Texte intégral
N° RG 22/00592 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LHKQ
C2
N° Minute :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Anne-Laure CLEYET
Me Christine CORBET
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 05 DECEMBRE 2023
Appel d'un Jugement (N° R.G. 20/00730)
rendu par le tribunal judiciaire de Valence
en date du 13 janvier 2022
suivant déclaration d'appel du 09 février 2022
APPELANTS :
Mme [N] [W]
née le 12 février 1967 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 7]
M. [F] [W]
né le 27 mars 1970 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 5]
M. [D] [W]
né le 28 décembre 1971 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 10]
[Localité 6]
représentés et plaidant par Me Anne- Laure CLEYET, avocat au barreau de VIENNE
INTIMÉS :
M. [X] [A]
né le 28 septembre 1957 à [Localité 12]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 3]
Mme [S] [C] [B] [O] épouse [A]
née le 01 juin 1960 à [Localité 12]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentés et plaidant par Me Christine CORBET, avocat au barreau de GRENOBLE
COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Catherine CLERC, Présidente,
Mme Joëlle BLATRY, Conseiller,
Mme Véronique LAMOINE, Conseiller,
Assistées lors des débats de Frédéric Sticker, greffier
DÉBATS :
A l'audience publique du 16 octobre 2023, Madame Blatry a été entendue en son rapport.
Les avocats ont été entendus en leurs observations.
Et l'affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l'arrêt a été rendu.
*****
FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES
Suivant acte du 24 juillet 2019, les consorts [N], [F] et [D] [W] ont consenti une promesse de vente sous conditions suspensives aux époux [S] [O]/[X] [A] concernant une maison d'habitation avec terrain attenant situé sur la commune de [Localité 11] (26).
L'acte prévoyait une indemnité d'immobilisation de 29.750€ pour le cas où l'option ne serait pas levée au plus tard le 31 octobre 2019 et les époux [A] ont versé un dépôt de garantie d'un montant de 6.450€.
L'ensemble des conditions suspensives a été levé mais, par courrier du 8 octobre 2019, les époux [A] ont avisé le notaire de leur refus de lever l'option au motif qu'ils avaient découvert un défaut de flexion au niveau de la dalle remettant en cause les travaux prévus de carrelage.
Après mise en demeure infructueuse de paiement de l'indemnité d'immobilisation, les consorts [W] ont fait citer, selon exploit d'huissier du 26 février 2020, les époux [A] en condamnation à leur payer diverses sommes.
Les époux [A] ont sollicité reconventionnellement la nullité de la promesse de vente.
Par jugement du 13 janvier 2022 exécutoire de plein droit, le tribunal judiciaire de Valence a :
prononcé l'annulation de la promesse de vente,
débouté les consorts [W] de l'ensemble de leurs prétentions,
débouté les époux [A] de leur demande en dommages-intérêts,
condamné les consorts [W] à payer aux époux [A] une indemnité de procédure de 2.500€ ainsi qu'aux dépens de l'instance.
Suivant déclaration du 9 février 2022, les consorts [W] ont relevé appel de cette décision.
Au dernier état de leurs écritures du 29 août 2022, les consorts [W] demandent à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu qu'ils n'avaient pas violé leur obligation de renseignement, l'infirmer pour le surplus et, déboutant les époux [A] de l'ensemble de leurs prétentions, de :
rejeter la demande en nullité de la promesse de vente,
condamner solidairement les époux [A] à leur payer les sommes de:
29.750€ majorée des intérêts légaux à compter du 14 novembre 2019 au titre de l'indemnité d'immobilisation,
20.000€ en réparation de leurs préjudices matériel, moral et psychologique,
10.000€ d'indemnité de procédure, outre les entiers dépens.
Ils exposent que :
c'est à bon droit que le tribunal a retenu qu'ils n'avaient pas manqué à leur obligation d'information,
ils n'ont jamais eu connaissance du vice du sol et ne l'ont jamais maquillé,
à cet égard, il suffit de constater l'état de la pâte de bois pour comprendre qu'elle est ancienne et peut être même antérieure à l'acquisition de la maison par leurs parents,
ils avaient seulement connaissance d'un décalage de jointure de carrelage au niveau de la salle à manger au niveau de 2 ou 3 carreaux, ledit décalage étant parfaitement visible,
les époux [A] ne peuvent se prévaloir d'aucune erreur sur les qualités substantielles dont ils auraient été victimes,
le défaut allégué n'est pas de nature à affecter la solidité de l'ouvrage et ne constitue qu'un défaut visible,
il est mentionné dans l'une des annexes de la promesse de vente que le terrain est argileux avec un risque de mouvement,
l'expert [E] [G] indique que si le sol est sensible aux variations hydriques, les désordres déplorés n'affectent pas la solidité de la maison et sont de nature esthétique,
dès lors, le sol n'est affecté d'aucun vice interdisant tous travaux de rénovation,
il n'y a aucune erreur sur les qualités substantielles qui ne puisse leur être reprochée alors qu'ils ignoraient la nécessité de déposer l'ancien carrelage avant d'en poser un nouveau,
le maçon des époux [A], s'il avait relevé le vice, les aurait dissuadés d'acquérir le bien,
en réalité, les époux [A] ne se sont pas désistés de leur achat en raison d'un prétendu vice mais pour une raison étrangère au bien, ce qui ne saurait leur être opposé,
le comportement des époux [A] leur a fait perdre l'opportunité de vendre leur bien,
dès lors, l'indemnité d'immobilisation leur est bien due et les époux [A] ne peuvent prétendre à aucune réduction,
les parties avaient instauré une relation de confiance dont les époux [A] ont abusé,
ils ont été abasourdis à l'annonce du désistement des époux [A] et leur ont alors proposé de payer la moitié de l'indemnité d'immobilisation,
ils ont dû venir à plusieurs reprises et engager des frais pour se loger et se nourrir du fait d'avoir dû vider la maison.
Par conclusions récapitulatives du 21 novembre 2022, les époux [A] demandent à la cour de :
1) à titre principal, confirmer le jugement déféré sauf sur le rejet de leur demande en dommages-intérêts qu'ils forment à la somme de 15.000€,
2) subsidiairement, condamner solidairement les consorts [W] à leur payer la somme de 20.000€ en réparation de leur manquement à leur obligation d'information et ordonner la compensation avec les sommes dues au titre de l'indemnité d'immobilisation,
3) en tout état de cause, condamner solidairement les consorts [W] à leur payer une indemnité de procédure de 6.000€, outre aux entiers dépens avec distraction.
Ils exposent que :
le tribunal a parfaitement relevé l'erreur sur les qualités substantielles du bien,
le vice affectant l'immeuble n'est pas qu'esthétique mais constitue bien un vice structurel,
l'existence de ce fait n'a pu être constatée qu'après l'expiration du délai de rétractation,
l'expert indique que le plancher présente un phénomène de flexion généralisée rendant impossible la pose en rénovation par dessus le revêtement existant,
la pose par dessus entraînerait un risque d'affaissement de l'ensemble,
en outre, les désaffleurements présentent des risques de chute,
le vice n'a été découvert qu'après l'enlèvement des meubles et, avant cet enlèvement, il leur était impossible d'en prendre conscience,
la déformation n'était visible que le long des murs et de ce fait n'était observable qu'après l'enlèvement des meubles,
ils ne sont donc pas de mauvaise foi en se désistant après le délai de rétractation,
le maçon n'a pas effectué d'expertise avant l'expiration du délai de rétractation et ce n'est qu'à la visite de septembre sans les meubles que leur carreleur a relevé l'existence des désordres,
les consorts [W] ne justifient d'aucun préjudice étant relevé que le bien était vendu au delà de l'estimation du notaire à 240.000€,
en tout état de cause, l'existence de désordres entraîne une moins-value,
aucune incohérence ne peut leur être reprochée et la prétendue raison non caractérisée de leur désistement n'est nullement démontrée,
subsidiairement, il sera reproché aux vendeurs un défaut d'information,
les consorts [W] avaient connaissance du décalage du carrelage et, du fait de leur connaissance de l'existence d'une reprise par pâte à bois, étaient très vraisemblablement informés des désordres affectant le sol de la maison,
ils ont été contraints de renoncer à l'acquisition du bien immobilier, ce qui leur a occasionné du stress,
en outre, ils ont dû supporter les calomnies des consorts [W] à leur égard ainsi qu'une procédure injustifiée.
La clôture de la procédure est intervenue le 10 octobre 2023.
Les consorts [W] ont déposé des conclusions le 9 octobre 2023 à 21 heures, la veille de la clôture.
Par conclusions de procédure du 10 octobre 2023 déposées au visa des articles 15, 16, 802 et 803 du code de procédure civile, les époux [A] demandent à la cour de:
déclarer irrecevables les conclusions notifiées par les consorts [W] le 9
octobre 2023, et les rejeter des débats purement et simplement,
subsidiairement :
-ordonner la réouverture des débats et fixer un nouveau calendrier de procédure,
en tout état de cause :
-condamner solidairement les consorts [W] à leur payer la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-les condamner en tous dépens, lesquels seront recouvrés par Me Christine
[J] dans les formes prescrites à l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions de procédure en réplique déposées le 12 octobre 2023 sur le fondement des articles 802 et 803 du code de procédure civile, les consorts [W] demandent à la cour de :
1) à titre principal,
-rejeter la demande de rejet de leurs conclusions d'appelants n°3 formée par les époux [A],
-s'opposer à la révocation de l'ordonnance de clôture prononcée le 10 octobre 2023,
2) à titre subsidiaire,
-renvoyer l'affaire à la mise en état dans l'hypothèse de la révocation de l'ordonnance de clôture.
MOTIFS
1/ Sur la recevabilité des conclusions des consorts [W] du 9 octobre 2023
Les conclusions de procédure sont recevables même après clôture.
La tardiveté des conclusions au fond notifiées le 9 octobre 2023 à 21 heures par les consorts [W], soit la veille de la clôture fixée au 10 octobre 9 heures alors que les écritures des époux [A] dataient d'une année (notifiées le 22 novembre 2022) , caractérise une atteinte au principe du contradictoire, les intimés ayant été dans l'impossibilité d'y répondre en temps utile.
Il y a donc lieu d'écarter des débats lesdites conclusions comme étant tardives, sans avoir lieu de prononcer la révocation de l'ordonnance de clôture dès lors que ce chef de prétention n'est pas repris au dispositif des conclusions de procédure des époux [A]
et que cette révocation ne s'impose pas du fait de l'accueil de leur demande principale en irrecevabilité des conclusions adverses du 9 octobre 2023.
2/ sur les demandes en paiement de l'indemnité d'immobilisation et en nullité de la promesse de vente
Les consorts [W] prétendent à la condamnation des époux [A] à leur payer l'indemnité d'immobilisation prévue contractuellement à la somme de 29.750€.
Les époux [A] s'opposent à cette prétention et sollicitent reconventionnellement la nullité de la promesse de vente au motif, à titre principal, d'une erreur sur les qualités substantielles de la chose et, subsidiairement, au regard du manquement des vendeurs à leur obligation d'information.
Aux termes de l'article 1132 du code civil, l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.
L'article 1333 du même code dispose que les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contractées.
Le bien litigieux était la propriété des parents des consorts [W] dont le père est décédé en 2016 et la mère en 2017, de sorte que l'immeuble était inoccupé depuis plusieurs années.
Il est établi que les époux [A], qui ont visité à plusieurs reprises la maison avec divers professionnels de la construction, voulaient engager des travaux de rénovation.
Ainsi, la faisabilité des travaux de rénovations était un critère déterminant de la vente.
Il ressort du rapport d'expertise amiable que :
la construction est située en zone à fort aléa pour les risques liés aux retraits /gonflements du sol argileux,
le plancher de la maison présente une flexion généralisée principalement dans la partie ouest et moindre ailleurs,
le mur en pierre et son soubassement ont créé un point dur au niveau du plancher et un désafleurement s'en est logiquement suivi,
la cause la plus probable est un sous dimensionnement de l'ouvrage,
afin de ne pas surcharger davantage la structure existante, il faut veiller, en cas de réfection des revêtements de sol, à la dépose de l'ensemble de l'existant avec, dans l'idéal, la reprise d'une chape allégée,
la pose en rénovation est à proscrire,
il existe un risque important de chute à cause des désafleurements du revêtement,
au regard des risques présentés par le sol argileux, le système de fondation du bâtiment est susceptible de se tasser sous l'effet de la force gravitationnelle avec fragilisation du soubassement et apparition de fissures d'abord dans les soubassements avec propagation ultérieure sur les murs porteurs du bas vers le haut.
Ainsi bien que l'expert amiable qualifie, « à ce stade », les désordres de purement esthétiques, il est constant qu'ils interdisent la rénovation des sols telle qu'envisagée par les époux [A] et imposent des travaux de rénovation lourds en contravention avec les qualités substantielles légitimement attendues par les acquéreurs.
Il n'est démontré aucune mauvaise foi ni des acquéreurs au titre de leur désistement de la vente pour acheter un autre bien ni des vendeurs, ignorants du problème du sol.
Ainsi c'est à bon droit que le tribunal a annulé la promesse de vente du 24 juillet 2019 et débouté les consorts [W] de leur demande en condamnation de leurs adversaires au paiement de l'indemnité d'immobilisation.
La décision entreprise sera confirmée sur ces points.
3/ sur la demande en paiement de dommages-intérêts des consorts [W]
Le défaut de paiement de l'indemnité d'immobilisation étant justifié par l'annulation de la promesse de vente, les consorts [W] ne peuvent prétendre à la condamnation des époux [A] à réparer des préjudices non démontrés.
Le jugement déféré sera également confirmé sur ce point.
4/ sur la demande en dommages-intérêts des époux [A]
En l'absence de démonstration par les époux [A] d'un quelconque préjudice, c'est à bon droit que le tribunal a rejeté leur demande indemnitaire.
Par voie de conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.
5/ sur les mesures accessoires
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice des époux [A].
Enfin, les consorts [W] supporteront les dépens de la procédure d'appel avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Rejette les écritures des consorts [N], [F] et [D] [W] déposées le 9 octobre 2023,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne solidairement les consorts [N], [F] et [D] [W] à payer à M. [X] [A] et Mme [S] [O] épouse [A], unis d'intérêt, la somme de 2.500€ en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne solidairement les consorts [N], [F] et [D] [W] aux dépens de la procédure d'appel avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
