Texte intégral
Minute n°
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE
N° RG 24/03918 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-INWO
4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 25 Février 2025
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré :
Président : M. Bernard VALEZY, Juge chargé des contentieux de la protection
assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;
DEBATS : à l'audience publique du 26 Novembre 2024
ENTRE :
E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE VENANT AUX DROITS DE METROPOLE HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Mme [U], munie d’un pouvoir
ET :
Madame [H] [G]
demeurant [Adresse 2]
non comparante
JUGEMENT :
réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Février 2025
EXPOSÉ DU LITIGE
Exposé des faits et de la procédure
Suivant acte sous seing privé du 24 février 2015, à effet du 26 février 2015, la société MÉTROPOLE HABITAT SAINT-ÉTIENNE aux droits de laquelle vient désormais l’Établissement Public à caractère Industriel et Commercial (ÉPIC) HABITAT ET MÉTROPOLE, a donné à bail à Madame [H] [G], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 302,66 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 113,96 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 302,66 euros.
Par courrier simple du 5 octobre 2023, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a préalablement signalé à l’organisme payeur de l’aide au logement, en vue d’assurer le maintien de son versement, l’existence d’impayés de loyer.
Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a fait délivrer le 26 janvier 2024 à Madame [H] [G] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 1 476,13 €, et de fournir les justificatifs d’assurance, outre 123,30 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude.
Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 6 août 2024, signifiée à personne, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a attrait Madame [H] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :
- à titre principal, prononcer la résiliation du contrat de location,
- ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique,
- la condamner à leur payer les sommes suivantes :
- 2074,27 euros, représentant les loyers, charges et prestations dus au 29 février 2024, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience,
- une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du contrat de location et ce à compter de la constatation de la résiliation du bail et jusqu’à l’entière libération des lieux, en application de l’article 1760 du Code civil,
- 300 euros, à titre de dommages-intérêts,
- 300 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- aux dépens de l’instance.
L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 7 août 2024.
Après avoir fait l’objet d’un renvoi, l’audience s’est tenue le 26 novembre 2024 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.
Prétentions et moyens des parties
Lors de l’audience de renvoi, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, demandeur représenté avec pouvoir, maintient l’ensemble de ses demandes, sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 595,19 €, arrêtée au 13 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025 pour y être rendue la présente décision.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA DEMANDE PRINCIPALE
Sur la demande de prononcé de résiliation du bail
L’article 1709 du Code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.
L’article 1728 du Code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.
L’article 1741 du Code civil dispose : « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».
Ainsi, la partie envers laquelle l’engagement n'a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.
En vertu de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice. En effet, conformément à l’article 1227 du même Code, la résolution peut être demandée en justice. L’article 1228 du Code civil prévoit que le juge peut prononcer la résolution du contrat.
L’article 1229 du même Code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.
Il en résulte que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste dans le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Ainsi, le juge peut prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l'une des parties ne satisfait pas à son engagement.
Il appartient donc au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, étant rappelé que la situation doit être appréciée au jour où le juge statue.
En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats (commandement de payer, assignation, extrait de relevé de compte) que Madame [H] [G] a réglé assez irrégulièrement les termes du loyer. Néanmoins, Madame [H] [G] a fait des efforts manifestes pour contenir la dette locative.
En la circonstance, il convient de considérer que le comportement de Madame [H] [G] ne justifie pas la sanction grave qu’est la résiliation du contrat.
Par conséquent, il convient de débouter l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de leur demande à ce titre, tout comme les réclamations qui y sont accessoires (expulsion, fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation, séquestration des meubles).
Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif
Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.
En l’espèce, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 13 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 595,19 €.
Pour la somme au principal, Madame [H] [G], non-comparante à l’audience de renvoi, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant.
Il convient par conséquent de condamner Madame [H] [G] à payer à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 595,19 €, arrêtée au 13 novembre 2024, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.
Sur l’octroi de délais de paiements
L’article 1343-5 du Code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».
Ce texte permet au juge, même d’office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.
En l’espèce, il ressort du décompte locatif que Madame [H] [G] s’est acquittée, volontairement de la somme totale de 1530 (900 + 400 + 100 + 130) euros les 8 août, 12 septembre, 14 octobre et 13 novembre 2024. Aussi, il convient de relever que l’octroi de tels délais dans la présente instance ne nuit pas aux intérêts du créancier, ayant le statut de bailleur social, dès lors que si Madame [H] [G] s’abstient de régler une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
Par conséquent, il convient d’accorder au locataire des délais de paiement tels que décrits au dispositif.
Sur la demande en paiement à titre de dommages-intérêts
En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, le demandeur ne démontre ni n’avoir subi un préjudice indépendant du retard de Madame [H] [G] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne présume pas.
Il y a donc lieu de le débouter de leur demande à ce titre.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.
En l’espèce, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE succombe en sa demande de prononcé de la résiliation du bail tout comme les réclamations qui y sont accessoires (expulsion, fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation, séquestration des meubles). Néanmoins, dès lors que la partie défenderesse n’a pas réglé sa dette locative dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, la présente instance s’est avérée nécessaire pour la contraindre à exécuter complètement ses obligations contractuelles.
Ainsi, Madame [H] [G] succombe également, en partie, à la présente instance et n’échappe au prononcé d’une condamnation en paiement et de la résiliation du contrat de bail qu’en raison des paiements intervenus postérieurement à l’assignation. Elle sera en conséquence condamnée aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1 476,13 € du 26 janvier 2024, de l’assignation du 6 août 2024, à l’exclusion des dénonces à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 5 octobre 2023 et à la préfecture de la [Localité 4] du 7 août 2024.
Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.
La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,
DÉBOUTE l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de leur demande de prononcé de la résiliation du bail ;
CONDAMNE Madame [H] [G] à payer à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 595,19 €, arrêtée au 13 novembre 2024, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision ;
SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Madame [H] [G] à s’acquitter de sa dette en 11 mensualités de 50 euros, la dernière étant majorée ou minorée en fonction du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais ;
Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- CCC au dossier
DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnités de procédure ;
DIT que les mensualités seront exigibles au plus tard le 15 de chaque mois, et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification de la présente décision ;
DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;
DÉBOUTE l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de leur demande en paiement à titre de dommages-intérêts ;
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE Madame [H] [G] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1 476,13 € du 26 janvier 2024, de l’assignation du 6 août 2024, à l’exclusion des dénonces à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 5 octobre 2023 et à la préfecture de la [Localité 4] du 7 août 2024 ;
DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.
LE GREFFIER LE JUGE
