Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/02806

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 10] REFERENCES : N° RG 23/02806 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YOVU Minute : 24/00161 S.A. SEQENS Représentant : Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035 C/ Madame [J] [M] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : représentée par Me Antoine BENOIT-GUYOD Copie délivrée à : Madame [J] [M] Le JUGEMENT DU 26 Février 2024 Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 26 Février 2024; par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ; Après débats à l'audience publique du 08 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ; ENTRE DEMANDEUR(S) : S.A. SEQENS [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 5] représentée par Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035 D'UNE PART ET DÉFENDEUR(S) : Madame [J] [M] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 7] comparante D'AUTRE PART EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat sous seing privé en date du 7 février 2007, la SA d’HLM SEQENS (anciennement dénommée France Habitation) a donné à bail à Madame [J] [M] (orthographié [X] dans le contrat compte tenu des éléments d’état civil produits au moment de la conclusion du bail) un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 452,85 euros outre une provision sur charges. Par avenant du 6 octobre 2017, elle a donné à bail à sa locataire un emplacement de stationnement pour un loyer de 15 euros par mois hors charges. Cette place de stationnement est en conséquence un accessoire du contrat de bail. Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM SEQENS a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1 495,7 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mai 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 21 juin 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2023, la SA d’HLM SEQENS a fait assigner Madame [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, - ordonner l'expulsion de la preneuse et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution, - condamner Madame [J] [M] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 2 712,77 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner Madame [J] [M] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM SEQENS expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 21 juin 2023, et ce pendant plus de deux mois. A l'audience du 8 janvier 2024, la SA d’HLM SEQENS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 758,83 euros, selon décompte en date du 2 janvier 2024. Elle a donné son accord quant aux délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sollicités, précisant que le paiement intégral du loyer courant avait été repris avant l’audience. Madame [J] [M], présente, a reconnu le montant de la dette sauf un versement récent de 620,99 euros effectué le 6 janvier qui n’apparaît pas sur le décompte, mais a demandé des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que le paiement intégral du loyer courant a été repris et que la situation financière permet de faire face à un échéancier de paiement. Sur la situation financière, il est fait état de 1 000 de revenus mensuels, avec 4 enfants à charge, le père versant une contribution alimentaire de 200 euros. Elle propose de verser 200 euros par mois en plus du paiement du loyer courant pour apurer la dette locative. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 12 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 8 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA d’HLM SEQENS justifie avoir saisi la caisse des allocations familiales (CAF) le 7 juillet 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 7 février 2007 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 juin 2023, pour la somme en principal de 1 495,7 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 août 2023, contrat de location de la place de stationnement inclus. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation Madame [J] [M] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. La SA d’HLM SEQENS produit un décompte démontrant que Madame [J] [M] reste lui devoir la somme de 758,83 euros à la date du 2 janvier 2024 frais de poursuite déduits par le bailleur. Madame [J] [M] indique avoir effectué un versement de 620,99 euros le 6 janvier qui n’apparaît pas sur le décompte. Il convient de préciser que cette somme, si elle est effectivement créditée sur le décompte locatif, viendra en déduction des sommes effectivement dues par la locataire au titre de l’apurement de sa dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 758,83 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer. Madame [J] [M] sera également condamnée au paiement à compter du 3 janvier 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, compte tenu de l'accord intervenu à l'audience entre les parties tant en ce qui concerne l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire, Madame [J] [M] ayant au surplus repris le paiement intégral du loyer courant et démontrant être en capacité de régler sa dette locative, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Faute pour Madame [J] [M] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique. Sur les demandes accessoires Madame [J] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 février 2007 entre la SA d’HLM SEQENS et Madame [J] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 21 août 2023 ; Condamne Madame [J] [M] à verser à la SA d’HLM SEQENS la somme de 758,83 euros (décompte arrêté au 2 janvier 2024, incluant la mensualité de décembre 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2023 ; Rappelle que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ; Autorise Madame [J] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 3 mensualités de 200 euros chacune et une 4ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ; Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet, en ce inclus le contrat de location du parking ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [J] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM SEQENS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; * que Madame [J] [M] soit condamnée à verser à la SA d’HLM SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 3 janvier 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SA d’HLM SEQENS ou à son mandataire ; Dit n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Madame [J] [M] aux dépens ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection