Cour de cassation, 26 septembre 2019. 18-16.396

CIV. 1 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 26 septembre 2019 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10493 F Pourvoi n° U 18-16.396 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Fijus patrimoine, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 16 mars 2018 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 1re section), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. A... P..., 2°/ à Mme F... K..., épouse P..., domiciliés [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 2 juillet 2019, où étaient présents : Mme Batut, président, M. Girardet, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Fijus patrimoine, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. et Mme P... ; Sur le rapport de M. Girardet, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Fijus patrimoine aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à M. et Mme P... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Fijus patrimoine IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la société Fijus Patrimoine avait commis des fautes engageant sa responsabilité, et de l'AVOIR condamnée à payer à M. et Mme P... les sommes de 264 060 euros en réparation de leur perte financière, 15 000 euros au titre de leur perte de chance de souscrire à un autre investissement, et 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral ; AUX MOTIFS PROPRES QUE la société Fijus Patrimoine n'était pas le promoteur de l'opération litigieuse ; qu'elle n'a pas fixé les prix de vente ; qu'elle n'a pas procédé à la simulation du loyer futur ; mais qu'elle était le conseil en gestion de patrimoine de M. et Mme P... ; qu'elle est, à ce titre, tenue d'une obligation d'information et de conseil au bénéfice de ses clients auxquels elle doit fournir tous les renseignements utiles sur le produit proposé et des conseils adaptés sur l'opportunité du placement et sur le sérieux de l'opération ; que l'acquisition par M. et Mme P... d'autres biens immobiliers à titre de placement - alors que M. P..., footballeur professionnel, bénéficie de revenus importants sur une période relativement brève - ne leur confère pas la qualité d'investisseurs avertis et ne peut dispenser la société Fijus Patrimoine de ses obligations en sa qualité de professionnelle ; qu'il incombe à la société Fijus Patrimoine de prouver l'exécution de son obligation ; que celle-ci est une obligation de moyen et non de résultat ; que sa responsabilité ne peut être engagée au seul motif que le résultat escompté n'a pas été atteint ; que le caractère défiscalisant de l'opération n'a pas été remis en cause ; que le litige porte donc sur la viabilité économique de celle-ci ; que le bénéfice de la défiscalisation n'exonère pas le conseil en gestion de patrimoine de ses obligations relatives à l'économie de l'opération dans son ensemble ; que les époux ont acquis le bien pour un prix total de 579 922 euros le 5 décembre 2005 ; que le bien a été évalué en 2010 et 2011, 5 ans plus tard et 3 ans après sa réception, aux prix de 350 000 puis de 300 000 euros ; que la grille de loyer produite mentionnait un loyer de 1 345 euros ; que le bien a été loué moyennant un loyer de 965 puis de 980 euros ; que toute opération immobilière comporte un aléa ; que le montant d'un loyer ne peut être garanti surtout lorsque, comme en l'espèce, la location doit intervenir quelques années plus tard ; que, toutefois, les écarts entre le montant de l'investissement réalisé et l'évaluation quelques années plus tard du bien et entre le loyer invoqué et le loyer obtenu sont particulièrement importants ; que le caractère prétendument exceptionnel du bien est sans incidence sur la réalité avérée de ces écarts ; qu'il appartient donc à la société de démontrer, dans le cadre de l'exécution de son devoir d'information et de conseil, qu'elle a vérifié en 2005 que les montants avancés ne caractérisaient pas une surévaluation manifeste du bien ; qu'elle ne verse aux débats aucun élément démontrant qu'elle a procédé à une étude de l'opération qu'elle a conseillée aux époux P... ; qu'elle produit un extrait du site Pap en date du 20 octobre 2010 indiquant que, dans le secteur concerné, des appartements exceptionnels en parfait état peuvent être vendus au prix de 4 000 euros par m2 étant précisé que le bien litigieux a été acquis au prix de 4 900 euros par m2 ; mais que, d'une part, cet article ne peut témoigner, compte tenu de sa date, d'une analyse de l'opération par la société lorsqu'elle a conseillé celle-ci aux époux ; que, d'autre part, le bien réellement acquis par M. et Mme P... a fait l'objet d'une étude spécifique reprenant ses caractéristiques l'estimant à 300 000 euros ; que cette pièce ne démontre donc pas que la société a rempli son devoir d'information et de conseil ; qu'en ce qui concerne le loyer, la cote des valeurs vénales en 2007 ne peut établir que la société Fijus Patrimoine a procédé en 2005 à l'analyse requise ; qu'également, si cette cote fait apparaître un loyer moyen qui correspondrait, pour le bien concerné, à un montant de 1 604,47 euros, le loyer réellement obtenu pour celui-ci s'est élevé à 980 euros ; que la société n'allègue ni ne justifie d'une faute du mandataire des époux ayant entrainé un loyer sous-évalué ; que cette pièce ne démontre donc pas que la société a rempli son devoir d'information et de conseil ; que la société Fijus Patrimoine ne rapporte pas davantage la preuve que les prix de vente d'un tel bien ont, à Dijon, chuté de 2005 à 2010 et, que les prix des locations ont chuté de 2005 à 2008 ou 2009 ce qui expliquerait l'écart entre le montant de l'investissement réalisé et l'évaluation du bien et entre le loyer invoqué et le loyer obtenu ; qu'il résulte de ces éléments que l'opération a comporté une surévaluation manifeste du bien ; que l'avantage fiscal obtenu ne compense pas cette surévaluation ; que la société Fijus Patrimoine a donc manqué à ses obligations d'information et de conseil ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le professionnel du conseil en patrimoine est tenu d'une obligation d'information et de conseil au bénéfice de ses clients à qui il doit fournir tous renseignements utiles sur le produit proposé, outre des conseils adaptés sur l'opportunité du placement et le sérieux de l'opération qu'il commercialise ; qu'il incombe au débiteur de l'obligation d'information de prouver l'exécution de celle-ci et au créancier de l'obligation de démontrer qu'il a reçu une information inexacte ; que l'obligation de conseil et d'information qui incombe au conseiller en patrimoine est une obligation de moyen et non de résultat ; qu'en l'espèce, il est constant que les époux P... ont acquis suivant acte authentique du 5 décembre 2005 le lot M1, correspondant à une maison de ville à aménager d'une surface de 118,85 m2 pour un prix total de 579 922 euros soit 341 066 euros au titre du foncier, et 238 856 euros au titre des travaux de restauration des parties privatives et communes ; que ces travaux ont été votés par les époux P... à travers l'Aful à laquelle ils ont adhéré au jour de l'acquisition du bien ; que par mandat du 13 juillet 2007, ils ont chargé la société Ati Gestion de la gestion immobilière dudit bien et ont souscrit une assurance loyers impayés et gestion locative ; que le bien a été loué à compter du 19 avril 2008 pour un loyer hors charges de 965 euros puis à nouveau le 24 février 2009 pour un loyer mensuel hors charges de 980 euros ; que par courrier du 15 septembre 2010, la société Ati Gestion a écrit aux époux P... : « nous faisons suite à votre demande et vous informons que votre bien compte tenu de sa typologie, son charme et sa situation pourrait être vendu environ 350 000 euros net vendeur », tandis que M. E... , expert, aux termes d'un rapport du 15 février 2011, a estimé ce bien à hauteur de 300 000 euros ; que par acte du 19 septembre 2014, M. et Mme P... ont cédé leur bien pour un montant de 310 000 euros ; que M. et Mme P... estiment aujourd'hui que la société Fijus Patrimoine aurait commis une faute en manquant à son obligation de conseil et d'information, alors qu'elle ne pouvait ignorer que les prix du foncier, des travaux et des loyers étaient manifestement surévalués ; qu'ainsi, le caractère défiscalisant de l'opération n'étant pas in fine remis en cause, puisque les époux P... reconnaissent avoir réalisé grâce à cette opération une économie d'impôts, c'est la viabilité économique de l'opération elle-même qui est critiquée et à l'origine de son échec pour les époux P... ; que la société Fijus Patrimoine aurait, selon eux, négligé de se renseigner sur la valeur marchande du bien rénové et proposé un investissement dès le départ peu approprié à leurs besoins ; qu'il est produit à cet égard une brochure de présentation du groupe N... I..., brochure générale du projet de réhabilitation, ainsi que deux grilles de prix fonciers et de loyers datés de l'année 2005, année de l'acquisition, dont il résulte que le bien rénové devait être loué au prix de 1 345 euros par mois, et le prix de vente atteindre la somme de 341 066 euros ; qu'il s'avère, ce qui n'est pas contesté, que le bien rénové a été loué à un prix moindre soit 965 euros puis 980 euros, et que la valeur du bien selon l'expertise de M. E... , se situait en 2005 aux alentours de 300 000 euros, les époux P... ayant par la suite vendu leur bien à la somme de 310 000 euros net vendeurs ; que dans ces conditions, il apparaît bien que l'opération a comporté une surévaluation manifeste du bien, tant de sa valeur foncière que de sa valeur locative, étant rappelé que les époux P... ont emprunté pour ce faire une somme globale de 600 000 euros, travaux compris, pour une revente à 310 000 euros, tout en réalisant une économie d'impôts de 90 000 euros ; que la société Fijus Patrimoine, qui ne produit aucun élément de nature à démontrer qu'elle aurait émis des réserves sur l'opération ou produit des éléments relatifs au marché immobilier local, a ainsi manqué à son obligation d'information et de conseil ; que si le succès d'une opération immobilière ne peut être garanti à l'avance et si le conseiller en investissement n'est pas tenu à une obligation de résultat, il n'en demeure pas moins que, tenu d'une obligation de prudence, il doit vérifier le sérieux de l'opération, ce que n'établit pas la société Fijus patrimoine ; que force est de constater enfin que la société Fijus Patrimoine ne produit aucun élément, ni étude de dossier qui démontrerait qu'elle aurait cherché à adapter ses recherches d'opérations défiscalisantes à la situation et aux besoins des époux P... ; qu'elle a donc également sur ce point commis une faute, qui a eu pour conséquence pour les époux P... de perdre une chance de ne pas contracter ; 1° ALORS QU'il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait ; qu'en retenant, pour juger que la société Fijus Patrimoine avait manqué à son obligation d'information et de conseil, qu'elle n'établissait pas que l'écart entre, d'une part, le prix d'acquisition du bien litigieux par les époux P... et sa valeur locative en 2005 et, d'autre part, l'évaluation faite en 2010 et les loyers perçus était dû à une chute du marché immobilier, quand il revenait aux époux P... de démontrer que la chute des prix dépassait les aléas normaux du marché de l'immobilier, que le bien avait été surévalué en 2005, de sorte que la société Fijus Patrimoine aurait été tenue de les informer sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 1315, devenu 1353 du code civil ; 2° ALORS QUE l'expertise réalisé par M. V... E... , qui a rendu son rapport en février 2011 alors qu'il avait été saisi le 14 décembre 2010, a eu pour objet de fixer la valeur du bien à cette date ; qu'en retenant que « la valeur du bien selon l'expertise de M. E... , se situait en 2005 aux alentours de 300 000 euros », quand l'expert s'était placé à l'époque de son expertise pour évaluer le bien, la cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise, violant ainsi le principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ; 3° ALORS QUE le conseiller en gestion de patrimoine n'est pas tenu d'attirer l'attention de son client sur les risques normaux et connus de tous affectant l'opération, tel que les aléas inhérents au marché de l'immobilier ; qu'en déduisant la faute de la société Fijus Patrimoine de l'écart existant entre le prix d'acquisition en 2005 et la valeur locative indiquée d'une part, et l'évaluation faite en 2010 ainsi que le loyer perçu à compter de 2008 d'autre part, tout en constatant que la brochure de présentation du projet remise en 2005 aux époux P... indiquait que le bien avait une valeur locative de 1 345 euros, et que son prix de vente pouvait « atteindre la somme de 341 066 euros » (jugement, p. 6, al. 5), de sorte que les évaluations réalisées en 2010 et 2011, aux prix de 350 000 et 300 000 euros, et que les loyers perçus à compter de 2008, d'une valeur de 980 euros, ne révélaient qu'une baisse raisonnable résultant de l'aléa inhérent au marché de l'immobilier, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce ; 4° ALORS QU'en toute hypothèse, le conseiller en gestion de patrimoine n'est pas tenu d'informer son client des risques normaux, hypothétiques et connus de tous affectant l'opération ; qu'en se bornant à constater, pour retenir la faute de la société Fijus Patrimoine, qu'il existait un écart important entre le prix d'acquisition en 2005 et la valeur locative indiquée, d'une part, et l'évaluation faite en 2010, ainsi que le loyer perçu à compter de 2008, d'autre part, sans exclure que cet écart ait résulté de la seule évolution du marché de l'immobilier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce ; 5° ALORS QUE le conseiller en gestion de patrimoine n'est pas tenu de vérifier l'évaluation du bien immobilier acquis faite par le promoteur en l'absence d'éléments faisant douter de son sérieux ; qu'en se bornant à constater, pour retenir la faute de la société Fijus Patrimoine, qu'il existait un écart important entre le prix d'acquisition en 2005 et la valeur locative indiquée d'une part, et l'évaluation faite en 2010, ainsi que le loyer perçu à compter de 2008 d'autre part, sans relever aucun élément qui aurait été de nature à faire douter, en 2005, la société Fijus Patrimoine du sérieux de l'évaluation réalisée par la société N... I..., promoteur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce.