Cour d'appel, 21 septembre 2023. 19/18183

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-5 ARRÊT AU FOND DU 21 SEPTEMBRE 2023 lv N° 2023/ 307 Rôle N° RG 19/18183 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFHB7 SARL IMMOBLEU PROMOTION Société civile DOMAINE SAINT PIERRE C/ [Z] [C] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean-Marc SZEPETOWSKI Me Sébastien ZARAGOCI Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 25 Novembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/05540. APPELANTES SARL IMMOBLEU PROMOTION, dont le siège social est [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège représentée par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE Société Civile de Construction Vente DOMAINE SAINT PIERRE, dont le siège social est [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège représentée par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE INTIME Monsieur [Z] [C] demeurant [Adresse 2] représenté par Me Sébastien ZARAGOCI, avocat au barreau de NICE, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 20 Juin 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Laetitia VIGNON, faisant fonction de président de chambre a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre Madame Patricia HOARAU, Conseiller Madame Aude PONCET, Vice Président placé qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Septembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Septembre 2023, Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Suivant acte authentique en date du 7 mai 1992, M. [Z] [C] a fait l'acquisition: - d'un terrain sis [Adresse 2], cadastré section LY [Cadastre 1], - du bénéfice d'un permis de construire d'une villa pour une SHON de 199 m². Il a fait réaliser sur son terrain en restanques, conformément aux prescriptions du permis de construire, sa villa. En 2001, il a fait appel à un architecte afin de réaliser une piscine sur sa terrasse du rez-de-chaussée, lequel a procédé à une déclaration de travaux en date du 30 novembre 2001, reçue par la Ville de [Localité 5] le 14 décembre 2001. Le 30 septembre 2016, la SCCV DOMAINE SAINT PIERRE, qui s'est substituée à la société IMMOBLEU PROMOTION laquelle était le bénéficiaire du permis de construire ayant permis de réaliser l'opération immobilière, a fait l'acquisition de la parcelle section LY [Cadastre 3], mitoyenne de celle appartenant à M. [C]. Reprochant à M. [C] d'avoir procédé à des aménagements infractionnels en limite de propriété, la SCCV DOMAINE SAINT PIERRE et la SARL IMMOBLEU PROMOTION l'ont fait assigner, par acte d'huissier du 6 décembre 2017, devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de le voir condamner, sous astreinte, à supprimer le rehaussement du terrain à l'origine des vues créées sur leur propriété et à leur payer une somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts outre 600 € au titre des frais irrépétibles et les dépens. Par jugement contradictoire en date du 25 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Nice a: - débouté la SCCV DOMAINE SAINT PIERRE et la SARL IMMOBLEU PROMOTION de l'ensemble de leurs demandes, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, - condamné in solidum la SCCV DOMAINE SAINT PIERRE et la SARL IMMOBLEU PROMOTION à payer à M. [Z] [C] la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum la SCCV DOMAINE SAINT PIERRE et la SARL IMMOBLEU PROMOTION aux dépens, chacune pour moitié. Par déclaration en date du 28 novembre 2019, la SCCV DOMAINE SAINT PIERRE et la SARL IMMOBLEU PROMOTION ont interjeté appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 13 février 2020, la SCCV DOMAINE SAINT PIERRE et la SARL IMMOBLEU PROMOTION demandent à la cour, au visa des articles 675 et suivants du code civil, de: - réformer dans son intégralité le jugement entrepris, - condamner M. [C], sous astreinte de 3.000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, d'avoir à supprimer le rehaussement du terrain afin de supprimer les vues ainsi créées sur la propriété de la SCCV afin d'être conforme aux dispositions du code civil relatives aux vues, - condamner l'intimé à la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts outre 600 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. Elles font valoir en substance que: - elles ont fait établir un constat d'huissier matérialisant l'existence des aménagements réalisés par l'intimé, la modification du terrain naturel aboutissant à une rehausse de ce dernier et les vues ainsi créées en limite de propriété en parfaite violation des dispositions du code civil relative aux distances à respecter pour les vues, - il apparaît que le terrain et la plage de la piscine situés en surplomb de leur propre parcelle sont situés à moins de 1m90 de leur propriété et permettent des vues droites, - l'analyse des plans de la déclaration de travaux relative à la création de la piscine qui sont produits par l'intimé mettent clairement en évidence que le niveau où la piscine et la plage ont été construites a été substantiellement surélevé puisque ladite piscine est située au même niveau que la maison et qu'un mur de soutènement a été réalisé pour contenir les terres exhaussées. [Z] [C], suivant ses conclusions notifiées par RPVA le 21 février 2020, demande à la cour de: - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, après avoir: * juger que M. [C] n'a réalisé aucun aménagement contraventionnel sur sa propriété, * juger que M. [C] n'a créer aucune vue au sens des dispositions des articles 675 et suivants du code civil et encore moins en contravention auxdites dispositions, En conséquence, - débouter la SCCV DOMAINE SAINT PIERRE et la SARL IMMOBLEU PROMOTION de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, A titre reconventionnel, - condamner la SCCV DOMAINE SAINT PIERRE et la SARL IMMOBLEU PROMOTION à payer à M. [Z] [C] la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en sus des condamnations de première instance. Il ne partage pas l'analyse des sociétés appelantes et soutient que: - s'agissant de la piscine, il ressort de la déclaration de travaux et des plans de l'architecte que: * la terrasse n'est en réalité que la planche supérieure sur laquelle elle a été édifiée, dès lorsqu'il s'agit d'un terrain en restanques, * en 2001, seule une piscine a été construite sur cette planche supérieure laquelle se situe à 6 mètres de la limite de propriété, - l'affirmation adverse selon laquelle il aurait procédé à une modification de son terrain naturel n'est étayée par aucun élément probatoire, - au contraire, les plans de coupe de l'architecte démontrent que l'implantation de son terrain de son terrain est en restanques, - il n'a effectué aucun aménagement contraventionnel, les permis de construire n'ayant jamais été contestés et il n'existe aucune création de vue, - il ressort, au contraire, des plans modificatifs de la SCCV DOMAINE SAINT PIERRE que sur la façade Nord du bâtiment 4, il a été procédé à l'adjonction d'une baie vitrée en face directement de sa propriété et notamment sa piscine. La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 11 octobre 2022. MOTIFS Se prévalant des articles 675 et suivants du code civil, les sociétés appelantes reprochent à M. [C] d'avoir réalisé des aménagements en limite de propriété, à savoir une piscine avec terrasse à moins de cinq mètres de la propriété, et d'avoir modifié le terrain naturel, en le rehaussant créant ainsi des vues sur leur propriété. Conformément à l'article 678 du code civil, Code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. Les sociétés appelantes rappellent que les dispositions de cet article s'appliquent également à des rehaussements de terrains permettant la création de vues sur la propriété voisine. Il est constant que le 30 septembre 2016 la SCCV DOMAINE SAINT PIERRE a acquis la parcelle voisine de celle appartenant à M. [C], sur laquelle elle a fait édifier un ensemble immobilier comprenant quatre bâtiments et une piscine. A l'appui de leurs prétentions, la SCCV DOMAINE SAINT PIERRE et la SARL IMMOBLEU PROMOTION produisent, outre le titre de propriété et le permis de construire, un seul constat d'huissier daté des 14 novembre et 7 décembre 2017 qui ne permet absolument d'établir que M. [C], qui a fait édifier sa villa en 1992 et sa piscine en 2001, soit bien avant les constructions voisines, ait enfreint les dispositions du code civil relatives aux vues. Pour sa part, M. [C] communique la déclaration de travaux accompagnée des plans établis par l'architecte en vue de la création de sa piscine en 2001 qui mettent en évidence que cet ouvrage se trouve implanté à 6 mètres de la limite de propriété. Quant à la prétendue ' rehausse ' par l'intimé de son terrain naturel, une telle affirmation n'est étayée par aucune pièce, alors qu'il ressort, au contraire, des plans de coupes de l'architecte que son terrain est en restanques et que l'implantation de sa maison suit l'inclinaison de ce terrain. En outre, le 1er juin 2017, la Mairie de [Localité 5] a délivré à la SCCV SAINT PIERRE un permis de construire modificatif ayant pour objet de modifier les façades Sud et Nord de l'ensemble immobilier. Or, les plans modificatifs de la SCCV SAINT PIERRE mettent en évidence que sur la façade Nord du bâtiment 4, le plus proche de la parcelle [C], il a été procédé à l'adjonction d'une baie vitrée juste en face de la propriété de l'intimé et notamment sa piscine. En considération de ces éléments, c'est à juste titre que le tribunal a débouté les sociétés appelantes de l'intégralité de leurs demandes. Le jugement entrepris sera donc confirmé. Vu l'article 700 du code de procédure civile, Vu l'article 696 du code de procédure civile, PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Nice déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne la SCCV DOMAINE SAINT PIERRE et la SARL IMMOBLEU PROMOTION à payer à M. [Z] [C] la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, Condamne la SCCV DOMAINE SAINT PIERRE et la SARL IMMOBLEU PROMOTION aux dépens de la procédure d'appel. Le greffier Pour le président empêché