions légales et réglementaires de cette garantie sont remplies pour que celle-ci soit utile et efficace » (arrêt p. 7 al. 3), la cour d'appel a violé les articles R. 261-17 et R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation tels qu'applicables à la cause, ensemble l'article 1382 (désormais 1240) du code civil ; ALORS QUE 2°) le notaire est tenu d'assurer l'efficacité et la validité des actes qu'il dresse ou auxquels il prête son concours et d'une obligation de conseil ; qu'il lui appartient de rechercher avec une diligence particulière si les conditions de la garantie intrinsèque sont réunies, s'agissant d'une garantie très peu protectrice de l'acquéreur particulier et dépendant de la seule volonté du promoteur ; qu'il doit en particulier s'assurer de la qualité et de la compétence du signataire de l'attestation « hors d'eau » permettant la mise en place de la garantie intrinsèque ; qu'en l'espèce l'attestation d'un état hors d'eau du bien – révélée fausse – a été délivrée le 16 juin 2003 et réitérée le 31 janvier 2005 par le Cabinet 2AD Ingénierie, qui ne figure pas sur le tableau des architectes et est une autre entité juridique que la Société A2 Architecture, l'attestation étant signée par M. E... K... qui n'est pas davantage architecte ; qu'en considérant que le notaire avait effectué des diligences suffisantes s'agissant des conditions de la garantie intrinsèque en se contentant d'une attestation sans vérifier la qualité du signataire aux motifs « qu'il importe peu que cette attestation ait été signée par la Société Sas 2AD Ingénierie et non par le cabinet 2AD Architecte dès lors qu'il apparaît que cette société (avait) le même siège social que le cabinet d'architecture 2AD Architecture », la Cour d'appel a manqué de bases légales au regard des articles R. 261-11 et R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation tels qu'applicables à la cause, ensemble l'article 1382 (désormais 1240) du code civil ; ALORS QUE 3°) nul ne peut dénaturer les pièces du dossier ; qu'en retenant à cet égard que la Sas 2AD Ingénierie avait « une activité de maître d'oeuvre et architecte » quand la pièce adverse n° 6 produisant le Tableau de l'ordre ne mentionnait que la Société 2AD Architecture et ne faisait pas figurer M. E... K... parmi les architectes ; que ce faisant la Cour d'appel a violé le principe de non dénaturation des pièces du dossier ; ALORS QUE 4°) l'information sur les risques présentés par la seule prise d'une garantie intrinsèque d'achèvement a précisément pour objet de pallier la défaillance du constructeur ; qu'en retenant, par motifs adoptés, que, quand bien même le notaire aurait commis une faute, il ne pouvait se substituer au constructeur et le lien de causalité entre le dommage commis consistant en la perte de valeur du bien et la faute du notaire ne serait pas établi, la cour d'appel a violé les articles R. 261-17 et R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation tels qu'applicables à la cause, ensemble l'article 1382 (désormais 1240) du code civil.