Cour d'appel, 16 novembre 2023. 20/12624

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 16 NOVEMBRE 2023 N°2023/360 Rôle N° RG 20/12624 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGVAS Syndicat LE VAL CLARET C/ [S] [I] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Joseph MAGNAN Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité d'ANTIBES en date du 03 Décembre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-20-0550. APPELANTE Syndicat LE VAL CLARET syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, l'AGENCE IMMOBILIERE ANTIBOISE, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assisté de Me Fabienne LATTY de la SELARL BOURGOGNE - LATTY & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE, INTIMEE Madame [S] [I] née le 13 Juin 1946 , demeurant [Adresse 3] Assignation remise le 18.01.2021 en étude d'huissier défaillante *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur, et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- rapporteur, chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2023. ARRÊT Défaut, Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2023. Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Madame [I] est propriétaire des lots n° 1, 25 et 35 au sein de la résidence '[Adresse 3]' Suivant exploit d'huissier en date du 8 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' a assigné devant le tribunal de proximité d'Antibes Madame [I] afin de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire condamner cette dernière au paiement de : - la somme de 7.745,06 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels provisionnels arrêtés au 1er juillet 2020 avec intérêts au taux légal. -la somme de 127 € au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi de 1965. -la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive. -la somme de 1.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - des entiers dépens L'affaire était évoquée à l'audience du 5 novembre 2020. Le syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance. Madame [I] n'était ni présente, ni représentée. Par jugement réputé contradictoire en date du 3 décembre 2020, le tribunal de proximité d'Antibes a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : *constaté que le syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' n'a pas justifié du fondement légal de l'appel de fonds pour travaux de 5.298 € du 1er janvier 2020 . * dit que cet appel de fonds sera exclu de la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' . * fixé la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' à l'encontre de Madame [I] au titre des charges de copropriété et appels de fonds provisionnels à la somme de 2.445,06 euros arrêtée au 1er juillet 2020 en ce compris la provision du troisième trimestre 2020 et à l'exclusion de l'appel de fonds de 5.298 € du 1er janvier 2020. * condamné Madame [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' la somme de 2.445,06 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2020. * fixé la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' à l'encontre de Madame [I] au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi de 1965 à la somme de 129 € . * condamné Madame [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' la sommes de 129 € avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2020. * dit que la résistance abusive au paiement de Madame [I] n'est pas démontrée. * débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' de sa demande de dommages et intérêts. * condamné Madame [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' la sommes de 600 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. * débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' du surplus de ses demandes. * condamné Madame [I] aux dépens de l'instance. Par déclaration en date du 16 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit : - constate que le syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' n'a pas justifié du fondement légal de l'appel de fonds pour travaux de 5.298 € du 1er janvier 2020 . - que cet appel de fonds sera exclu de la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' . - fixe la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' à l'encontre de Madame [I] au titre des charges de copropriété et appels de fonds provisionnels à la somme de 2.445,06 euros arrêtée au 1er juillet 2020 en ce compris la provision du troisième trimestre 2020 et à l'exclusion de l'appel de fonds de 5.298 € du 1er janvier 2020. - condamne Madame [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' la somme de 2.445,06 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2020. - fixe la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' à l'encontre de Madame [I] au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi de 1965 à la somme de 129 € . - condamne Madame [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' la sommes de 129 € avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2020. - que la résistance abusive au paiement de Madame [I] n'est pas démontrée. - déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' de sa demande de dommages et intérêts. - condamne Madame [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' la sommes de 600 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' du surplus de ses demandes. Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 11 janvier 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier ' Le Val Claret' SA S.F.H.E demande à la cour de: * dire et juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' est recevable et bien fondé en son appel. * réformer le jugement rendu par le tribunal de proximité d'Antibes le 3 décembre 2020 en ce qu'il a. - fixé la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' à l'encontre de Madame [I] au titre des charges de copropriété et appels de fonds provisionnels à la somme de 2.445,06 euros arrêtée au 1er juillet 2020 en ce compris la provision du troisième trimestre 2020 et à l'exclusion de l'appel de fonds de 5.298 € du 1er janvier 2020. - débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' de sa demande de dommages et intérêts. - débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' du surplus de ses demandes. Et statuant à nouveau. * condamné Madame [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' la somme de 7.745,06 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds en application de l'article 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 et sous réserve de tous autres du échus et à échoir. * condamné Madame [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' les intérêts de droit à compter des présente et ce, en application de l'article 36 du décret du 17 mars 1967. * condamné Madame [I] au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive. * condamné Madame [I] au paiement de la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. * condamné Madame [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' fait valoir que sa demande en paiement est parfaitement fondée , précisant justifier de l'intégralité des appels de fonds adressés à Madame [I] y compris de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire qui s'est tenue le 9 décembre 2019. ****** Le syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' a fait signifier à Madame [I] la déclaration d'appel et les conclusions suivant exploit d'huissier en date du 18 janvier 2021. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 septembre 2023. L'affaire a été évoquée à l'audience du 20 septembre 2023 et mise en délibéré au 16 novembre 2023. ****** 1°) Sur la demande en paiement de charges Attendu que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur du 1er janvier 2017 au 1er juin 2020 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.' Que l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en viguer du 1er janvier 2002 au 1er janvier 2023 dispose en outre que 'pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.' Que l'article 19-2 de la même dans sa version en vigueur du 25 novembre 2018 au 1er janvier 2020 précise 'qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.' Attendu que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Que cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale. Qu'il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du code civil et 1353 nouveau du même code. Attendu que le syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' demande à la cour de condamner Madame [I] à lui verser la somme de 7.745,06 euro au titre des charges de copropriété et appels de fonds en application de l'article 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 et sous réserve de tous autres du échus et à échoir. Qu'il produit au soutien de sa demande : - un relevé de propriété attestant de ce que Madame [I] est propriétaire des lots n° 1, 25 et 35 au sein de la résidence '[Adresse 3]', - le relevé de compte au 1er juillet 2020. - les appels de fonds des années 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020 - le décompte de charges de l'exercice 2016. - le décompte de charges de l'exercice 2017. - le décompte de charges de l'exercice 2018. - le décompte de charges de l'exercice 2019. - l'état des dépenses 2016. - l'état des dépenses 2017. - l'état des dépenses 2018. - l'état des dépenses 2019. - l'état des dépenses 2020 - le courrier de mise en demeure adressé à Madame [I] par recommandé avec accusé de réception en date du 27 septembre 2017 et distribué le 28 septembre 2017 - le courrier de mise en demeure adressé à Madame [I] par recommandé avec accusé de réception en date du 27 septembre 2018 et distribué le 1er octobre 2018 - le courrier de mise en demeure adressé à Madame [I] par recommandé avec accusé de réception en date du 22 mars 2017 - le courrier de mise en demeure adressé à Madame [I] par recommandé avec accusé de réception en date du 26 février 2019 et distribué le 27 février 2019 - le procès-verbal de l'assemblée générale du 7 octobre 2015 - le procès-verbal de l'assemblée générale du 8 juin 2016 - le procès-verbal de l'assemblée générale du 12 juin 2017 avec le justificatif de l'envoi à Madame [I] par lettre recommandée avec accusé de réception - le procès-verbal de l'assemblée générale du 4 avril 2018 avec le justificatif de l'envoi à Madame [I] par lettre recommandée avec accusé de réception - le procès-verbal de l'assemblée générale du 12 juin 2019 avec le justificatif de l'envoi à Madame [I] par lettre recommandée avec accusé de réception - le procès-verbal de l'assemblée générale du 9 décembre 2019 avec le justificatif de l'envoi à Madame [I] par lettre recommandée avec accusé de réception - le procès-verbal de l'assemblée générale du 24 juin 2020 avec le justificatif de l'envoi à Madame [I] par lettre recommandée avec accusé de réception. ' le contrat de syndic établi entre le syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' et Groupe Alliance Gestion en date du 24 juin 2020. Attendu qu'il résulte de ces documents que les copropriétaires ont approuvé les comptes des années 2014 à 2019, adopté les budgets prévisionnels des années 2016 à 2021 et ont voté la constitution du fonds travaux loi ALUR, la réfection des boîtes aux lettres, la remise en état des regards d'eaux usées, la remise en état du muret de la clôture, la rénovation des halls d'entrée, la remise en état des bordures de stationnement, la réfection des peintures des cages d'escalier ainsi que la réfection de la toiture tel que cela résulte, s'agissant de ces derniers travaux de réfection compléte de la toiture en urgence, du procès verbal de l'assemblée générale du 9 décembre 2019 produit aux débats Qu'il convient de constater que le syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' justifie de l'intégarlité des appels de fonds adressés à Madame [I]. Qu'il y a lieu par conséquent de réformer le jugement querellé sur ce point et de condamner Madame [I] à verser à l'appelant la somme de 7.745,06 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds en application de l'article 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 et sous réserve de tous autres du échus et à échoir. Attendu que le syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' sollicite la condamnation de Madame [I] à lui verser les intérêts de droit à compter des présente et ce, en application de l'article 36 du décret du 17 mars 1967. Qu'il y a lieu de faire droit à sa demande. 2°) Sur la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' à titre de dommages et intérêts Attendu que le syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' demande à la cour de condamner Madame [I] au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive. Attendu qu'il convient de rappeler qu'il appartient au demandeur de caractériser la faute du débiteur consistant en une mauvaise foi dans le refus de payer, le simple non-paiement des charges par un copropriétaire ne caractérisant pas à lui seul la résistance abusive. Qu'en l'espèce il apparaît à la lecture du compte de Madame [I] que cette dernière a procédé à de petits versements certes insuffisants pour éviter l'augmentation constante du solde débiteur au regard des nombreux travaux qui ont été votés par la copropriété mais qui démontrent néanmoins, par leur régularité, d'un réel effort de sa part pour tenter de contenir le solde. Qu'il convient par conséquent de débouter le le syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' de sa demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point. 3°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.' Qu'en l'espèce, il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Madame [I] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel. Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties. Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Madame [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt de défaut, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, INFIRME le jugement en date du 3 décembre 2020 du tribunal de proximité d'Antibes en ce qu'il a fixé la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' à l'encontre de Madame [I] au titre des charges de copropriété et appels de fonds provisionnels à la somme de 2.445,06 euros arrêtée au 1er juillet 2020 en ce compris la provision du troisième trimestre 2020 et à l'exclusion de l'appel de fonds de 5.298 € du 1er janvier 2020. CONFIRME pour le surplus. STATUANT A NOUVEAU, CONDAMNE Madame [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' la somme de 7.745,06 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds en application de l'article 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 et sous réserve de tous autres du échus et à échoir. CONDAMNE Madame [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 3]' les intérêts de droit à compter des présente et ce, en application de l'article 36 du décret du 17 mars 1967. Y AJOUTANT, CONDAMNE Madame [I] au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. CONDAMNE Madame [I] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,