Cour d'appel, 04 mai 2023. 21/04135

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 04/05/2023 **** N° de MINUTE : 23/430 N° RG 21/04135 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TYN6 Jugement (N° 11-21-140) rendu le 24 Juin 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Valenciennes APPELANTE SCI LNQ agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 6] [Localité 5] Représentée par Me Thibaut Crasnault, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué INTIMÉS Monsieur [K] [S] né le [Date naissance 1] 1977 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 4] Madame [T] [C] née le [Date naissance 2] 1984 à Algerie de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 4] Représentés par Me Marc Flamenbaum, avocat au barreau de Lille, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 07 mars 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 mai 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 février 2023 **** Par acte sous seing privé en date du 22 mai 2020, la société civile immobilière LNQ a donné à bail à M. [K] [S] et Mme [T] [C] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel actualisable d'un montant de 850 euros hors charges, ce logement étant décrit notamment comme comportant un salon, un séjour et trois chambres. M. [K] [S] et Mme [T] [C] ont quitté le logement le 30 décembre 2020, à la suite d'un préavis réduit à 1 mois. Suivant acte d'huissier de justice délivré le 2 février 2021 à l'étude, M. [K] [S] et Mme [T] [C] ont fait assigner la SCI LNQ devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins d'obtenir, sous bénéfice de l'exécution provisoire, le constat des désordres manifestes du logement loué par leurs soins et la condamnation de la SCI LNQ à lui payer les sommes de 5 000 euros en réparation du préjudice de jouissance, 1 500 euros au titre du préjudice moral, 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation de la SCI LNQ aux dépens. La SCI LNQ n'a pas comparu lors de l'audience du 25 mars 2021, à l'issue de laquelle l'affaire a été mise en délibéré. Suivant courrier en date du 4 juin 2021, le conseil de la SCI LNQ a sollicité la réouverture des débats en faisant état d'une désorganisation temporaire de son secrétariat. Cette demande de réouverture des débats a été rejetée. Suivant jugement réputé contradictoire en date du 24 juin 2021, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure au jugement et du dernier état des demandes et prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes a : - condamné la SCI LNQ à payer à M. [K] [S] et Mme [T] [C] la somme de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi, - débouté M. [K] [S] et Mme [T] [C] de leur demande d'indemnisation au titre du préjudice moral, - condamné la SCI LNQ à payer à M. [K] [S] et Mme [T] [C] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI LNQ et aux entiers dépens, - rejeté toute autre demande plus ample ou contraire, - rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision. La SCI LNQ a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 26 juillet 2021, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. M. [K] [S] et Mme [T] [C] ont constitué avocat le 2 août 2021. Par ses dernières conclusions en date du 17 novembre 2022, la SCI LNQ demande la cour de: - dire mal jugé, bien appelé, En conséquence : - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI LNQ à payer à M. [K] [S] et Mme [T] [C] la somme de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi, condamné la SCI LNQ à payer à M. [K] [S] et Mme [T] [C] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la SCI LNQ aux entiers dépens, Statuant à nouveau de ces chefs, - débouter M. [K] [S] et Mme [T] [C] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - condamner solidairement, ou à tout le moins in solidum, M. [K] [S] et Mme [T] [C] à payer à la SCI LNQ une somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée, - condamner solidairement, ou à tout le moins in solidum, M. [K] [S] et Mme [T] [C] à payer à la SCI LNQ une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement, ou à tout le moins in solidum, M. [K] [S] et Mme [T] [C] aux entiers frais et dépens de l'instance, en ce compris ceux de première instance. Par leurs dernières conclusions en date du 7 avril 2022, M. [K] [S] et Mme [T] [C] demandent à la cour de : - confirmer le jugement du 24 juin 2021 en ce qu'il a condamné la SCI LNQ au titre du préjudice de jouissance, aux dépens et aux frais de l'article 700 du code de procédure civile, - réformer ledit jugement s'agissant du montant alloué au titre du préjudice de jouissance et débouté M. [K] [S] et Mme [T] [C] de leur demande au titre du préjudice moral, En conséquence : - débouter la société SCI LNQ de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner la société SCI LNQ à payer à M. [K] [S] et Mme [T] [C] la somme de 5000 euros au titre du préjudice du jouissance et 1500 euros au titre du préjudice moral, - condamner la société SCI LNQ à payer à M. [K] [S] et Mme [T] [C] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre la somme de 500 euros prononcée en première instance, - condamner la société SCI LNQ aux entiers dépens de première instance et d'appel. Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, lequel dispose que : Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. L'article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit les caractéristiques du logement décent, dans les conditions suivantes : Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. L'article 3 de ce même décret prévoit quels éléments de confort et d'équipement sont par ailleurs exigés. Pour justifier du bien fondé de leurs demandes au titre du manquement du bailleur à ses obligations, les parties intimées ont essentiellement produit en première instance : -une lettre recommandée envoyée par leur conseil le 16 juillet 2020 et reçue le 22 juillet 2020 adressée à la SCI LNQ et faisant état de désordres affectant les locaux loués, ce courrier évoquant une humidité provenant de la cave et dont l'odeur se répand dans tout le logement, rendant l'air irrespirable ; -un rapport de l'ARS du 7 août 2020 qui reprend les désordres suivants : -la pièce qualifiée de séjour ne correspond pas à la définition de la pièce principale, faute d'ouvrant ; -la chambre aménagée dans les combles ne peut être considérée comme une pièce faute d'ouvrant correspondant aux exigences réglementaires pour assurer une luminosité suffisante ; -la présence de moisissures dans la salle de bains sous la baignoire ; -l'absence de réglettes ; -le risque de chutes lié à un nez de marche humide pour accéder à la cave et la présence d'un garde-corps non réglementaire sur le palier du rez de chaussée ; -la dégradation du plafond. Il résulte par ailleurs des éléments de la cause qu'à la suite de ce rapport de l'ARS, le maire de [Localité 4], indiquant dans sa lettre qu'il avait été constaté des infractions au règlement sanitaire départemental, a effectivement mis en demeure le bailleur d'avoir à, dans le délai d'un mois suivant la réception du courrier : -produire les diagnostics techniques obligatoires : performance énergétique, plomb, électricité; -en complément du dispositif de ventilation existant, la création d'une grille d'entrée d'air dans la cuisine conforme à la réglementation en vigueur ; -mise en place d'une ventilation générale et permanente ; -la prise de toutes les dispositions nécessaires pour remédier aux défauts affectant le séjour (absence d'ouvrant) et la chambre aménagée dans les combles (assurer un éclairement suffisant) sinon les pièces ne pourront être considérées comme des pièces principales et le bail devra être requalifié ; -la recherche des causes d'humidité ; -la mise en sécurité de l'escalier de la cave ; -la mise en place d'un garde-corps réglementaire. Il sera précisé que par lettre en date du 23 février 2021 produite par la société LNQ, le maire a indiqué au gérant de cette dernière que suite à la visite du service communal d'hygiène et de salubrité, il avait été constaté qu'il avait été satisfait aux exigences posées ci-dessus. Il y a lieu de relever en premier lieu que le rapport de l'ARS qui n'est pas établi contradictoirement et qui se présente comme une liste de rubriques pour lesquelles certaines cases sont cochées ou pas et qui n'analyse pas la cause précise des désordres constatés ne peut faire la preuve définitive et absolue desdits désordres et que par ailleurs il n'a été produit par les parties intimées aucune pièce qui pourrait venir compléter la preuve de leurs allégations, à l'exception de quelques photographies de murs de caves non suffisamment signifiantes. Des éléments de preuve complémentaires s'imposaient d'autant plus en la présente espèce que l'entrée des locataires dans les lieux était très récente et que cette entrée dans les lieux avait donné lieu à un constat d'huissier établi contradictoirement entre les parties à la date du 22 mai 2020, lequel constat avait décrit précisément les locaux donnés à bail et dépeint globalement un logement en bon état, et même l'existence de peintures récentes à certains endroits de l'immeuble, preuve de ce que certains travaux d'embellissement avaient été faits avant la location de l'immeuble. En second lieu, il sera observé que les locataires font état particulièrement, en ce qui concerne les raisons de leur privation de jouissance, d' une humidité particulièrement importante dans la cave qui aurait eu pour effet de rendre l'immeuble malsain et peu habitable, l'air étant selon eux irrespirable. Or, force est de constater que cette humidité particulière de la cave qui jouerait selon eux un rôle important dans leurs désagréments et créerait une ambiance désagréable dans la maison n'est pas reprise spécialement dans le rapport de l'ARS qui a simplement décrit une première marche humide de l'escalier de la cave mais surtout pour relever un problème de sécurité à cet égard. Il ne s'évince pas par ailleurs de la lecture du rapport de l'ARS que les désordres en plafond concernent le plafond de la cave. S'agissant des autres désordres, il a effectivement été décrit dans le rapport susdits des désordres en plafond et la présence de moisissures au bas de la baignoire. Cependant, le rapport ne donne aucune description précise de l'étendue de ces désordres et ne propose aucune analyse précise de leurs causes. Il y a lieu de relever que la photographie n° 8 qui est censée illustrer la dégradation du plafond est illisible et ne permet de tirer aucune conclusion. Par ailleurs, s'il a été constaté des moisissures dans la salle de bains, il y a lieu d'observer alors que le rapport ne propose pas de diagnostic concernant cette humidité alors qu'il existait une ventilation dans cette pièce puisque le rapport de l'ARS ne fait état que de manquements sur ce point que pour les WC et la cuisine. En outre, il résulte des échanges entre les parties de ce que les locataires ont fait état d'un dégât des eaux survenu pendant le cours du bail. En l'absence d'explications plus précises sur ce dégât des eaux, il n'y a pas lieu de conclure que l'humidité constatée est nécessairement le résultat d'une carence du bailleur dans le respect de ses obligations. S'il est effectif par ailleurs que le rapport a indiqué que la partie séjour n'avait pas de fenêtre pouvant s'ouvrir et que l'éclairage de la chambre sous combles n'était pas suffisamment assuré par l'ouvrant existant, ce qui remettait en cause la qualification de pièces principales pour ces deux pièces, il sera rappelé que seule la mention d'une surface habitable erronée peut entraîner des conséquences financières our le bailleur par la diminution du loyer sous certaines conditions, en application des dispositions de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, un préjudice de jouissance s'apprécie par ailleurs par rapport à ce qui pouvait être espéré lors de la conclusion du bail. Or , à ce titre, les preneurs connaissaient nécessairement la configuration des lieux lorsqu'ils sont entrés dans ces derniers. Par ailleurs, il résulte des éléments de la cause qu'un constat des lieux de sortie a effectivement été établi le 30 décembre 2020, lequel constat contradictoire est fait sous la forme de mentions ajoutées au constat d'entrée dans les lieux et paraphées par les parties. Force est de constater, et étant ici à nouveau rappelé que le constat d'entrée décrivait le logement emme étant en bon état, que les pages 2, 3, 4, 5, 6 ,7 ,8 avec cette précision que pour cette page 8 il est bien précisé que le bailleur a posé l'extracteur d'air exigé par l'ARS, 9, 11, 13, 14 avec la mention pour cette page 14 de ce qu'un nouveau-garde corps a été posé sur le palier en préconisations aux préconisations de l'ARS, 15, 16, 17 avec la précision de la pose d'un nouveau-garde-corps par le bailleur, 18, 19 avec cette précision que l'huissier a repris sur cette page l'allégation de Mme [C] selon laquelle il y aurait une fuite en toiture, cette fuite n'étant pas autrement constatée, portent la mention de ce que l'état des locaux est conforme à celui qu'il était à l'entrée des locataires. Il sera simplement précisé que figurent en page 18 la mention de ce qu'une marche de l'escalier était déchaussée, en page 10 la mention ce que le tablier de la baignoire a été déposé et que des traces d'humidité sont visibles à cet endroit et enfin qu'en page 12 il existe des traces d'humidité au bas du mur extérieur de la salle de bains. Ce qui est ainsi signalé en pages 10 et 12 fait apparaître des désordres pouvant correspondre en réalité à un dégât des eaux, à propos duquel la cour a d'ores et déjà exprimé ses interrogations. Ce constat des lieux fait apparaître ainsi que le bailleur a respecté certaines préconisations de L'ARS notamment en ce qui concerne la pose de garde-corps à hauteur réglementaire et l'installation d'un extracteur et ne fait pas par ailleurs apparaître de désordres sur les plafonds ou de phénomènes d'humidité particulièrement anormaux dans la cave. Au terme de l'ensemble de ces motifs, la cour estime que le préjudice de jouissance des locataires en lien avec un manquement du bailleur à son obligation d'assurer la jouissance paisible de son locataire et de fournir à ce dernier un logement décent n'est pas suffisamment caractérisé. Dès, lors, il y a lieu d'infirmer le jugement du 24 juin 2021 en ce qu'il a alloué à Mme [C] et M. [S] des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance. L'abus de procédure n'étant pas cependant caractérisé, il convient de débouter la SCI LNQ de sa demande de ce chef. Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : Les parties intimées supporteront les dépens de première instance et d'appel. Il sera fait une application modérée des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile comme indiqué au présent dispositif. PAR CES MOTIFS Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, Déboute M. [K] [S] et Mme [T] [C] de toute demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance au titre d'un manquement de la SCI LNQ à ses obligations de bailleur et de toute autre demande contre la SCI LNQ ; Y ajoutant, Déboute la SCI LNQ de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Condamne in solidum M. [K] [S] et Mme [T] [C] aux dépens de première instance et d'appel ; Condamne in solidum M. [K] [S] et Mme [T] [C] à payer à la SCI LNQ la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier Fabienne Dufossé Le Président Véronique Dellelis