Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 10]
[Localité 5]
JUGEMENT DU 25 Octobre 2024
N° RG 23/08352 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KVJH
Jugement du 25 Octobre 2024
N°: 24/644
[R] [U] veuve [C], décédée le 29 Novembre 2023
[V] [C] épouse [P], en qualité d’héritière de Madame [U] [R] Veuve [C]
[F] [C], en qualité d’héritier de Madame [U] [R] Veuve [C]
C/
[S] [B]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Mme [V] [C] épouse [P]
à M [C] [F]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 25 Octobre 2024 ;
Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;
Audience des débats : 20 Septembre 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 25 Octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEURS
Mme [R] [U] veuve [C],
décédée le 29 Novembre 2023
[Adresse 9]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée
Mme [V] [C] épouse [P],
en qualité d’héritière de Madame [U] [R] Veuve [C]
[Adresse 8]
[Localité 4]
comparante en personne
M. [F] [C],
en qualité d’héritier de Madame [U] [R] Veuve [C]
[Adresse 2]
[Localité 7]
comparant en personne
ET :
DEFENDEUR :
M. [S] [B]
[Adresse 1]
[Localité 6]
comparant en personne
RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2008, Monsieur [T] [C] et Madame [R] [U], épouse [C], ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [S] [B] sur une maison à usage d’habitation située au [Adresse 11], à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600€, à compter du 16 octobre 2008.
Monsieur [T] [C] est décédé le 26 février 2010.
Le 14 mars 2023, Madame [R] [U], épouse [C], a fait signifier à Monsieur [S] [B] un congé pour vente, lui demandant de quitter les lieux le 15 octobre 2023.
Monsieur [S] [B] s’est maintenu dans les lieux postérieurement à cette date.
Le 18 octobre 2023, la SARL [G] [O], commissaire de justice, a informé Monsieur [S] [B] par lettre recommandée avec demande d’avis de réception qu’un état des lieux de sortie aurait lieu le 27 octobre 2023.
Le 27 octobre 2023, la SARL [G] [O], commissaire de justice, a dressé un procès-verbal de constat selon lequel les lieux étaient toujours occupés par Monsieur [S] [B].
Le 7 novembre 2023, Madame [R] [U], veuve [C], a assigné Monsieur [S] [B] devant le Tribunal Judiciaire de Rennes et a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :
- valider le congé délivré le 14 mars 2023 ;
- ordonner l’expulsion de M. [B] ;
- condamner M. [B] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges ;
- condamner M. [B] au paiement de la somme de 200€ au titre de l’article 1153 alinéa 4 du code civil
- condamner M. [B] au paiement de la somme de 300€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.
Madame [R] [U], veuve [C], est décédée le 29 novembre 2023. Ses héritiers Monsieur [F] [C] et Madame [V] [C], épouse [P], sont devenus propriétaires du logement précité.
L’affaire a été retenue à l’audience du 20 septembre 2024 lors de laquelle Monsieur [F] [C] et Madame [V] [C], épouse [P], et Monsieur [B] étaient présents.
Monsieur [F] [C] et Madame [V] [C], épouse [P] ont maintenu l’intégralité de leurs demandes, et ont actualisé leur dette au titre des arriérés locatifs au montant de 4.145,14€.
Monsieur [S] [B] n’a pas contesté la validité du congé pour vendre, mais a déclaré faire des recherches afin de trouver un nouveau logement. Il a admis ne pas payer le loyer tous les mois mais a indiqué avoir réglé les loyers des mois d’août et septembre 2024 par virement. Il a exposé ne pas avoir pris contact avec une assistante sociale. Il n’a formulé aucune demande reconventionnelle.
En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 25 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la demande en validité du congé pour vente
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout propriétaire peut donner congé à son locataire si cela est justifié, notamment, par la décision de vendre le logement. Le congé pour vendre doit être délivré au plus tard dans les six mois précédent la fin du bail.
Cet article ajoute qu’à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Par ailleurs, il est prévu qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.
De ce fait, la lettre de congé doit indiquer de nombreuses mentions : les motifs du congé, le prix et les conditions de vente du logement loué, la description précise du logement, l’énoncé des cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, permettant d’indiquer les conditions de l’offre de vente au locataire. Par ailleurs, cette lettre de congé doit être accompagnée de la notice d’information.
Également, le II de cet article prévoit le droit de préemption au profit du locataire. Il dispose que « lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. »
Ainsi, « à l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. » Dans ce cas, lorsque le congé pour vente a été délivré à la fin du bail, le locataire doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.
En l'espèce, le bail a été conclu le 20 octobre 2008, avec prise d’effet le 16 octobre 2008, pour une durée de trois ans et renouvelé par tacite reconduction tous les trois ans. Il a été reconduit la dernière fois le 15 octobre 2020 jusqu'au 15 octobre 2023. Le congé a été signifié à étude le 14 mars 2023 pour le 15 octobre 2023. Le congé a donc bien été délivré six mois avant l’expiration du bail.
Le congé délivré par Madame [R] [U], veuve [C] indique le motif, en l’espèce la vente du bien loué. Le congé délivré contient, également, le prix de vente du logement et les conditions de la vente, ainsi que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
La notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire se trouve en pièce jointe. En outre, le droit de préemption prévu pour le locataire est clairement mentionné, expliquant que ce congé pour vente comporte offre de vente des locaux pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
Le congé délivré par Madame [R] [U], veuve [C] est régulier, il a été notifié au locataire dans les formes et les délais prévus par la loi, il convient donc de constater que le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et que Monsieur [S] [B] est, de ce fait, occupant sans droit ni titre du logement depuis le16 octobre 2023.
Sur la demande d’expulsion de Monsieur [B]
La résiliation du bail par l’effet du congé pour vente justifie le prononcé de l’expulsion de Monsieur [S] [B], qui se maintient dans les lieux malgré cette résiliation.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement ou leur transport, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.
Sur la demande au titre de la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
L’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 dispose enfin que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.
En l’espèce, Monsieur [F] [C] et Madame [V] [C], épouse [P] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 septembre 2024, Monsieur [S] [B] leur devait la somme de 4.145,14 €, loyer du mois de septembre 2024 inclus.
Présent à l’audience, Monsieur [S] [B] a reconnu la dette dans son principe et son montant. Il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.
Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation
Le bail étant désormais résilié, il convient de condamner Monsieur [S] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 20 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive du logement. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le mettre en vente.
Sur la demande au titre de la résistance abusive
Aux termes de l’article 1153 alinéa 4 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Les bailleurs sollicitent la somme de 150€ au titre de la résistance abusive du locataire, resté dans les lieux malgré la délivrance du congé pour vendre.
Monsieur [S] [B] se maintient dans les lieux depuis plus d’une année après la date d’effet du congé et plus de 18 mois après avoir reçu la signification du congé pour vendre. Lors de l’audience, il a indiqué n’avoir pas cherché de nouveau logement. Il n’a pas donné d’explication à son maintien dans les lieux. Il est, en outre, en impayé de loyers depuis plusieurs mois.
Il appartenait à Monsieur [S] [B] de s’organiser dès la délivrance du congé pour vendre afin de trouver un nouveau logement. Son refus de restituer le logement à ses propriétaires leur cause un préjudice réel, ces derniers ne pouvant disposer de leur logement pour le vendre malgré la délivrance d’un congé valide.
Monsieur [S] [B] sera donc condamné à verser Monsieur [F] [C] et Madame [V] [C], épouse [P] à la somme de 200€ au titre de la résistance abusive.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [S] [B], succombant à la cause, sera condamné aux entiers dépens.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Monsieur [S] [B] sera également condamné à payer la somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Monsieur [F] [C] et Madame [V] [C], épouse [P].
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit pour les décisions de première instance, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
La présente décision est de droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS :
La Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE la validité du congé aux fins de vente délivré par Madame [R] [U], épouse [C], le 14 mars 2023, à Monsieur [S] [B] concernant le logement sis au [Adresse 11], à [Localité 6] ;
CONSTATE, en conséquence, que le bail a pris fin le 15 octobre 2023 et DIT que Monsieur [S] [B] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 16 octobre 2023 ;
DIT que Monsieur [S] [B] devra libérer volontairement les lieux et resituer les clés, et qu’à défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE Monsieur [S] [B] à payer à Monsieur [F] [C] et Madame [V] [C], épouse [P], la somme de 4.145,14 euros (quatre mille cent quarante-cinq et quatorze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 septembre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
CONDAMNE Monsieur [S] [B] à payer à Monsieur [F] [C] et Madame [V] [C], épouse [P] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 20 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;
CONDAMNE Monsieur [S] [B] à payer à Monsieur [F] [C] et Madame [V] [C], épouse [P] la somme de 150€ au titre de la résistance abusive ;
CONDAMNE Monsieur [S] [B] à payer à Monsieur [F] [C] et Madame [V] [C], épouse [P] la somme de 150€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Monsieur [S] [B] aux dépens, comprenant le coût du congé pour vendre et de l’assignation;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
