Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 3]
[Localité 1]
JUGEMENT DU 15 Novembre 2024
N° RG 24/01991 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K36G
Jugement du 15 Novembre 2024
N° : 24/707
Etablissement public NEOTOA
C/
[H] [I]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH NEOTOA
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me KERGOULAY
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 15 Novembre 2024 ;
Par Claire SOURDIN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ;
Audience des débats : 27 Septembre 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 15 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
OPH NEOTOA
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Mme [C] [V], munie d’un pouvoir
ET :
DEFENDEUR :
Mme [H] [I]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Jordan KERGOURLAY, avocat au barreau de RENNES
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 11 juillet 2018, l’office public de l’habitat NEOTOA a consenti un bail d’habitation à Madame [H] [I] concernant des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 394,95 €.
Par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2023, la société bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2.138,32 € au titre de l'arriéré locatif, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [H] [I] le 9 octobre 2023.
Par assignation du 5 mars 2024, l’office public de l'habitat NEOTOA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
• Ordonner l’expulsion de Madame [H] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• Condamner la locataire au paiement des sommes suivantes :
o 4.665,91 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
o les loyers échus du 27 février 2024 à la date de la déclaration selon laquelle la clause résolutoire est acquise,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,
o 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer,
• A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut de versement d’une seule échéance.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience, Madame [I] n’ayant pas donné suite aux deux rendez-vous proposés par le service social.
À l'audience du 27 septembre 2024, l’office public de l'habitat NEOTOA a maintenu l'intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 26 septembre 2024, s'élève désormais à 8.639,55 €. Toutafois, le bailleur social ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement. S’agissant de l’irrecevabilité de la demande et de la nullité du commandement de payer soulevées par la locataire, le bailleur social a indiqué que le commandement de payer avait été délivré le mois précédant l’incarcération de Madame [I], son domicile ayant été vérifié et qu’une lettre simple avait également été déposée dans sa boîte aux lettres en plus de l’avis de passage du commissaire de justice.
Madame [H] [I], représentée par Maître KERGOURLAY, a soulevé in limine litis la nullité du commandement de payer en raison de l’insuffisance des diligences accomplies par le commissaire de justice, Madame [I] ayant été incarcérée ce qui n’avait pas été vérifié. Sur le fond, Madame [I] a indiqué que le paiement des loyers avait cessé en raison de son incarcération, qu’elle recherchait activement un emploi depuis sa sortie de détention et avait rempli un dossier afin d’obtenir des aides de la CAF. Elle a fait état de sa bonne volonté et a sollicité des délais de paiement de sa dette locative. Elle a précisé qu’elle n’avait pas repris le paiement des loyers faute de ressources.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Madame [H] [I] n’a pas précisé si une telle procédure était ou non en cours.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
L’office public de l'habitat NEOTOA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la signification du commandement de payer
Madame [I] soutient que le commandement de payer délivré le 6 octobre 2023 est nul en ce que le commissaire de justice n’aurait pas effectué les diligences nécessaires. De son côté, le bailleur social considère que le commandement de payer a respecté toutes les obligations de sa délivrance.
En l’espèce, aux termes du commandement de payer délivré le 6 octobre 2023, le commissaire de justice a vérifié que le nom de Madame [I] était bien inscrit sur la boîte aux letres et l’interphone, ce qui indiquait que le domicile de celle-ci se situait bien à cette adresse. Un avis de passage a été déposé et un courrier simple a été envoyé.
Il apparaît au surplus que Madame [I] a fait l’objet d’une incarcération du 29 novembre 2023 au 13 mai 2024. Elle était donc parfaitement en mesure de recevoir et prendre connaissance de cet acte par l’avis de passage dûment déposé et le courrier simple adressé le premier jour ouvrable après le passage du commissaire de justice.
Dans ces conditions, il convient de considérer que la délivrance du commandement de payer respecte les obligations des articles 654 et suivants du code de procédure civile, et de débouter Madame[I] de sa demande visant à déclarer nul le commandement de payer.
1.3. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 6 octobre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2.138,32 € n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur social est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 décembre 2023.
Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette, celle-ci expliquant qu’elle recherche activement un emploi et a réalisé les démarches nécessaires auprès de la CAF, et vu l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.
En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, hors période de trêve hivernale.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, l’office public de l'habitat NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 septembre 2024, Madame [H] [I] lui devait la somme de 8.639,55 € au titre de sa dette locative, soustraction faite des frais de procédure.
Madame [H] [I] ne conteste pas le montant de sa dette et sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [H] [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
3. Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 26 septembre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’office public de l'habitat NEOTOA ou à son mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Madame [H] [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du plan d’apurement de la dette locative, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE Madame [H] [I] de sa demande visant à déclarer nul le commandement de payer du 6 octobre 2023 ;
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;
CONSTATE à la date du 7 décembre 2023 la résiliation du bail conclu le 11 juillet 2018 entre l’office public de l’habitat NEOTOA et Madame [H] [I] concernant des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5] ;
CONDAMNE Madame [H] [I] à payer à l’office public de l'habitat NEOTOA la somme de 8.639,55 € (huit mille six cent trente-neuf euros et cinquante-cinq centimes) au titre de sa dette locative arrêtée au 24 septembre 2024, soustraction faite des frais de procédure, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE Madame [H] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce à compter de la résiliation du bail le 7 décembre 2023 et jusqu'à entière libération des lieux ;
AUTORISE Madame [H] [I] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 25 € (vingt-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [H] [I] ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
• le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 décembre 2023,
• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
• le bailleur social pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [I] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, , hors période de trêve hivernale,
• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;
DEBOUTE l’office public de l’habitat NEOTOA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [H] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 octobre 2023 et celui de l'assignation du 5 mars 2024 ;
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
